鳳山簡易庭民事-FSEV,112,鳳簡,726,20240814,1

臺灣高雄地方法院民事判決
                   112年度鳳簡字第726號
原      告  陳厚昌 
訴訟代理人  凃菊香 
被      告  陳義淵 


訴訟代理人  葛光輝律師
            馬思評律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月11日言詞辯論終結，判決如下：               

主 文

被告應將門牌號碼高雄市○○區鎮○里○○路○○○巷○○號四樓房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應自民國一一二年十月十二日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告以新臺幣陸拾伍萬捌仟玖佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項於每期屆期後得假執行。

但被告就各到期部分如以新臺幣壹萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國105年7月17日簽立房屋租賃契約，約定原告將其所有門牌號碼高雄市○○區鎮○里○○路00巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自105年8月1日起至106年8月1日止，每月租金新臺幣（下同）10,000元，前開租期屆滿後，兩造即以每期1年之頻率逐年換簽租約至111年8月1日。

後原告分別以通訊軟體LINE及存證信函通知被告，表明欲收回系爭房屋自住，故言明系爭房屋至112年8月1日期滿後將不再續租、被告應於期滿後依約搬遷清空。

惟屆期後被告仍遲不搬遷，無權占有系爭房屋，原告自得依租賃物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，所受相當於租金20,000元之不當得利等語。

並聲明：被告應將門牌號碼高雄市○○區鎮○里○○路00巷00號4樓房屋騰空遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付原告20,000元。

二、被告則以：被告就曾於105年7月17日向原告承租系爭房屋並簽立上開租約等情不爭執，然被告自106年起至111年止均有先行預付下年度系爭房屋租金予原告，並占有使用系爭房屋，嗣兩造租約至111年8月1日屆滿後，被告依往例預付下一年度之租金予原告並使用系爭房屋，原告亦未即為反對並收取租金，則兩造自斯時起已成立不定期租約，今被告亦已預付下一年度（即自112年8月1日起至113年8月1日止）租金134,000元予原告，被告得依兩造間之不定期租賃契約使用系爭房屋；

縱認兩造間就系爭房屋未成立不定期租約，被告係經原告同意繼續承租系爭房屋並已繳納租金至113年8月1日止，是被告為有權占有使用系爭房屋，原告請求被告遷讓返還系爭房屋及給付不當得利均為無理由；

縱認被告為無權占用系爭房屋而應給付不當得利，亦應以每月租金10,000元為給付標準等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：㈠原告得請求被告遷讓返還系爭房屋：⒈兩造間就系爭房屋於111年8月1日以後存有不定期租賃關係：⑴按承租人應依約定日期，支付租金；

租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第450條第1項及民法第455條前段分別定有明文。

次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段法有明定。

⑵經查，原告主張其為系爭房屋所有權人，兩造於105年7月17日簽立房屋租賃契約，約定原告將系爭房屋出租予被告，租期自105年8月1日起至106年8月1日止，每月租金10,000元等情，業據原告提出系爭房屋登記謄本、前開租約在卷可佐（見本院卷第15、21至28頁），且為被告所不爭執，堪信為實。

⑶原告主張兩造自106年8月1日起至111年8月1日止，每年均有重新簽立書面契約，其後均未再簽立書面契約等語（見本院卷第178頁），未據被告所否認僅稱：兩造於上開租約屆期後確有另簽立書面契約，然忘記簽到何時等語，本院觀諸兩造間LINE對話紀錄顯示（見本院卷第147至153頁），被告於111年7月27日傳送次一年度租金之匯款明細予原告，原告隨後表明其欲收回房屋，原租約至111年8月1日止即屆滿，其同意給予被告緩衝期至111年9月1日始點交系爭房屋等語，被告則於111年8月4日再次傳送匯款租金之明細予被告，原告則詢問：今年租約重簽嗎，條件都一樣，時間一樣到112年8月1日，OK嗎？等語，並於111年8月5日再次詢問被告：你不願意重簽租約嗎？等語，被告則回復以：不需要簽，近期我也在找房子等語，由前開對話內容中兩造討論是否就下一年度之租約重新簽約及條件相同、租期一年等情，佐以被告自106年起至110年止，每年均大約於7月底、8月初以匯款方式給付下一年度之租金予原告，此有被告所提出之存摺內業及匯款紀錄在卷可佐（見本院卷第105至127頁），據民事訴訟法第280條第2項之規定，應可認被告對兩造於111年8月1日前就系爭房屋之租約，有每年以租期1年重新簽立乙情視同自認，是兩造於111年8月1日前並無成立不定期租賃契約，而係以每年簽立新契約之方式逐年換約甚明。

⑷又原告迄本院言詞辯論終結前均未能提出兩造自111年8月2日起有另行簽立租賃契約之證據，而被告於111年8月4日已給付次一年度租金予原告，且本院審酌兩造於000年0月間就是否重新簽約為討論，並經被告以找到其他房子即退租為由拒絕重新簽立租約如上述，原告亦確實至112年3月20日始再次詢問被告是否已經找到房子，並於112年4月1日再次詢問被告之情形等情，此有前開兩造間對話紀錄在卷可佐（見本院卷第153頁），可見兩造於111年8月1日租約屆滿後即未再明確約定租賃期限，被告已繳納租金予原告，並繼續占用使用系爭房屋，兩造間自111年8月2日起就系爭房屋應係成立不定期租賃關係。

