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臺灣高雄地方法院民事判決
112年度鳳簡字第106號
原 告 力亞倫
訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師
被 告 李文振
訴訟代理人 陳樹村律師
邢振武律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號二樓房屋遷出，將系爭房屋返還原告。
本判決得假執行。
但被告以新臺幣參拾陸萬肆仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○○段0000○號建物（門牌號碼：同區○○路00號0樓，下稱系爭房屋）之所有權人，被告無權占有系爭房屋，迄今拒絕遷讓，侵害原告之所有權，為此爰依民法第767條前段規定，請求被告自系爭房屋遷離，將系爭房屋返還原告等語。
並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：系爭房屋係被告所有，僅借名登記於原告名下，原告並非系爭房屋所有權人，故原告請求被告遷離系爭房屋，並將系爭房屋返還原告，並無理由等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證理由：㈠原告主張系爭房屋為其所有，惟被告無使用權源而居住其中，迄今拒絕遷讓一節，此據原告提出系爭房屋之建物登記第一類謄本在卷（參本院卷一第13頁）可證；
而被告亦不爭執其仍居住使用系爭房屋一節，惟以前詞置辯。
然按「借名登記」者，乃謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。
又借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始屬成立，此觀最高法院100年度台上字第1972號判決意旨可知。
再按當事人主張有利於己之事實者，就事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，此即舉證責任之分配原則。
系爭房屋既係登記在原告名下，依不動產登記之公示性及公信性，自可認原告已舉證證明其為系爭房屋所有權人，被告既抗辯稱此係因兩造間有借名登記契約，自應就系爭房屋登記於原告名下係緣自兩造間借名登記契約一事負舉證責任。
且就不動產之借名登記而言，由於直接影響不動產登記之公示性及公信性，其影響甚鉅，故認定當事人間是否成立借名登記契約，雖依目前實務多數見解，尚未認此屬脫法行為而無效，惟應就兩造究有無成立借名登記契約之合意、不動產之取得情形、若係買賣則價金給付方式及來源、就不動產實際使用、管理之人等狀況予以衡量審查，認主張借名登記者可舉證證明上開各事項均符合借名登記之情形，方能認屬借名登記而推翻不動產之登記，否則易架空我國不動產登記制度，削弱其公示性及公信性。
㈡經查：㊀就系爭房屋購入之始末，被告辯稱係由被告於民國93年2月3日以買賣總價新臺幣（下同）188萬元向訴外人蔡○○購入，並於當日交付面額20萬元之支票予蔡○○之代理人即訴外人陳○○作為定金。
而在兩造達成合意後即由原告作為系爭房屋之登記名義人，以原告名義向高雄市鳳山區農會（下稱鳳山農會）貸款以清償系爭房屋價金，而貸款之本息亦由被告清償，故系爭房屋之價金係由被告給付等情，固提出系爭房屋之不動產買賣契約書、協議書、委任授權書在卷（參本院卷一第59至63頁、卷二第33頁）為證。
