岡山簡易庭民事-GSEV,107,岡簡,475,20190308,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度岡簡字第475號
原 告 陳意融
訴訟代理人 陳延旭
被 告 施奇勳
訴訟代理人 蕭能維律師
上列當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於民國108 年2月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

一、原告主張：訴外人施英俊因積欠台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）債務未清償，經台新銀行於民國106年11月間，向鈞院聲請就施英俊之財產為強制執行，經鈞院以106 年度司執字第56845 號強制執行事件受理在案（下稱系爭執行案件）。

施英俊名下坐落高雄市○○區○○段00 0地號土地（下稱系爭土地）經系爭執行事件實施拍賣程序，而於107 年10月16日由伊拍定，伊並當場繳納保證金新台幣（下同）216,000 元。

詎被告以其為系爭土地上同段330 建號建物、門牌號碼高雄市○○區○○路○段00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，向施英俊租用基地使用為由，主張土地法第104條第1項之優先承買權。

惟被告與施英俊為兄弟關係，足見被告應係無償使用系爭土地，自不得主張優先承買權，伊自有提起本件確認之訴之訴訟利益等語。

並聲明：確認被告就系爭土地之優先承買權不存在。

二、被告則以：系爭土地及系爭房屋原本均係施英俊所有，被告於83年8 月間向施英俊購買系爭房屋並完成所有權移轉登記，依民法第425條之1第1項之規定，被告及施英俊之間就系爭土地，本即推定於系爭房屋得使用期限內，有租賃關係存在；

實則，被告與施英俊於104 年4 月1 日因系爭房屋興建於系爭土地上，遂訂定基地租賃契約，約定租金為每月6萬元，被告亦有確實每年給付租金與施英俊，被告與施英俊間不僅存在推定之租賃關係，乃係真正存在系爭土地之租賃關係，伊自就系爭土地有優先承買權等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠訴外人施英俊因積欠台新銀行債務未清償，經台新銀行於106 年11月間，向本院聲請強制執行，經本院以系爭執行案件受理在案。

施英俊名下之系爭土地經系爭執行事件實施拍賣程序，而於107 年10月16日由原告拍定，並當場繳納保證金216,000 元。

㈡被告以其為系爭土地上之系爭房屋所有權人，向施英俊租用基地使用為由，向本院主張土地法第104條第1項之優先承買權。

㈢系爭土地及系爭房屋原本均係施英俊所有，被告於83年6 月22日向施英俊購買並於同年8 月24日完成所有權移轉登記。

四、本院之判斷：㈠基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。

被告抗辯其因為系爭土地上之系爭房屋所有權人，遂向訴外人施英俊承租系爭土地使用一節，經其提出土地租賃契約書（下稱系爭租約）為證；

而證人即系爭租約見證人鄭明財證稱：被告是我的大舅子，系爭租約就是租約上記載之日期所簽訂，確定日期我不記得了，被告確實有每年給付6 萬元之租金給施英俊，租賃契約書是放在我家，付租金也都是到我家，當初訂約是因為系爭土地常遭法院查封拍賣，我去幫忙詢問他人如何解決，後來得知如果有租賃契約存在就可以，所以簽訂系爭租約等語（見本院卷第29、30頁），足見被告與施英俊間，就系爭土地由施英俊租與被告使用、被告給付每年6 萬元之租金等必要之點，有達成意思表示之合致，並簽立書面契約，亦有交付租金之事實，則無論被告與施英俊間簽訂系爭租約之動機為何，並無礙系爭租約業已成立生效之事實，則被告主張土地法第104條第1項之優先承買權，即屬合法。

㈡況系爭土地及系爭房屋原本同屬施英俊所有，被告於83年6月22日向施英俊購買並於同年8 月24日完成所有權移轉登記，有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第6 頁），並為兩造所不爭執。

按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，為民法第425條之1第1項所明定。

是被告與施英俊間就系爭土地，依民法第425條民法第425條之1第1項，在系爭房屋使用期限內，亦有推定之租賃關係存在；

而原告並未能舉反證證明此租賃關係不存在，是依此被告亦得主張土地法第104條第1項之優先承買權。

五、綜上所述，被告為系爭房屋之所有權人，而向施英俊承租系爭土地使用，符合土地法第104條第1項為之基地承租人，自得於系爭執行案件中主張優先承買權。

原告請求確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
岡山簡易庭 法 官 盧怡秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
書 記 官 莊豐源