豐原簡易庭民事-FYEV,112,豐小,273,20231031,1

臺灣臺中地方法院小額民事判決
112年度豐小字第273號
原 告 陳呈霖
訴訟代理人 張禎云律師
被 告 蔡津艷

訴訟代理人 陳亮逢律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國112年8月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣20,896元，及自民國111年12月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣1,000元，其中新臺幣450元由被告負擔，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以20,896元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：㈠緣原告自民國107年起，承租被告所有位在臺中市○○區○○路000號5樓之房屋（下稱系爭房屋），每次租約為期1年，兩造於000年00月間續約簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租期自110年11月5日起至111年11月4日止，每月租金為新臺幣（下同）19,000元，原告並交付2個月之押租金38,000元。

未料，被告於租期屆至當日臨時通知原告因系爭房屋另有用途不再續租，原告請求被告給予數日另覓住處並搬家，被告則要求原告先給付搬家期間之租金，原告遂給付1個月之租金即19,000元予被告，並約定至搬家後依日數計算返還餘額。

㈡原告於111年11月26日返還系爭房屋，並請求被告退還押租金38,000元、原告溢付之房租5,067元及管理費2,222元（合計45,289元），詎被告竟提出退租分算表，主張應扣除原告尚未繳納之①水費856元、②電費974元、③瓦斯費563元，及原告應給付之④熱水瓶：700元、⑤塑膠4層抽屜櫃：300元、⑥淨水器1組：3,500元、⑦洗衣機：8,500元、⑧遺留物清除（洗衣機、衣櫥、辦公椅）：2,500元、⑨廚房清潔：1,500元、⑩冷氣清洗費：6,666元、⑪全屋重新油漆：20,000元等損害費用後，原告尚須支付被告770元（計算式：45,289－46,059＝770），而拒不退還押租金38,000元、原告溢付之房租5,067元及管理費2,222元。

惟系爭房屋及其內之裝潢、設施隨著時間經過，本即有折舊及自然耗損之問題，若承租人對於承租之物品正常使用，而未有故意或過失之情形存在，該等物品老舊或自然耗損之結果，應屬出租人負責之範疇。

承租人所負保管義務程度，仍應視租賃物之特性、一般交易習慣、誠信原則，兼衡租賃物之折舊等狀態予以認定，非承租人於租期屆滿或租約終止時，即當然負有將租賃物回復原狀至全新之狀態，是被告主張扣除原告已給付之押租金38,000元、原告溢付之房租5,067元及管理費2,222元，並無理由，自應退還上開費用。

為此，爰依系爭租賃契約、民法租賃、債務不履行、不當得利之法律關係，請求擇一為有利於原告之判決等語，並聲明：被告應給付原告45,289元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈢對被告抗辯之陳述：1.不爭執原告尚未繳納之水費856元、電費974元及瓦斯費563元。

2.原告於租賃系爭房屋期間並未安神拜拜，實因居家附近有異味飄入，點燃薰香、沈香等以去除味道，或夏日點燃蚊香，此為生活中常見活動，且被告並未證明該部分天花板之油漆費用為多少。

又原告合理使用系爭房屋，客廳冷氣出風口發霉、油漆剝落並非原告故意、過失所致，不能歸責於原告。

3.原告確實請清潔人員處理廚房流理台及排油煙機，因使用近5年，無法回復到全新狀態，且物品均有使用年限，不可歸責於原告。

淨水器則為消耗品，於出租時即已髒汙不堪，原告均購買飲用水，從未使用過該熱水瓶，被告亦未計算折舊，以全新價格請求原告賠償並不合理，並否認曾同意支付熱水瓶費用。

4.原告已盡量小心使用系爭房屋，不清楚被告所述之不明物及殘膠為何，為了居家安全有時必須安置防滑裝置等而造成使用痕跡，被告應證明造成何種損害及多少損害；

玄關地板之殘膠亦為固定防滑墊所貼之雙面膠，乃居家正常使用痕跡，非原告故意或過失所為。

5.被告於原告承租系爭房屋時所檢附之熱水瓶並非新品，被告應提出熱水瓶之購買時間及金額並計算折舊。

另被告出租系爭房屋時所檢附之洗衣機洗衣槽有發霉，亦非新品，因噪音太大遭鄰居投訴，原告遂自費3萬多元購買全新之洗衣機，於搬家時並未搬走，讓被告嘉惠下位房客，且被告並未舉證確實清除原告所購買之洗衣機，亦未對原告進行催告，故被告要求原告賠償老舊洗衣機之金額並不合理，且須計算折舊。

