鳳山簡易庭民事-FSEV,109,鳳簡,18,20200727,1

臺灣高雄地方法院民事判決 109年度鳳簡字第18號
原 告 吳秀玉
訴訟代理人 黃見志律師
被 告 葉瓊惠
訴訟代理人 陳清朗律師
上列當事人間請求返還讓渡金等事件，本院於民國109 年6 月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：被告為設立於高雄市○○區○○街00號（下稱系爭房屋）1 、2 樓之高雄市私立昇科文理短期習班（下稱昇科補習班）之業者，亦為系爭房屋之所有權人，伊於民國108 年5 至7 月以每月租金新臺幣（下同）1 萬5,000 元向被告承租系爭房屋四樓供作補習班教室使用；

兩造後於108 年6 月11日經公證而簽訂系爭房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約）及補習班讓渡契約書（下稱讓渡契約），伊於108 年6月19日給付被告20萬元讓渡金，並於108 年7 月4 日完成昇科補習班名稱變更為「高雄市立育文理短期補習班」（下稱育文補習班）、設立人變更為原告、班主任變更為訴外人王春芬之變更登記，並由伊以每月租金3 萬3,000 元承租系爭房屋全棟。

詎，被告嗣後竟拒不搬遷，伊於108 年8 月1 日寄發存證信函催告被告必須於108 年8 月5 日搬遷，被告竟稱僅同意出租系爭房屋1 至2 樓，並非全棟，要求重新辦理公證簽約。

兩造多次調解未成，被告於108 年8 月4 日以伊違法使用系爭房屋及未交付押租金為由解除系爭租賃契約，伊則於108 年8 月19日再次發函催告被告儘速搬遷，被告搬遷後即交付7 萬元押金，如被告不搬遷將請求退還讓渡金，並將請求相關損害賠償。

因被告拒不搬遷，故系爭租賃契約及讓渡契約皆為不完全給付，爰依民法第227條、第254條、第259條及第260條規定，起訴主張解除系爭租賃契約及讓渡契約，並請求被告返還讓渡金20萬元及賠償包括補習班無法營業等損失共19萬8,075 元。

並聲明：㈠被告應給付原告39萬8,075 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息；

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠原告於108 年5 月1 日起承租系爭房屋4 樓，後因伊告知將不再經營昇科補習班，遂有意接手昇科補習班，故兩造108年5 月下旬開始協商讓渡補習班事宜，嗣於108 年6 月11日雙方簽訂系爭租賃契約及讓渡契約，惟伊僅將系爭房屋1 至2 樓出租予原告，並非全棟，此從兩造簽訂系爭租賃契約後，原告仍於108 年7 月1 日給付系爭房屋4 樓之租金1 萬5,000 元租金，昇科補習班及讓渡後更名之育文補習班之核准班址均設於高雄市○○區○○街00號1 至2 樓等情，系爭租賃契約標的範圍僅及於系爭房屋1 至2 樓部分，非如原告主張之系爭房屋全棟。

嗣原告經營之育文補習班有擅自增設1 樓教室且違規使用4 樓作為教室上課使用等情，違反系爭租賃契約第4條約定，伊分別於108 年8 月5 日以LINE通訊軟體、108 年8 月14日以存證信函通知原告終止系爭租賃契約。

兩造並於108 年10月9 日簽立房屋返還約定書（下稱系爭返還約定書），由原告將系爭房屋之全部返還予伊，但未將已受讓渡之課桌椅、櫃臺及黑板等搬走。

㈡因系爭租賃契約之租賃標的僅有系爭房屋1 至2 樓，伊已將系爭房屋1 至2 樓及補習班營業設備交付予原告，已依債之本旨而為給付，並無原告所稱不完全給付之情，原告請求賠償包含無法營業在內之損失19萬8,075元並無理由。

㈢又伊已將補習班營業權利義務及生財器具等，依讓渡契約交付予原告，且原告亦完成補習班變更程序經高雄市政府教育核准在案，至於原告違規經營補習班部分，與被告無涉，故原告主張解除讓渡契約，於法無據。

㈣兩造於108 年10月9 日簽立系爭返還約定書，原告始將系爭房屋全部返還予伊，惟系爭租賃契約1 至2 樓部分既已於108 年8 月5 日終止，伊同意原告於終止後3 日即同年月9 日返還系爭房屋1 至2 樓，然原告並未返還，而系爭房屋之3至5 樓原告自始就無權占用，加上4 樓部分原告自108 年8月起即未付租金，故原告應返還相當於不當得利之租金13萬7,200 元；

又伊因原告換鎖不讓被告返回系爭房屋，伊被迫另外租屋，而有每個月3,000 元、共3 個月計9,000 元之租金損失；

另依系爭租賃合約第17條規定，中途終止合約，原告應立即搬遷，每逾一日，應給付伊每日違約金2,200 元，自108 年8 月9 月起至108 年10月9 日止，共計62日，原告應給付伊違約金13萬6,400 元。

