鳳山簡易庭民事-FSEV,104,鳳簡,604,20151208,1

臺灣高雄地方法院民事判決 104年度鳳簡字第604號
原 告 梁大緯
訴訟代理人 江大寧律師
被 告 林敏燕
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國104 年11月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號三樓之房屋遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣玖萬玖仟玖佰元，及自民國一０四年十一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：伊為門牌號碼高雄市○○區○○街000 號3 樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告於民國102 年3 月1日與伊簽訂租賃契約（下稱系爭租約），向伊承租系爭房屋，兩造約定租期1 年，自102 年3 月1 日起至103 年2 月28日止，每月租金新臺幣（下同）6,500 元，租賃期間之水費、電費、瓦斯費、電話費及大樓管理費等均由被告負擔。

嗣系爭租約屆滿後，被告雖有繼續將租金匯款給伊，卻自102年9 月1 日起即未繳納大樓管理費，顯已違反租賃契約之約定，依系爭租約第14條之約定，伊得收回系爭房屋，伊乃於104 年7 月14日以存證信函通知被告終止不定期租賃契約，該存證信函亦於104 年7 月15日送達於被告，是兩造間之租賃關係迄104 年7 月15日已終止。

詎被告迄今未將系爭房屋遷讓返還而繼續占用之，伊自得請求被告騰空返還系爭房屋。

又被告依兩造間之租賃契約負有繳納大樓管理費之義務，然系爭房屋102 年9 月1 日起至系爭租約終止之104 年7 月15日止，被告合計有13,500元之管理費未繳納，伊得依系爭租約請求被告給付管理費13,500元。

另系爭租約第6條約定被告於租期屆滿時，應即日將系爭房屋遷空交還予伊，如不即時交還，伊得每月向被告請求按租金5 倍計算之違約金，被告迄今未自系爭房屋遷出，伊至少得請求按原租金3 個月乘以五倍之違約金97,500元，本件只請求被告給付違約金86,400元，逾此則不再主張，為此爰依租賃契約及不當得利之法律關係，聲明請求：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。

㈡被告應給付原告99,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、被告未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、得心證之理由㈠兩造間就系爭房屋於103 年3 月1 日起之法律關係暨其內容為何？⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

次按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，最高法院64年台上字第1579號著有判例意旨可資參照。

⒉本件原告主張被告曾向其承租系爭房屋，兩造並簽有系爭租約約定租賃期間為102 年3 月1 日起至103 年2 月28日止，業據其提出系爭租約為憑（見本院卷第11頁至第15頁），而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，本院依前揭證據調查之結果，認原告主張之上開事實，應堪信為真實。

兩造之系爭租約雖有載明租賃期間僅至103 年2 月28日為止，然原告亦自承其於系爭租約屆期後仍有受領被告給付之租金，嗣後才因被告違反系爭租約之約定終止租賃關係，則依前揭民法第451條之規定，兩造間於103 年3 月1 日起即成立不定期租賃契約甚明，且依首揭說明兩造間新成立之不定期租賃契約僅係租賃期限變更，其餘租賃契約之內容均與原有之系爭租約無異。

㈡原告主張其與被告間之租賃關係業經終止，並請求返還系爭房屋有無理由？⒈按出租人非承租人違反租賃契約時，不得收回房屋，土地法第100條第1項第5款定有明文。

次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

⒉兩造間就系爭房屋自104 年3 月1 日起係成立不定期租賃契約，其租賃關係除租賃期間變更為不定期者外，其餘租賃條件均需沿用系爭租約已如前述。

而依系爭租約第3條之約定，被告承租系爭房屋除每約應給付租金6,500 元外，並應負責繳納大樓管理費，然原告主張被告自102 年9 月1 日起即未依系爭租約之約定繳納大樓管理費，系爭房屋102 年9 月起迄104 年3 月止之管理費合計11,400元均係原告自己繳納等情，業據其提出管理費繳費單為憑（見本院卷第16頁），則被告顯未履行其依系爭租約所負之給付義務，準此，原告主張其依系爭租約第14條之規定，得以被告違背系爭租約約定之條件為由收回系爭房屋並非全然無據。

