岡山簡易庭民事-GSEV,101,岡簡,373,20130226,1

臺灣高雄地方法院民事判決 101年度岡簡字第373號
原 告 鄭淑娟即家家不動產廣告社
原 告 劉美雯
共 同
訴訟代理人 鄭弘發
被 告 吳惠卿
訴訟代理人 蔡瑛綺
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102 年2 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告鄭淑娟即家家不動產廣告社新臺幣壹拾叁萬捌仟元，及自民國一百零一年十月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應給付原告劉美雯新臺幣貳萬元，及自民國一百零一年十月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如以新台幣壹拾叁萬捌仟元為原告鄭淑娟即家家不動產廣告社預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項得假執行，但被告如以新台幣貳萬元為原告劉美雯預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告於民國（下同）101 年5 月26日與原告鄭淑娟即家家不動產廣告社( 下稱原告鄭淑娟) 簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託原告鄭淑娟代為銷售被告所有坐落高雄市○○區○○○路00000 號14樓房屋及其坐落基地（下稱系爭不動產），委託銷售總價額新臺幣（下同）268 萬元（服務費4 ％），嗣簽署委託銷售契約內容變更同意書將委託售價調整為230 萬元。

買方即原告劉美雯於101 年6 月1 日簽署買賣議價委託書( 下稱系爭買賣議價委託書) ，支付1 萬元保證金，出價金額230 萬元，已達到被告委託銷售之條件，經被告在系爭買賣議價委託書上簽認同意，並簽署委託銷售契約內容變更同意書同意以230 萬空屋( 留三台冷氣) 成交，原告鄭淑娟收取之服務費降為3 ％，原告鄭淑娟已代理收受定金1 萬元並通知被告買賣契約成立，嗣約定於101 年6 月15日簽訂書面買賣契約書，詎屆期被告未出席履行簽約之義務，依系爭委託銷售契約第11條第1項第3款約定，被告應賠償原告鄭淑娟按委託銷售總成交價230 萬元之6 ％即138,000 元(2,300,000X0.06=138,000 元) ，另依買賣議價委託書第4條第4項約定，被告應加倍返還保證金即2 萬元予原告劉美雯。

為此，爰依兩造間契約約定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告鄭淑娟即家家不動產廣告社138,00 0元、原告劉美雯20,000元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、被告則以：原告鄭淑娟與被告簽訂系爭委託銷售契約，委託銷售價格268 萬元，惟原告鄭淑娟之員工張宇汯告知與系爭不動產同社區同坪數某戶房屋售價為230 萬元，要被告將底價降為230 萬元，上開行為業已違反系爭委託銷售契約三日契約審閱權。

被告實際上就系爭不動產係欲連同家具以240萬元作為底價出售。

且原告鄭淑娟之員工黃仁毓收受被告劉美雯保證金1 萬元後，未與被告聯繫，被告亦未曾見過及簽收系爭買賣議價委託書，有違反系爭銷售契約書第7條第5款，買方簽立要約書，受託人應於24小時內將該要約書轉交委託人之約定。

又黃仁毓於101 年6 月1 日極力遊說被告，強逼被告接受230 萬元之底價，惟依系爭委託銷售契約第7條第2項之約定，受託人於簽約前應據實提供該公司或商號近3 個月同路段同性質之不動產成交行情供參，原告鄭淑娟本應為伊爭取更高售價，而伊得知同社區屋況較差之房屋亦能賣出230 萬元，是原告鄭淑娟提供不實資訊使系爭房屋售價低於市價，而有害被告權益。

原告鄭淑娟上開違約行為在先，且被告與原告劉美雯亦未簽訂買賣契約，並無違約之實，並聲明：原告之訴均駁回。

三、原告主張被告與買方即原告劉美雯間買賣契約已經成立，惟因被告之原因致未能簽立買賣契約書，原告鄭淑娟得向被告收取服務報酬138,000 元、原告劉美雯得請求被告加倍返還保證金即20,000元，惟遭被告否認，並以前詞置辯。

是本件爭點為: 被告是否同意以230 萬元作為系爭不動產之委託銷售總價? 被告與原告即買方劉美雯間之買賣契約是否已經成立？原告請求被告給付服務報酬138,000 元、加倍返還保證金即20,000元有無理由？

