豐原簡易庭民事-FYEV,112,豐簡,871,20240426,2

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度豐簡字第871號
原      告  種籽地產有限公司

法定代理人  陳俊元 
訴訟代理人  張嘉麟律師
被      告  林羽綜 
訴訟代理人  蘇珮宸 
上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國113年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主      文
被告應給付原告新臺幣477,200元，及自民國112年10月14日起至清償日為止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由

一、原告主張：㈠被告於民國000年0月間委託原告居間向訴外人大林建設股份有限公司（下稱大林公司）購買坐落臺中市○○區○○○段00000○000○000000地號土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路0段000○00巷00號建物（下稱系爭房地），並同意給付原告服務報酬共新臺幣（下同）477,200元。

嗣因被告無法於原約定時點給付價金，另與大林公司於111年11月14日簽立變更期款協議書變更價金給付時點，然被告仍無法依前揭變更期款協議書如期給付，亦因此與大林公司有爭執，經原告積極努力居間協助下，被告於112年6月6日再次與大林公司簽立協議書，大林公司同意被告暫緩給付280萬元尾款，並完成系爭房地之點交。

詎被告經催告後迄今仍未依約給付居間報酬，爰依民法第565條、第568條第1項規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告477,200元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡對被告抗辯之陳述：依原證7之「價金履約專戶明細暨點交證明書」可證明系爭房地已完成點交程序，且本件係因被告無法依約如期給付買賣價金，而與大林公司逕行變更交付期限之約定，就被告所提出之協議書上亦有原告之用印，可見原告並無被告所稱就系爭房地買賣契約成立後，均置之不理之行為。

二、被告則以：原告並未提供實價登錄及不動產說明書供伊審閱，且兩造所簽立之原證3「買方給付服務費承諾書」係111年7月30日所簽立斡旋書之附件，而當時並未載明服務報酬之數額；

111年8月4日尚未簽立系爭房地之不動產買賣契約書時，原告即要求伊簽立原證4之服務費確認單，並向伊稱僅係要完成簽約程序，實際仲介費用日後都可再討論等語；

原告未據實告知伊更改合約後之權利義務為何，僅以建商節稅為由，要求延至112年1月10日交屋，因大林公司延後交屋，已違約，伊請原告向大林公司索討違約金，而遭原告藉故推辭；

原告稱已完成交屋，然房間、電梯、社區大門、信箱之鑰匙均未交付予伊。

原告於本件買賣過程未善盡職責、未積極履行應負之義務，自不得向伊請求給付居間報酬等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條亦有明定。

又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀民法第565條、第568條之規定甚明，其後契約因故解除，於所得報酬並無影響（最高法院49年度台上字第1646號、72年度台上字第1537號裁判參照）。

㈡本件查被告與大林公司於111年8月4日就系爭房地簽立不動產買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約），買賣價金係23,860,000元，於該買賣契約第17條特別約定事項⒉記載「甲乙雙方協議貸款不足，無條件解除契約詳附件協議書」，即於同日簽立不動產買賣協議書（下稱第一次協議書）約定「雙方同意在甲方（即被告）信用無不良情事下，就本標的房屋貸款、房屋修繕貸款、信貸借款金額加總後之金額若不足1,780萬元整，甲方雙方所簽訂之不動產買賣契約書無條件解除，乙方（即大林公司、林通泉、林又菲）就已收價金全數無息退還甲方……」，以上有各該買賣契約書、協議書在卷可按（本院卷頁25-31、37），並為兩造所不爭執，自堪認為真實。

⒈又查於同年11月14日被告與出賣人大林公司等就價金期款給付日期延後，並簽立變更期款協議書（下稱第一次變更協議書）；

而被告於111年12月19日、112年1月10日、同年月18日以存證信函通知出賣人、依前述系爭房地買賣契約第17條特別約定事項⒉之內容，因其向臺中市農會貸款僅1,300萬元，不足1,780萬元，主張解除系爭房地買賣契約，請求返還前繳納之價款及商談後續處理事宜等，有各該存證信函可佐（本院卷頁141-148）；

