岡山簡易庭民事-GSEV,112,岡簡,542,20240411,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度岡簡字第542號
原 告 啟貞建設有限公司

法定代理人 郭啓貞
訴訟代理人 馮俊融
被 告 啟辰工業有限公司

法定代理人 蔡承諭
訴訟代理人 吳勁昌律師
馬涵蕙律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年3月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：被告前向原告承租坐落高雄市○○區○○段00○0地號土地上之未辦理保存登記建物(下稱系爭建物)，並簽立房屋租賃契約書(下稱系爭契約)，約定租賃期間自民國112年2月16日起至114年2月15日止，每月租金新臺幣(下同)30,000元，詎被告僅於112年2月16日給付第一期租金後，即未再依約給付，自112年3月16日起至同年7月15日止，已積欠租金共120,000元。

又被告積欠租金，復未與原告聯繫告知，而有預為請求之必要，故原告自得請求被告自112年7月16日起至114年2月15日止，按月給付原告30,000元，為此依租賃契約之法律關係提起本件訴訟。

聲明：(一)被告應給付原告120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

(二)被告應自112年7月16日起至114年2月15日止，按月給付原告30,000元。

二、被告則以：兩造前於112年1月間商討廠房租賃事宜，因原告出租廠房面積恐無法作為被告廠房起重機具配置需求，故兩造協議，倘簽約後系爭建物不符被告廠房機具配置需求者，被告得逕行解約，原告同意並訂立系爭契約第16條之約定。

是兩造始於112年1月16日簽立系爭契約，給予被告1個月時間詢問及安裝機械配置之時間，被告並先給付1個月租金及2個月押金共90,000元予原告，原告並表示倘期前解約，將會退還1個月租金予被告。

嗣被告確認系爭建物面積無法符合被告所需配置，故自112年1月30日起，即不斷以電話聯繫原告，表示欲解除系爭契約，並交還廠房鑰匙，然原告卻推託不理。

被告迫於無奈，乃於112年3月9日寄發存證信函予原告，再為解除契約之意思表示，原告仍置之不理。

被告遂向岡山區調解委員會申請調解，原告未加理會，亦未到場。

兩造既曾就廠房面積是否符合被告需求而為協議，則經被告確認後發現不符配置，自得依系爭契約第16條約定解除契約，系爭契約既已解除，原告自不得再向被告請求給付租金。

再依系爭契約第18條約定，被告亦得於3個月前通知原告終止系爭契約，被告既已於112年1月30日以line通訊軟體通知原告終止契約，則原告至多可自112年2月16日起收取3個月租金，而原告既已收取1個月租金、2個月押金，經抵充後，原告亦不得向被告請求給付租金等語，資為抗辯。

聲明：(一)原告之訴駁回。

(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、得心證之理由：

（一）兩造前就系爭建物簽立系爭契約，約定租賃期間自民國112年2月16日起至114年2月15日止，每月租金30,000元，被告並已給付1個月租金30,000元、押租金60,000元等情，有系爭契約在卷可稽(見本院卷第15頁至第18頁)，且為原告所不爭執(見本院卷第88頁)，此部分之事實均首堪認定。

（二）按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知；

終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第453條、第450條第3項定有明文。

而民法第450條第3項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足(最高法院87年度台上字第580號判決意旨參照)。

又乙方(即被告)於租賃期間未屆滿前提前解約，甲乙雙方合意若租期未滿，甲方(即原告)得逕自押金中自行扣除2個月租金作為違約金；

乙方欲提前終止租約時，應3個月前通知甲方，系爭契約第16條、第18條約定甚明。

經查：1.被告抗辯兩造簽約時協議，若系爭建物不符被告廠房機具配置需求，被告得逕行解約等情，為原告所否認(見本院卷第80頁)。

而證人蔡綺甄到庭證稱：兩造係於112年1月16日簽立系爭契約，蔡承諭跟我說簽約了說要做水電配置、天車，因為被告的工作需要用到天車，天車後來不能裝，蔡承諭跟廠房老闆說無法承租，有打電話給原告，好像沒有解除契約，因為原告不願意，可否裝設天車是否為系爭契約之條件我不知道等語(見本院卷第89頁至第90頁)，已難認兩造就系爭契約確有以系爭建物可配置起重機具為條件。

再者，系爭契約若欲以可否裝設起重機具為條件，本得以訂入系爭契約內容或將之附記，以使雙方責任明確，然觀諸系爭契約內容，並無相類約定，被告抗辯兩造有以配置起重機具為條件，事後確認不符配置，屬不可歸責於兩造之給付不能，依民法第99條第2、3項、第266條第1項規定，被告免對待給付義務，並非可採。

2.被告另抗辯其已於112年1月30日通知原告終止契約，亦為原告所否認(見本院卷第80頁、第88頁)。

然依被告提出之LINE對話紀錄擷圖，兩造法定代理人於112年1月30日有約4分1秒之對話(見本院卷第53頁)。

再依證人蔡綺甄證稱：蔡承諭在112年1月底有積極聯絡原告，好像有通過一次電話，之後就連絡不上，兩造112年1月30日通話時我不在場，蔡承諭表示對話內容大概是他跟對方說要終止合約，是不是這個錢不要扣這麼多，因為沒有搬進去，可以拿一點回來，原告表示不肯等語(見本院卷第90頁)，可認被告確於112年1月30日即對原告為解除系爭契約之意思表示無訛。

此外，原告就兩造該次對話內容，先於113年1月18日稱忘記對話內容(見本院卷第80頁)，又於113年3月28日言詞辯論期日泛稱：對話內容我不知道，我接起來，我都沒有講話(見本院卷第88頁)，惟原告法定代理人為與蔡承諭對話之當事人，理就與系爭契約相關對話內容、約定，應知之甚詳，原告上開所稱，已有可疑。

而被告租用系爭建物目的乃作為廠房營業使用，衡情若經確認無法配置起重機具，理無繼續租用系爭建物之可能，益徵被告抗辯其於112年1月30日即對原告為解除契約之意思表示為可採。

3.從而，依系爭契約第18條約定，被告於系爭契約租賃期間開始前之112年1月30日即對原告為解除系爭契約之意思表示，系爭契約自該日起算3個月即至112年4月29日止即告終止(依前揭最高法院87年度台上字第580號判決意旨，承租人終止無民法第450條第3項但書規定限制)。

則原告得向被告請求之租金，自以112年2月16日起至112年4月29日(2個月又14日)所生之74,000元為度(計算式：30,000×2個月+30,000×14/30=74,000)，已可認定。

（三）末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力(最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照)。

被告於簽立系爭契約時，已給付1個月租金30,000元及押租金60,000元，且系爭契約已於112年4月29日終止，前均敘及。

則以上開被告已給付金額扣除被告所應給付之租金後，尚有剩餘16,000元(計算式：90,000-74,000=16,000)，原告提起本件訴訟，請求被告給付積欠之112年3月16日起至同年7月15日「租金」120,000元，及請求被告自112年7月16日起至114年2月15日止，按月給付「租金」30,000元，自屬無據，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 11 日
岡山簡易庭法 官 薛博仁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 4 月 11 日
書記官 曾小玲