四、得心證之理由：㈠被告是否同意以230 萬元作為系爭不動產之委託銷售總價?經查，被告於101 年5 月26日與原告鄭淑娟簽訂系爭委託銷售契約，委託原告鄭淑娟銷售系爭不動產，委託銷售總價為268 萬元，同日變更為230 萬元，原告鄭淑娟之服務報酬為實際成交價之百分之4 ，有系爭委託銷售契約及委託銷售契約內容變更同意書（見本院卷第36至38頁、第39頁）在卷可查。

原告劉美雯則於101 年6 月1 日出具系爭買賣議價委託書（見本院卷第41至42頁）委託原告鄭淑娟以230 萬元代為議價，並支付保證金1 萬元。

被告於101 年6 月1 日同意以230 萬元空屋成交，留三台冷氣，原告鄭淑娟所得收取之服務費降為百分之3 ，有委託銷售契約內容變更同意書（見本院卷第40頁）為據，被告並在系爭買賣議價委託書上「賣方同意依上開內容出售」欄簽名確認，足認被告就系爭不動產有同意以230 萬元空屋出售，留三台冷氣之事實，被告確有同意以230 萬元作為系爭不動產之委託銷售總價，被告抗辯伊係欲以240 萬元連同家具出售作為系爭房地銷售底價云云，並無舉證以實其說，本院無從為對其有利之認定，被告之抗辯即無可採。

㈡被告與原告即買方劉美雯間買賣契約是否已經成立？按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。

又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立參照( 最高法院69年臺上字第1710號判例要旨參照）。

查被告委託原告鄭淑娟銷售系爭不動產之總價額為230 萬元，已如上述。

而原告劉美雯於101 年6 月1 日出具系爭買賣議價委託書委託原告鄭淑娟以230 萬代為議價，並支付保證金1 萬元。

被告於101 年6 月1 日同意以230 萬元空屋成交，留三台冷氣，被告並在系爭買賣議價委託書上「賣方同意依上開內容出售」欄簽名確認，原告劉美雯與被告就系爭不動產買賣之價金及標的物意思表示已達一致，被告與原告劉美雯間就系爭不動產之買賣契約已經成立。

㈢被告是否應給付原告鄭淑娟138,000 元? 是否應加倍返還保證金即20,000元予原告劉美雯?1.按系爭委託銷售契約第8條第4項約定「買賣契約已有效成立後，如因可歸責於委託人之事由，致無法完成買賣者，委託人應加倍返還買方已支付之定金。」

，第11條第1項第3款約定「違約之處罰：一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6 計算之服務報酬，並應全額一次付與受託人：（三）委託人違反第6條第5項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者。」

、系爭買賣議價委託書第4條第4項約定「若議價成功，賣方違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金，買賣契約解除。」

。

2.經查，被告與原告劉美雯就不動產買賣契約之標的物及價金意思表示合致後，雙方間之買賣契約已經成立，已如上述，嗣原告鄭淑娟通知買賣雙方約定於101 年6 月15日至原告鄭淑娟之辦公室簽訂書面買賣契約書，惟被告屆期卻未到場簽約之事實，有證人黃仁毓於本院102 年2 月7 日言詞辯論期日到庭證述之證詞可參( 見本院卷48至49頁) ，依系爭委託銷售契約第11條第1項第3款約定，委託人拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6 計算之服務報酬，被告既未依約與買方即原告劉美雯完成系爭不動產買賣契約書之簽訂，自應依上開約定給付委託銷售總價230 萬元之百分之6 即138,000 元與原告鄭淑娟。

又依系爭委託銷售契約第8條第3項、第4項約定：「買方簽署買賣議價委託書( 或要約書) ，於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。」

、「買賣契約已有效成立後，如因可歸責於委託人之事由，致無法完成買賣者，委託人應加倍返還買方已支付之定金。」

，原告劉美雯與被告間之買賣契約成立後，原告劉美雯所支付之議價保證金1 萬元即轉為定金，被告既未依約履行簽訂不動產買賣契約書之義務，依上開約定，被告應加倍返還定金與原告劉美雯，從而，原告二人依兩造間契約約定請求被告給付原告鄭淑娟138,000 元、原告劉美雯20,000元，並均自起訴狀繕本送達翌日即101 年10月26日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，無庸再予論述，附此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 102 年 2 月 26 日
岡山簡易庭 法 官 李姝蒓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 2 月 26 日
書記官 戴顯澄