豐原簡易庭民事-FYEV,112,豐簡,805,20240315,1

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度豐簡字第805號
原 告 黃彗媚

訴訟代理人 游淑惠律師
林琬婷

被 告 楊超智
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，由臺灣新北地方法院移送前來，本院於民國113年3月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺中市大雅區雅楓街68號房屋遷讓返還原告。

被告應自民國112年6月4日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣33,300元。

訴訟費用新臺幣4,190元由被告負擔，並加計自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

本判決第1項得假執行；

本判決第2項到期部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實 及 理 由

一、原告主張：被告向原告承租門牌號碼臺中市大雅區雅楓街68號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂租期分別為自民國111年3月1日起至112年2月28日止及自112年3月1日起至113年2月28日止二份租約，約定每月租金為新臺幣（下同）2萬5,000 元（下稱系爭租約）。

詎被告自111年9月30日起即未依約給付租金，且經原告多次催告被告支付欠租，被告均置之不理。

嗣於112年4月23日原告先以原告配偶之通訊軟體LINE向被告表示終止系爭租約，復於同年5月22日委託律師函請被告限期給付積欠之租金，並表明逾期依法終止租約，被告仍未給付，再於同年6月1日以律師函通知被告終止系爭租約，並請求被告於112年6月3日返還系爭房屋。

故被告自112年6月4日起即無占有使用系爭房屋之合法權源，原告自得依民法第440條第1項、第2項、第455條前段之規定及系爭租約第14條第1項之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。

又被告於系爭租約消滅後，繼續無權占有系爭房屋期間，受有相當於租金之利益，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條之規定，請求被告按月給付相當於租金額即25,000 元之不當得利；

且原告依系爭租約第14條第3項之約定亦得請求被告按月給付依租金計算之違約金，爰依法提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告；

㈡被告應自112年6月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬元；

㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋原係伊與前配偶所有，因伊有積欠原告配偶即訴外人林瑞爵債務，而以系爭房屋抵債，並約定由伊承租系爭房屋，租期為5年，倘5年內伊有能力再買回系爭房屋，且原告所得請求返還系爭房屋並不包括增建部分等詞資為抗辯。

三、得心證之理由：㈠原告主張之上開事實，業據其提出系爭租約、系爭房屋所有權狀、積欠租金紀錄表、通訊對話截圖、律師函及掛號函件執據、郵件詳細處理過程等件為佐（板簡調卷第17-42頁），被告則以前揭情詞置辯。

而查：⒈證人林瑞爵到庭證稱「（系爭房屋過戶給原告，原告本人跟代書來簽約，房子有無點交，過戶給他是否有口頭約定要再給我200萬元，經過情形，請你說明？）當初是他（即被告）欠我錢，他欠我大約500萬元，我為了幫他解決，這個房子（即系爭房屋）其實只有價值1,500萬元，最後以2,000萬元跟他買。

2,000萬元，其中500萬元當成價金，因我幫被告還一胎、二胎銀行的錢，總共清償1千3 、4百萬元，因為這是經過信保買賣，後來銀行貸款出來的錢有剩下，因被告的太太在買賣過程中，希望我能夠給她200萬元，我說好，是匯款到被告的太太帳戶內（房子過戶給原告，我口頭上約定，這房子是我辛苦買下的，賣給原告，房屋對我來說是有意義的，所以我希望再租給我5年，這5年期間，我如果有能力買回，就買回，現在是租到第二或者第三年，是否有這樣約定？）被告是有這樣說，但是我沒有答應。

我回來問我太太，我太太說沒有這回事，說被告如果房租都沒有付，我要拿什麼去還這房子的貸款等情（本院卷第60-63頁），可知證人林瑞爵並未向被告承諾系爭房屋附買回之5年期間，及在買回5年期限內將系爭房屋出租予被告之事，且被告亦無提出其他證據證明其間有所辯述系爭房屋附買回之合意，故被告所為系爭房屋有附5年買回期限之辯述內容，已非可採。

⒉證人林瑞爵復證述「被告買新房子（即系爭房屋）或請客，我都有去參加，房屋有違建被拆掉，後來他又花了100多萬元增建蓋（被告的房子當初要估給你時，有無告訴你說他的房子是現況交付，連同違建一起賣，共2,000萬元？)他沒有說要拆掉違建再賣，他的意思就是包含違建部分(所以被告的意思就是以現況賣給你？)他如果要拆掉違建賣，那價金就不是這樣子啦。

