豐原簡易庭民事-FYEV,106,豐簡,47,20170516,1

臺灣臺中地方法院民事判決 106年度豐簡字第47號
原 告 陳曉琪
訴訟代理人 朱從龍律師
被 告 郭鉑漳
訴訟代理人 莊典蓉
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年4月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟元，及自民國一０六年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔十分之九；

餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告以新臺幣貳萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國100年4月間訂立房屋租賃契約，原告將門牌號碼為臺中市西屯區工業區1路6巷26弄17-4號5樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租金為每個月新臺幣（下同）12,000元，每個月管理費1,000元亦由被告負擔，租期為1年，期滿後，兩造再簽訂書面續租，續租期間分別為101年3月10日至102年3月9日，102年3月10日至103年3月9日。

兩造自103年3月10日起，即未再簽訂書面租賃契約。

嗣因原告雙親健康因素而有收回系爭房屋自住之必要性，故原告於105年10月間告知被告將於1個月後終止租賃契約，收回系爭房屋，然被告拒絕搬遷，原告再於105年12月13日向被告表示交還系爭房屋，被告遲至106年1月13日返還系爭房屋予被告，被告應給付違約金即1個月租金12,000元。

又被告遲延交還系爭房屋導致原告必須另行租賃房屋供雙親居住因而支付租金27,000元，原告請求被告應賠償其中13,000元等語，並聲明：被告應給付原告25,000元，及自訴狀繕本送達被告翌日（即106年3月3日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

願供擔保，請准假執行。

二、被告答辯：兩造間就系爭房屋之租賃，屬於不定期租賃關係，被告已於106年1月13日遷讓交還系爭房屋。

被告於租賃契約期間，並無違約或可歸責情事，原告請求被告賠付違約金，並無理由，應予減除；

又原告收回系爭房屋供自住使用，並無必要性，因原告尚有其他住處可供居住，且原告另行租屋供雙親居住，其支付租金已逾一般行情，甚不合理，並聲明：原告之訴駁回；

願供擔保，請准免為假執行。

三、原告上開主張兩造間就系爭房屋自100年4月間訂立租賃契約，並分別於101年3月10日至102年3月9日，102年3月10日至103年3月9日簽訂為期一年之租賃契約，於103年3月9日租期屆滿後，兩造並未重新簽訂租賃契約，然被告仍為系爭房屋之使用收益，而原告亦無反對之表示且按月繼續收取系爭房屋之租金，則兩造間就系爭房屋之租賃關係，依據民法第451條規定，視為不定期期限繼續契約。

四、原告主張其於105年10月間向被告終止系爭房屋之租賃契約之事實，業據原告提出105年12月13日寄予被告之存證信函可佐（卷11頁），信中提及：「本人欲收回上開房屋自住，於105年10月29日以電話聯絡台端告知本人不欲續租，請台端11月份起不用再匯款，更於11月18日以簡訊通知台端，請台端於12月10日前完成搬遷」等語（卷11-12頁），而被告亦提出與原告之往來訊息紀錄，兩造訊息內容如下：⒈105年11月10日原告：想請問你，大約什麼時候可以交屋。

因為我的媽媽腳沒法子再爬樓梯。

一個人住在豐原很不方便。

很謝謝你們這幾年照顧房子。

被告：你好，已經在找了，還沒有看到合適的，會盡快，確定先不匯11月房租嗎？原告：確定不匯，謝謝你。

⒉105年11月18日原告：莊小姐，你們找到房子了嗎？11月底是否能完成搬遷？被告：陳小姐，正在找，11月底搬完機會不大，上週已說明11月下旬～12月初很忙，不好意思，會儘速找，12/10前主動聯繫你。

原告：可以在12/10前找得到被告：如果12/10前找得到，當然會速搬，12/10前主動聯繫你。

⒊被告且於11月18日之訊息旁註記說明：「10/30亦曾告知陳母11.12月已有事待辦」等語（卷40頁）。

根據上開被告提出之訊息內容及被告自認105年10月30日曾致電原告母親並告知105年11月、12月因事忙碌而影響搬遷交屋時程一事，足認原告上開主張於105年10月29日向被告表示終止系爭房屋租賃契約，且已於1個月前通知，而訂於105年12月10日前遷讓交還系爭房屋等事實，與真實相符，堪信為真實。