⒉原告已合法終止系爭房屋之不定期租賃關係： ⑴按未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約，固為民法第450條第2項所明定，土地法第100條亦規定出租人非因該規定之各款情形之一者，不得收回房屋。

因土地法第100條為民法之特別法，出租人欲終止不定期限之租賃契約時，應受土地法第100條各款之限制。

次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明而言（最高法院43年度台上字第1199號裁判意旨參照）。

且非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內，且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決參照）。

⑵經查，原告於112年4月9日即以LINE向被告表示：我父母年紀大了想搬到有電梯的大樓等語，並於112年5月2日再次表示：我名下就只有這間房子，我退伍了也在高雄工作，我母親年紀大了，住電梯大樓比較方便，所以我想收回房子自住等語；

復於112年5月4日與被告協商是否續租時，表示租金要拿去租其他電梯大樓讓其母親住等語；

於112年5月8日表示：我退休（應為退伍）後暫住母親家，因彼此生活方式不同，母親多次表示是否能分開生活等語，此有兩造間LINE對話紀錄在卷可佐（見本院卷第153至171頁），原告並於112年5月16日、112年7月14日寄發表明其於112年8月1日後不再續租系爭房屋予被告之存證信函予被告，此有存證信函在卷可佐（見本院卷第29、31至32頁），細繹原告歷次LINE對話紀錄所述，其於000年0月間起已多次表明有收回系爭房屋供其父母居住之需求，可認原告主張其收回系爭房屋自住以供其父母居住之尚非虛妄，其並以112年8月1日作為前開租賃關係之終止時點。

⒊被告雖辯稱原告起訴狀另載有高雄市三民區地址，是原告應有其他住處而無收回系爭房屋自住之需求等語，然依民事訴訟法第277條之規定，被告並未能就前開有利事實提出其他反證證明。

被告雖又辯稱：原告曾同意被告繼續承租系爭房屋至113年8月1日止等語，並以兩造間之對話紀錄為證（見本院卷第161頁），然查，觀諸前開對話紀錄內容及上下文脈絡（見本院卷第155至167頁），係原告通知被告其沒有要續租系爭房屋，於112年8月要將系爭房屋收回等語，被告則以其配偶即將生產及預售屋尚未交屋等理由，要求原告繼續將系爭房屋出租予被告等語，原告因而表示可以考慮讓被告繼續住，但是租約要重新簽訂公證，時間為1年從今年6月起至明年6月，如果被告還是不願意，就只能法院見等語，被告則回應：其會持續找房，漲租這麼多其也沒辦法承受，原告不能接受就去法院告其等語，原告因而回復以：兩造無法取得共識並再次重申不再續租之意，可見兩造當時係於原告已表明系爭房屋於112年8月1日後不再續租被告之前提下，就可否於112年8月1日繼續出租系爭房屋予被告為協商，然兩造並未能就繼續出租之條件達成合致，尚難認原告有同意將系爭房屋繼續出租予被告至113年8月1日止，是被告前開所辯不足採信。

⒋依上，兩造間就系爭房屋之不定期租賃關係既經原告合法終止，被告於112年8月1日以後繼續占有使用系爭房屋，即已構成無權占用，從而，原告爰依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，核屬有據。

㈡原告得請求被告自112年10月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付10,000元：⒈又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。

無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，其所得利益之價額即應以租金計算（最高法院61年度台上字第1695號民事判決先例意旨參照）。

是於判斷住宅租賃法律關係終止後，承租人仍繼續使用該住宅所享有之相當於租金之不當得利具體數額時，非不得參酌出租人與承租人間就該住宅之租金約定，以充分評價承租人所享有本應歸屬於出租人之利益。

⒉查本院認定兩造間之不定期租賃關係業於112年8月1日終止已如前述，又被告現仍占有使用系爭房屋乙情為被告所不爭執（見本院卷第144頁），則被告於租約終止後仍占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，屬無法律上原因。

又審酌兩造原約定系爭房屋之租金為每月10,000元，被告占用系爭房屋而減免支出上開租金，自得以此作為被告對於使用收益系爭房屋之對價數額之判斷基準，足認被告無權占用系爭房屋所受利益，以前開租金數額即每月10,000元計算為適當。

至於原告雖提出系爭房屋鄰近租賃房屋之租金資料（見本院卷第187至205頁），主張相當於租金之不當得利應以每月20,000元計算等語，惟系爭房屋既原以每月10,000元作為約定租金，足見兩造於前開不定期租賃關係終止前，均肯認此為占有使用系爭房屋之適當對價，則原告此部分主張並不可採。

是原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年10月12日（見本院卷第59、61頁）起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利10,000元，核屬正當，應予准許。

逾此部分，則無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告業已符合土地法第100條第1款收回自住之主客觀上正當理由及必要情形，兩造間之不定期租賃契約已於112年8月1日合法終止，則原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求被告自112年10月12日起按月給付10,000元之相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許；

於此範圍，則屬無據，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。

本件原告請求被告遷讓房屋，而被告就此部分受全部敗訴之判決，自應負擔此部分訴訟費用，至原告請求給付相當於租金之不當得利部分，依前揭規定，因不併算其價額，故未徵收此部分之訴訟費用，是原告雖就請求相當於租金之不當得利部分受部分敗訴之判決，仍無須負擔訴訟費用，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告依比例負擔本件全部訴訟費用。

中 華 民 國 113 年 8 月 14 日
                  鳳山簡易庭  法 官  侯雅文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 8 月 14 日
                              書記官  蔡毓琦