岡山簡易庭民事-GSEV,108,岡簡,356,20200827,1

臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度岡簡字第356號
原 告 邱正強

訴訟代理人 謝育錚律師
被 告 周光漢

訴訟代理人 周昱旻
翁羚喬律師
上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國109 年8 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)為原告所有，因被告無權占用系爭土地如附圖所示門牌號碼高雄市○○區○○路000○0號房屋(下稱系爭房屋)，原告既為系爭土地所有權人，自得依民法第767條第1項前段、中段之規定請求被告返還土地。

又被告占用系爭土地達22.47平方公尺，自應就占用系爭土地面積返還相當於租金之不當得利，故原告以被告占用面積20平方公尺計算，依不當得利法律關係請求被告給付自起訴狀繕本送達之日起回溯5年相當租金之利益，又系爭土地每平方公尺申報地價為新臺幣(下同)1,600元，以年息10%計算，被告無權占用系爭土地5年所受不當得利為16,000元，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付267元之不當得利。

另原告並未與訴外人陳秦周簽署土地交換使用同意書，亦未曾授權他人代為簽署或存有表見代理之事實，自無民法426條之1規定之適用。

而系爭房屋早於民國78年間即興建完成，高雄市政府地政局路竹地政事務所復曾於77年11月4日進行鑑界，且據訴外人陳秦周當場簽認，足見訴外人陳秦周興建系爭房屋係屬故意越界，當無民法第796條規定之適用等語。

為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條之規定提起本件訴訟。

並聲明：(一)被告應將坐落高雄市○○區○○段000地號土地如附圖建物使用面積22.47平方公尺之地上物拆除，並將所占用之土地騰空返還予原告。

(二)被告應給付原告16,000元，及自更正之起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告267元(原告109年7月31日提出之民事綜合辯論意旨狀誤載為293元)。

(三)願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：本件係一方以土地交付他方使用為對價，而使用他方換來之土地，而為互為租賃關係，而於互為租賃關係存續中，再將土地移轉於第三人，有修正前民法第425條適用。

原告與訴外人陳秦周間，於78年間成立土地交換使用契約，自應適用民法第426條之1規定，而依調得資料觀之，原告所有之系爭土地重測前地號為下坑段398之48地號，被告所有之福善段239地號土地，重測前為高雄市○○區○○段000○00地號土地，原告於71年6月15日取得系爭土地，陳秦周則於71年7月12日取得下坑段398之49地號土地。

原告曾於78年1月7日申請將系爭土地分割為下坑段398之48及398之65地號土地，陳秦周亦於同日將下坑段398之49地號土地分割為同段398之49、398之66地號土地，分割形狀與被告現有房屋所占用位置相同。

而後原告與陳秦周為使土地、建物維持現狀利用，遂於同年78年7月18日簽署土地交換使用契約，約定由原告將分割出之下坑段398之65地號土地與陳秦周所有分割出之同段398之49地號土地互相交換使用。

另原告與陳秦周於79年4月9日分別將各自已分割之土地合併，回復為分割前狀態，應係考量後續轉手出賣土地，需形狀方正始有高價，足見原告與陳秦周間確有土地交換使用契約存在無疑。

倘認為無土地交換使用協議，因原告於77年12月31日土地分割、79年4月3日土地合併均曾辦理鑑界，且於99年間重測時，99年4月20日、同年8月9日均有當時原告代理人即訴外人邱正煜於地籍圖重測地籍調查表上簽名蓋章，原告均未曾提出異議，依民法第796條規定，原告已不得請求移去或變更被告房屋等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、得心證之理由：

（一）系爭土地所有權人為原告，被告所有系爭房屋占用系爭土地，面積如附圖「建物使用」所示面積22.47平方公尺等情，業據原告提出系爭土地謄本、現場照片為證(見本院卷一第8頁、第10頁、第94頁至第95頁)，並經本院會同高雄市政府地政局路竹地政事務所測量人員到場勘驗屬實，有勘驗筆錄、該所109年2月13日高市地路○○○00000000000號函所附土地複丈成果圖在卷可稽(見本院卷一第62頁至第63頁、第81頁至第82頁)，此部分之事實應堪信為真實。