惟查：⒈被告抗辯稱系爭房屋係由被告親自簽約購買，價金均由被告給付，故系爭房屋之買賣契約書係載明承買人為被告，並由被告用印，因被告負有債務，故才與原告達成借名登記合意云云（參本院卷一第55頁）。
然此據原告否認，稱當初簽立該買賣契約書其有到現場簽名，簽完名就走了，但當时被告未在買賣契約上簽名等語（參本院卷二第45至46頁）。
被告上開抗辯之詞，與證人即原告之母、被告之前妻丙○○於本院審理時具結所證：系爭房屋當時就是我買的，第一次購買時尚未認識被告，因為我單親又帶著小孩，是買來要給小孩住的，我父母親也會住那邊，所以系爭房屋後來被拍賣，我才又跟拍定人即訴外人蔡○○購買。
從被拍賣到點交、再到我跟拍定人買回的這段期間，我們一直都住在系爭房屋裡面而沒有搬出去，所以後來被拍賣，也是由我買回來，登記在原告名下，因為當時我的債務有問題，不可能要登記在被告名下，因為這是我們母子要住的地方。
當時我開了1張支票，還有支付現金，多少錢我忘了，其餘就是貸款。
跟對方簽立買賣契約時就是用我兒子即原告名字簽立，當初簽立系爭買賣契約時是我和被告出面，因為他是代書，有專業知識，我都會請他幫忙。
買賣契約上的名字不是我寫的，對方也有請代書處理，但當初簽的時候沒有被告的名字。
簽立後有一式兩份交由買賣雙方收執，我們這份是交給被告，因為當時被告與我同住，也是信任他，全部簽完後我有再看過該買賣契約書，但當時沒有被告的章，因為被告只是我們這邊的代理人，幫忙我們處理本件買賣而已。
我在系爭房屋被拍賣前就認識被告了，我和被告是在88年結婚等語（參本院卷一第293至295、303頁）不符；
而依系爭房屋之異動索引，系爭房屋確先於81年10月19日登記於丙○○名下，嗣多次查封後，於93年1月13日因拍賣而登記於蔡○○名下，嗣再於同年2月17日因買賣而登記於原告名下（參本院卷二第343至345頁），此一不動產登記變動歷程與丙○○所證系爭房屋易主歷程一情相符，是丙○○確有再將系爭房屋買回並登記在原告名下之動機。
再觀諸上開不動產買賣契約書，其契約第一行及後方之承買人，正下方空格均係「李亞倫」之簽名及印文（按：原告改姓前姓名），反是被告姓名僅列在「李亞倫」之簽名及印文偏旁一側；
而在協議書上，更明確載列相對人是「李亞倫」，被告僅為其代理人，與被告所辯系爭房屋係其向蔡○○簽約購買，以其為承買人之詞顯不相符。
被告嗣後又改稱：係被告先與蔡○○之代理人陳○○談妥買賣事宜，因考慮要向鳳山農會貸款，被告負債難以貸款，故決定將原告同列為形式上承買人，而在被告與陳○○將系爭買賣契約各項約定內容填寫完成，被告並簽名及用印後，再向原告商議要以原告名義向鳳山農會申請房屋貸款，於徵得原告同意後再由原告於系爭契約上簽名及用印云云（參本院卷一第284頁），惟依被告上開變更後之說詞，係稱被告先行於系爭買賣契約上簽名及用印後，再讓原告簽名及用印，但此說法與系爭契約之承買人正下方欄位均係「李亞倫」之簽名及印文、被告「乙○○」之字樣（契約第一行甚至非簽名）偏於一側之列名方式不符；
且觀諸「李亞倫」簽名之書寫方式，筆畫舒展而不侷促，亦難認係在被告簽名用印後方在其留用之空間內補簽名及用印，是被告上開說詞實難採信，反原告所述簽約當時僅有簽立其姓名一詞可採。
⒉而就系爭房屋價金188萬元之給付方式，被告亦有前後說詞矛盾及未能證明其資金來源係被告等情，此據本院認定如下：⑴就系爭房屋之頭期款20萬元，雙方均不爭執係以丙○○為發票人之支票兌現支付，惟被告辯稱該支票帳戶內之存款係由被告以現金存入等語，然就此部分，未據被告舉證以實其說，已難謂可採；
