鳳山簡易庭民事-FSEV,110,鳳簡,596,20220209,1

臺灣高雄地方法院民事判決 110年度鳳簡字第596號
原 告 王春梅
被 告 財團法人伊甸社會福利基金會

法定代理人 羅紀琼


訴訟代理人 吳韋嬅
吳淑惠
張靜薇
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111 年1 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣陸仟零陸拾元由原告負擔。

事實及理由

一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第3款、第262條第1項分別定有明文。

查本件原告起訴時原請求：㈠被告應將坐落於高雄市○○區○○○路000 號房屋（下稱系爭房屋）全部返還予原告；

㈡被告應按月給付原告租金新臺幣（下同）20,000元及違約金12,000元，及自民國110 年1 月1 日起至返還上開房屋之日止，按月給付賠償金20,000元，及違約金2,000 元之損害金；

㈢原告願供擔保請准宣告假執行（本院卷第9 頁），嗣於本院審理中，被告於110 年12月9 日交付系爭房屋鐵捲門遙控器（下稱系爭遙控器）予原告，原告撤回訴之聲明第一項及假執行之聲請，變更聲明如下述（本院卷第346 、389 頁），核與前開規定相符，應予准許。

二、原告主張：原告為系爭房屋所有權人，並於108 年12月間將系爭房屋出租予被告使用，兩造簽訂租賃契約，約定租賃期間自109 年1 月1 日起至109 年12月31日止，每月租金為20,000元，被告於訂約時交付押租保證金18,000元，被告應於每月5 日前繳納租金（下稱系爭租約）。

兩造於109 年12月31日就系爭房屋會同點交（下稱系爭點交日），被告相關人員於系爭點交日已無居住在系爭房屋內，惟原告認為被告須修繕系爭房屋並將屋內回復原狀，例如：一樓加設隔板拆除、保護孩子措施裝置拆除、變電箱修復、廁所不通等，故兩造於系爭點交日會同點交後，原告同意將系爭遙控器暫交由被告保管，約定被告得持系爭遙控器進入系爭房屋並於110年1 月10日前將應修繕之處修復完畢，詎被告遲至110 年3月2 日始將系爭房屋之冷氣窗修繕完畢，迄未就系爭房屋回復原狀。

被告於110 年9 月7 日本院調解程序中雖有意返還系爭遙控器予原告，惟原告認為被告尚未給付相當於不當得利之租金，拒絕收受系爭遙控器，嗣被告於110 年12月9 日審理中已交付系爭遙控器予原告，被告應給付自110 年1 月1 日起至110 年11月30日止，共計11個月無權占有系爭房屋，相當於租金之不當得利暨違約金合計264,000 元等語【計算式：｛每月租金20,000元＋（違約金20,000元×20％）｝×11個月＝264,000 元】。

為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告264,000 元。

三、被告則以：被告對於兩造有簽署系爭租約，及原告於系爭點交日將系爭遙控器暫交付予被告等事實不爭執，惟被告已於109 年12月15日搬離系爭房屋，詎原告於109 年12月31日、110 年1 月26日、110 年1 月28日、110 年1 月30日、110年2 月20日、110 年3 月2 日陸續以系爭租約內容以外各項事由或原告身為出租人本應自行修繕之物，強迫被告修繕系爭房屋，並以被告尚須修繕系爭房屋為由拒絕返還押租金。

被告前將系爭遙控器寄送予原告，因原告拒收信件致無法順利返還系爭遙控器。

又原告之配偶即訴外人林○○於110 年1 月28日傳送LINE予被告之社工即訴外人李○○通知被告就系爭房屋尚須修繕事項，顯見原告另有鐵捲門備份遙控器得自由進入系爭房屋。

再者，系爭租約第4條第5項約定：「租賃關係消滅而雙方無續約時，乙方（即被告）應立即將租賃物騰空現況返還」、第5條第2項約定：「乙方遷出交還租賃物時，如有留存於租賃物之物品，經甲方（即原告）定期催告而不處理者，視為放棄任由甲方處理。

如生搬運費用由乙方負擔」，可知系爭租約並無約定被告於系爭租約屆滿後應修繕系爭房屋或回復原狀，倘若被告有物品遺留在系爭房屋內，原告亦得自行清理，故被告於系爭租約租期屆滿後並無占有系爭房屋，原告不得請求被告給付相當於租金之不當得利暨違約金合計264,000 元等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、本院得心證之理由：

（一）本件原告主張被告於系爭租約租期屆滿後仍無權占有系爭房屋之事實，提出系爭租約、系爭點交日之照片、林○○與李○○之間LINE對話紀錄、存證信函、李○○名片、訴外人益帆不動產仲介法務有限公司之文件、○○區○○○段1066地號土地登記第一類謄本、○○區○○○段1661建號建物登記第一類謄本、系爭房屋110 年3 月、5 月、7月、9 月、11月之水費通知單、系爭房屋110 年3 月、5月、7 月、9 月、11月之電費繳費通知單、系爭房屋屋內照片、返還租賃物通知書等件為證（本院卷第13至15、21至31、117 至119 、283 至323 、355 至381 、397 至423 頁），惟為被告所否認，並以上情置辯。

經查：⒈按所謂無權占有，係指無正當之權利為排他性地占有其物，而持有房屋鑰匙與占有房屋，乃屬二事，點交後被告是否仍占有系爭房屋，自應以其對系爭房屋是否有事實上管領力為據。