原告主張被告所有系爭房屋無權占用系爭土地，為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件爭點厥為：①原告與訴外人陳秦周曾否就高雄市○○區○○段000○000地號土地（重測前為下坑段398之48、49地號土地）成立土地交換使用契約？如有，被告即福善段239地號土地、太平路285之1號建物之繼受人可否承繼該土地交換使用契約？②若原告與陳秦周未曾成立土地交換使用契約，或確曾成立土地交換使用契約，惟被告不得承繼該契約，則原告可否請求被告拆屋還地？被告抗辯有民法第796條之適用或權利濫用，有無理由？③若原告得請求被告拆屋還地，其得請求被告給付之相當於租金不當得利金額應以若干金額為適當？(見本院卷二第14頁)。

茲分述如下：

（二）原告與訴外人陳秦周間存有土地交換使用契約：1.被告抗辯系爭土地前經原告與訴外人陳秦周達成土地交換使用契約，約定將原告所有之高雄市○○區○○段000○00地號土地(重測前)與訴外人陳秦周所有同段398之49地號土地(重測前)交換使用，並由原告父親邱文輝代理原告與訴外人陳秦周於78年7月18日書立土地交換使用同意書(下稱系爭同意書，見本院卷一第48頁)等情，為原告所否認。

2.經查，證人莊瑞榮到庭結證稱：我從小就住在高雄市○○區○○路000巷00號，我認識陳秦周、邱文輝及邱莊金娥，那時候系爭房屋蓋完後，陳秦周、邱文輝他們有說要交換，當時陳秦周叫我去跟邱文輝說，交換到後來沒有照原本講好的交換，他們當時談好的條件沒有按條件履行，是誰沒有依條件履行我是聽說的，無法知悉這麼詳細，系爭同意書我沒有印象有無看過，系爭房屋一蓋好就是現在這樣的狀態，當時好像都是邱文輝跟陳秦周談的，後來都沒有找我，後續狀況我也都不知道，土地交換使用是否談成我不知道，後來就沒有叫我去了等語(見本院卷二第46頁至第47頁)。

證人戴松木則證稱：我認識陳秦周、邱文輝及邱莊金娥，認識是因為原本說土地跟他們要一起交換，陳秦周的地是祭祀公業地，邱莊金娥的地也是祭祀公業地，但已辦好解散，陳秦周叫我幫他寫一張交換的書面，後來我跟陳秦周說要去簽名、蓋印章才有效，何時寫的我不記得，當初陳秦周找我時，他念我就寫，是否同意交換我不知道，我只是幫忙寫交換書而已(見本院卷第49頁)。

可徵訴外人邱文輝、陳秦周就系爭土地是否交換使用確曾有過商議，僅後續是否達成協議、協議內容為何，為證人莊瑞榮、戴松木所不知悉而已。

3.又依被告提出之行政院農業委員會林務局農林航空測量所拍攝日期77年4月27日、78年6月5日黑白航照(照片號為77p21、78p17，見本院卷一第233頁至第234頁、卷二第22頁至第23頁)，可知系爭房屋係於77年4月28日至78年6月5日間始興建完成。

原告所有系爭土地重測前為高雄市○○區○○段000○00地號，被告所有高雄市○○區○○段000地號土地重測前為下坑段398之49地號土地，系爭土地於71年8月3日登記為原告所有，系爭土地並曾於78年1月16日為分割之登記，新增下坑段398之65地號土地，再於79年4月10日合併，被告所有下坑段398之49地號土地，則由訴外人陳秦周於71年8月6日登記為所有權人，於102年11月12日以分割繼承為原因登記為陳巧莉所有，復於102年11月20日以買賣為原因登記為被告所有，且於78年1月16日為分割登記，新增同段398之66地號土地，再於79年4月10日合併等情，有高雄市政府地政局路竹地政事務所109年3月2日高市地路○○○00000000000號函所附土地重測前後地號對照表、土地登記謄本、異動索引、土地複丈圖及面積計算表在卷可憑(見本院卷一第96頁至第97頁、第118頁、第120頁、第122頁、第124頁、第136頁至第137頁、第146頁至第147頁、第155頁至第156頁、第208頁至第209頁)。

稽諸下坑段398之65地號土地之面積，據上開面積計算表之計算為0.0021公頃(即21平方公尺，見本院卷一第208頁反面)，核與系爭房屋占用系爭土地之形狀、位置相符，且與現況占用面積22.47平方公尺相差不大，亦有附圖在卷可考(見本院卷第82頁)。