且就該20萬元之資金來源，據證人丙○○所證：（問：妳開的支票，依照卷內資料是20萬元，這20萬元怎麼來的？）當時我父母還在，父母會給我，還沒有認識被告之前我有投資肉品生意，身上還有一點錢，但因為借朋友錢及揹了被告妹妹的房子貸款，才會沒有錢繳貸款等語（參本院卷二第300頁），可知丙○○亦否認係被告所給付，則被告僅空言抗辯，未能舉證，無從採信。
⑵另就後續168萬元價金之給付方式，被告原辯稱：①於93年4月20日由被告給付現金20萬元予蔡○○之代理人陳信義；
②於93年4月30日由被告給付現金38萬元予陳信義；
③餘款以房貸支付等語（參本院卷一第286至287頁、卷二第76頁），並以上開協議書為證。
然上開協議書僅能看出確有①所示之現金交付，及有②所示之約定外，未能看出被告確有依②所示之約定交付，而就此，被告仍未能提出有38萬元現金流及有交付之證明。
原告則稱：固曾約定要先給58萬元，但因原告及其母丙○○無法籌措出上開金額，故於93年4月20日給付現金20萬元予賣方後，即由原告向鳳山農會貸款，並從貸款金額中撥款148萬元支付餘款等語（參本院卷二第89至91頁），並提出原告鳳山農會帳戶交易明細表在卷（參同上卷第235頁）為證。
比較雙方說詞，若以被告所辯之給付方式，所餘168萬元價金，被告卻給付了206萬元（計算式：20萬＋38萬＋148萬），顯與約定價金不符，被告亦未提出兩造有合意變更價金之證明，復未提出確有給付38萬元現金之證明，無從採認為真；
反是原告所稱之給付數額與約定價金相符。
且被告嗣後亦翻異前詞，改稱自己記錯了，確是採原告主張之價金給付方式等語（參同上卷第142頁），是除可認就價金給付方式，被告原所辯之詞與事實不符，而以原告所述較相符外，亦可看出被告常辯稱以現金給付一詞，恐屬空言。
⑶承上，系爭房屋之買賣價金，其中148萬元係由原告向鳳山農會貸款後，就所貸金額撥款支付一節，如前所述。
就上開貸款本息之繳納，被告復辯稱均係由其繳納，除提出系爭房貸放款本金利息收入傳票在卷（參本院卷一第65至76、253至275頁）外，並引用證人即鳳山農會職員丁○○之證詞為證。
依證人丁○○到本院具結所證：我在鳳山農會工作約10年，之前在信用部擔任催收人員，另在會務部擔任行人員，後擔任徵信人員。
催收工作是負責貸放後逾期繳息的通知，故有處理過系爭房貸一事。
系爭房貸逾期繳息時，聯繫的對象有兩造，主要是聯繫被告，因為都聯繫不上原告。
在我聯繫被告後，報表會減少此部分的訊息通知，所以聯繫被告對農會的催繳有幫助。
但兩造未曾跟我提系爭房屋是借名登記一事。
系爭房貸有談過一次調解，我記得被告有到場，原告是否到場不確定，我也不記得被告到場跟我說什麼。
在該次調解後，後續貸款繳納應該有依調解內容實行。
農會貸款繳納的方式有臨櫃繳納或帳戶扣款，在餘額不足時才會臨櫃繳納，系爭房貸欠繳頻繁，主要係聯繫被告等語（參本院卷二第233至238頁），則依丁○○所述，可知就系爭房貸的繳納方式有二，一為直接從帳戶扣款，一則在帳戶餘額不足時持現金臨櫃繳納。
縱認因被告持有上開收入傳票而認均係由被告臨櫃繳納，然依證人丙○○之證言：系爭房屋的房貸大部分都是我拿錢給被告去繳，收據都在被告處，因為被告擔任代書是自由業，時間很多，我和原告都要工作，沒有時間；
系爭房屋被查封時鳳山農會有打電話到家裡，因為被告是代書，他有專業，我都在忙工作，被告也住那邊，我們就都信任他等語（參本院卷二第298至299頁），則資金來源是否為被告，即非無疑。
況縱認臨櫃繳款一事均為被告給付，惟此僅為系爭房屋價金之一部，其他就帳戶扣款部分，被告雖仍持前所稱係其拿現金給丙○○讓她存入原告帳戶之說詞，惟同未據被告舉證以實其說，並業據丙○○否認如前。
