豐原簡易庭民事-FYEV,111,豐簡,755,20240229,2

臺灣臺中地方法院民事簡易判決
111年度豐簡字第755號
原 告 李琮億


被 告 詹宗誌

林素珠
共 同
訴訟代理人 張慶宗律師
複代理人 彭佳元律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年1月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠緣坐落臺中市○○區○○○段00000地號土地（下稱系爭土地）為原告、被告詹宗誌及其他訴外人所共有。

詎被告林素珠向訴外人張永林買受之未辦保存登記房屋（門牌號碼：臺中市○○區○○路○○巷00000號，下稱系爭房屋），係未經系爭土地全體共有人同意，即於系爭土地上建造之房屋，被告林素珠買受系爭房屋後，便由被告詹宗誌居住使用，系爭房屋無權占用系爭土地如臺中市豐原地政事務所（下稱豐原地政事務所）複丈日期民國111年12月22日之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分（面積77平方公尺），致原告及其他全體共有人之所有權行使受有損害，爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋無權占用系爭土地之部分拆除，並將占用土地返還予原告及其他全體共有人等語。

並聲明：被告應將系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積77平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還予原告及其他全體共有人。

㈡對被告抗辯之陳述：1.依臺中縣市合併前之土地登記簿所載，訴外人游禮仲係於84年9月20日將系爭土地之權利範圍514/5796過戶予被告詹宗誌，原因發生日期為84年9月5日，顯與被告林素珠與訴外人張永林簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）之簽約日84年8月30日不符，此可證明張永林僅有將系爭房屋出售予被告林素珠，從未出售系爭土地之權利範圍予被告林素珠及詹宗誌。

另原告所有之門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷00000號房屋（下稱19-46號房屋），前為訴外人李應銀所有，19-46號房屋於84年7月22日被國稅局禁止處分，直至85年7月23日始塗銷查封，並過戶予保證責任臺中市第一信用合作社（下稱臺中一信），原告則於00年00月間向臺中一信購買19-46號房屋，是被告自84年7月22日至00年00月間根本無法取得該戶之土地同意書，此亦可證被告林素珠向張永林購買系爭房屋時並未含系爭土地之權利範圍。

2.系爭買賣契約內所載之支票號碼「025663」，與鈞院112年度豐簡字第569號判決中，被告林素珠向訴外人張永林購買臺中市○○區○○○段00000地號土地及編號B3房屋之合約內所附支票號碼相同，而該支票之發票人為被告林素珠之配偶詹宗聖，故被告林素珠應為系爭房屋之最原始所有權人。

又被告詹宗誌自承已20多年未居住於系爭房屋，顯係為本件訴訟始申請復電，況電表使用人可隨時變更為任何人，是被告所提電費單無法證明被告詹宗誌為系爭房屋之事實上處分權人。

縱認系爭房屋為被告詹宗誌所有，被告詹宗誌並未連同系爭房屋坐落之土地一併購買，顯不符常情，且其對於向誰購買系爭土地之權利範圍亦不知悉，更未簽訂土地購買合約書，是其所述顯屬虛偽不實。

3.又「元鼎山莊全區圖社區住戶位置」（下稱系爭住戶位置圖）所標示之G區土地及其他區域之道路共計有14筆地號土地，並未在元鼎山莊管理委員會成立申報之6筆土地內，被告所提出之元鼎山莊86年度第一次委員會會議紀錄，亦未提及系爭住戶位置圖之議題，可證系爭住戶位置圖僅為方便守衛室警衛告知訪客探訪住戶之位置而已，並無默示分管契約之存在。

4.被告詹宗誌雖提出其委託訴外人張泰榮代辦取回建物執照之同意書（參被證七），惟該同意書並非系爭土地全體共有人之土地同意書，且原告係於88年1月11日登記為19-46號房屋之所有權人，被告詹宗誌及張泰榮於93年間亦未曾找過原告簽署任何土地同意書。

被告詹宗誌復提出土地使用同意書（參被證八），惟其中門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○○○00000號、19-19號、19-26號、19-51號之房屋所有權人並無系爭土地之所有權；

19-49號、19-50號、19-53號房屋之所有權人亦僅有系爭土地權利範圍合計約54.31平方公尺，其等簽署上開同意書顯違反誠信原則及民法第820條之立法精神，亦有違土地法第34條之1之立法意旨，而屬權利濫用。

