岡山簡易庭民事-GSEV,113,岡簡,74,20240716,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度岡簡字第74號
原 告 賴增紅
訴訟代理人 林石猛律師
黃淯暄律師
被 告 蘇俊霖

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00號8樓之6房屋遷讓返還原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行；

但被告如以新台幣67,600元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路00號8樓之6房屋（下稱系爭房屋），並於民國106年3月8日簽訂租賃契約，約定租期自106年3月10日至109年3月10日止，每月租金新台幣（下同）3,000元，且被告應負擔管理費等費用，如有違約，原告得隨時收回房屋，且被告應按月給付租金5倍之違約金至被告返還房屋之日止（下稱系爭租約）。

嗣後租約到期，被告仍繳納租金，原告未即表示反對之意思，系爭租約因而以不定期限繼續契約，惟上開約定仍拘束兩造。

詎被告欠繳112年4、5、6月之租金，且未依約繳納112年4月至12月之管理費，原告業於112年10月13日發函向被告表示終止系爭租約，依系爭租約，原告得請求被告遷讓系爭房屋，並請求被告按月給付違約金，暨給付原告本件訴訟之律師費及訴訟費用共61,000元等情，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。

㈡被告應自112年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元。

㈢被告應給付原告61,000元，及自113年4月10日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：系爭房屋之冷氣機故障，被告因維修冷氣機支出9000元，以抵繳112年4、5、6月租金。

又被告未繳納管理費，係因住戶抵制當時之管理委員會，因此未繳納，且管理費為半年繳，且為後繳，被告於原告發函通知終止後，已補繳管理費，原告請求被告遷讓系爭房屋，於法無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、查系爭租約約定：第三條：租金每個月3,000元，乙方（按即被告）不得藉任何理由拖延或拒納。

……第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。

……第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。

……第十四條：甲（按即原告）乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受損失甲方概不負責。

……第十八條：……⒉租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方絕不異議等語，並於租賃契約上手寫：「水電費、管理費與第四台全由承租人負擔」、「若已（按應為乙）方違約契約即終止」等語，有租賃契約書在卷可稽（見本院卷第13-19頁）。

經查：㈠按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

民法第429條第1項及第430條分別定有明文。

是租賃物有修繕必要時，承租人應先催告出租人修繕，出租人未為修繕時，承租人始得自行修繕並於租金中扣除。

本件原告主張被告有欠繳租金之情事，被告固不否認未繳納112年4、5、6月之租金，惟以前詞置辯，然而，被告就系爭房屋中之冷氣確有修繕必要之事實，並未提出任何證據證明，關於催告一節，被告自承伊有打給原告，但原告沒有接，所以在換完之後才告訴原告等語（見本院卷第100頁），惟依原告提出之LINE對話記錄（見本院卷第89頁），兩造間得以LINE作為聯繫管道，並非僅得以電話聯繫，是被告既未催告原告修繕，則其辯稱以冷氣修復費用扣抵租金等語，為無可採。

㈡原告主張被告欠繳管理費部分，被告雖辯稱當時住戶抵制管委會，因此未繳納等語，惟區分所有權人依公寓大廈管理條例第10條有繳納管理費之義務，縱使與管委會間有所齟齬，亦非得拒繳管理費之正當理由，況被告僅為承租戶，尤無以此為由拒繳管理費之理，則被告此部分抗辯，為無可採。

又被告雖辯稱其嗣後已繳納管理費等語，惟原告已於112年10月13日以高雄武廟387號存證信函終止系爭租約，則被告於終止後所為補繳行為，不影響原告所為終止之效力。

㈢從而，被告有欠繳租金及管理費之違約行為，原告依系爭租約終止與被告間租賃關係，應屬合法有效，則系爭租約既已於斯時終止，原告請求被告遷讓系爭房屋，於法即屬有據。

㈣本件原告依系爭租約第6條約定請求被告按月給付租金5倍之違約金，惟細繹系爭租約第6條之約定，該條係承租人於租期屆滿仍不搬離時，出租人得向承租人請求違約金，其理由應在於租期屆滿為一確定期日，承租人得提早因應準備搬出，出租人亦可無縫接軌尋求新承租人搬入，如承租人未搬離，將造成出租人之損害，因此課予承租人屆期未搬離之違約金義務。

然而系爭租約係因原告依約終止而解消，被告並非因租期屆滿仍未搬離之情事，如認原告終止後被告應即時搬出，對被告未免過苛，則原告依系爭契約第6條約定，請求被告賠償租金5倍之違約金，於法即屬無據。

㈤本件原告依系爭契約第12條約定請求被告給付原告律師費及訴訟費用，惟本件為原告請求被告遷讓房屋，而非請求被告損害賠償之訴訟，況被告固有違約，惟原告對於損害其權益之事實，並未提出任何證據加以舉證，則原告依本條約定請求被告給付律師費及訴訟費用，尚屬乏據。

四、綜上所述，本件原告依系爭租約請求被告遷讓系爭房屋，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。

六、准許宣告假執行、免為假執行及訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第389條第1項第3款、第392條第2項、第79條。

中 華 民 國 113 年 7 月 16 日
岡山簡易庭 法 官 林昶燁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 16 日
書記官 顏崇衛