且就最後餘款，係由丙○○於106年6月19日付清271,833元並塗銷系爭房屋上之抵押權一節，亦據丙○○證述：後來因為之前投資有收回來一點，所以有收到一筆180萬元的錢，我怕被告拿去處理，就一天內處理完兩個房子的尾款，並且去地政辦理塗銷（抵押權登記）等語（參本院卷二第306至307頁），並與原告所提原告鳳山農會帳戶明細、丙○○存摺明細、抵押權塗銷同意書（參本院卷一第249、255、277至281頁）相符，亦有丙○○與金沙湖濱育樂有限公司（下稱金沙公司）之本院一審判決附卷可佐（參本院卷二第19至26頁）。
從上開存摺明細，可看出在106年6月19日前，最大之金額存入來源，分別為訴外人金沙公司及陳美雲，與被告並無關係，且自前引判決，亦可知金沙公司匯給丙○○之180萬元確係基於兩方間糾紛，而與被告無涉，自無從認定上開房貸餘款之資金來源係被告；
且丙○○該時與被告感情已生變（見下述），亦難認若系爭房屋確係被告所有而僅借名登記在原告名下，丙○○仍會為被告支付系爭房屋價金並塗銷其上之抵押權，是被告稱系爭房貸資金均由其支付，難謂可採。
⑷是依上述，依被告所提證據，就所辯系爭房屋係以其為買受人，且買賣價金係由其支付一節，尚無從採認為真。
㊁再就兩造間是否有借名登記之合意一節，固據被告提出委任授權書、預告登記同意書、高雄市政府地政局鳳山地政事務所（下稱鳳山地政）104年9月18日高市地登字第10471070200號函、104年10月2日高市地登字第10471115600號函在卷（參本院卷二第33、83至87頁）為證，惟此據原告否認上開文書之真正，稱：上開委任授權書「甲○○」之簽名應非其所簽，因為「力」的寫法不同，然因時間久遠已無法確認。
又原告前確曾有簽立委任授權書委託被告就系爭房屋辦理預告登記，惟此係因丙○○雖將系爭房屋登記於原告名下，然擔心原告年輕識淺且在外有債務，故於000年0月間要求原告將系爭房屋辦理預告登記予丙○○，並委由被告協助辦理，原告遂於104年3月11日申請印鑑證明並將印鑑交付被告收執，但被告遲未辦理，丙○○察覺有異，故於000年0月間要原告註銷原印鑑證明並申請新印鑑證明。
又該委任授權書上手寫內容（包含日期），均為臨訟變造增添，此自被告在一開始即備齊系爭房屋買賣契約書、協議書及多項費用單據應訴，卻未提及兩造間有簽立該委任授權書，並提出為證，直至訴訟進行數月後，在原告提出被告向原告承租系爭房屋之租賃契約書後，方提出該委任授權書即可知等語。
經查：⒈被告辯稱原告前於104年6月1日確有授權被告辦理預告登記，且登記對象即是被告，被告於同年9月15日有向地政機關申請，惟該時抵押權人已就系爭房屋辦理查封登記，方撤回預告登記之申請一情，雖據被告提出前引預告登記同意書及鳳山地政函在卷為證，惟系爭房屋於104年經查封之時點係104年9月16日（參本院卷二第347頁），被告則係在前1日持上開文書申請預告登記，就此被告先辯稱因不知貸款欠繳情形及債權人何時聲請查封，方在該時申請預告登記云云（參同上卷第116頁），惟經本院詢問若被告聲稱系爭房屋之房貸均為被告繳納，如何不知有欠繳情形等語，則改稱是知道貸款欠繳，但不知有聲請查封云云（參同上卷第117頁）。
先不論被告擔任代書多年，是否確不知房貸欠繳一定期數後即會遭債權銀行暨抵押權人聲請查封一事，就貸款欠繳之原因，被告復辯稱係因當時係因原告不斷想要自行售出系爭房屋，被告因揹負保證債務而無法請原告移轉登記所有人為被告自己，才以不繳房貸之方式向原告表示抗衡云云（參同上卷第242頁），惟被告方稱原告於該時係同意將系爭房屋預告登記被告為所有權人，故簽立前引預告登記同意書授權被告持之向鳳山地政辦理預告登記，卻又稱因原告該時欲自行出售系爭房屋故其以欠繳房貸方式向原告表示抗議，前後說詞實有矛盾，是原告是否確有同意以被告為預告登記所有權人之授權內容，即非無疑。
