豐原簡易庭民事-FYEV,106,豐簡,34,20170516,1

臺灣臺中地方法院民事判決 106年度豐簡字第34號
原 告 李小萍
訴訟代理人 許盟志律師
許慧鈴律師
被 告 吳美玲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年4月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號、五一五號房屋，遷讓交還原告。

被告應給付原告新臺幣捌萬陸仟玖佰壹拾肆元，及自民國一０五年八月一日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、被告經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造於民國101年12月2日簽訂房屋租賃契約書（，由被告向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○路000號、515號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自101年12月20日起至106年12月19日止，共5年，租賃期間之第1年每月租金為新臺幣（下同）16,000元，第2年至第5年期間則為每月租金17,000元（下稱系爭租約）。

但被告自102年3月21日起，所給付之租金金額不足上開應付之租金金額，經核算後，自102年3月21日起至105年8月1日止積欠86,914元，已達2個月以上租金總額，原告乃於105年8月1日通知被告終止系爭租約。

被告於系爭租約終止後，仍繼續無權占用系爭房屋，原告請求被告歸還系爭房屋，並且被告無權占用期間獲有相當於租金不當得利，被告亦應歸還，原告請求應按月給付17,000元等語，並聲明：如主文第1、2項所載。

三、被告答辯：被告並未積欠原告租金，原告有竊水、竊電，被告已提出刑事告訴，被告另外有繳付原告應繳納之補充健保保費，上開竊水、竊電、補充保費、匯款手續費等費用，應依法抵銷租金，故原告終止系爭租約並不合法，況且，原告亦未盡修繕義務，造成鼠患問題，妨害被告使用系爭房屋，並聲明：原告之訴駁回。

四、原告主張與被告就系爭房屋簽訂系爭租約之事實，業據原告提出系爭租約為證（105年度沙簡字第429號卷6-9頁），而被告對此部分亦無爭執，堪信原告此部分主張為真實。

五、原告主張被告未依約繳付系爭租約之租金達86,914元，已依法終止租約之事實，為被告否認，被告並抗辯原告竊取系爭房屋之水、電，應依法抵銷租金云云，則兩造爭執事項為被告有無積欠系爭租約之租金？原告有無竊取系爭房屋之水電之事實？分述如下：

（一）關於被告抗辯原告竊取系爭房屋水電，導致被告受有損害云云，固然經被告提出刑事告訴在案，被告指訴原告不法竊取電力利益達5萬餘元，然被告上開指訴之犯罪事實業經臺灣臺中地方法院檢察署檢察官為不起訴處分在案（詳卷附105年度偵字第17992號），偵查結果認為：告訴人（即本件訴訟被告）陳稱其電錶多出之電費係因被告（即本件訴訟原告）接線偷電結果之指訴，應屬無據（卷39-40頁之不起訴處分書）。

此外，被告就其抗辯原告竊水、竊電等不法行為，並無任何證據提出以供查實，被告此部分抗辯，礙難採信。

（二）又被告抗辯代繳原告補充健保保費云云，惟查，系爭租約之每月租金並未逾2萬元，不符合應予扣繳補充保險費之規定，且被告亦未提出其代為原告墊付應納補充保費之證據以供查實，至於被告繳納租金之匯款手續費，本應為被告選擇繳付租金方式之成本負擔，要與原告負擔無涉，被告上開抗辯補充保險費、匯款手續費應扣抵系爭租約之租金，亦屬無據。

（三）至於被告抗辯鼠患問題，並非系爭房屋環境不潔所引生，而是系爭房屋附近空地、排水溝渠環境不佳所導致，此據被告自陳：「原告房子旁邊的空地有雜草門鎖著，水溝的排水孔在裡面，因為老鼠跑出來到我們店裡」等語（卷33頁背面），要非原告對系爭房屋修繕之責，被告此部分抗辯，亦屬無據。

六、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。

原告主張被告自102年3月21日起，所給付之租金金額不足上開應付之租金金額，經核算後，自102年3月21日起至105年8月1日止積欠86,914元，已達2個月以上租金總額，原告乃於105年8月1日通知被告終止系爭租約等事實，業據原告提出被告支付租金明細資料表（105年度沙簡字第429號卷13頁）、存證信函（105年度沙簡字第429號卷）等為證，堪信原告此部分主張為真實，系爭租約因被告遲付已達2個月以上租金總額，且經原告為終止之意思表示，依據上開民法第440條第1項、第2項、第455條規定，已生合法終止之效力，原告請求被告遷讓交還系爭房屋，即屬有據。

七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例亦著有明文。

被告於系爭租約終止後，便無法律上原因占用系爭房屋，獲得相當租金之利益，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，是原告請求被告返還相當於租金之利益，自屬有據。

本院審酌系爭租約所定之租金數額為每月17,000元，且兩造訂約之際，已明確載明系爭房屋為供作被告經營商業用途，上開租金金額合意內涵自有包括被告可得賺取之商業利益，因此，原告主張租約終止後，所受相當於租金之損害，以系爭租約原約定租金數額每月17,000元為基準，尚屬合理。

從而，原告請求被告應自系爭租約終止後即105年8月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付17,000元，核屬有據。

八、本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款，應依職權宣告假執行，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
豐原簡易庭 法 官 林孟和
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
書記官