岡山簡易庭民事-GSEV,106,岡小,403,20180320,1

臺灣橋頭地方法院小額民事判決 106年度岡小字第403號
原 告 林文章
被 告 張正吉
訴訟代理人 莊進祥律師
被 告 張保羅 原住高雄市○○區○○路000號14樓
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國107 年3 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應連帶給付原告新台幣貳萬柒仟肆佰貳拾陸元，及自一０六年十二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新台幣柒仟貳佰玖拾元，由被告連帶負擔新台幣肆仟伍佰貳拾元，由原告負擔貳仟柒佰柒拾元。

本判決第一項得假執行；

但被告以新台幣貳萬柒仟肆佰貳拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、本件被告張保羅經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

民事訴訟法第255條第1項第3款及第262條第1項前段分別定有明文。

本件原告起訴請求：㈠被告將門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；

㈡被告給付原告新台幣（下同）15萬元，及自民國106 年5 月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,500 元。

於訴狀送達後，因被告張正吉業已遷出系爭房屋，故原告撤回請求其遷讓返還房屋部分之訴，並將原聲明第2項之請求，變更為請求被告連帶給付原告44,026元，及自起訴狀繕本最後送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明。

是依上規定，原告所為撤回及訴之變更，於法均無不合，應予准許。

二、原告主張：被告張正吉於105 年8 月2 日邀同被告張保羅為連帶保證人，與伊簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由張正吉向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋即系爭房屋，租賃期間自105 年9 月20日起至106 年9 月19日止，每月租金7,500 元，應於每月20日前逐月繳納，締約時張正吉給付伊15,000元押租保證金，伊於張正吉不繼續承租且將房屋遷空返還後無息返還，水電費由張正吉自行負擔，張正吉於租期屆滿時，除經伊同意繼續出租外，應即將系爭房屋按照原狀遷空交還伊。

嗣張正吉委由其媳婦即訴外人陳淑華，於106 年5 月17日，以簡訊告知伊欲提前終止系爭租約，經伊於106 年6 月23日前往系爭房屋時，發現張正吉將該屋轉租予訴外人林郁芬，伊請林郁芬搬離，然其迄同年8 月4 日始搬離系爭房屋。

張正吉自106 年5 月20日起占有系爭房屋已無合法權源，惟仍由林郁芬繼續占有使用系爭房屋，則伊自得依據系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付106 年5 月20日起至同年8 月19日止3 個月，積欠之租金及每月相當於租金之不當得利7,500 元，共22,500元。

又張正吉106 年5 、6 月，未繳納之水費373 元、電費453 元，合計共826 元，伊已代為墊付，其無法律上原因，受有免付上開水電費之利益，自應負不當得利返還之責。

其次，張正吉逕行搬離系爭房屋，伊發現室內亟需清潔，且馬桶水箱、蓮蓬頭、廚具均損壞，張正吉應履行回復原狀費用如下：⒈垃圾清運費用22,000元、⒉馬桶水箱修復費用2,000 元、⒊蓮蓬頭修復費用600 元、⒋廚具更換費用11,000元，共為35,700元。

以上合計59,026元，扣除張正吉繳付之押租保證金15,000元，尚不足44,026元。

又依系爭租約第13條所定，張正吉如有違背契約各條項之情事，連帶保證人應負賠償損害責任，並拋棄先訴抗辯權，是張保羅既為系爭租約之連帶保證人，則其就張正吉所負前開給付義務，依法自應負連帶給付責任。

爰依系爭租約、不當得利及連帶保證關係，起訴請求被告加計法定遲延利息連帶償還等情，並聲明：被告應連帶給付原告44,026元，及自起訴狀繕本最後送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

三、張正吉則以：系爭房屋之租約僅簽至105 年8 月19日，其後即未再與原告簽訂租約，系爭租約係屬偽造，其後伊雖繼續使用系爭房屋，然已轉換為以不定期限繼續租賃，伊得隨時終止租約。

又伊並未將系爭房屋轉租林郁芬，且於同年月16日即提前搬離系爭房屋，系爭租約於106 年5 月19日終止，並已將水電費均付清，故原告主張伊於系爭租約終止後，仍無權占用系爭房屋，請求伊給付相當於租金之不當得利及償還水電費826 元，要無理由。

又系爭房屋內之物品均係因承租已久而自然耗損，伊自系爭房屋遷移時，上開物品均尚能正常使用，原告以伊未盡管理義務而生損害，進而請求賠償，自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

被告張保羅則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、兩造不爭執之事實：

㈠、張正吉前曾邀同張保羅為連帶保證人，於103 年8 月2 日與原告簽訂房屋租賃契約書，承租原告所有之門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋即系爭房屋，租賃期間自103 年9 月20日起至105 年9 月19日止，每月租金7,500 元，於每月20日前給付，押租保證金15,000元，水電費均由張正吉負擔。