嗣被告與出賣人於112年2月4日復簽立變更期款協議書（第二次變更協議書），即變更尾款1,780萬元延至112年6月30日給付。

再於112年6月6日買賣雙方復簽立不動產買賣協議書（下稱第二次協議書），約定變更尾款1,500萬元待過戶完成臺中市農會撥款，餘280萬元欠款，於過戶完成時辦理最高限額336萬元抵押權，於112年12月31日前還清欠款，年息2.095%，違約金28,000元等事項，及開立本票2張、價金履約專戶明細暨點交證明書等，其上均有原告用印及見證，有各該協議書、本票、價金履約專戶明細暨點交證明書、第二次變更協議書在卷可按（本院卷頁149、39-42）；

以上足知被告與出賣人大林公司、林通泉及林又菲就系爭房地已成立買賣契約，雖在第一次變更協議書之後，被告向出賣人等以上開存證信主張解除系爭房地買賣契約，但因就系爭房地買賣之部分價金1,780萬元給付日期及方法，仍作成第二次變更協議書及第二次協議書之合意，故尚不影響系爭房地買賣之成立。

⒉雖被告辯稱其已付款即其於111年10月28日匯款596萬元予買賣信託財產專戶，及提出匯款申請書以佐（本院卷頁123），但配合建商節稅遲延交屋至112年之詞，並提出與原告仲介人員劉益忠間、上恩地政士助理張世芳與被告訴訟代理人間之LINE訊自對話文字內容可稽（本院卷頁125、136-1）；

惟經審酌系爭房地買賣契約書第4條關於價款給付，出賣人係於被告支付尾款時辦理交屋之約定內容，故難認定被告未給付全部尾款1,780萬元前，出賣人等即應負交付系爭房地之義務，且此部分亦可自被告於給付尾款前，即於112年5月10日需以房屋租賃契約書訂立之方式，先取得系爭房地交付使用之事可參（本院卷頁151-153）；

是被告辯述出賣人應負系爭房地買賣契約第12條第3項約定遲延交屋之違約金賠償責任，原告藉故推辭向大林公司索取違約金等詞，並非可採。

㈢而依兩造於111年8月1日訂立買方給付服務費承諾書（下稱系爭承諾書）約定「買方（即被告）承諾應於契約成立時，給付買賣總價款2%之服務報酬」及同年月4日簽署確認服務費係477,200元，有系爭承諾書及服務費確認單可稽（本院卷頁33-35），核其服務報酬均係系爭房地買賣價金2,386萬元之2%即477,200元，此不因被告辯述系爭承諾書係111年7月30日所簽立斡旋書之附件，而當時並未載明服務報酬數額之事而影響；

另其亦未舉證證明所辯稱上開服務費確認單僅係兩造完成簽約程序，實際仲介費用可再討論之事，自無從作何有利於被告之較低服務報酬之認定。

再查：⒈原告提出系爭房地不動產說明書、成交行情、一般委託銷售契約書、標的物現況說明書等資料為據，其上均有被告之簽名（本院卷頁169-183），是被告辯稱原告並未提供實價登錄及不動產說明書供伊審閱之詞，無法採信。

⒉又兩造約定服務報酬亦未不逾內政部公告之不動產仲介經紀業報酬計收標準第1項「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或1個半月之租金」之規定；

則原告依系爭承諾書及服務確認單之約定，請求被告給付服務報酬477,200元，係屬有據。

四、綜上所述，原告本於居間之法律關係，依系爭承諾書之約定，請求被告給付服務報酬477,200元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年10月14日起（本院卷頁59）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。

五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 26 日
            臺灣臺中地方法院豐原簡易庭    
              法  官 楊嵎琇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 26 日
                         書記官   蔡伸蔚