岡山簡易庭民事-GSEV,106,岡訴,3,20170531,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度岡訴字第3號
原 告
即反訴被告 啟貞建設有限公司（原名:世芳建設有限公司）
法定代理人 郭啟貞
訴訟代理人 蕭郁恬
被 告
即反訴原告 楊秋暉
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國106 年5 月16日言詞辯論終結， 判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新台幣伍仟零柒拾元由原告負擔。

反訴被告應給付反訴原告新台幣肆萬柒仟柒佰參拾貳元。

反訴原告其餘之訴駁回。

反訴訴訟費用新台幣壹仟元，其中新台幣玖佰伍拾伍元由反訴被告負擔，餘由反訴原告負擔。

反訴原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。

民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

查被告於本件言詞辯論終結前之民國106 年3 月8日具狀到院（見本院卷第45頁），主張租約屆期後，原告原應返還押租保證金新台幣（下同）5 萬元，迄今仍未還，爰提起反訴請求原告給付。

核其反訴與本訴之標的均係基於同一租賃關係所生，即有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，揆諸前揭規定，被告所提反訴於法有據，應予准許，合先敘明。

二、本件原告起訴請求被告自105 年8 月5 日起至遷讓廠房之日止，按月給付其15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，於訴狀送達後，變更為請求被告給付原告533,463 元，及自106 年5 月17日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，於法並無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、本訴部分：

㈠、原告主張：被告自98年7 月29日起向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○路000 號廠房（下稱系爭廠房），經多次換約，最近一次租賃係兩造於104 年10月5 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自104 年10月5 日起至105 年8 月4 日止，押租保證金5 萬元，每月租金3 萬，嗣系爭租約屆滿後，被告無正當權源仍繼續占用系爭廠房，則自105年8 月5 日起至105 年10月20日交還系爭廠房止，受有相當於系爭租約所約定每月3 萬元租金之利益，共77日為77,000元（30000 ×30/77 ），伊自得依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告如數償還。

又依系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止…絕無異議。」

系爭租約既於105 年8 月4 日屆滿，被告迄至105 年10月20日始將系爭廠房交還，伊自得依上開約定請求被告給付伊按原租金5 倍計算之違約金385,000 元（150000×30/77 ）。

其次，系爭廠房點交後，伊發現系爭廠房有地板、廁所牆壁、鐵捲門、窗戶損壞不堪使用等情，伊因而支出修復費用119,195 元（含廁所水土工資29,000元、廁所材料費10,914元、鋁窗10,450元、鐵捲門材料費17,131元、地板工程費51,700元），被告未將系爭廠房回復原狀，亦未應善良管理人之注意義務使用、管理暨維護系爭廠房，依系爭租約第6 、11條約定，被告應負損害賠償責任。

再者，被告於102 年11月至105 年10月均未繳納系爭廠房之水費，共計2,268 元，伊已代為墊付，其無法律上原因，受有免付上開水電費之利益，自應負不當得利返還之責。

以上合計583,463 元，抵扣被告交付之押租保證金5 萬元後，被告尚應給付伊533,463 元，爰依系爭租約及不當得利關係，提請本件訴訟等情，並聲明：被告應給付原告533,463 元，及自106 年5 月17日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

㈡、被告則以：伊於租期屆滿前即向訴外人黃睿和承租其所有，在系爭廠房對面門牌號碼高雄市○○區○○路000 號之廠房（下稱108 號廠房），並於105 年8 月4 日簽訂租賃契約，租期自105 年8 月4 日起至107 年8 月4 日，伊於105 年7月間即已自系爭廠房搬遷至108 號廠房，惟原告卻故意躲避伊之聯繫，始無法與原告點交系爭廠房，是原告主張伊無權占用系爭廠房，請求伊給付相當於租金之不當得利及違約金，顯無理由。

又系爭廠房內地板、廁所、鐵捲門係因承租已久而自然耗損，且伊自系爭廠房遷移時，上開物品尚能正常使用，窗戶玻璃係伊搬離後才破損，原告以伊未盡管理義務而生損害，進而請求伊賠償，自屬無據。