從而，依據民法第450條第2項、土地法第100條規定，就未定期限之租賃契約，原告係按月收取租金，而至少於一個月前通知通知終止契約，且收回自住之原因事實係因雙親健康因素，已於上開簡訊表明無訛，並有居住之事實照片可佐（卷84-86頁），堪認兩造間就系爭房屋之不定期期限租賃契約，業經原告於105年10月29日通知，且於105年12月10日終止。

五、按違約金者，以確保契約之履行為目的，當事人約定債務人不履行債務時，應支付之金錢；

民法上之違約金有懲罰性質之違約金及賠償性質之違約金，此觀諸民法第250條規定自明；

而契約當事人約定債務人有不履行契約義務或不於適當時期履行時，債權人除得請求債務人支付違約金外，並得請求履行及不履行之損害賠償，為懲罰性質之違約金。

原告已於105年12月10日合法終止兩造間之未定期限租賃契約，被告自應於105年12月10日遷讓交還系爭房屋，然被告遲至106年1月13日方遷讓交還系爭房屋，固然被告提出與房屋租賃仲介洽辦承租事宜（卷53-65頁），以釋明其積極覓屋等舉動，然原告已於相當時期前通知，並賦予被告合理覓屋時間，然根據被告提出其與房屋租賃仲介洽辦承租過程紀錄，被告尋覓租賃處或未盡其所設定條件或環境因素，因而拒絕相關租賃物件，並影響覓屋之時程，此等主觀挑選租賃物件因素，並非可歸咎於原告，原告既已合法通知，並遵循相關提前告知時程，根據兩造間約定承租方於契約終止後不交還房屋，承租方應支付按房租一倍計算之違約金等內容（卷10頁），並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性違約金性質。

故被告於105年12月10日租賃契約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋，而未交還，即屬上開違約事項，自應賠付出租方即原告原房屋租金一倍之懲罰性違約金即12,000元。

原告上開請求被告應賠付違約金12,000元，尚屬有據。

六、至於被告抗辯違約金應予減除云云，本院審酌原告係基於雙方使用而有必要收回系爭房屋，且原告已遵期而於相當時期前通知終止租賃契約，被告遲延搬遷交還系爭房屋，被告違反兩造約定，未能秉持契約當事人間誠實信用之最低限度基準，導致兩造爭議不斷，使得原告不得不付出時間、勞力、金錢，尋求各種方式與被告對話溝通，但終未獲得較符合經濟效益之結果，並尊重兩造訂約之際本諸自由意識及平等地位自主決定違約金數額等主客觀因素，本院認為上開違約金12,000元，並無不當之處，自無酌減之必要。

七、又原告主張其因被告遲延交還系爭房屋，而另行租屋花費27,000元，造成原告損害一事，業經原告提出租賃房屋契約為證（卷92-95頁），本院認為原告已合法通知於105年12月10日終止系爭房屋租賃契約，而被告遲延一個月後之106年1月13日方交還系爭房屋，造成原告必須另行承租房屋供其雙親居住，惟租賃房屋費用，因交通、環境、生活機能、設施配備等不同，而有極大之價格差異，原告上開支應租金27,000元已逾系爭房屋每月租賃價格之二倍，但原告並未釋明其選擇租賃房屋標的與系爭房屋之各項條件是否相當，且確有必要支應27,000元以維持與居住於系爭房屋為相當之程度，故認為應以相當於系爭房屋之每月租金利益價值為原告所受之損害金額，方為適當。

被告既未遵期搬遷交還系爭房屋，且造成原告必須耗費相當金額而另行租賃，原告因而受損害即相當於系爭房屋1個月租金利益價值12,000元，而上開違約金約定性質屬於懲罰性違約金，並不影響原告請求被告不履行之損害賠償，被告未遵期搬遷交還系爭房屋，造成原告受有上開損害12,000元，被告自應負有損害賠償之義務。

至於原告請求逾上開12,000元部分，則屬無據。

八、綜上，原告請求被告賠付違約金12,000元及損害賠償12,000元，合計24,000元，及法定遲延利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

九、本件就原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應由本院依職權宣告假執行，原告假執行聲請即無必要，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。

被告陳明願供擔保免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額，准許之。

十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
豐原簡易庭 法 官 林孟和
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
書記官