6.浴室內之鏡子、牙刷架乃生活小物，於浴室內使用本會發霉；

四層櫃於5年租賃期間正常使用，均早已無經濟價值；

化妝桌污損及床頭掛勾亦為租賃期間之正常使用痕跡，被告須證明購買上開物品之金額並計算折舊。

7.大型衣櫃及辦公椅無法確認為原告所有，被告若認為原告所有，應依系爭租約進行催告，惟被告並未為之。

8.因搬家公司搬運家具及原告拍打蚊蟲不小心污損客廳走道牆壁，原告遂自行購買相同顏色之油漆做點狀補漆，非原告故意或過失為之，況系爭房屋已使用多年，牆壁污損程度已逾自然耗損範圍，本有重新油漆之必要，亦無法證明此情形應由原告負責。

二、被告則以：㈠兩造於107年5月31日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱舊租約）時，於最末頁定有增列條款：「一、押金不得抵扣租金…。

二、本房屋不得安神拜拜，不得擾鄰，牆壁不得打釘及黏貼物品，不得於室內抽煙。

…四、租約期滿承租方交屋時，請依原屋況交還屋主，若未復原或未清理乾淨則由押金扣除復原費用或清潔費用。

…。」

，並於舊租約檢附屋況照片。

兩造於000年00月間協議再次簽立租賃契約即系爭租賃契約時，亦於系爭租賃契約首頁檢附舊租約之增列條款及107年承租前之屋況照片，並委由仲介葉珈臻協助兩造處理簽約事宜，而由葉珈臻於兩造與其所成立之通訊軟體LINE（下稱LINE）聊天群組內所稱「…特約條款及室內照片皆以107年首次簽約資料轉過來…。」

等語，可知原告知悉系爭租賃契約首頁有裝訂屋況照片及增列條款一事。

另原告於108年9月16日因欲購買新電視，詢問被告舊電視該如何處理時，亦有於LINE稱「您有授權，那我才敢丟」等語，亦可證原告明知系爭房屋內所檢附之家具，非經被告授權，不得擅自處分。

㈡兩造於111年11月4日租約期限屆至後，經合意不再續租，原告於同年月26日搬離時，雖經被告告知應進行點交以避免爭議，惟原告僅稱沒有任何遺留物，不用當面點交等語，並於被告告知押金部分，於扣除完該扣抵部分後會匯進原告戶頭之情形時，亦表示同意。

詎被告於111年11月28日進入系爭房屋內確認屋況時，赫然發現原告未依約保管、使用系爭房屋，致被告受有如下損害：1.原告於室內安設神明並焚燒香爐，致客廳天花板遭煙燻黑，難以清潔。

