岡山簡易庭民事-GSEV,108,岡簡,26,20190327,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度岡簡字第26號
原 告 黃復強
被 告 陳文舉

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國108年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號房屋全部遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬捌仟元，並自民國一○七年九月一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一、二項得假執行。

事實及理由

一、按訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2 、3 款分別定有明文，且依同法第436條第2項規定，上開規定於簡易訴訟亦適用之。

查本件原告起訴時原聲明第二項為：被告應給付原告新臺幣（下同）224,000 元，並自107 年9 月間起自遷讓系爭房屋止按月給付8,000 元；

嗣變更該項聲明為：被告應給付原告204,000 元，及自107 年9 月間起自遷讓系爭房屋止按月給付8,000 元。

原告所為上開訴之變更追加，係基於同一租賃事實，並為聲明之減縮，核與前揭規定均屬相符，應予准許。

二、原告主張：被告於民國99年9 月16日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向原告承租伊所有門牌號碼為高雄市○○區○○路000 號之房屋（下稱系爭房屋），約定租期至100 年8 月16日止，每月租金8,000 元，被告並於訂約時給付押金16,000元，上開租約到期後，被告仍繼續使用系爭房屋，未定期限繼續租約。

詎被告自105 年2 月起，即未繳納租金，迄至107 年8 月31日止，已積欠租金240,000 元，經原告發函催繳、並表明終止租約及請求被告搬離之意，均置之不理，仍無權占有使用系爭房屋，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本訴。

並聲明：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；

（二）被告應給付原告204,000 元，及自107 年9 月1 日（即原告發函表明終止租約之翌日）起至交還上開房屋日止，按月賠償8,000 元等語。

三、被告則以：其於105 年5 月後仍有陸續支付租金，所欠租金非如原告所述，除此之外，對原告之請求沒有意見，因其接獲原告存證信函後，尚未覓得新居，故現仍居住於系爭房屋中等語，資為抗辯。

四、本院得心證之理由：

（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

又租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；

再者，出租人非因下列情形之一，不得收回房屋. . 三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。

另按承租人應依約定日期支付租金；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第455條前段亦有明文。

（二）經查，原告主張之上開事實，業據原告提出系爭租約、存證信函及107 年度房屋稅繳款書等件為證（本院卷第6 至14頁），而被告到庭後對其於105 年間起即未如期繳納租金，接獲原告終止租約之存證信函後，卻仍居住於系爭房屋等情形，亦不加以爭執（本院卷第28頁背面）。

另觀諸原告提出系爭租約上所載收款紀錄，確載明被告於105 年2 月間起即未如期繳納租金，其後雖偶有補繳部分租金之情形，然迄至106 年7 月後即未再給付任何租金，扣除押租金後，自107 年8 月間止，被告已積欠逾2 個月以上之租金，且遲延給付亦已逾2 個月，經原告發函催繳，而於107 年8 月17日發函被告表明系爭租約將於107 年8 月31日終止之意，有該等存證信函在卷可參（本院卷第10至13頁），被告並自承業已接獲上開信函，足見原告終止系爭租約，與上開規定相符。

系爭租約既經合法終止，被告即屬無權占用系爭房屋，故原告依租賃物返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。

（三）又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

（最高法院87年台上字第1631號裁判要旨可參）。

原告自承被告自105 年2 月起即未如期繳納租金，至107 年8 月31日間積欠之240,000 元（共30個月），尚須扣除被告期間陸續補繳之房租36,000，核與上開收款紀錄相符；

而兩造間之租賃關係既已消滅，被告所交付之押租金，依前揭說明，發生當然抵充之效力，故被告所積欠之款項經扣除上開補繳及押租金抵充部分後，應僅尚積欠原告188,000 元（240,000 －36,000-16,000 ＝188,000 ）。

故被告於租賃期間內所積欠之租金金額應為188,000 元；

至被告雖抗辯有陸陸續續付款云云，但亦自承並未留下紀錄，尚難為有利被告之認定。

（三）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦分別定有明文。

而無權占用他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，房屋所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法不當得利之規定，請求相當於租金之不當利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

原告主張被告迄今未返還系爭房屋，仍占有使用系爭房屋乙情，業據被告自認在卷，而自系爭租約終止後，被告即屬無權占有系爭房屋，已如前述，原告吳自得依民法不當得利之規定請求被告給付相當於租金之不當得利，又系爭租約本約定每月租金為8,000 元，堪認被告無權占有系爭房屋所受有相當於租金之不當得利，亦以此金額計算為適當，則原告訴之聲明第2項依不當得利請求權請求被告應自系爭租約終止翌日即107 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000 元，亦屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依據系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還予原告，及給付原告積欠之租金188,000 元，暨自107 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告8,000 元，均有理由，應予准許；

逾此範圍外，則無理由，應予駁回，爰判決如主文第一至三項所示。

六、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 108 年 3 月 27 日
岡山簡易庭 法 官 羅婉怡
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 3 月 27 日
書 記 官 高菁蓮