⒉再觀諸上開委任授權書，基礎格式係打字列印，就授權事項觀之，係分別勾選「願將左列不動產理預告登記於（空白）」事項及「返還借名登記」事項，惟前者係已打字印好其上，後者卻為手寫書立，且所有關於借名登記之事項，均是以手寫方式增添，且係擠在特約事項與當事人欄位表格間之狹小空白處，以密密麻麻的文字書寫，則關於手寫書立部分，是否係兩造簽立當時即已書寫其上，並經兩造合意確認，已非無疑。
⒊又上開授權內容有勾選「願將左列不動產理預告登記於（空白）」事項，且觀其後書寫之文字，有記載「於104年9月15日辦理預告登記收件並承諾該屋係借名登記養父（按：即被告）同意與本人為家人同住其屋一齊生活」等語，被告並辯稱該勾選事項並非指原告要在該委任授權書所簽立之108年5月1日授權被告辦理預告登記，而是指原告前於104年6月1日確有授權被告辦理預告登記被告為所有權人一事，惟此部分已非無疑，如前所述。
而依原告之主張，000年0月間係丙○○擔憂原告當時年輕而社會經驗不足，故要原告將系爭房屋辦理預告登記予丙○○，並委任被告協助辦理，原告遂於104年3月11日申請印鑑證明並將印鑑交付被告收執一情，此有原告於104年3月11日所申請之印鑑證明在卷（參本院卷二第37頁）為證，上開印鑑確與該委任授權書上原告印文相符。
原告復稱因被告遲遲未辦理，丙○○察覺有異，故於000年0月間要原告註銷原印鑑證明並申請新印鑑證明一情，亦與高雄○○○○○○○○112年12月18日高市鳳戶字第11270903800號函所附印鑑變更登記及印鑑證明申請書參同上卷第123至126頁）相符，可知原告並於104年8月26日即已申請變更印鑑證明。
惟被告遲至同年9月15日方持蓋有原告舊印鑑之預告登記同意書申請辦理預告登記，顯見被告當時並不知悉原告已變更印鑑證明，原告變更印鑑證明而隱瞞被告，且嗣於105年5月1日另委任訴外人蔡伯倉就系爭房屋申請辦理預告登記予丙○○，並於105年1月26日辦理預告登記在案，此亦有土地登記申請書及異動索引在卷（參本院卷二第59、347頁）可參，顯見在105年間，原告已將系爭房屋辦理預告登記予丙○○，而非被告，可知原告在該時已無要將系爭房屋辦理預告登記予被告之意，則如何在嗣後之108年5月1日，就上開委任授權書所書寫之「於104年9月15日辦理預告登記收件並承諾該屋係借名登記養父（按：即被告）同意與本人為家人同住其屋一齊生活」復表示同意並簽名授權？實有違情理、令人費解。
是除可認被告所辯104年該時原告係要以被告為預告登記所有權人一事應屬不實外，該委任授權書上之文字是否為被告單方所書寫添加，亦屬可疑。
⒋除上開可疑部分外，上開手寫文字中，有記載原告委任被告自行訂租賃契約108年5月1日至110年5月1日、110年5月1日至115年4月30日申請行政院租屋補助等語。
惟委任授權書之書立日期是108年5月1日，則於該時點，兩造固有簽立以原告為出租人、被告為承租人，租賃標的物為系爭房屋，租賃期間為108年5月1日至110年5月1日之租賃契約書（參本院卷二第15至17頁），縱可認當時因同時簽立該租賃契約，而可記載於該委任授權書上，然後面所記載者，已屬將來之事，則書立者如何可預見並確認兩造就系爭房屋將來會就系爭房屋再簽立自110年5月1日起至115年4月30日之租賃契約，並由被告拿去申請行政院租屋補助，亦啟人疑竇；
