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臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度岡小字第80號
原 告 廖立忠
被 告 鄭國勝
鄭旺松
陳朱霞
黃加文
陳黃月珍
陳文昌
陳建富
陳寶玲
上八人共同
訴訟代理人 洪濬詠律師
張競文律師
被 告 趙高秋鑾 住高雄市○○區○○路00號
居高雄市○○區○○路000巷00號8樓
趙志賢 住高雄市○○區○○路00號
居高雄市○○區○○○街000號
趙志成 住高雄市○○區○○路00號
居高雄市○○區○○○路000○0號
趙麗玲 住高雄市○○區○○路00號
居高雄市○○區○○街00巷00號4樓
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國108 年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬參仟元由原告負擔。
事實及理由
一、被告趙高秋鑾、趙志賢經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告於民國107年6月8日經由法院拍賣程序標得坐落高雄市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)，權利範圍四分之一，買受時被告所有如附圖所示建物、地上物均坐落於系爭土地上，然並未支付租金予原告，屬無法律上原因而受有使用系爭土地之利益，系爭土地申報地價為每平方公尺新臺幣(下同)1,840元，依各被告占用系爭土地之面積，請求自107年8月3日至108年2月2日止，共6個月，以年息10%計算之租金，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟。
並聲明：被告應給付原告各如附表原告請求金額欄所示金額。
三、被告鄭國勝、鄭旺松、陳朱霞、黃加文、陳黃月珍、陳文昌、陳建富、陳寶玲則以：共有物分管契約不以訂立書面為必要，系爭土地已有原先土地共有人達成分管協議，並於各自管理範圍內興建房屋，原告依拍賣程序取得系爭土地應有部分，對此應有所知悉或可得而知，自應受該分管協議所拘束，是被告基於此一默示分管協議使用系爭土地，並非無法律上原因。
另因系爭土地位處偏僻，且無對外適宜道路，市場上、利用上經濟價值甚低，原告主張以申報地價年息10%計算租金，應屬過高。
被告趙志成、趙麗玲則以：原告買得系爭土地是因為拍賣取得，導致土地、房屋分屬不同一人所有，故原告依不當得利請求並不妥當等語，資為抗辯。
並均聲明：(一)原告之訴駁回。
(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
（一）原告主張其於107年8月3日以拍賣為原因辦理所有權移轉登記(登記原因發生於107年7月23日)，而為系爭土地所有權人，權利範圍四分之一，且如附圖所示建物、地上物分別為被告所有或共有，並均分別坐落於系爭土地等情，業據原告提出現場照片、本院不動產權利移轉證書、土地所有權狀、系爭土地登記謄本、高雄市○○區○○段000 ○000○號建物建物登記謄本為證(見本院卷第7頁至第13頁、第15頁至第21頁)，並經本院偕同兩造至現場勘驗明確，有勘驗筆錄、高雄市政府地政局岡山地政事務所108年8月2日高市地岡測字第10870750600號函暨所附現況測量成果圖附卷可參(見本院卷第92頁至第93頁、第95頁至第96頁)，且為被告所不爭執。
又被告均分別為或曾為系爭土地之共有人，此觀系爭土地登記謄本及原告提出之本院不動產權利移轉證書自明，此部分之事實均堪可認定
（二）原告主張被告無權占用系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，為被告所否認，是本件首應探究者，應為被告所有建物、地上物是否有占用系爭土地之合法權源，析述如下：1.按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。
再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示，最高法院100年度台上字第2103號判決意旨可資參照。
又所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著有349號解釋。
故在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷，最高法院105年度台上字第1733號判決意旨亦可供參考。
2.經查，高雄市○○區○○路00號、79之1號建物建築完成日期均為68年12月1日，同路段83號建物建築完成日期則為84年7月8日，此有被告提出之建築改良物所有權狀、建物所有權狀附卷可憑(見本院卷第125頁至第127頁)，而同路段77號建物申請用電日期為20年10月、同路段89號建物則為96年9月19日申請新設用電，亦有台灣電力股份有限公司高雄區營業處106年6月22日高雄字第1061321565號函暨所附用電資料存卷可稽，另同路段77之1號建物目前僅存四面牆壁及一半屋頂，內已雜草叢生，業據本院勘驗明確(見本院卷第92頁)，可見如附圖所示建物存在系爭土地時間確屬久長，則系爭土地原共有人長達多年來並未對存在上開土地之房屋表示異議，而容認其上該等房屋存在數十年之久，並更迭繼受，足認被告所辯共有人間應有默示分管契約存在等情，並非無稽。
