鳳山簡易庭民事-FSEV,104,鳳簡,687,20151202,1

臺灣高雄地方法院民事判決 104年度鳳簡字第687號
原 告 曾國明
訴訟代理人 張志明律師、呂昀叡律師、陳瑛瑋律師
被 告 王義泰
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年11月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○街○號房屋遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣陸萬伍仟貳佰元及自民國一○四年八月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一○四年五月三日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國98年l 月l 日將所有之座落高雄市○○區○○段000 地號上之門牌號碼高雄市○○區○○○街0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租賃期問自98年l 月l 日起至99年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）6000元，應於每月6 日前繳納，租期屆滿後，兩造並未續訂書面契約，被告仍繼續使用系爭房屋，而成立不定期租賃契約（下稱系爭租約），但被告僅繳交租金至103 年6 月止，自103 年7 月起即未按時繳納租金，至104 年4 月6 日止，已積欠原告10個月之租金，原告乃於104 年4 月21日寄發存證信函要求被告於7 日內給付租金、逾期給付即以該存證信函逕行終止租賃契約而不再另行通知，惟被告無正當理由未受領，經郵局於同年月24日招領，嗣招領逾期退回，應認為該函已於104 年4 月24日送達被告而發生效力，而被告未於期限內即同年5 月l 日前清償所積欠租金，系爭租約應於同年5 月2 日終止，被告應給付103 年7 月至104 年5 月2 日，共10個月又26日之租金6 萬5200元。

又被告至今仍無權占用系爭房屋，應給付原告自104 年5 月3 日起，至遷離系爭房屋之日止，給付原告相當於租金之不當得利每月6000元。

另被告於系爭租約終止後，仍拒不搬遷，應依系爭租約第6條之約定，自104 年5 月3 日起至遷離系爭房屋之日止，給付按每月租金5 倍即每月3 萬之違約金等語，爰依據租賃關係、不當得利之法律關係，聲明：㈠被告應將系爭房屋返還予原告。

㈡被告應給付原告6 萬5200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，暨自104 年5 月3 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬6000元㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造業於103 年間協議減少系爭租約之每月租金至每月5000元，且被告已繳交租金至103 年7 月，因被告經濟困難，始未繳交103 年8 月至今之租金，希望原告可以讓被告分期攤還欠租，繼續承租系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：兩造間有系爭租約。

四、本件之爭點：㈠原告終止系爭租約是否合法？㈡被告是否應遷離系爭房屋？㈢系爭租約於103 年後是否每月租金減少為5000元？㈣原告得請求之租金、不當得利、違約金之金額？

五、本院得心證之理由㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第440條第1項、第2項、第455條前段，分別定有明文。

經查：１、原告主張其於98年l 月l 日將系爭房屋出租予被告，約定租賃期問自98年l 月l 日起至99年12月31日止，租金每月6000元，應於每月6 日前繳納，租期屆滿後，兩造並未續訂書面契約，被告仍繼續使用系爭房屋，而成立不定期租賃契約（下稱系爭租約）等情，為被告所不爭執，並有原告所提出之爭房屋建物、土地登記謄本、房屋租賃契約書影本各1 份（見本院卷第19頁至第28頁）為證，堪認為真實。

２、按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。

所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。

若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院96年度台上字第2792號、95年度台上字第2611號判決意旨參照）。

經查，原告主張被告僅繳交租金至103 年6 月止，自103年7 月起即未按時繳納租金，至104 年4 月6 日止，已積欠原告10個月之租金，原告乃於104 年4 月21日寄發存證信函要求被告於7 日內給付租金、逾期給付即以該存證信函逕行終止租賃契約而不再另行通知，惟被告無正當理由未受領，經郵局於同年月24日招領，嗣招領逾期退回，該函已於104年4 月24日送達被告而發生效力，而被告未於期限內即同年5 月l 日前清償所積欠租金，系爭租約應於同年5 月2 日終止等情，業據原告提出存證信函、招領通知、回執、執據、郵件查詢明細影本（見本院卷第29頁至第34頁）各1 份可證，足以認定。

依上開說明，原告上開存證信函之意思通知及意思表示，既已達到被告之支配範圍內，處於隨時可以了解其內容之狀態，被告無正當理由不為收受，仍應認為原告定期催繳租金之通知，及終止系爭租約之意思表示已達到被告而發生效力。

是原告主張系爭租約於104 年5 月2 日終止，應有理由。

３、系爭租約既經終止，則原告依兩造租賃關係請求被告遷離系爭房屋，應有理由。

被告雖辯以其經濟困難希望可以分期攤還租金並繼續承租系爭房屋云云。

惟被告所辯乃其支付能力及意願，並非法律上得據以拒絕遷離系爭房屋之理由。

㈡按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

經查，系爭租約之租金為每月6000元，應於每月6 日前繳納，而被告僅繳交租金至103 年6 月份等情，業據原告提出房屋租賃契約書、存證信函、招領通知、回執、執據、郵件查詢明細影本（見本院卷第23頁至第27頁、第29頁至第34頁）各1 份為憑，應為真實。

是原告請求被告應給付103年7 月至104 年5 月2 日，共10個月又26日之租金6 萬5200元，非無理由。

被告雖辯稱系爭租約業於103 年間即減少租金至每月5000元，且被告業已交付租金至103 年7 月云云。

惟被告就其辯詞，並無任何舉證，且與上開原告所提出之房屋租賃契約書、存證信函所載內容不符，自無可取。

㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。

經查，被告於系爭租約終止後，仍繼續占用系爭房屋，其占用自屬無權占有，而其無法律上之原因，無權占用系爭房屋，依上開規定及說明，自應返還相當於租金之不當得利予原告。

是原告請求被告給付自104 年5 月3 日起，至遷離系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利每月6000元，應有理由。

㈣按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。

次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。

經查，系爭租約第6條雖約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」等語，惟依上開說明，本件兩造約定之違約金，其標準應依一般客觀事實、社會經濟狀況，及債務若能如期履行時，債權人可得享受之利益及債權人實際損失為衡量，以求公平。

本院審酌原告之損害業由上述之不當得利獲得相當之彌補，且兩造所約定之違約金高達租金之5 倍，而原告並未證明除上述被告不當得利所造成之損失外，更有何特別損害，是其請求違約金，金額顯有過高，對被告顯失公平，爰參照民法205 條之規定，酌減原告所得請求之違約金減為每月1000元。

六、綜上所述，原告基於租賃、不當得利之法律關係，請求㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；

㈡被告應給付原告6 萬5200元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息；

㈢被告應自104 年5 月3 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7000元，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過係促請法院依職權發動，本院毋庸就其聲請為准駁之裁判。

至於原告其餘假執行之聲請，因原告其餘之訴遭駁回而失所附麗，應併駁回之。

八、本件兩造各為一部勝訴、一部敗訴，因原告確有提起本件訴訟必要，且本院駁回原告請求部分，乃不併算其訴訟標的價額部分，有本院104 年度鳳補字第401 號裁定可參，是本院認本件裁判費應依民事訴訟法第79條規定，酌量情形由被告全部負擔。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 2 日
鳳山簡易庭 法 官 施盈志
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
裁判費 1550元
合計 1550元
中 華 民 國 104 年 12 月 3 日
書 記 官 李燕枝