㈡、原告曾於106 年7 月10日寄發存證信函予被告，表示106 年5 月接獲張正吉媳婦即訴外人陳淑華告知欲提前解約，並發現系爭房屋轉租予林××，尚未搬離，且系爭房屋內堆置垃圾、無用之家具及屋內設施遭破壞，以前揭租約第8條約定，終止租約，並請求被告於接獲存證信函5 日內，回復原狀、立即搬離交還系爭房屋、給付積欠之租金、水電費。

㈢、張正吉承租系爭房屋後，至106 年4 月之房租均已付清。

㈣、原告於106 年8 月2 日繳納106 年7 月份之水費373 元，於106 年7 月19日繳納電費453 元。

㈤、張正吉委由陳淑華，於106 年5 月17日，以LINE通訊軟體告知原告欲提前終止系爭租約，兩造租約於同年月19日合意終止，陳淑華並於同年6 月22日以LINE通訊軟體告知原告其翌日即同年6 月23日不過去系爭房屋。

五、本件之爭點為：㈠原告請求被告給付相當於租金之不當得利22,500元，有無理由？㈡原告請求被告給付水電費826 元、系爭房屋清潔維修等費用共35,700元，有無理由？茲分別論述如下：

㈠⒈張正吉固抗辯其對系爭房屋之租約僅簽至105 年8 月19日，其後即未再與原告簽訂租約，系爭租約係屬偽造云云，然證人即原告之妻賴秀琴證稱：第一次即102 年9 月10日之租約係因原告當時不在家，始由伊出面簽約，故103 、105 年之租約即改由原告簽約，伊3 次簽約時均在場，第一次租約，係伊與張保羅簽訂，當時張正吉亦在場，由張保羅擔任承租人，第二次即103 年之租約係原告與張保羅簽訂，這次張正吉不在場，本次係由張正吉擔任承租人，伊知道張保羅夫妻後來在小港租房，雖未當面確認有無經過張正吉同意，但當時租約係由張保羅帶來，帶來時已經寫好，且包括張正吉的章均係由張保羅帶來，簽約時當面蓋用，第三次即105 年之租約，係由陳淑華出面簽約，該次因未另準備租約，故以第二次租約修改，由陳淑華在修改租期等處蓋章等語（見本院卷第175 至177 頁），而如前所述張正吉承認103 年租約之真正，顯然其當時同意以其名義承租系爭房屋，並授權張保羅、陳淑華簽訂該份租約，依此可知其就承租系爭房屋之事宜，均授權張保羅、陳淑華代理，則105 年之租約其雖未出面簽訂，然參諸上情，且其業已將印章交付陳淑華，未曾收回，可知系爭租約亦在其授權簽訂之範圍內，至於系爭租約陳淑華雖無表明代理張正吉簽訂之意旨，惟與第三人為法律行為時，未明示其為代理人，然如相對人按其情形，應可推知係以本人名義為之者，仍發生代理之效果，此即所謂「隱名代理」，最高法院70年度台上字第2160號民事裁判意旨可參。

是陳淑華雖未表明為張正吉之代理人，然就上開各情以觀，仍堪認原告與張正吉間所訂之系爭租約，係張正吉授權陳淑華簽訂，自已成立生有效。

張正吉所辯系爭租約係屬偽造云云，顯無足採。

是以其進而辯稱與原告間之租約已轉換為以不定期限繼續租賃，其得隨時終止租約云云，亦非可取。

⒉原告主張張正吉未經其同意，違反系爭租約第8條約定，將系爭房屋違法轉租予林郁芬一節，雖為被告所否認，然證人賴秀琴證稱：106 年6 月23日與原告至系爭房屋時，遇到林郁芬，其稱向張正吉承租系爭房屋，且支付租金與張正吉，伊問陳淑華，陳淑華不知此事，故系爭房屋當係張正吉出租予林郁芬等語（見本院卷第178 頁），並經證人即系爭房屋所屬亞熱帶花園社區總幹事林武慶證稱：伊曾聽管理員稱林郁芬為占用系爭房屋而未給付租金之人，已於106 年8 月初搬離，故106 年8 月中旬林郁芬又欲進入社區至系爭房屋時，伊即將其攔下，詢問其不是業已搬離，其對伊稱其前均有付房租給承租人，僅最近2 個月未付，因仍有物品在系爭房屋內，故要取走等語（見本院卷第172 至174 頁），經核證人賴秀琴、林武慶所述，與原告之陳述互核一致，則原告主張張正吉將系爭房屋轉租予林郁芬乙情，堪以採信。