2.客廳冷氣出風口旁發霉、油漆剝落。

3.廚房流理台下方層櫃、排油煙機未清潔，淨水器整組滅失、刀具架損壞、流理台及餐具櫃污漬未清潔。

4.電視櫃旁牆壁黏貼不明物及殘膠，熱水瓶滅失。

5.廚房陽台落地窗黏貼不明物、殘膠及釘子。

6.冰箱旁餐櫥櫃牆壁污損、殘膠。

7.被告所有之LG洗衣機滅失，原告遺留大型廢棄物即滾筒洗衣機。

8.浴室內原方型大鏡子、牙刷架滅失，原告遺留長型小鏡，浴室地板污漬、洗手台下方櫃子把手滅失。

9.臥室化妝桌污損、四層櫃滅失、床頭黏貼掛勾。

10.書房遺留大型廢棄物即大型衣櫃、辦公椅。

11.客廳走道之牆壁遭被告以不同色系之油漆隨意塗刷。

12.大門口玄關地板殘膠。

㈢是以，被告所受損害部分即為退租分算表所示之①水費856元、②電費974元、③瓦斯費563元、④熱水瓶：700元（原告曾允諾給付）、⑤塑膠4層抽屜櫃：300元（約於106年間購入，購入之價格為750元）、⑥淨水器1組：3,500元（約於105年中旬購入，購入價格為39,800元）、⑦洗衣機：8,500元（約於106年間購入，購入價格為17,490元）、⑧遺留物清除（洗衣機、衣櫥、辦公椅）：2,500元、⑨廚房清潔：1,500元、⑩冷氣清洗費：6,666元、⑪全屋重新油漆：20,000元等費用，共計46,059元，依系爭租約增列條款第2、4條，及系爭租約第4、5、11、14、18條之約定，被告自得將上開所受損害由押租金38,000元中抵充，而原告主張溢繳之管理費及租金7,289元部分，被告亦得依民法第334條第1項規定，主張抵銷，抵銷後原告尚應給付被告770元，是原告主張被告應返還押租金、溢繳之管理費及租金等費用，即無理由。

㈣系爭房屋因遭原告污損嚴重，被告僅能委由欣宏達工程行就原告毀損部分進行全室油漆、冷氣清洗、廚房清洗及廢棄物清理，此部分之報價為46,200元，有欣宏達工程行報價單為證，其中就冷氣清洗及油漆部分，被告願負擔三分之一之金額，是被告依據上開報價單主張抵銷之金額僅有30,666元㈤被告於原告退租後拍攝系爭屋況之照片，均於第一時間通知原告。

而由被告所拍攝之系爭屋況照片，可證明原告對系爭房屋所造成之污損、毀損，已非正常使用或正常耗損之範圍等語，以資抗辯。

並聲明：1.原告之訴駁回。

2.如受不利判決，願供擔保請准告免為假執行。

三、本院得心證之理由：㈠原告主張其自107年起，承租被告所有之系爭房屋，每次租約為期1年，兩造於000年00月間續約簽訂系爭租賃契約，約定租期自110年11月5日起至111年11月4日止，每月租金為19,000元，原告並已給付2個月之押租金38,000元，嗣兩造於111年11月26日終止租約時，原告尚溢付111年11月份之租金5,067元及管理費2,222元之事實，業據其提出系爭租約、退租分算表為證（見本院卷第15至21、25頁），被告對此亦不爭執，堪信為真。

㈡原告主張被告不得以退租分算表所列之11項支出，抵扣押金及原告溢繳之租金、管理費，茲分述如下：1.退租分算表編號①水費856元、②電費974元、③瓦斯費563元部分：原告就其應繳納此揭費用共2,393元（計算式：856974+563＝2,393），並不爭執（見本院卷第330頁），則依系爭租賃契約第五、十四條之規定，被告自得由押金中扣除。

2.退租分算表編號④熱水瓶：700元、⑤塑膠4層抽屜櫃：300元（約於106年間購入，購入之價格為750元）、⑥淨水器1組：3,500元（約於105年中旬購入，購入價格為39,800元）、⑦洗衣機：8,500元（約於106年間購入，購入價格為17,490元）滅失：經查，被告於原告返還系爭房屋時，即已將前述物品滅失之情形拍照通知原告，有被告提出之通訊軟體Line對話內容在卷可參（見本院卷第497至501頁），而原告對於承租系爭房屋時，被告確有提供退租分算表編號④⑤⑥⑦所示之物乙節並不爭執，惟辯稱：各該物品並非新品等語（見本院卷第330頁），則被告請求原告賠償各該物品之滅失損害，即屬有據。

惟縱使依據被告陳報之前述物品購入時間，原告承租系爭房屋時，被告所提供之前述物品亦非全新之物品，況各該物品於正常使用狀態，本即會產生自然耗損及折舊等情形，而本件被告未能舉證證明前開物品折舊後之金額，本院爰依民事訴法第222條第2項之規定，審酌上揭物品之購入時間、可能之折舊及耗損等一切情況，認被告得請求原告賠償之金額，以10,000元為合理，則被告主張於10,000元之範圍內，以押金抵扣，應屬可採。

