岡山簡易庭民事-GSEV,103,岡簡,209,20150811,1

臺灣高雄地方法院民事判決 103年度岡簡字第209號
原 告 陳弘章
訴訟代理人 廖頌熙律師
張素月
被 告 陳志勝
王紫嫺
陳婷婷
陳秉棋
共 同
訴訟代理人 吳剛魁律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年7 月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號即門牌號碼高雄市○○區○○街○○○巷○號房屋遷讓返還原告。

被告應自民國一○三年八月六日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟柒佰陸拾肆元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項、第二項得假執行，但被告如以新臺幣肆拾萬伍仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000 ○號即門牌號碼高雄市○○區○○街00巷0 號房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地即同地段582 地號土地（權利範圍均為全部，下合稱系爭房地）原為原告之父即訴外人陳國強所有，原告於民國00年0 月00日出生，因繼承原因於76年間自陳國強繼受取得系爭房地所有權。

而被告陳志勝( 原名陳孟傑) 為陳國強之弟，其他被告為被告陳志勝之配偶、子女，早年基於家人親情，被告與陳國強同住於系爭房屋，今原告已成年，有結婚生子居住之需要，而被告非無經濟能力另覓他處住所，卻無權占用系爭房屋，被告雖稱原告於82或83年間將系爭房屋應有部分各1/3 分別出售予陳志勝、訴外人即陳志勝之弟陳志隆，並分別定有買賣契約各乙紙( 下稱系爭買賣契約) ，惟被告所稱系爭買賣契約簽訂時，原告尚未成年，原告之母即原告當時之法定代理人張素月亦未在場，原告或張素月從不知有系爭買賣契約存在，且系爭買賣契約書上各人簽名筆跡一致，可知並非由契約當事人親簽，亦無記載簽約日期、付款、點交移轉登記日期，顯不合不動產交易常規，而契約書上原告及法定代理人印文並非真正，原告否認系爭買賣契約存在或有效，原告或其法定代理人亦未曾收受任何買賣價金，契約上記載系爭房地應有部分1/3 之買賣價金為600 萬元，亦與市價不符，被告陳志勝無權請求原告移轉系爭房地應有部分，被告係無權占有系爭房屋，原告爰依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條之規定向被告請求每月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）9,378 元等語。

並聲明：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段000 ○號即門牌號碼高雄市○○區○○街00巷0 號房屋遷讓返還予原告。

㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告9,378 元。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：陳國強、陳志勝、陳志隆兄弟三人及上開三人之姊姊陳春鶯自67年起共同居住於系爭房屋，系爭房地所有權當時登記於陳國強名下，嗣陳國強於76年5 月6 日死亡，由原告繼承取得系爭房地所有權，原告及原告之母張素月生活困苦，原告之祖父陳順天央求被告陳志勝、陳志隆與原告母子同住以照護其生活需求。

嗣於83年間，被告陳志勝、陳志隆與原告分別簽訂房地買賣契約，由被告陳志勝、陳志隆各出資200 萬元，向原告購買系爭房地應有部分各1/3 ，系爭買賣契約簽訂當時，陳志勝、陳志隆因工作繁忙無法親自參與，原告及其當時之法定代理人張素月亦未到場，買賣雙方遂均委託原告之祖父陳順天全權辦理，將其各人印章交付陳順天，由陳順天進行買賣契約之簽訂，陳順天復委任訴外人陳茂榮協助擬定買賣契約，再由陳順天在系爭買賣契約上用印，買賣雙方意思表示一致，契約有效成立。

陳志勝、陳志隆亦將買賣價金共400 萬元交付陳順天，委託陳順天交付原告，原告亦委託陳順天收受價金400 萬元，故系爭買賣契約記載: 一次付清，被告陳志隆已交付買賣價金200 萬元，原告應將系爭房地應有部分1/3 移轉予陳志隆。

又被告陳志勝、陳志隆、原告於系爭買賣契約書上另行約定共同修繕增建系爭房屋，並載明增建總工程款為245 萬元，由原告負擔100 萬元，被告陳志勝負擔100 萬元、陳志隆負擔45萬元，原告不否認維修增建系爭房屋情事，益徵系爭買賣契約真正且有效成立。