另經調取本院106年度司執字第20160號拍賣抵押物等事件(下稱系爭拍賣事件)全案卷宗，細觀系爭拍賣事件所附系爭土地登記謄本，其土地標示部已有記載地上建物3棟(即瓊興段247至249號)，而系爭拍賣事件公開拍賣通知、公告之附表，亦均載明「本件於106年5月31日查封時，據地政人員稱標的上有建物，為門牌號碼高雄市○○區○○路00○00○00○0○00○00號建物」，且點交情形為「不點交」，本件原告係因拍定買受而取得被告趙高秋鑾、趙志賢、趙志成、趙麗玲(下合稱趙高秋鑾等4人)就系爭土地之所有權應有部分四分之一，其權利係繼受自趙高秋鑾等4人，其於參與投標買受前，於查閱系爭拍賣事件公告事項、系爭土地登記謄本中，已可知悉所拍賣者為系爭土地之應有部分、拍定後不點交，且登記謄本「土地標示部」欄亦清楚顯示系爭土地上有合法建物存在。
是以，系爭土地共有人間存有上述分管約定，應屬原告於受讓取得系爭土地所有權應有部分時「可得而知」之範圍，依前揭說明，原告受讓來自趙高秋鑾等4人之所有權應有部分，於受讓時，係可得而知趙高秋鑾等4人與其餘土地共有人間之分管契約，原告自應受前開分管契約之拘束。
從而，被告鄭國勝、鄭旺松、陳朱霞、黃加文、陳黃月珍、陳文昌、陳建富、陳寶玲所有建物、地上物占用系爭土地既係本於共有人間默示分管約定，當非無法律上原因，無權占用系爭土地，原告請求其等給付如附表原告請求金額欄所示金額，應屬無據。
3.再按未辦理保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，最高法院106年台再字第71號判決意旨可資參照。
本件原告主張高雄市○○區○○路00號建物為被告趙高秋鑾等4人所共有，此據被告趙志成所是認(見本院卷第117頁)。
又土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；
不能協議者，得請求法院以判決定之。
其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838條之1第1項定有明文。
其中所謂「同屬於一人所有」，依條文中之同屬一人「所有」之文義觀之，尚不足以認為有排除土地或建物共有之情形，故所謂同屬於一人「所有」，自應包含「共有」之土地或建物在內，故建物坐落土地如遭強制執行，而由他人拍定時，就該土地與其上建物發生使用權問題，法律自有規範調整基地使用權限之必要，且因事實上處分權與所有權，兩者權能無異，是於調整基地使用權時，自不應以建物是否辦理保存登記而有異。
經查，被告趙高秋鑾等4人前為系爭土地共有人，而由原告經拍賣程序所拍定，系爭房屋則為被告趙高秋鑾等4人所共有，均如前述。
依前開說明，核屬前開條文所指土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，執行法院僅就土地拍賣，致使土地、建物分屬不同人所有之情形，當應藉由法律規定調整基地使用權問題。
從而，系爭土地原共有人即被告趙高秋鑾等4人既同為上開高雄市○○區○○路00號建物共有人，則事後執行法院僅以系爭土地應有部分為強制執行之拍賣，系爭土地應有部分由拍定人即原告取得所有權，致生土地、建物分屬不同人所有，依民法第838條之1第1項之規定，自應視為已有地上權之設定無訛，被告趙志成、趙麗玲抗辯上開房屋就系爭土地已有法定地上權之設定存在，應有理由，自難謂被告趙高秋鑾等4人無法律上原因占用系爭土地，當無不當得利之可言。
五、綜上所述，被告所有坐落系爭土地如附圖所示建物、地上物，均非無權占用系爭土地，系爭土地共有人間具有默示分管契約關係，原告受讓被告趙高秋鑾等4人之權利後，依民法不當得利之法律關係，提起本件訴訟，主張被告為無權占有人，受有利益無法律上原因，要求各被告應給付原告如附表原告請求金額欄所示相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 10 月 31 日
岡山簡易庭 法 官 薛博仁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 10 月 31 日
書記官 楊馥華
附表：
┌────┬───────────────┬─────┬──────┐
│建物所有│建物門牌及地上物 │使用總面積│原告請求金額│
│權人 │ │(平方公尺)│（新臺幣） │
│ │ │ │ │
├────┼───────────────┼─────┼──────┤
│鄭旺松 │高雄市○○區○○路00號房屋、棚│153.16 │3,522元 │
│ │架【即附圖編號774(1)、(2)】 │ │ │
├────┼───────────────┼─────┼──────┤
│鄭國勝 │高雄市○○區○○路00○0號房屋 │27.75 │638元 │
│ │【即附圖編號774(3)】 │ │ │
├────┼───────────────┼─────┼──────┤
│陳朱霞 │高雄市○○區○○路00○0號房屋 │157.15 │3,614元 │
│ │、棚架、鐵皮倉庫【即附圖編號 │ │ │
│ │774(6)、(7)、(8)】 │ │ │
├────┼───────────────┼─────┼──────┤
│黃加文 │高雄市○○區○○路00號房屋、棚│140.44 │3,230元 │
│ │架【即附圖編號774(9)】 │ │ │
├────┼───────────────┼─────┼──────┤
│陳黃月珍│高雄市○○區○○路00號房屋、棚│101.06 │2,324元或各 │
│陳建富 │架【即附圖編號774(4)、(5)】 │ │581元 │
│陳文昌 │ │ │ │
│陳寶玲 │ │ │ │
├────┼───────────────┼─────┼──────┤
│趙高秋鑾│高雄市○○區○○路00號房屋【即│201.34 │4,630元或各 │
│趙志賢 │附圖編號774(10)】 │ │1,157元 │
│趙志成 │ │ │ │
│趙麗玲 │ │ │ │
└────┴───────────────┴─────┴──────┘
訴訟費用計算式（新臺幣）：
裁判費 1,000元
複丈費 12,000元
合計 13,000元
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