豐原簡易庭民事-FYEV,110,豐小,87,20210325,1

臺灣臺中地方法院豐原簡易庭小額民事判決
110年度豐小字第87號
原 告 林煖
訴訟代理人 張翠薇
被 告 王友吟

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國110 年3 月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參萬伍仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣伍佰元，餘由原告負擔。

本判決第一項原告勝訴部分，得假執行。

但被告如以新臺幣參萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、兩造前於民國109 年4 月27日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租臺中市○區○○路00號14樓之1 房屋（下稱系爭房屋），租賃期限自109 年4 月27日起至111 年5 月9 日止。

嗣原告因故需提前終止系爭租約，經兩造於109 年11月8 日合意終止，原告並將系爭房屋點交被告完畢。

依系爭租約第3條約定，被告應將原告簽約時給付之押租金新臺幣（下同）7 萬元無息返還原告。

二、詎被告竟主張依系爭租約第7條第4項約定，原告提前終止租約，需賠償被告按租金3 倍計算之違約金，而以此拒絕返還押租金。

然原告簽約時，因信任被告提出之系爭租約為定型化契約，並未細看，而上開約定業已違反政府規定之房屋租賃定型化契約內容，被告自不得執以拒絕返還押租金。

三、並聲明：被告應給付原告7 萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

貳、被告答辯則以：系爭租約確實於109 年11月8 日終止，原告並將系爭房屋交還被告。

然依系爭租約第7條第4項約定，原告提前終止租約，應賠償租金3 倍之違約金，被告僅沒收租金2 倍即押租金等語。

並聲明：原告之訴駁回。

參、本院之判斷：

一、原告主張兩造於109 年4 月27日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期限自109 年4 月27日起至111年5 月9 日止。

嗣原告因故需提前終止系爭租約，經被告同意後，於109 年11月8 日合意終止系爭租約，原告並將系爭房屋交還被告，然被告迄未返還原告押租金7 萬元等情，業據提出系爭租約為證（見本院卷第23頁至第29頁），且為被告所不爭執，堪認為真實。

二、被告抗辯係以押租金抵扣原告應給付之違約金乙節，則為原告所否認，並主張系爭租約第7條第4項約定違反定型化契約。

經查：㈠系爭租約第7條第4項約定：「契約租賃期限未滿，一方擬終止本合約時，需於三個月前通知對方，並取得對方同意，應賠償甲方（即被告，下同）按租金三倍計算之違約金予甲方。」

（見本院卷第25頁）。

而查系爭租約租賃期限本至111 年5 月9 日，經原告通知被告欲終止租約，而於109 年11月8 日提前終止，有如前述。

則被告抗辯依前條約定，原告應賠償被告按租金3 倍計算之違約金，即非無據。

㈡按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。

中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。

違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。

消費者保護法第2條第7款、第17條第1項、第4項前段分別定有明文。

而「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（現更名為「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」），係中央主管機關內政部依消費者保護法第17條之授權而制定公告，是依消費者保護法之規定，自以締約之一方為企業經營者，一方為消費者，方有適用之餘地。

然而原告未說明或舉證證明被告有何反覆實施出租行為，並以出租為業之情，堪認被告並非企業經營者，而原告亦非消費者，故兩造間所訂立之系爭租約自無上述消費者保護法及「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之適用餘地。

是原告主張系爭租約違反定型化契約，應為無效乙節，即無可採。

三、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。約定違約金過高者，法院得減至相當數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。

次按是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。

且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。

本院審酌系爭房屋坐落地段、兩造原約定之租金行情，原告自述因無法支應房租而提前終止租約之經濟狀況、被告所受損害，並參酌內政部所公布之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」其中壹、第14條規定：「……一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。」

，認為系爭租約第7條第4項約定之違約金顯然過高，應核減為得請求相當月租金1 倍之違約金即35,000元，較為妥適。

四、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力；

於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

依上所述，原告提前終止系爭租約，應賠償被告違約金35,000元。

是依上開規定，原告交付被告之押租金70,000元，應當然抵充其積欠被告之違約金35,000元。

則原告請求被告給付抵充後之餘款35,000元（計算式：70,000－35,000＝35,000），為有理由，應予准許。

逾此部分請求，即屬無據。

五、依前開民法第252條條文規定，可知應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。

故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院98年度台上字第501 號民事裁判要旨參照）。

原告雖另請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之遲延利息，然揆諸前開說明，酌減違約金之裁判具有形成力，應於法院依職權酌減並判決確定後，被告始有返還違約金之義務。

本件判決既未確定，尚未發生酌減違約金之形成效力，被告尚不負返還違約金之義務，原告自無從向被告請求給付遲延利息。

肆、綜上所述，原告依租賃關係，請求被告返還押租金35,000元，為有理由，應予准許。

逾此部分請求，則屬無據，應予駁回。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

陸、本判決原告勝訴部分係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

又被告固未陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行，然本院在衡平原則下，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權諭知被告以相當金額為原告預供擔保後，亦得免為假執行。

柒、依民事訴訟法第436條之19第1項、第79條規定，本件訴訟費用額確定為1,000 元（即原告繳納之第一審裁判費1,000元），依兩造之勝敗比例，由兩造各負擔500 元。

中 華 民 國 110 年 3 月 25 日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 段奇琬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 25 日
書記官 許瑞萍