故系爭房屋所有權應為被告陳志勝、訴外人陳志隆、原告三人所共有，而當初所以未辦理所有權移轉登記，係為避免原告繳納高額土地增值稅，遂約定待原告經濟能力好轉時再行辦理所有權移轉登記，系爭房屋所有權雖登記原告名下，但由被告陳志勝、陳志隆及原告共同管理使用處分，後因陳志隆為照護母親而於92年間搬離系爭房屋，目前由原告管理使用系爭房屋3 樓，被告管理使用系爭房屋1 、2樓。

綜上所述，被告陳志勝就系爭房屋有應有部分1/ 3所有權，其他被告為被告陳志勝之子女及配偶，居住於系爭房屋多年，受被告陳志勝之指示，享有占有輔助人之地位得對原告主張有權占有系爭房屋，原告請求被告遷讓返還系爭房屋並無理由。

退步言之，縱認被告無權占有系爭房屋，原告請求按月給付9,378 元之不當得利亦屬過高，因系爭房屋屋齡老舊、地處偏遠、交通不便、商業活動低落、價值甚低，且被告僅為居住使用，未用以營利，被告所受利益甚少，原告以系爭土地申報地價年息10％計算被告所受相當於租金不當得利，實屬無據。

又若認被告應給付原告不當得利，惟原告與被告陳志勝、陳志隆訂定系爭買賣契約後，卻遲未履行移轉所有權予買受人之義務，致使被告陳志勝受有債務不履行之損害，被告陳志勝得依民法第226條規定，向原告請求損害賠償，並依民法第344條第1項、第335條第1項規定，對原告主張抵銷每月應給付之不當得利等語，並聲明: 請求駁回原告之訴，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項:㈠系爭房地原為陳國強所有( 於67年12月8 日因買賣原因登記取得所有權) ，陳國強於76年5 月6 日死亡，原告於76年7月9 日辦理繼承登記，取得系爭房地所有權。

㈡系爭房屋原為二層樓加強磚造房屋，嗣增建為三層樓，被告現今居住於系爭房屋一、二樓，三樓由原告及其母張素月居住。

四、得心證之理由:㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由?1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

民法第767條第1項前段、中段定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅亦非無權占有為抗辯者，應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。

系爭房屋為原告所有，被告現占有系爭房屋第一、二層樓，為兩造所不爭執之事實，被告抗辯其非無權占有，應就其占有之權源證明之。

2.被告陳志勝抗辯其於83年間以200 萬元向原告購買系爭房地應有部分1/3 ，買賣價金業已交付完畢，惟當時因考量原告需負擔高額土地增值稅，故未辦理移轉所有權登記，並提出系爭買賣契約書為證，原告則否認系爭買賣契約之真正，經查，證人陳茂榮證稱: 有看過( 系爭買賣契約) ，當場我在旁邊，和我的小姐寫的。