前揭金額合計28萬2,600 元，伊主張以此金額為抵銷原告請求之金額。

㈤並答辯聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項如下：㈠原告於108 年5 月至7 月使用系爭房屋4 樓後半部，並於108 年5 月至7 月每月繳付租金1萬5,000元予被告。

㈡兩造於108 年6 月11日簽訂讓渡契約，讓渡標的為設立於系爭房屋1 至2 樓之高雄市私立昇科文理短期補習班之營業及生財器具，金額為20萬元，前開補習班權利義務及生財器具自108 年6 月11日起由原告承受。

㈢兩造於108 年6 月11日簽立系爭租賃契約，契約租賃物標示記載：「高雄市○○區○○街00號」，實際上之租期是自108 年8 月1 日起至118 年7 月31日止，每月租金為3 萬3,000 元，108 年6 月11日至108 年7 月31日為免租裝潢期。

㈣被告於108 年8 月14日以存證信函告知其於108 年8 月5 日業以LINE簡訊通知原告，主張原告違反系爭租賃契約第4條及第16條，而解除系爭租賃契約。

原告於108 年8 月19日回復被告，租期未屆滿而解除系爭租賃契約，被告應賠償損失。

㈤原告於108 年9 月初，多次以LINE簡訊通知被告至系爭房屋處點交房屋。

㈥兩造於108 年10月9 日簽訂系爭返還約定書，由原告將系爭房屋返還被告，並承諾負擔租賃期間所應繳水費、電費、瓦斯費，如有積欠其他費用，被告可持單據向原告收取。

㈦原告於109 年1 月15日廢止註銷育文補習班（即前身為昇科補習班）之立案。

四、本院之判斷：原告主張系爭租賃契約之租賃標的範圍為系爭房屋之全部，惟被告並未交付系爭房屋整棟，雖經原告108 年8 月1 日發函催告被告需於108 年8 月5 日搬遷，惟被告仍置之不理，致其無法使用系爭房屋經營育文補習班，乃依民法第227條、第254條、第259條及第260條等規定，請求被告給付因債務不履行所致之損失19萬8,075 元及返還讓渡金20萬元等語；

被告否認之，並以前詞置辯。

茲就兩造協議之爭點（本院卷第407 頁）析述如下：㈠兩造已合意終止系爭租賃契約，故原告起訴依民法第227條、第254條、第259條及第260條等規定主張解除系爭租賃契約及請求損害賠償，並無理由：1.兩造就系爭租賃契約之租賃標的物之範圍究竟為系爭房屋之全部、抑或是僅1 至2 樓，有激烈之爭執。

惟系爭租賃契約既經本院所屬民間公證人伍婉嫻公證（本院卷31至33頁），且公證人伍婉嫻到庭作證表示，伊是依照被告提供之房屋稅單之記載而為公證，而房屋稅單上並未特別標示樓層，故系爭租賃契約之租賃標的既是依照房屋稅單記載，則租賃範圍就是系爭房屋之全部，若是僅有部分租賃，就必須依照法院公證業務監督小組的要求，就部分租賃另外繪圖，且契約重要之點如租金、租期、押金、標的物、不能轉租、回復原狀、違約金、積欠兩個月租金則契約依法終止等，伊公證時均會向當事人說明，如當事人表示看不懂，就會全部說明予當事人聽，租賃合約一定是雙方當事人看過後才簽名，再由伊公證，至於本件補習班是讓渡系爭房屋1 至2 樓，與系爭租賃契約範圍無並必然關係等語（本院卷第311 至312 頁）。

故依證人所言，系爭租賃契約之租賃標的為系爭房屋全部，而非僅有1 至2 樓。

被告雖辯稱昇科補習班及變更名稱後之育文補習班，均以系爭房屋1 至2 樓作為補習班營業登記地址，故系爭租賃契約之租賃標的物自是系爭房屋1 至2 樓云云，惟證人已就系爭租賃契約之租賃標的物與讓渡契約間無必然關係已說明甚詳，被告抗辯，難認有理由。

2.按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約終止原有之契約（第一次之契約）。

契約之合意終止與因法定終止權之行使而終止者不同，效果亦異，除有特別約定外，並不當然適用或準用民法關於契約終止之規定，申言之，契約如經兩造合意終止，自不得再依債務不履行之規定終止系爭契約，而請求他方賠償債務不履行之損害（最高法院99年度臺上字第60號、98年度臺上字第856 號判決意旨參照）。

查，兩造就系爭房屋之租賃範圍及被告是否應搬遷等問題曾有激烈爭執，且互相以存證信函或Line通訊對話軟體主張對方有違約情事，惟兩造於108 年10月9 日簽立系爭返還約定書，原告同意交還系爭房屋予被告且負擔租賃期間相關費用，且未約定被告應對其負損害賠償責任，顯見原告並未保留向被告請求損害賠償之權利，否則依照兩造往來對話紀錄及存證信函內容以觀，原告原既主張被告有未依債之本旨交付系爭房屋全部，原告自應於系爭返還約定書中請求被告給付其損失後，始同意交還系爭房屋，然卻未見系爭返還約定書中被告賠償原告損失之約定，足見原告實有不再向被告請求損害賠償之意；