而原告主張其已於104 年7 月15日將終止兩造間不定期租賃契約之意思表示，以存證信函寄送予被告乙節，有該存證信函及送達收件回執聯在卷在卷可稽（見本院卷第20頁、第21頁），被告既經合法通知未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀以供本院參酌，本院依前揭證據調查之結果，認原告上開主張屬實，而被告迄本件言詞辯論終結前始終未提出其他可資障礙原告行使終止不定期租賃契約之抗辯，原告原告主張兩造間就系爭房屋成立之不定期租賃契約於104 年7 月15日即告終止即屬有據。

兩造間之租賃關係既已經原告合法終止，然系爭房屋現仍占有使用系爭房屋中，有被告親簽之高雄市政府警察局鳳山分局防制組公文交辦單在卷為憑（見本院卷第77頁），則原告依民法第455條之規定請求被告返還系爭房屋，為有理由，應准許之。

㈢原告請求被告返還其所墊付之管理費11,400元及支付租賃關係存續中尚未繳納之管理費2,100元，有無理由？原告主張被告依系爭租約負有給付大樓管理費之義務，然系爭房屋102 年9 月起迄104 年3 月止之管理費合計11,400元均係原告自己繳納，業據本院審認為真實，如前所述，該本應由被告負擔之11,400元管理費，因原告之代墊而使原告受有少付利益，被告復未能證明其有何法律上之原因得受此利益，則原告請求被告返還其墊付之11,400元管理費即屬有據。

又兩造間就系爭房屋於104 年4 月1 日起至104 年7 月15日仍有租賃關係存在，而該期間之大樓管理費依系爭租約之內容既載明由被告負擔，則原告請求被告給付此部分之管理費2,100 元【計算式：600 元×3.5 月＝2,100 元】，亦有理由。

㈣原告主張被告應給付違約金86,400元，有無理由？⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

民法第250條第2項定有明文。

⒉經查，兩造於系爭租約第6條約定「被告於租賃契約屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋原狀遷空交還原告，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，原告每月向被告請求照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，被告絕無異議」（見本院卷第12頁、第13頁），本件兩造間之系爭租約，既已終止，被告依約即應遷讓交還原告，被告迄未將系爭房屋遷讓返還原告，原告自得依上開約定請求違約金，是原告自系爭租約終止之翌日即104 年7月16日起，至被告遷出返還房屋之日止，按月給付違約金，並非無據。

本件被告於104 年10月19日尚且占有使用系爭房屋，有被告親簽之高雄市政府警察局鳳山分局防制組公文交辦單在卷為憑（見本院卷第77頁），顯已逾期3 月有餘，如以系爭租約約定之計算方式，被告已積欠之違約金至少已達97,500元【計算式：6500元×3 月×5 倍＝97,500元】，本院審酌前揭違約金既未明定其屬懲罰性質，依首揭說明應認屬損害賠償預定性違約金之請求，本件被告承租系爭房屋作為自住之用，於租賃期間屆滿後，本應返還系爭房屋，竟拒不搬遷，原告所受有之損害應以取回房屋前之租金損失計算之，而被告既以6,500 元向原告承租系爭房屋，該在別無其他反證之情況下，以6,500 元核算原告每月損失之租金額應屬允當，參酌被告經原告數度以存證信函催告終止租約返還系爭房屋，均置之不理，已難期待原告能於短期內取回系爭房屋，以原告請求被告應給付之違約金86,400元約為13個月之租金總額（被告於本件宣示判決日後至少即已經過近5 個月未歸還系爭房屋），原告待判決確定、強制執行等法定程序終了，亦將消耗相當之勞力、時間及費用，則本院認原告請求之違約金86,400元作為本件損害賠償總額之預定金額尚屬相當，應准許之。

㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別定有明文。

本件原告固主張以起訴狀繕本送達翌日按週年利率5%計算利息，然該起訴狀繕本因系爭房屋所在地之管理委員會以被告遷移退回，致未能合法送達，然系爭房屋現確仍由被告占有使用中，業經本院囑託高雄市政府警察局鳳山分局查明屬實，本院遂將載有原告聲明之準備書狀再次送達，並於104 年11月6 日寄存在成功派出所（見本院卷第86頁），從而，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告給付99,900元【計算式：11,400元＋2,100 元＋86,400元＝99,900元】，及自前揭訴狀繕本送達翌日即104 年11月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之部分，為無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓予原告，並請求被告給付99,900元，及自104 年11月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、又本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 12 月 8 日
鳳山簡易庭 法 官 謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 12 月 9 日
書 記 官 唐佳安