倘非有土地交換使用之協議存在，系爭土地及被告所有土地豈有於78年1月16日，以不規則方式分割，且分割位置亦與系爭房屋占用位置相符之可能，系爭土地亦殊無配合辦理分割之理。

再酌以證人莊瑞榮證稱其當時為路竹鄉下坑村村長，邱文輝、邱莊金娥均居住在其所轄社區內等情(見本院卷二第45頁反面至第46頁)，邱文輝、邱莊金娥見聞系爭房屋之興建，又焉有均未表達反對意見之可能，足見被告抗辯土地交換使用契約確實存在，應非虛妄。

4.按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。

但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。

是符合表見代理要件之情形者，為以自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之意思表示而言。

而查，被告抗辯系爭土地係由邱文輝代理原告與陳秦周達成土地交換使用約定等語，參以前揭土地複丈圖及面積計算表，其上均有蓋用原告印鑑，並記載原告身份證字號，倘非原告至親或受原告授權、委任之人，焉有獲悉原告身分證字號之可能。

再者，本院依職權函詢高雄市政府地政局路竹地政事務所，系爭土地辦理分割、合併登記時，有何確認申請人為土地所有權人或受所有權人委任辦理之措施，及是否需換發權狀，經覆以：地政事務所受理土地登記之申請，委任代理人為之者，應附具委託書，其委託複代理人者，並應出具委託複代理人之委託書，但登記申請書已載明委託關係者，不在此限，前項代理人或複代理人代理申請登記時，除法律另有規定者，應親自到場，並由登記機關核對其身分(土地登記規則第37條第1、2項)，路竹區下坑段398之48(即系爭土地)、398之65地號土地登記簿謄本記載，78年至79年間土地分割合併，均有換發土地所有權狀，有高雄市政府地政局路竹地政事務所109年6月22日高市地路○○○00000000000號函附卷可查(見本院卷二第28頁)。

而申請土地合併者，應以同一地段、地界相連，且使用分區及使用性質均相同之土地為限，且應附繳土地複丈及標示變更登記申請書、土地所有權人身分證影本或戶籍謄本、全體所有權人之土地權狀正本、印章等件，亦有臺南市麻豆地政事務所常見問答網頁列印資料在卷可考(見本院卷二第43頁)。

從而，系爭土地於78年1月16日辦理分割、79年4月10日辦理合併時，自應提出委託書及系爭土地所有權狀正本，以供查驗辦理，並換發權狀，應可認定。

而依一般社會常情，子女財產由父母代為保管、處置，亦屬常見，佐以證人莊瑞榮所證稱：當時土地交換好像都是邱文輝跟陳秦周談的，他們當時談好的條件，沒有按條件履行等情(見本院卷二第46頁)，均可徵邱文輝確曾以原告名義(此見上開土地複丈圖及面積計算表係蓋用原告印章可明)與陳秦周達成土地交換使用之協議，邱文輝並有提出系爭土地所有權狀以供分割、合併之權狀換發無疑。

5.此外，證人莊瑞山證稱：我不知道系爭土地是何人所有，這塊地是我大姊莊金娥在世時叫我在那塊空地作點小生意，我就開始賣早點，我大約賣了10幾年，也已經沒有賣早點10幾年，當時莊金娥說土地是她的，系爭土地當時兩邊都有蓋房子，右側房屋是陳秦周蓋的，我使用系爭土地時有見過原告，原告住在北部，有回來的時候，我都會看到，有經過早餐攤位附近，莊金娥當時有指明土地的範圍，但我的早餐攤位只有一小塊，左邊沒有蓋滿等語(見本院卷二第47頁反面至第48頁)，是依證人莊瑞山所述，原告返回高雄時均會行經系爭土地，其就系爭房屋占用系爭土地及系爭土地經邱莊金娥借予證人莊瑞山經營早餐攤位等情事，自難諉不知情，衡情亦當詢問居住在當地之邱文輝、邱莊金娥。

從而，原告既將系爭土地所有權狀交予其父邱文輝，以供其辦理系爭土地分割、合併，而創造足使第三人信賴代理權存在之權利外觀，其並知悉系爭土地遭占用之事實，而未於知悉當下表示反對之意，揆諸民法第169條規定意旨，自應負授權人責任。