被告否認其轉租予林郁芬，則非可採。

⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦設有明文。

而承租人違法提供租賃物給次承租人使用收益，次承租人之地位宛如承租人之履行輔助人，若次承租人違反上開返還義務，繼續使用租賃物，原承租人仍屬受有利益，並致出租人受有損害，應負不當得利之返還責任。

經查，張正吉於同年月16日即提前搬離系爭房屋，並委由陳淑華於106 年5 月17日，以LINE通訊軟體告知原告欲提前終止系爭租約，兩造租約於同年月19日合意終止等情，有LINE截圖及言詞辯論筆錄可證（見本院卷第118 、119 、152 頁），復為兩造所不爭，固堪信為真實。

然原告主張林郁芬係於106 年8 月4 日始搬離，業據賴秀琴證稱：因為伊、原告與林郁芬約定林郁芬8 月4 日搬離，故林郁芬即於當日搬走，伊與原告有一同至現場，故知悉該情等語（見本院卷第178 頁），核與林伍慶證稱：管理員曾告知伊林郁芬係於106 年8 月初搬離系爭房屋等語（見本院卷第172 頁），大致相符，則原告此部分主張，堪信為真。

又系爭租約之租期於106 年5 月19日消滅，而張正吉逐月繳納租金直至最後給付日106 年4 月17日，有存摺及存款人收執聯可證（見本院卷第43頁、第51至87頁），並為兩造所不爭，自堪採信，是依張正吉最後繳納之租金為106 年4月17日，可見該筆款項為繳納租期為106 年4 月20日起至同年5 月19日之租金，雖堪認張正吉於搬離前，業已將租賃期間應付之租金繳清，然張正吉於租賃契約消滅後，本應於106 年5 月19日將系爭房屋交還原告，卻迄今未將系爭房屋交還原告，仍繼續由次承租人林郁芬使用至106 年8 月4 日，而租賃契約消滅後，承租人即無占有租賃物合法權源，是在林郁芬搬離，由張正吉將系爭房屋交還原告前，張正吉仍對系爭房屋有管領使用之利益，依通常社會觀念，可能獲得相當於租金之利益，原告自得依不當得利返還請求權之法律關係，請求被告按月給付相當於租金額7,500 元計算之利益。

依上所述，原告請求被告給付106 年5 月20日起至同年8月4 日止之不當得利19,000元（計算式：7500×2 ＋7500×16/30 ＝19000 ），洵屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。

至張正吉抗辯其105 年1 月間重複給付兩次租金，應予扣除云云，固據提出存款人收執聯為證（見本院卷第71、72頁），惟原告主張其中1 次係在支付104 年12月份之租金，業據提出存摺為憑（見本院卷第183 頁），觀諸該存摺內容，確無該月份匯款資料，此與張正吉提出之存款人收執聯，亦未見104 年12月份之匯款資料，互核以觀，可認原告上開主張，足堪採信。

張正吉辯稱105 年1 月重複給付租金云云，則非可採。

㈡⒈代墊水電費826 元部分：原告主張其於106 年8 月2 日繳納106 年7 月份之水費373 元，於106 年7 月19日繳納電費453 元，共計826 元乙情，有繳費憑證可證（見本院卷第44、45頁），並為兩造所不爭，應堪信實。

張正吉雖辯稱其於106 年5 月17日即搬離，其後所生水電費不應由其負擔云云，然系爭房屋租賃期間水電費既應由承租人負擔，而如前所述，張正吉違法轉租予林郁芬，則其就次承租人即宛如其履行輔助人林郁芬使用之水電費，自亦應為負擔，準此，原告請求張正吉返還其所墊付之上開費用，自為法之所許。

⒉按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；

無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」

、「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

」民法第438條第1項、第432條分別定有明文。

可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。

又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。

此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦有違法律規範意旨。

又承租人違法提供租賃物給次承租人使用收益之行為本身，已屬於違反出租人明示或默示之意思而為租賃物之管理，難謂已盡善良管理人之注意使用、收益、保管租賃物，故此時無須再問次承租人有無可歸責之事由，若次承租人違反上開「依合於契約目的之方法使用收益租賃物義務」及「保管義務」，出租人即可請求承租人賠償。

經查：⑴系爭租約第6條約定：「乙方（即張正吉）…應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告）」、第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。

房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由甲方負責修理。」

（見本院卷第5 頁）依前開說明，身為承租人之張正吉應就因其（含林郁芬）故意、過失或使用管理維護不當所致系爭房屋之毀損負損害賠償之責，如為自然耗損之損害，則由出租人即原告負責修繕之。