二、被告則以：㈠系爭房屋雖係由被告林素珠於84年8月30日與訴外人張永林簽訂系爭買賣契約，以新臺幣（下同）300萬元所購買，惟該300萬元均由被告詹宗誌所出資，依系爭買賣契約第8條約定，登記名義人由被告林素珠自由指定，並登記於被告詹宗誌名下，系爭房屋於購買時之社區編號為C18，復由元鼎山莊管理委員會自編作為收信地址，即臺中市○○區○○路○○巷00000號。

是系爭房地自始即係被告詹宗誌所支配使用，地價稅、水電費均係被告詹宗誌所支付，被告林素珠從未居住於系爭房屋，非系爭房屋之事實上處分權人。

㈡參酌臺中市政府發展局84工建建字第821號卷宗之內容，可知門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷00000號建物於興建時，業經系爭土地之全體共有人同意後始興建，此與訴外人張永林及陳長江於鈞院106年度中簡字第304號拆屋還地事件中之證述內容相符。

且由85年6月27日臺中縣政府工務局簡便行文表（見本院卷第442頁之被證四）之內容係勾選「申請書件不符」、「建築設計不符」，而非勾選「權利證件不符（土地使用權同意書）」，亦可知悉系爭房屋坐落於系爭土地業已取得系爭土地之共有人全體同意，自有合法之占有權源。

另被告詹宗誌於93年11月12日委託訴外人張泰榮代辦系爭房屋之建築執照時，亦第二次取得系爭土地之共有人全體同意；

於112年8月1日再次取得系爭土地之共有人過半數及應有部分合計過半數之同意。

㈢再依元鼎山莊社區住戶管理規約第1條之記載及該規約後附之系爭住戶位置圖，可知系爭房屋所坐落之持分土地早已有分管契約，且由元鼎山莊86年度第一次委員會會議紀錄之內容，亦可知系爭住戶位置圖於86年間已存在，並於87年間放置於元鼎山莊之管理室牆壁上，應具有公示力，原告於99年9月2日登記為系爭土地之共有人，關於系爭土地之使用實況之情形已知悉甚久，應足以拘束原告，是原告主張被告無權占有系爭土地，顯屬無據。

況原告已自陳係於88年1月11日登記為19-46號房屋之所有權人，卻於相隔20年之久始提起本件訴訟，顯係權利濫用，有違誠信原則等語，資為抗辯。

並聲明：1.原告之訴駁回。

2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院得心證之理由：㈠原告主張其與被告詹宗誌均為系爭土地之共有人，系爭房屋占用系爭土地如附圖編號A部分面積77平方公尺等事實，業據原告提出系爭土地之第一類謄本為證（見本院卷第59至74頁），並經本院勘驗現場及囑託豐原地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、照片、豐原地政事務所出具之附圖在卷可佐（見本院卷第141至149頁、第238頁）。

此部分且為被告所不爭執，堪信為真實。

㈡系爭房屋之事實上處分權人為被告詹宗誌：系爭買賣契約雖係由被告林素珠於84年8月30日與訴外人張永林所簽訂，由被告林素珠為系爭房屋之買受人，有系爭買賣契約附卷可稽（見本院卷第258至262頁），然系爭買賣契約第捌條明定：「雙方約定登記名義人由甲（註：即被告林素珠）自由指定而乙（註：即訴外人張永林）絕不得抗辯異議」等語，亦即，系爭房屋之買受人被告林素珠本得指定被告詹宗誌為系爭房屋之事實上處分權人，自無從僅因被告林素珠為系爭買賣契約之買受人乙節，遽謂被告林素珠方為系爭房屋之事實上處分權人。

再者，系爭房屋均由被告詹宗誌居住使用乙節，為原告所肯認；

且該屋之電力亦由被告詹宗誌申請及繳納費用，此亦經被告詹宗誌提出臺灣電力公司繳費通知單為憑（見本院卷第553頁），則被告辯稱：被告林素珠並非系爭房屋之事實上處分權人等語，即非毫無可信。

復由原告提出之元鼎山莊委員通訊錄、元鼎山莊（社區）區分所有權人門牌、房屋、土地地號狀況表所載，系爭房屋（即社區編號C18之建物）之屋主姓名均記載被告詹宗誌（見本院卷第47至49頁），參以被告詹宗誌前於93年11月12日，亦委由他人代辦系爭房屋之建築執照，有被告提出之同意書在卷可參（見本院卷第555頁），益足徵系爭房屋確由被告詹宗誌支配使用甚明。

是以，系爭房屋之事實上處分權人為被告詹宗誌，首堪認定。

原告主張被告林素珠為系爭房屋之事實上處分權人云云，並非可採。

㈢原告請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地之部分，為無理由：1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段第821條分別定有明文。