而縱認是原告事先於108年5月1日同時授權，則該次授權之期間為何特別定為5年？又為何該時不連同115年5月1日之後之期間授權？亦難有合理解釋。
則原告主張係因其於本院審理時之112年7月10日當庭提出上開租賃契約書，嗣後被告方提出該委任授權書並自行添加手寫文字一詞，應非無的放矢。
⒌依上所述，被告所提之委任授權書，其上關於借名登記之手寫文字，是否為嗣後增添，已有疑問，其可信性實屬不足，尚難認可作為兩造間有借名登記合意之證據。
㊂被告復辯稱系爭房屋長久以來由其居住使用，且管理費、房屋稅、水電費等相關費用亦由其繳納一情，固據原告不爭執目前被告仍居住該處，並據被告提出系爭房屋之管理費收取單、房屋稅稅款及財務罰鍰繳款書、天然氣費繳費通知單、電費繳費通知單、水費繳費通知單等在卷（參本院卷一第77至215頁、卷二第253至275頁）為證。
原告則主張上開費用有的係被告支付，有的係原告支付，單據就收在家裡等語。
依兩造所述，兩造均不爭執被告前與原告母親丙○○有婚姻關係，被告尚曾收養原告為養子，嗣兩造間收養關係於00年0月間終止，被告與丙○○間婚姻關係於同年10月終止，然兩造迄今均住於系爭房屋一節，則在被告與丙○○婚姻關係存續期間，共同負擔家庭生活費用應屬情理之常，尚難以此作為被告借名登記之證明。
又據證人丙○○所證：98年離婚後我對被告失去信任，但被告還住在家裡，因為當時我和被告共育的小孩還小，所以讓被告繼續住，當初是說要住到小孩成年，我也有繼續住，但我是睡客廳，一直到105、106年左右搬出去，搬出去後房子就是原告之家人和被告在住，因為被告趕不出去，鑰匙我收回來了他又叫兒子給他，該子是我和被告生的，被告跟他要鑰匙他當然會給；
家裡的水電費及管理費支付的人都有，因為我、原告跟被告住在那邊都會繳，時間到了看沒繳就會有人拿去繳，水電費大部分是我繳或我拿錢給被告去繳，離婚前後都是這樣，繳完後的單據是被告在保存，因為被告都在家裡，家裡所有的收據他都會收走等語（參本院卷二第297至301頁），是在被告與丙○○婚姻關係終止後，被告固仍居住在系爭房屋，惟原告及其家人亦住於系爭房屋。
則就系爭房屋之管理使用，被告所舉之上開證據，尚難即認其為實質所有權人僅係同意讓原告及家人居住，而排除原告方為所有權人而被告拒絕搬遷之可能性，自難遽斷被告抗辯稱兩造間有借名登記關係之詞可採。
㈢依上所述，就系爭房屋買賣時契約之簽立情形、買賣價金之支付情形、系爭房屋之管理使用情形、兩造間就系爭房屋是否有借名登記之合意等事項觀之，被告均無法舉證兩造間就系爭房屋確有借名登記關係存在，被告此部分所辯自不可採。
四、綜上所述，系爭房屋係登記為原告所有，而被告則無法舉證兩造間就系爭房屋有借名登記關係，復未再主張或證明其就系爭房屋有何使用權源，自屬無權占有系爭房屋而侵害原告所有權，是原告依民法第767條第1項前段，為如主文第1項所示之請求，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
六、本件係就訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項，依聲請為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
鳳山簡易庭 法 官 李怡蓉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
書記官 陳孟琳
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