原告主張被告毀損系爭房屋，自應舉證證明被告有何故意、過失或使用管理維護不當所致之情事，若屬於自然耗損之損害，即不得要求被告賠償。

⑵原告主張系爭房屋因張正吉（含林郁芬）使用管理維護不當，致生下列損害：①垃圾清運費用22,000元、②馬桶水箱修復費用2,000 元、③蓮蓬頭修復費用600 元、④廚具更換費用11,000元，爰就原告主張之上開損害分述如下：①垃圾清運費用22,000元：原告主張系爭房屋因張正吉及林郁芬未將置放在系爭房屋內之物品清空，其僱工清潔系爭房屋，預估費用為22,000元，因此受有該損害等語，業據提出系爭房屋現況照片及估價單為證（見本院卷第12至19、46頁），依前開照片所示，張正吉及林郁芬所留物品，散置在房間、樓梯口、頂樓等處，甚至堆滿某些房間，是本院認前開屋內物品留置、凌亂未清理，應係張正吉、林郁芬未適切將系爭房屋復原至原有狀況所致，當係其等未盡善良管理人注意義務所造成，張正吉自應負擔回復原狀所需費用，是原告主張其需支出清潔費用22,000元以回復原狀，請求張正吉予以負擔，即為可採。

張正吉固辯稱由租約第17條及手寫部分約定，張正吉租期屆滿，留置系爭房屋內之物均當作廢棄物，由原告自行處理，依此張正吉自不用付清潔費云云，而租約第17條固規定：「租任期滿遷出時，乙方（即張正吉）所有任何傢俬雜物等，若有留置不般者，應視作廢物論」及手寫雖載有「屋內所有衣物由甲方（即原告）自行處理」等語，然此應係針對承租人即張正吉不清空承租房屋如何處裡之約定，目的係為使出租人即原告可自行處理承租人留置租賃房屋內之物品，以利儘速回收以使用出租之房屋，況其並無言及處理、清潔房屋費用之負擔，自非可據為張正吉無庸賠償清潔費用之依據，張正吉此部分所辯，自不足採。

②馬桶水箱修復費用2,000 元：原告主張浴室內馬桶水箱損害，修復費用2,000 元，應由被告負擔云云，雖據提出照片及估價單為證（見本院卷第114 、115 頁、第134 頁），然被告則爭執為正常使用所致，本院審酌張正吉承租系爭房屋居住時間歷時多年，時間非短，以其長期承租使用系爭房屋，自難認得常保如新之狀態，本即有自然耗損之問題，原告復未舉證證明該等損害非屬自然耗損，而係張正吉、林郁芬違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益系爭房屋所致，是原告主張張正吉應給付此部分修復費用，核非有據。

③蓮蓬頭修復費用600 元：原告主張屋內浴室之蓮蓬頭不見，購買費用為600 元等語，業據提出浴室蓮蓬頭照片及估價單為證（見本院卷第112 、113 頁、第134 頁），被告雖爭執應係正常使用所致，然依照片所示，該水管及蓮蓬頭若非有意拔除，應不致損壞，因認前開損壞，應係張正吉、林郁芬未適切使用所致，非自然耗損，堪認為其等未盡善良管理人注意義務所造成，張正吉自應負擔回復原狀所需費用，是原告主張此部分其需支出修復費用600 元以回復原狀，請求張正吉予以負擔，亦為可採。

④廚具更換費用11,000元部分：原告主張原告使用廚具門片及瓦斯爐不當而損壞，造成其需另外支出11,000元修繕費用，張正吉應給付該費用，固提出廚具照片及估價單等件為證（見本院卷第112 頁、第135 頁），然查，上開廚具門片及瓦斯爐長期使用，本即有自然耗損問題，關於修繕之原因為何，是長期使用所致抑或被告使用不當，原告並未說明，原告復未舉證證明上開損害係被告或林郁芬違反善良管理人之注意義務所致，則其主張被告應返還廚具更換費用11,000元之主張，難認有據。

㈢、從而，被告應償還原告106 年5 月20日起至同年8 月4 日止之不當得利19,000元、水電費826 元、垃圾清運費用22,000元、蓮蓬頭修復費用600 元，共計42,426元（計算式：19000 ＋826 ＋22000 ＋600 ＝42426 ），扣除押租保證金15,000元，尚不足27,426元。

又系爭租約第13條約定：「乙方（即張正吉）如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方（即張保羅）應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權」，是張保羅為系爭租約之連帶保證人，則依上開約定自應就張正吉所負給付上開款項之義務負連帶賠償責任，則原告依前揭約定，請求張保羅就張正吉所應給付之前開款項，與張正吉連帶給付，亦屬有據。

六、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付27,426元，及自起訴狀繕本最後送達被告翌日（即106 年12月12日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8 適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項，依後附計算書確定訴訟費用額所示，由被告連帶負擔4,520 元，由原告負擔2,770 元。

中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
岡山簡易庭 法 官 謝濰仲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
書記官 程淑萍
計 算 書
項 目 金 額（新台幣） 備 註
第一審裁判費 6,390元
公示送達登報費 900元
合 計 7,290元