再者，被告僅要求原告負擔、電、瓦斯及其他相關費用，卻未要求原告賠償租金等損失，依「明示其一、排除其他」之解釋原則，亦應認被告未保留對原告損害賠償之請求，以取得原告返還系爭房屋之同意，由此可見，本院認為兩造合意終止系爭租賃契約、簽立系爭返還約定書時，均未保留向對方為損害賠償之請求，方符合兩造終止系爭租賃契約之真意。

基此，兩造既已合意終止系爭租賃契約，除水、電、瓦斯等相關費用外，無任何請求之保留，終止前爭執原因歸責之咎存在何造，兩造既不再追究，且終止後兩造間已不存在租賃契約關係，原告再以起訴狀主張解除系爭租賃契約，自不足取，依前揭最高法院判決意旨，原告依民法第227條、第254條、第259條及第260條規定向被告請求損害賠償，並無理由。

3.原告雖稱系爭返還約定書係兩造合意解除系爭租賃契約云云（本院卷第391 頁），惟原告起訴主張係因被告不完全給付而於主張解除系爭租賃契約，換言之，原告起訴時係主張有法定解除原因存在，而行使法定解除權，嗣後復主張兩造係以契約行為合意解除系爭租賃契約，所述實已前後矛盾，故原告主張已難認可採，況兩造既已系爭返還約定書（第二次契約行為）合意終止系爭租賃契約如前所述，則原告所稱兩造合意解除系爭租賃契約云云，自屬無據。

㈡原告主張解除讓渡契約並無理由：1.查原告主張因被告於系爭房屋堆放雜物，致補習班無法使用，且讓渡契約中讓渡之營業標的部分包含學生，被告亦未轉移予原告，並稱讓渡契約與系爭租賃契約之間有互相依存不可分離之關係，故讓渡契約與系爭租賃契約同其命運，於兩造合意解除租賃契約時亦同時解除讓渡契約云云。

惟讓渡契約之第1條約定係由被告將設立於系爭房屋1 至2 樓之昇科補習班之營業及生財器具讓渡與原告（本院卷第29頁），則讓渡標的僅有營業及生財器具本身，實與系爭租賃契約範圍並無必然關係，此與證人作證說明系爭租賃契約租賃範圍為系爭房屋整棟與1 、2 樓作為補習班使用，亦無必然關係等語相符（本院卷第314 頁），故讓渡契約並未因兩造合意終止系爭租賃契約而同時生終止或解除讓渡契約之效力，應就讓渡契約本身是否業經原告合法解除單獨觀察之。

2.原告稱被告於系爭房屋內堆放物，遂主張有不完全給付之情，惟系爭房屋內果有堆放雜物之情，乃屬被告是否有依債之本旨履行系爭租賃合約問題，與讓渡契約之讓渡標的並無關係，原告以此主張解除讓渡契約，並無理由。

原告復主張讓渡標的之營業包含學生之轉移、生財器具包括課桌椅、圖書、儀器、電腦設備、消防安全設備等等，被告均未移轉云云，惟原告於108 年8 月12日及19日所寄發之存證信函僅表示被告私人物品、家具、雜物未搬遷，未有論及被告未履行讓渡契約之語（本院卷第51及59頁），所提出之兩造對話錄音譯文亦無原告提及被告未將學生轉移或生財器具讓與而有違約之情（本院卷第247 至257 頁），再者，原告曾於Line對話中向被告表示108 年7 月28日會將白板桌椅定位等語（本院卷第305 頁），足見相關課桌椅設備係由原告自備或被告已經交付，而除此之外，原告並未舉證曾向被告表示被告未依讓渡契約移轉學生或交付圖書、儀器、電腦設備、消防安全設備等部分，足見原告主張被告未依讓渡契約交付營業及生財器具說法，毫無所據，難認可採，故原告稱就讓渡契約被告有債務不履行而主張解除讓渡契約，自非足取。

五、綜前所述，兩造既已合意終止系爭租賃契約，無任何請求之保留，則原告自無由再依民法第227條、第254條、第259條及第260條等債務不履行規定請求被告給付19萬8,075 元；

而讓渡契約既未經原告合法解除，則原告依前述民法規定請求返還讓渡金20萬元亦無所據，故原告請求被告給付39萬8,075 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦無理由而應併予駁回。

六、本件待證之基礎事實已明，兩造其餘攻防及證據資料，均不影響上開之認定及結果，爰不一一載敍，併此敍明。

七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第436條第2項及同法第78條。

中 華 民 國 109 年 7 月 27 日
鳳山簡易庭 法 官 林育丞
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 7 月 27 日
書 記 官