至於原告主張伊積欠水費部分則不爭執等語，資為抗辯。

並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、反訴部分：

㈠、反訴原告主張：兩造間系爭租約已於105 年8 月4 日屆滿，伊業交還系爭廠房，反訴被告應返還押租保證金，迄今拒不返還，爰依系爭租約之法律關係，訴請反訴被告如數返還等情，並聲明：反訴被告應給付反訴原告5 萬元。

㈡、反訴被告則以：伊應返還反訴原告之押租保證金5 萬元，經抵充前揭相當於租金之不當得利、違約金、損害及水費後，已無餘額，自不生返還之問題，反訴原告之請求顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、經查，被告自98年7 月29日起向原告承租系爭廠房，經多次換約，最近一次租賃係兩造於104 年10月5 日訂立系爭租約，約定租期自104 年10月5 日起至105 年8 月4 日止，押租保證金5 萬元，每月租金3 萬，上開租約租期屆至，兩造未續約，被告已交還系爭房屋，原告5 萬元押租保證金尚未返還被告等事實，為兩造所不爭執，並有系爭租約附卷可稽（見本院卷第7 、8 頁），自堪信為真實。

四、原告主張以相當於租金之不當得利77,000元、被告違反系爭租約所生違約金385,000 元、系爭房屋回復原狀工程費用119,195 元、水費2,268 元，共計583,463 元，抵銷押租金5萬元後，請求被告給付抵銷後之餘額533,463 元，惟被告以前揭情詞置辯，並反訴請求原告給付押租金5 萬元，則本件爭點為：㈠原告請求被告給付相當於租金之不當得利77,000元、被告違反系爭租約所生違約金385,000 元、系爭房屋回復原狀工程費用119,195 元、水費2,268 元，共計583,463元，有無理由？㈡反訴原告請求反訴被告返還押租金，有無理由？茲分別論述如下：

㈠⒈系爭租約約定租期自104 年10月5 日起至105 年8 月4 日止，業據上述，原告雖主張被告於105 年10月20日始搬離系爭廠房云云，惟為被告所否認，辯稱：伊於105 年7 月間即已自系爭廠房搬離，係原告故意躲避伊之聯繫，始遲交鑰匙等語，經查：⑴被告於105 年8 月4 日即與黃睿和另行簽訂租賃契約，承租108 號廠房，約定租期自105 年8 月4 日起至107 年8 月4日止，每月租金25,000元，第一期105 年8 月4 日至同年9月4 日租金被告業已支付，並經黃睿和簽收等情，此有被告提出之房屋租賃契約書含房租收付款明細欄可稽（見本院卷第51至55頁），又證人黃睿和證稱：伊與被告簽約及收受租金確實都照約定記載，伊與被告之租約係105 年8 月4 日開始，前任房客105 年6 月底就搬走，故伊於簽約前之105 年7 月就將鐵門遙控器鑰匙交給被告，讓被告先搬過來，7 月份這個月租金未向其收取，是以第一期租金為105 年8 月4日至同年9 月4 日等語（見本院卷第72-1、73頁），被告之員工即證人林俊銘證稱：伊與被告105 年8 月4 日前就搬到對面向黃睿和所租之廠房，7 月中旬開始搬，月底就搬好，當天被告有電請郭啟貞來驗收，但其都不接電話，所以無法聯絡他來驗收等語（見本院卷第70、71頁），證人所述互核一致，堪以採信。

依證人所述，並與房屋租賃契約書含房租收付款明細欄所載參互以觀，可知被告係於105 年7 月中旬即將系爭廠房內器具陸續搬至對面即108 號廠房，而於同年月底即全部清空搬離系爭廠房，故始於105 年8 月4 日與黃睿和簽約並開始繳交租金，惟一直無法聯繫原告。

據此，足認被告辯稱於系爭租約到期前即自系爭廠房搬離，一直未聯絡到原告，始無法即時交付鑰匙等語，尚屬非虛，堪信為實在。

原告主張被告遲至105 年10月20日始搬離系爭廠房云云，並不足採信。

⑵依上所述，被告主張被告應給付105 年8 月5 日起至105 年10月20日止共77日之不當得利77,000元，惟原告既已於105年8 月4 日前已遷離系爭廠房，則原告請求被告給付不當得利，即屬無據。

又系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…如不即時遷空交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…決無異議。」

