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臺灣臺中地方法院民事判決
112年度豐簡字第905號
原 告 袁齊賢 住桃園縣○○市○○○路000巷00號9樓
訴訟代理人 朱逸群律師
賴軒逸律師
被 告 黃啟育
上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國113年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬陸仟元，及自民國一一二年十一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；
暨自民國一一二年十一月十一日起至返還第一項房屋予原告之日止，按月給付新臺幣肆仟元予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年3月12日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭契約)，約定由被告向原告承租臺中市○○區○○路0段000巷00號房屋全部(下稱系爭房屋)，租賃期間為5年，自111年3月12日起至116年3月12日止，租金每月新臺幣(下同)4,000元整，被告並應於每月12日前將租金匯入原告之帳戶，有兩造簽訂之房屋租賃契約書足證。
嗣被告承租系爭房屋後，僅持續給付至112年1月份之租金，自112年2月份起即不再繼續給付租金予原告，至112年9月時已達8個月之租金未為給付，原告乃於112年9月13日寄發存證信函予被告，催告被告給付所積欠之租金，並於存證信函內表示倘被告於函到後5日內仍不清償，原告即逕行終止系爭契約。
然被告仍未依限給付租金，至原告提起本件訴訟時，所積欠租金已達9個月，共計36,000元，原告爰再以本件起訴狀繕本之送達作為終止契約之意思表示。
於原告終止系爭契約後，被告就系爭房屋已喪失合法佔有權源，即屬無權占用原告所有系爭房屋，無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害。
故被告即應依民法第455條、第767條第1項前段將無權占有之系爭房屋返還予原告。
而被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還期占用之系爭房屋之日止，仍持續獲有相當於租金之不當得利，原告自可依民法第179條之規定，併同請求被告按月給付相當於租金之不當得利，並依兩造於系爭契約中約定之每月4,000元計算。
為此，原告爰提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號房屋遷讓返還予原告。
㈡被告應給付原告36,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；
暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項房屋予原告之日止，按月給付4,000元予原告。
二、被告則以：㈠被告曾前往地政事務所及稅務局，查詢系爭房屋及房屋稅資料，皆查無原告有系爭房屋所有權之事實，及近十年來繳納房屋稅之證據。
被告確實九個月無繳付租金，系爭房屋之所有權人為崔登巍，被告有告知原告系爭房屋並非原告所有，故被告方不給付房租。
㈡原告於67年3月3日之前，即已喪失系爭房屋之所有權與控制權，甚至長達三四十年不做此屋的管理，竟任他人得自由合法買賣及居住，嚴重地違反常理。
㈢據聞，早年原告離開系爭房屋前，即已將系爭房屋出售，因大陸老兵多生長於戰亂時期，有時亦無正式過戶，有時係請黨部作證，寫個字據即可交易系爭房屋，故原告尚能留存已過期失效之房屋權狀欺騙被告。
㈣被告於88年間入住系爭房屋，於99年間方與原告相遇，101年方開始繳納房租，於102年間被強迫寫租賃契約書，並收取押金7,000元。
㈤系爭房屋若非原告所有，則兩造間之系爭契約即屬無效文件，原告即涉及詐欺取財，應返還被告十年來所繳付之房租及押金，總金額為433,000元等語資為抗辯。
三、不爭執事項：㈠兩造於111年3月12日簽訂系爭契約，約定由被告向原告承租臺中市○○區○○路0段000巷00號房屋全部(即系爭房屋)，租賃期間為5年，自111年3月12日起至116年3月12日止，租金每月4,000元。
㈡被告自112年2月份起即未給付租金予原告，至112年10月24日原告提起訴訟時，已積欠9個月之租金未繳付。
四、本院之判斷：本件原告主張出租系爭房屋予被告，每月約定租金4,000元之事實，業據提出系爭契約為憑，被告對簽訂系爭契約及已積欠自112年2月起至至000年00月間原告提起訴訟時止，每月租金4,000元，共計36,000元等情並不爭執，惟以前揭情詞置辯，是以本件之爭點在於原告得否依租賃契約之法律關係，向被告請求遷讓返還系爭房屋，並請求被告返還所欠租金36,000元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日(即112年11月11日)起至返還第一項房屋予原告之日止，按月給付4,000元予原告？經查： ㈠按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，最高法院64年臺上字第424號及同院33年上字第84號判例意旨均可參照；
第按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第199條第1項定有明文；
另債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故凡契約上所載明之債權人，不問其實際情形如何，對於債務人當然得行使契約上之權利，租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，關於租賃上權利義務，存在於締約當事人之間，與所有人無涉，最高法院43年台上字第99號判例要旨及最高法院71年度台上字第2220號裁判要旨可資參照。