本件被告抗辯109 年12月15日已搬離系爭房屋，原告要求被告修繕系爭房屋始於系爭點交日將系爭遙控器交由被告保管，實際上被告未於系爭租約租期屆滿後仍占有系爭房屋等語，提出林○○與李○○之間LINE對話紀錄、廠商報價評估表暨訴外人上益通運有限公司（下稱上益公司）及大鋒交通有限公司出具估價單、109 年12月15日搬家照片、上益公司開立發票、高雄武廟存證號碼000091號存證信函、系爭房屋修繕前後之照片、被告修繕系爭房屋所支出費用單據等件為證（本院卷第193 至199 、209 至239 頁），經本院核對上益公司之估價單及發票無訛，而上益公司確有於109 年12月15日受被告委託至系爭房屋搬運物品，搬運結果為被告於系爭房屋內相關物品已搬運完畢，僅遺留原告所有之家具在系爭房屋內一情，有本院公務電話紀錄在卷可稽，為原告所不爭執（本院卷第385 、391 頁），又觀諸原告提出系爭房屋110 年3 月（計費期間109 年12月31日起至110 年1 月22日止）、5 月、7 月、9 月、11月水費通知單應繳納金額分別為41元、83元、71元、71元、71元；

系爭房屋110 年3 月（計費期間110 年1 月7 日起至110 年3 月10日止）、5 月、7 月、9 月、11月電費繳費通知單應繳納金額分別為65元、65元、62元、65元、65元，有上開通知單在卷可稽（本院卷第285 至323 頁），可知被告確於109 年12月15日搬離系爭房屋，系爭房屋自系爭點交日後所需繳納水電費均為基本費用，顯見被告於系爭點交日後即未再使用系爭房屋，被告已不具備排他性地占用系爭房屋之主觀意思及客觀行為，是被告於系爭點交日後就系爭房屋已無事實上之管領力，堪以認定。

⒉觀諸林○○於110 年1 月28日傳送予李○○之LINE對話紀錄，並稱：「TO .5 伊甸基金會社工員，李○○小姐，攸關承租人處理租賃建物清空及該修繕原始家具修繕等成果，顯有些即有配件顯遺失？1.二樓客廳（租合長櫃、兩座之間缺三片隔板。

2.二樓前段臥室衣櫃缺一扇拉門，右下角上膠劑溢流，對角等值少2R。

它項需處理未顯示成果？二樓馬桶阻塞、門拱瓷片、氣窗坡片－未列舉？3.二樓牆壁破口修繕時間迄今承租人全程掌握中，換言之，出租人權利被侵略! 承租人應慎重處理？出租人特此強調事（牆壁破口修繕後衍生漏水問題，全由承租人負責任，因果關係論之）。

4.據照片中觀察之各項處理（前/ 後）比對皆足以李○○小姐自己土製而成，實難取信」等語，有此對話紀錄在卷可憑（本院卷第195 頁），又原告於本院審理中主張上開LINE對話紀錄係其於系爭點交日看到系爭房屋之狀況等語（本院卷第392 頁），惟林○○於上開LINE對話紀錄既已表明「該修繕原始家具修繕等成果」、「據照片中觀察之各項處理（前/ 後）」等語，可知林○○於上開LINE對話紀錄所主張應修繕事項並非僅限於系爭點交日所見聞系爭房屋狀況，而係原告於系爭點交日「後」就被告修繕前後結果進行比對後並認系爭房屋尚有修繕之處，始以上開LINE對話紀錄通知李○○一情，此部分事實，堪以認定，是原告主張上開LINE對話紀錄內容為系爭點交日看到系爭房屋之狀況云云，不足採信。

是以，原告應有留存系爭房屋之鐵捲門備份遙控器，並於系爭點交日「後」進入系爭房屋查看被告修繕結果，始得以在上開LINE對話紀錄具體指明系爭房屋二樓客廳、二樓前方臥室有配件遺失、二樓馬桶阻塞、門拱瓷片、氣窗坡片未處理等情，足認原告於系爭點交日「後」得自由進入系爭房屋。

（二）末按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文；

又租賃關係消滅而雙方無續約時，被告應立即將租賃物騰空現況返還，系爭租約第4條第5項亦有明定。

查系爭租約僅約定被告於系爭租約租期屆滿後將系爭房屋騰空現況返還，並無任何返還租賃物之要式約定，被告既於系爭租約租期屆滿後將系爭房屋返還予原告，業已認定如前述，自不因被告於110 年12月9 日交還系爭遙控器予原告，遽認被告自系爭點交日後仍無權占有系爭房屋。

從而，原告主張被告自110 年1 月1 日起至110年11月30日止，共計11個月無權占有系爭房屋，被告應給付相當於租金之不當得利暨違約金合計264,000 元，為無理由，不應准許。

五、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告給付264,000元，為無理由，應予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。

至原告聲請至現場履勘系爭房屋現況，其待證事實為證明系爭租約每月租金20,000元已屬優惠一情（本院卷第393 頁），與本件判斷無涉，尚無調查必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 2 月 9 日
鳳山簡易庭 法 官 藍雅筠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 2 月 9 日
書記官 蔡毓琦
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│訴訟費用計算式          │
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│裁判費（新臺幣）6,060元 │
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│合計            6,060元 │
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