（見本院卷第7 頁背面）由上可知，前述係約定被告於租賃期滿時，尚占有系爭廠房之情形，惟如前所述被告於105 年8 月4 日租約期滿時，業已搬離系爭廠房，業如前述，並無繼續使用系爭廠房之情形，況被告縱未交還鑰匙，並不影響原告就系爭廠房之招租，難以認為原告受有損害，原告據以請求違約金，顯屬無據，不應准許。

⒉按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；

無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」

、「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

」民法第438條第1項、第432條分別定有明文。

可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。

又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。

此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

經查：⑴依系爭租約第6條「乙方（即被告）…應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告）」、第11條「乙方（即被告）應以善良管理人之注意義務使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。

房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由甲方負責修理。」

之約定，故被告僅就因其故意、過失或使用管理維護不當所致之房屋毀損負損害賠償之責，如為自然耗損之損害，則由原告負責修繕之。

是原告主張系爭廠房之損害，須由原告負舉證責任證明是否為被告故意、過失或使用管理維護不當所致，而非自然耗損之損害。

⑵被告主張交付房屋時，系爭廠房之地板、廁所牆壁、鐵捲門、窗戶損壞完好無損，而原告搬離系爭廠房屋時，地板、廁所牆壁、鐵捲門、窗戶卻不堪使用，伊因而支出修復費用119,195 元，含廁所水土工資29,000元、廁所材料費10,914元、鋁窗10,450元、鐵捲門材料費17,131元、地板工程費51,700元，應由被告支付，並提出照片、送貨單及收據為證（見本院卷第87至91、94、95、113 至116 頁），惟被告則以系爭廠房本已老舊，且其自系爭廠房遷移時，上開物品尚能正常使用無損壞情形等語為辯。

證人林俊銘證稱：「98年間就在被告跟原告承租廠房時，我就在那邊工作。

（提示原告所庭呈之修繕前損壞地板照片，你們承租時地板是否如此？）是，地板好像是海砂，都會一直掉屑屑，所以本來就這樣，我們的設備也不大，不會損壞他的地板，而且地板本來就不平，不是我們使用造成的。

廁所本來就有裂了，只是愈來愈大才會變成照片這樣，我們有請原告來維修，他也不來。

鐵門是天花板漏水造成鏽損，我們搬走時鐵門還拉的下來沒有壞。

（提示照片玻璃為何會壞掉？）我們搬走時玻璃沒有壞，最近聽到砸玻璃的聲音，所以應該是最近壞的。」

（見本院卷第70、71頁）參以兩造不爭執被告自98年間即向原告承租系爭廠房，而系爭廠房之地板、廁所牆壁、鐵捲門經長期使用之結果，難認得常保如新之狀態，本即有自然耗損之問題，依被告提出地板、廁所牆壁、鐵捲門、門窗受損照片，亦無法知悉其損害原因為何，被告復未舉證證明該等損害非屬自然耗損，而係原告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管、使用、收益系爭廠房所致，是原告主張被告應給付此部分修繕回復費用119,195 元，核非有據。

⒊代墊水費2,268 元部分：原告主張代墊被告承租時所生水費，業據提出繳費一覽表為證（見本院卷86頁），被告就此並不爭執（見本院卷第68頁），原告此部分主張即屬有據，應予准許。

㈡⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。

查系爭租約第5條約定：「乙方（即反訴原告）應於訂約時，交於甲方（即反訴被告）新台幣5 萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金。」

（見本院卷第7 頁）如上所述，反訴原告屆期未續約，已將系爭廠房返還反訴被告，是反訴原告依上開租約第5條約定，請求反訴被告將押租金返還反訴原告，應屬有據。

⒉按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。

依上所述，原告應返還被告代墊水費2,268 元，扣除押租金5 萬元，已無剩餘金額可請求（計算式：2268－50000 ＝-47732），是原告請求被告給付533,463 元，為無理由，應予駁回。

是以反訴原告以押租金5 萬元扣抵反訴被告代墊水費2,268 元後，反訴被告尚應返還反訴原告47,732元押租金。

六、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利之法律關係，於本訴請求被告給付其533,463 元，及自106 年5 月17日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，不應准許。

反訴原告請求反訴被告給付47,732元，為有理由，應予准許。

逾此所為請求，為無理由，應予駁回。

本判決所命反訴被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
岡山簡易庭 法 官 謝濰仲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 黃麗緞