3.退租分算表編號⑧遺留物清除（洗衣機、衣櫥、辦公椅）2,500元部分：原告僅不爭執確有留下洗衣機1台（見本院卷第493、573頁），且被告亦已依據系爭租賃契約第十八條之規定，通知、催告原告將洗衣機搬離（見本院卷第18、501頁），惟原告並未搬離，則被告因而依據系爭租賃契約之增列條款第四點規定（見本院卷第505頁），向原告請求清運洗衣機之費用，尚屬有據。

至於被告主張另清除原告遺留之衣櫥及辦公椅云云，然原告否認衣櫥及辦公椅為其所有，且若確為原告所遺留之物，被告亦應依系爭租賃契約第十八條規定，定期催告原告搬離為是，惟被告未能證明其已依約催告原告取回衣櫥及辦公椅，亦未舉證該物為原告所遺留，則被告自無從請求原告支付清除衣櫥及辦公椅之費用。

從而，本院審酌被告清除物品之品項、數量等，認被告得請求原告支付之清運費用，以1,500元為合理，則被告主張依據系爭租賃契約增列條款第四點之規定，由押金中扣除1,500元之清潔費用，尚屬可採。

4.退租分算表編號⑨廚房清潔：1,500元、⑩冷氣清洗費：6,666元、⑪全屋重新油漆：20,000元部分：系爭租賃契約增列條款第二點規定：「本房屋不得安神拜拜，不得擾鄰，牆壁不得打釘及黏貼物品，不得於室內抽煙」等語（見本院卷第505頁），足認兩造已有約定不得於系爭房屋內進行點香、抽煙等產生煙霧之行為，而原告自陳確有在系爭房屋內點薰香、沈香、蚊香等，亦因安裝部分裝置而打釘或造成殘膠等痕跡，復因搬入系爭房屋時，不慎造成牆壁髒汙等情（見本院卷第572至574頁），此亦經被告拍照後通知原告，有兩造之Line對話照片存卷可參（見本院卷第497、499頁）。

則原告自應依據系爭租賃契約之約定，將前述髒汙清理乾淨或復原，然原告僅以油漆進行點狀補漆（見本院卷第574頁），衡情將造成牆壁產生色差，原告復未將打釘處移除，則被告主張需支付廚房清潔及重新油漆費用，應非無據。

然被告並未舉證證明其所支出之廚房清潔及全屋重新油漆費用，何部分與原告之前開所為相關，尚難認各該支出盡數均應由原告負擔。

本院審酌原告前揭所為、被告通知原告之Line對話照片所示情形等一切情狀，認被告得請求原告支付之廚房清潔費及全屋重新油漆費用，分別以500元及10,000元為合理，則被告主張依據系爭租賃契約增列條款第四點之規定，由押金中扣除共10,500元之清潔費用，尚屬可採。

至於被告主張：客廳冷氣出風口旁發霉，被告得向原告請求支付冷氣清洗費6,666元等語，然衡之常情，即使以正常方式使用冷氣，仍有定期清洗冷氣之必要，被告亦未舉證證明冷氣發霉係原告違反系爭租賃契約或故意、過失等行為所致，自無從要求原告負擔冷氣清洗費用，是以，被告請求由押金中扣除冷氣清洗費6,666元，並非可採。

5.縱上，被告可由押金中扣抵之金額共計24,393元（計算式：2,393＋10,000＋1,500＋10,500＝24,393）。

則原告請求被告返還原告押金13,607元（計算式：38,000－24,393＝13,607）、原告溢付之房租5,067元及管理費2,222元，共計20,896元（計算式：13,607＋5,067＋2,222＝20,896），為有理由，應予准許，逾此部分，則非有據，不應准許。

四、綜上所述，原告依據系爭租賃契約、民法租賃之法律關係，請求被告給付20,896元，及自起訴狀繕本送達翌日（即111年12月17日）起算至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第436條之20之規定，依職權宣告假執行。

另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，依法尚無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第436條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第4項所示。

中 華 民 國 112 年 10 月 31 日
豐原簡易庭 法 官 廖弼妍
以上為正本係照原本作成
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日
書記官 林錦源
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及其具體內容；
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。