又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。

惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果；

（最高法院97年度台上字第1729號民事判決意旨參照）；

按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，固僅對當事人發生效力，惟以使用土地為標的之繼續性債權契約目的，倘在便利社區發展、促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已長期使用該土地，縱該債權關係未經以登記為公示方法，如第三人於受讓該土地所有權時，明知或可得而知該債權契約存在及土地使用實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞者，不妨產生「債權物權化」之法律效果，以維法律秩序之安定（最高法院110年度台上字第1714號民事判決意旨可參）。

2.經查：⑴證人張永林於另案即本院106年度中簡字第304號案件中到庭具結證述略以：元鼎山莊當時是我蓋的，元鼎山莊B2的房子有保存登記，而B3沒有，是因為法律受限，早期買的時候有，後來法律規定不能蓋，當時雖然是同一批蓋的，但是B3先蓋好但還沒有賣掉，後來法律規定不能登記。

當時84年蓋B3的時候，751-8地號土地的所有人都有同意，B2、B3是同時蓋的，當時的地主都有同意蓋房子，但是因為B3賣的時候法律於85年底變更，無法登記了，...，這些地主都有同意蓋B3，當時地是我一塊一塊弄的等語（見本院106年度中簡字第304號卷第99頁正反面）。

再經本院向臺中市政府都市發展局調取建築執照檔案卷宗所示，系爭房屋於申請建造執照、雜項執照等時，確有檢附系爭土地共有人之土地使用權同意書，有建造執照申請書、雜項執照申請書、系爭土地之土地使用權同意書存卷可考（見本院卷第490至504頁），前開建造執照之申請，雖經臺中縣政府（改制後為臺中市政府）公務局審查後，認為申請尚有不符事項而要求補正，然該局認定申請未符合規定之內容為「申請書件不符」、「建築設計不符」，而非「權利證件不符（土地使用權同意書）」等情，有臺中縣政府（改制後為臺中市政府）公務局簡便行文表附卷可證（見本院卷第442頁），足證被告所辯：系爭房屋於建造時，確有取得系爭土地共有人全體同意後始興建等語，堪予採信。

⑵證人賴清華於本件審理時到庭具結證稱：當初還沒有成立管委會之前，就是由建商管理，後來我們成立住戶委員會，建商把社區住戶位置圖再交給住戶管理委員會，之後這社區住戶位置圖就一直掛在管理室裡面，以這個方式公告給大家看等語（見本院卷第700頁）；

證人陳長江亦到庭結證稱：住戶位置圖是從112年開始放在社區規約裡，但在此之前，住戶位置圖就一直公告在守衛室，應該是有管委會時就有，87年之前就有將住戶位置圖公告在守衛室，而且建商興建房屋之前，就已經有提供房屋位置示意圖給每位購買房屋的人看，目前社區房屋位置圖大致就依照建商提供給我們的房屋位置示意圖來繪製等語（見本院卷第702至703頁），證人陳長江且提出建商提供之房屋位置示意圖在卷可佐（見本院卷第713頁）；

證人王思文則具結證述：住戶位置圖伊有在社區的守衛室有看過，伊於105年3月12日第一次參加社區在守衛室開的區權會時，有在守衛室看到這份住戶位置圖，而元鼎山莊社區的土地使用，差不多也依照社區住戶位置圖所示，只是有些房屋已經毀壞了，所以只有土地、沒有房屋等語（見本院卷第705頁）。

顯見元鼎山莊社區之房屋坐落位置、編號等，早於建商興建房屋前即已提供予房屋買受者參考，嗣後該社區亦依據建商提供之房屋位置示意圖繪製系爭住戶位置圖，且公告於該社區之守衛室，而系爭房屋即編號C18之建物本即標示在系爭住戶位置圖上（見本院卷第27頁），堪認已具備使第三人知悉該狀態之公示作用甚明。

⑶從而，系爭房屋應有債權物權化之適用，原告自無從請求系爭房屋之事實上處分權人被告詹宗誌拆除系爭房屋占用系爭土地之部分；

至於被告林素珠就系爭房屋並不具有事實上處分權，業如前述，原告請求被告林素珠拆除系爭房屋占用系爭土地之部分，顯乏其據，無從准許。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告應將系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積77平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還予原告及其他全體共有人，為無理由，應予駁回。

五、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 2 月 29 日
豐原簡易庭 法 官 廖弼妍
以上為正本係照原本作成

中 華 民 國 113 年 2 月 29 日
書記官 林錦源
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。