本件邱文輝確有以原告名義與訴外人陳秦周成立土地交換使用約定，已堪認定。

6.又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。

被告提出系爭同意書影本為證，為原告否認上開文書之真正。

然系爭土地交換使用之約定，並未以書面要式為其成立、生效要件，僅需當事人意思表示一致，即足成立。

邱文輝前以原告名義與陳秦周成立土地交換使用約定，業經認定如前，是縱被告提出之系爭同意書純為證人戴松木所代撰，而未經原告本人所簽名、蓋章，亦無改於原告應負授權人責任之事實，而應受系爭土地交換使用約定所拘束。

（三）原告不得請求被告拆除系爭房屋並返還土地：1.按交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用他方所有或有權使用之土地，其性質屬於互為租賃關係，最高法院92年度台上字第667號判決意旨可資參照，是使用他人之物，如為無償，即係借貸；

如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在。

互相交換土地使用契約，係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，既屬有償，性質上即與租賃無殊(最高法院83年度台上字第2544號判決意旨參照)。

次按租用建築房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收回：①契約年限屆滿時。

②承租人以基地供違反法令之使用時。

③承租人轉租基地於他人時。

④承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。

⑤承租人違反租賃契約時；

租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在；

民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定，土地法第103條、民法第426條之1、民法債編施行法第24條第1項分別定有明文。

再按民法第426條之1之立法目的係因租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟，為促進土地利用，並安定社會經濟，參酌最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號及52年台上字第2047號判例意旨而設(立法理由參照)。

違章建築之買受人雖因未辦理登記而無從辦理移轉登記取得建物所有權，而僅得以事實上處分權讓與，但受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之積極權能，除登記外，實屬無異，與本條立法所欲避免有較高經濟價值之建物因易主而遭拆除之情形相同，解釋上給予相同保護較符立法意旨(另參照最高法院85年度台上字第51號判決同旨)。

民法第425條之1亦以「所有權讓與」為要件，但實務上最高法院99年度台上字第1723號判決及本院暨所屬法院100年法律座談會民事類提案第4號審查意見均認為解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。

是民法第426條之1雖亦規定以「房屋所有權移轉」為其要件，解釋上以包含房屋之事實上處分權移轉在內，較符立法意旨，臺灣高等法院暨所屬法院107年法律座談會民事類提案第1號研討結果可供參照。

2.系爭房屋並無申辦建築執照紀錄，而屬未辦理保存登記建物等情，有高雄市政府工務局109年2月21日高市工務建字第10930904700號函在卷足稽(見本院卷一第89頁)。

而原告應受前揭土地交換使用契約之拘束，且交換土地使用之目的亦係供訴外人陳秦周於系爭土地上興建系爭房屋使用，則依上開說明，該土地交換使用契約，本質上即為租地建屋契約。

而系爭房屋前於95年6月因買賣變更房屋稅納稅義務人為被告，有高雄市稅捐稽徵處岡山分處109年2月17日高市稽岡房字第1098502169號函存卷可查(見本院卷一第86頁)，堪信被告確為系爭房屋之繼受人無訛。

揆諸上開判決、條文及研討結果意旨，該土地交換使用之約定，自應由被告所繼受。

原告復未舉證證明被告有前開土地法第103條所列各款情形之事由，而得由原告終止兩造間之土地交換使用契約，被告占用系爭土地如附圖「建物使用」所示部分，自屬有權占用，原告請求被告拆屋還地，於法無據，自不應准許。

3.末按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。

是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；

蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意，最高法院105年度台上字第1200號判決意旨可資參考。

而系爭房屋並無改建、增建等情事，亦據證人莊瑞榮、莊瑞山證述在卷(見本院卷二第46頁、第49頁)，自亦不能認土地交換使用約定(租地建屋契約)期限業已屆至，併此敘明。

（四）原告請求被告拆屋還地既因其應受土地交換使用約定之拘束而無理由，系爭房屋占用系爭土地自非無法律上原因之無權占用，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，自亦屬無據。

四、綜上所述，原告主張被告無權占用系爭土地，被告抗辯存有土地交換使用契約，應屬可採，原告主張應不足採。

是原告本於民法第767條第1項前段、中段、第179條之規定，請求被告將如附圖「建物使用」面積22.47平方公尺之地上物拆除，並將所占用土地返還原告，及請求被告給付16,000元，暨自更正之起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告267元，於法無據，不應准許，均應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 8 月 27 日
岡山簡易庭法 官 薛博仁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 8 月 27 日
書 記 官 陳麗如