岡山簡易庭民事-GSEV,97,岡簡,270,20080528,1

臺灣高雄地方法院民事判決 97年度岡簡字第270號
原 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
訴訟代理人 康進益律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○○
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國97年5 月21日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼高雄縣橋頭鄉○○路58號鐵皮屋遷讓交還予原告。

被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，及自民國九十七年四月一日起至被告交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟捌佰貳拾壹元。

原告其餘之訴及該部分假執行之聲請駁回。

訴訟費用新台幣壹萬捌仟參佰貳拾伍元由被告負擔。

本判決第一、二項得假執行。

但被告如分別以新臺幣壹佰柒拾伍萬元、新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告於民國92年5 月31日向其承租門牌號碼高雄縣橋頭鄉○○路58號鐵皮屋（下稱系爭房屋），約定每月租金新臺幣（下同）25,000元，租賃期間自至97年6 月1 日止，詎被告陸續積欠租金達10個月計25萬元未付，原告於97年3 月10日寄發律師函，限被告於函到10日內給付租金，屆期未付即終止租賃契約，詎被告仍未給付，租賃契約業已終止，被告應返還系爭房屋。

又被告積欠租金250,000 元，爰依兩造租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金。

另被告於租賃契約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋迄今，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付自租約終止翌日起至遷讓日止，按月給付相當於租金之不當得利25,000元。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓交還予原告。

㈡被告應給付原告250,000 元，及自97年4 月1 日起至遷讓日止，按月給付原告25,000元。

㈢願供擔保請准假執行。

二、被告辯稱：系爭房屋並非原告所有，且原告違反土地法第103條第1項第4款規定，並無終止租租契約之事由。

並聲明：請求駁回原告之訴，原供擔保請准免為假執行。

三、法院判斷：

（一）原告主張被告向其承租系爭房屋，每月租金25,000元，租賃期間自90年6 月1 日起至97年6 月1 日止，被告積欠租金達10個月25萬元之事實，業據其提出房屋租賃契約書、律師函等為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條、第455條前段分別定有明文。

被告辯稱：訴外人乙○○○為系爭房屋原始起造人而取得所有權等語，惟依原告提出之90年6月1 日起至92年5 月31日房屋租賃契約書第14條所載「甲方（即原告）地上鐵皮屋一棟，租賃給乙方（即被告）管理使用中，因火災全部燒燬，乙方負損害賠償之責，新造鐵皮屋一棟，賠償給甲方，並經甲、乙方雙方約定如下（一）乙方新建鐵皮屋一棟賠償給甲方，房屋所有權即歸甲方所有，建造工程一切費用由乙方負責支付，不得向甲方要求任何補貼金額。」

，兩造原租賃物焚燬後，被告興建系爭房屋賠償原告，並且約定所有權歸原告所有，此有上開租賃契約書在卷可查（參見本院卷第8 頁），且被告陸續於92年5 月31日、94年6 月1 日、96年6 月1 日以原告為系爭房屋所有權人之身分承租其所有系爭房屋，亦有租賃契約書3 份在卷可參（參見本院卷第11頁至29頁），被告主張系爭房屋所有為訴外人乙○○○所有，實屬無據，且被告既未否認與原告就系爭房屋締結租賃契約，原告縱非系爭房屋所有人，與是否有權終止租賃契約，實屬二事，被告徒以原告非系爭房屋所有權人無權終止租賃契約，顯屬無據。

被告未繳付租金達10個月25萬元，已如上述，遲付租金總額已達2 個月以上之租額，經原告於97年3 月10日以律師函催告給付，被告於97年3 月11日收受該律師函並未於收受該函後10日內繳清租金，租賃契約已於同年3 月22日終止，業據原告提出律師函及回執各1 份為證（見本院卷第30、31頁），原告本於租賃物返還請求權，請求被告遷讓交還系爭房屋，洵屬有據。

被告另以原告未依土地法第103條第1項第4款規定租金積欠達二年以上方可終止租賃契約，抗辯原告並無終止權等語，然土地法第103條係不定期租賃收回基地為規範對象目的，本案租賃物並非不定期租賃之基地，被告顯有誤解法條之規定。

又原告依兩造租賃契約之約定，請求被告給付積欠之租金25萬元，應予准許。

（三）又被告於租約終止後無權占有系爭房屋，其因而受有利益，並妨害原告對於系爭房屋之使用收益，致原告受有相當於租金之損害，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之利益，亦屬有據。

按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1項定有明文。

又房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第97條及實施都市平均地權條例第58條，分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖（最高法院59年台上字第793 號判例參照）。

經查，原告主張以兩造原約定之租金數額即每月25,000元計算本件相當於租金之不當得利，固提出租賃契約書影本1 份為證，惟系爭房屋為農舍，並無課稅，系爭房屋所在基地價額為148,500 元【計算式：土地申報地價3,300元/ ㎡×45㎡=148,500（小數點以下四捨五入）】，有土地登記謄本在卷足憑（見本院卷第49頁），參酌原告主張建築物之價額約175 萬元，被告對此亦不爭執，合計土地及建築物價額為1,898,500 元，本院認原告請求相當於租金之利益，依土地及建築物申報總價年息10% 計算為適當，則本件相當於租金利益之法定上限為每月15,821元（計算式：1,898,500 ×10% ÷12=15,821 ，元以下四捨五入），原告請求之金額在每月15,821元之範圍內，應予准許，逾此範圍之請求，應予駁回。

（四）從而，原告請求被告返還系爭房屋，並請求被告應給付租金250,000 元，及自97年4 月1 日起至被告交還系爭房屋之日止，按月給付15,821元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回。

該部分假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

四、本件為適用簡易訴訟程序，原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

中 華 民 國 97 年 5 月 28 日
岡山簡易庭
法 官 廖建瑜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 5 月 28 日
書記官 吳永叁
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 18,325 元
合 計 18,325 元