是我們公司小姐張凱齡寫的。

( 當場書寫契約時有何人在場?)應該有他們父親還有兄弟，是他們父親陳順天請我幫忙寫的。

因為陳國強過世，怕將來產權有糾紛，把產權登記給下一代，他父親先跟我說這件事，再找他們兄弟寫契約。

是他們的父親還有他們兄弟也在場，所以要我這樣寫。

( 契約上的印章印文你是否有看到他們蓋章?)有，寫完之後再讓他們看過，之後他們當場蓋章。

( 是否認識張素月?)因為是鄰居所以看過，但打契約當天我沒有印象她是否在場。

( 問: 買賣條件寫總價600 萬，訂金200 萬是何人叫你寫的?)他們的父親及兄弟叫我寫的。

( 問: 房子是全部600 萬或是三分之一600 萬?)是三兄弟各三分之一，一個人200 萬元。

( 訂約時有無一次付清買賣價金?)錢的事情我不清楚。

( 問: 契約後面有寫增建總工程款245 萬元也是他們要你寫的?)是，他們父親跟兄弟要我寫的。

( 問: 增建的分配金額是誰告訴你的?)他們的父親及兄弟在場告訴我的。

( 契約上的字是你小姐寫的，簽名是否也是小姐代簽的? ) 簽名是小姐代簽。

( 是否認識陳孟傑、陳志隆? 是否在場? ) 都認識，訂約當天都在場。

足證簽訂系爭買賣契約當時，原告之法定代理人張素月並未在場，原告及張素月之印文係由原告之祖父陳順天提出印章在系爭買賣契約上用印，而原告於系爭買賣契約簽訂當時，尚未成年，原告又否認系爭買賣契約上原告及張素月印文之真正，被告就此並未舉證以實其說，尚無法證明原告之法定代理人張素月有交付印章並授權陳順天簽訂系爭買賣契約之事實，難認系爭買賣契約對原告生拘束力。

被告又抗辯系爭買賣契約文末記載增建款負擔分配事宜，嗣系爭房屋確有增建，並舉證人陳志隆證述: 系爭房屋增建款為200 多萬，原告的母親付不出來告訴我父親，我和我二哥幫忙出，二哥出100 萬元，我出45萬元等語為證，認足以佐證系爭買賣契約為真云云，惟證人陳志隆本身即為系爭買賣契約上所載買方，亦同向原告購買系爭房地1/3 ，並非客觀之第三人，其證詞之可信度已值懷疑，又縱然系爭房屋之增建款係由原告、陳志勝、陳志隆共同負擔，惟當時其三人均居住於系爭房屋，一同負擔系爭房屋增建款亦屬合理之情，尚不得以此推認系爭買賣契約係經原告之母同意或授權他人簽訂，故被告抗辯其因購買系爭房地1/3應有部分，有權占有系爭房屋云云，並非可採。

被告既未舉證證明其有合法占有之正當權源，則原告依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，洵為有據，應予准許。

㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由?按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。

本件系爭房屋前為原告父親陳志強所有，原告於76年間繼承取得系爭房屋，而被告自67年起即與原告父親一家同住系爭房屋迄今，堪認有默示成立使用借貸契約之真意，而原告於起訴前即向高雄市岡山區公所調解委員會聲請調解請求被告遷離系爭房屋，其意相當於對被告表示終止使用借貸契約之意思表示，被告已無占有系爭房屋之權源，則原告依民法第179條前段之規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起按月給付原告相當於租金之不當得利，即屬有據。

又系爭買賣契約並未成立，已如上述，被告抗辯其得以債務不履行損害賠償請求權主張抵銷云云即非可採。

又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額10% 為限；

所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；

土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、第148條及土地法施行法第25條分別定有明文。

而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參照）。

查系爭房屋坐落之高雄市○○區○○段000 地號土地面積為90平方公尺，而系爭土地地目為建，自102 年1 月迄今之申報地價為每平方公尺2,4000元等情，有土地登記第二類謄本在卷可考，及系爭房屋於103 年課稅現值為405,900 元，有房屋稅繳款書1 份在卷可稽。

又系爭房屋現為三層樓，被告係居住於一、二層樓，系爭房屋位在高雄市岡山區碧紅街26巷內，附近均為住家，鄰近岡山國中、岡山火車站，菜市場約5 分鐘車程可達，尚屬岡山區生活機能便利之地，有勘驗筆錄（本卷第82頁）在卷可佐，本院認以系爭土地按申報地價年息8%計算相當於租金之不當得利，核屬適當。

從而，被告自起訴狀繕本送達翌日即103 年8 月6 日起每月所受相當於租金之不當得利為2,764 元【計算式：（2,400 ×90＋405,900 ）×8%×2/3 ÷12＝2,764 ，小數點以下四捨五入，下同】。

是以原告得請求被告自103 年8 月6 日起至返還系爭房屋之日止按月給付2,764 元。

原告請求被告按月給付9,378 元洵屬過高，於超逾上開金額之部分應予駁回。

五、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利返還請求權起訴請求被告遷讓返還系爭房屋並自103 年8 月6 日起至返還系爭房屋之日止按月給付2,764 元，為有理由，應予准許，超逾上開金額之請求則屬無據，應予駁回。

其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果，不生影響，爰不一一論述。

七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
岡山簡易庭 法 官 李姝蒓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
書記官 曾瓊玉