因此，租賃乃特定當事人間所締結之契約，屬於負擔行為，不以有處分權為必要，故出租人不以所有人為限，故關於租賃上之權利義務，存在於締約當事人之間，與所有人無涉。
㈡經查，本件系爭契約既係原告與被告兩造所締之契約，原告業已依約交付系爭房屋予被告使用收益，原告於訂約後亦無任何有難為對待給付之虞之情形，是以，原告既為出租人，基於債權相對性，在租賃契約存續期間，其自有權利請求承租人即被告按原定租賃條件給付所約定數額之租金。
被告雖抗辯系爭房屋之所有權人為崔登巍，被告有告知原告系爭房屋並非原告所有，故被告方不給付房租云云，然被告雖有提出土地所有權狀，其上記載台中縣○○區○○○段000000地號土地之所有權人為崔登巍等情，惟土地之所有權與房屋之所有權應分別論之，被告並未提出證據證明系爭房屋之所有權人非為原告，其空言系爭房屋之所有權人為崔登巍，非為原告所有云云，其所辯並非可採；
且查，本院前於100年豐簡字第79號民事判決中已審酌「......系爭房屋係登記自57年1月起課，及臺中縣○○○○○○○○○○○於00○00○0○○○○○鄉○○村○○路00000號(嗣整編為中清路4段315巷55號即系爭房屋)等事實，並臺中市政府地方稅務局豐原分局亦於100年4月1日以中市稅豐分字第1005256427號函覆之臺中縣房屋稅籍登記表亦記載系爭房屋所有人及現住人、管理人為原告之事，有該函文1件可佐，再參以證人柯逸梅到庭具結證稱：系爭房屋是原告結婚的時候，我們這些阿兵哥一起幫他蓋的，材料錢是原告出的，大概是56、57年間，原告當連長的時候才蓋的....」等情後，認原告係系爭房屋之原始起造人，且認原告就系爭房屋有原始所有權，故被告辯稱系爭房屋之所有權人為崔登巍，非為原告所有云云，顯非可採。
況查，租賃契約之成立，原不以出租人對於租賃物有所有權或使用收益之合法權能為必要，是以無論原告就系爭房屋有無合法之用益權限，均對其出租人之地位並不生影響，原告既已交付系爭房屋，被告並能就系爭房屋為符合租賃目的之使用收益，原告即已盡出租人之主要義務，不得因其在使用收益合法權能上之欠缺，即謂出租人未盡主要義務而拒付租金。
況被告於簽訂系爭契約後至000年0月間，皆有繳付系爭房屋之租金予原告，其後方辯稱系爭房屋並非原告所有，故被告方不給付房租云云，所辯自無理由。
㈢復按承租人應依約定日期，支付租金；
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。
次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。
土地法第100條第3款亦有明文。
是依前開規定，出租人應於承租人所積欠租金扣抵押租金後達2個月時，始得於催告承租人繳納而未獲清償後終止契約，並請求承租人返還租賃物。
經查，原告主張被告自112年2月份起即未給付租金予原告，至112年9月時已達8個月之租金未為給付，原告乃於112年9月13日寄發存證信函予被告，催告被告給付所積欠之租金，並於存證信函內表示倘被告於函到後5日內仍不清償，原告即逕行終止系爭契約，然被告仍未繳付租金，至原告提起本件訴訟時，所積欠租金已達9個月，共計36,000元，原告爰再以本件起訴狀繕本之送達作為終止契約之意思表示，而上開存證信函於112年9月19日送達被告，有收件回執附卷可參(見本院卷第43頁)，斯時被告已欠租逾2個月，該催告應屬適法，被告於存證信函送達後，仍未繳納租金，原告復以本件起訴狀繕本送達作為終止之意思表示，而起訴狀繕本於112年11月10日送達被告，有本院送達證書附卷可參(見本院卷第53頁)，堪認系爭契約業於前開日期終止，原告自得本於出租人之地位請求被告遷讓返還系爭房屋。
㈣次按承租人應依約定日期，支付租金；
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第439條前段、第233條第1項、第203條分別定有明文。
查被告自112年2月份起即未給付租金予原告，迄至112年10月尚積欠原告租金共計36,000元，已為兩造所不爭執，是原告依系爭契約，請求被告給付積欠之租金36,000元，自屬有據。
又本件給付租金債務，其給付雖有確定期限，然迄至本院言詞辯論終結前均已屆期，已如前述，則原告僅請求自本院言詞辯論筆錄繕本送達翌日起算之利息，應屬有據，是被告應於112年11月11日起負遲延責任。
㈤末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；
不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。
經查，系爭契約既於112年11月10日終止，則被告自112年11月11日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當租金之損害，是原告依不當得利之法律關係，主張依系爭契約所約定之租金數額計算，請求被告自起訴狀繕本送達翌日(即112年11月11日)起至返還第一項房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利4,000元，要屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約及不當得利之法律關係，請求如主文第一項及第二項所示，均有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本件判決係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，而原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 2 月 20 日
豐原簡易庭 法 官 曹宗鼎
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
以上正本與原本相符。
中 華 民 國 113 年 2 月 20 日
書記官 許家豪
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