當初買的時候，房子就是這樣（你剛剛提到被告有被舉發違建而拆除，拆除後，又花了100多萬元增建，這個增建時，是在你和他約定買房子時候嗎？）是在我和他約定買之前，房子還沒有落成，還在興建過程中增建，有被檢舉、拆了又再蓋，這個是被告自己說的，我買房子看到的就是跟現在的狀況一樣，如果被告說要把違建拆掉再賣給我，那他當初可以聲明等情（本院卷第61-63頁），亦見被告出賣系爭房屋於原告時，並未就買賣標的約定不包括系爭房屋之增建部分，且被告亦未舉證以實其說；

是無足認定原告以2,000萬元買受系爭房屋，並未包括系爭房屋增建部分，被告上開辯詞亦非可取。

㈡依系爭租約約定租賃期間係111年3月1日至112年2月28日及112年3月1日至113年2月28日，而按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

民法第450條第2、3項、第440條、第455條前段、第767條第1項分別定有明文。

查原告主張被告自111年9月30日起即未依約給付租金，且經原告多次催告被告支付欠租，被告均置之不理，及其配偶即證人林瑞爵於112年4月23日以通訊軟體LINE向被告催繳租金，因被告未繳付後，即再向被告表示終止系爭租約，有該通訊文字內容截圖可稽（板簡調卷第33頁)，且為被告所不爭執；

復原告主張於112年5月22日委託律師函請被告限期給付積欠之租金、逾期終止租約，及於同年6月1日以律師函通知被告終止系爭租約，惟信件為被告拒收，均經郵局招領之事，亦有其提出前述律師函及掛號函件執據、郵件詳細處理過程等件為佐（板簡調卷第35-42頁）；

是依上開規定，系爭租約租賃關係業經原告合法終止，且依㈠所述，被告亦無占有之合法正當權源，則被告應負返還租賃物即系爭房屋之義務，被告迄今尚未返還原告，原告本於租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，係屬有據。

㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

故其得請求之範圍，應以對方所受之利益 為度。

而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益， 為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事裁判 意旨參照）。

查被告向原告承租系爭房屋，並兩造間之租賃關係經合法終止後，被告仍繼續無權占有使用系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。

而原告將系爭房屋出租予被告時、每月應付租金為25,000元，有上述之系爭租約可查；

準此，依系爭租約及不當得利之法律關係，原告請求被告自112年6月4日起至被告遷讓系爭房屋之日止，按月給付以25,000元計算相當於租金之不當得利，亦屬有據。

㈣復按系爭租約第14條第3項約定「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月，以日租金折算）至返還為止。」

（板簡調卷第28頁）；

本件承前㈡所述，被告於系爭租約終止後未遷讓系爭房屋予原告，原告依上開系爭租約約定請求被告給付違約金，係屬有據。

⒈而按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」

「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」

民法第250條第1項、第2項定有明文；

上開系爭租約約定違約金之內容，係原告未依約在租賃關係消滅時返還房屋時所應支付之違約金，別無原告另得請求被告賠償之約定，依上開民法第250條第2項規定，應視為因不於適當時期履行債務所生損害賠償總額。

⒉復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判決意旨參照）。

而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。

若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；

若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。

本院斟酌前㈢所述，被告無權占用系爭房屋產生損害之租金收入部分每月為25,000元，原告之損失應為未能收取之租金，認原告主張按月以租金1倍即25,000元之違約金仍屬過高，應酌減至每月8,300元為適當。

是原告請求被告自112年6月4日起遷讓系爭房屋止，按月以8,300元計算之違約金，係屬有據，逾此範圍則為無理由。

四、準此，原告依租賃物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及依系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告應自112年6月4日起至遷讓系爭房屋止，按月給付原告33,300元，均為有理由，應予准許，逾此範圍則無法准許，應予駁回。

又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。

五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

原告雖陳明請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應另駁回之。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。

中 華 民 國 113 年 3 月 15 日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭 法 官 楊嵎琇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 15 日
書記官 蔡伸蔚