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臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度岡簡字第176號
原 告 謝金財
被 告 謝淑杏
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109 年7 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾玖萬參仟肆佰零參元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行；
但被告如各以新台幣參萬貳仟伍佰元、壹拾玖萬參仟肆佰零參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造於107 年7 月19日簽訂房屋租賃契約書，約定被告自107 年8 月1 日起向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路000 號之房屋（下稱系爭房屋），租期3 年，租金每月新台幣（下同）23,000元，按月於每月5 日前繳納（下稱系爭租約），並繳納2 個月租金共46,000元為押租金。
詎被告自108 年12月起即未依約給付租金，經原告多次發函催繳，被告均置之不理。
另積欠108 年10月至109 年6 月間之水、電費共計32,403元均未繳納而由原告墊付。
因被告所繳納之押租金扣除所遺留之物品清除費用後，已無剩餘，故以本件起訴狀繕本送達被告時起作為終止租約之意思表示，請求被告返還系爭房屋，並給付系爭租約終止前所積欠租金共計161,000 元（108 年12月5 日至109 年6 月5 日），及依不當得利之法律關係，請求被告返還原告代墊之水電費。
為此，爰依系爭租約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。
並聲明：如主文第1 、2 項所示。
三、被告受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀陳述。
四、得心證之理由：
（一）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，此據民法第第455條前段定有明文。
次按承租人應依約定日期，支付租金。
如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
又租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第439條、第440條第1項、第2項分別定有明文。
另出租人非因左列情形之一，不得收回房屋…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。
再按土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定，與前揭民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付租金之規定，乃屬二事。
故出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付（司法院院解字第3489號解釋參照）。
再依系爭租約第14條第1項約定，遲付租金之總額達二個月之金額，並定出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約。
查本件被告自107 年12月5 日起即未依約繳付租金，經原告發函向被告催繳，被告均置之不理，業據原告提出存證信函在卷可參（本院卷第13至14頁），故於本件起訴狀繕本送達被告時（即109 年6 月10日）已經過相當時期，被告仍未繳付，且其積欠原告租金總額已達2 個月以上，原告自得以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示。
而被告經合法通知並未到庭，亦未提出書狀爭執，經上開調查證據之結果，足認原告所主張之此部分事實為真正。
因此，系爭租約既已終止，依系爭租約及前揭法條規定，被告自應將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付原告自107 年12月5 日起至109 年6 月5 日止所積欠之租金共計161,000 元【計算式：23,000元×7 月＝161,000 元】。
（二）另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
查系爭租約第5條第2 、3 項約定水、電費應由承租人負擔等語（見本院卷第8 頁），而依原告主張，上開費用均由原告墊付，迄今被告仍積欠自108 年10月至109 年6 月止之水、電費用共32,403元未返還等事實，亦據原告提出相關繳費憑證在卷可佐（本院卷第49頁以下），而被告經本院合法通知並未到庭，亦未提出書狀爭執，故經本院調查證據之結果，足信原告此部分主張之事實亦為真正。
是被告於租賃期間內使用水、電，卻未繳納費用而由原告代繳，自屬無法律上之原因受有利益，致原告受損，是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還原告代付之水、電費32,403元，即屬有據。
（三）又查，兩造間訂有押租金契約，被告於締約時亦已給付押租金46,000元由原告受領，今系爭租約業已終止，被告亦已返還系爭房屋，則該押租金應當然抵充被告之欠租及其他債務不履行之給付。
然而，觀諸系爭租約第16條第2項約定「前項遺留物處理所需費用，由擔保金（押金）先行扣抵」及第9條約定「承租人應以善良管理人之注意使用房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任」等語，且原告因被告於系爭房屋所遺留之隔間天花板拆除清理、雜物清除而支出42,000元、因更換門窗需支出維修費用25,000等情，業據原告提出估價單及報價單可參，且被告對此亦未到庭或以書狀加以爭執而視同自認，故以押租金46,000元抵充上述被告遺留物清理費用及維修費用後已無剩餘。
因此，原告自可請求被告給付上開欠繳租金及水、電費用，共計193,403 元全額【計算式如下：161,000元+32,403元=193,403元】。
五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓交付系爭房屋及被告應給付原告193,403 元，為有理由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；
並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 8 月 5 日
岡山簡易庭 法 官 羅婉怡
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 8 月 5 日
書 記 官 高菁蓮
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