臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,100,訴,335,20120803,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 100年度訴字第335號
原 告 邱璧梅
訴訟代理人 鄭敦宇律師
被 告 邱鴻森
訴訟代理人 吳明益律師
上列當事人間塗銷所有權移轉登記事件，本院於中華民國101年7月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認被告與邱錦源間於民國100年3月28日就花蓮縣玉里鎮○○段216地號土地及其上門牌花蓮縣玉里鎮○○街59號房屋所為買賣契約無效。

被告應將花蓮縣玉里鎮○○段216地號土地（權利範圍：全部），以民國100年3月28日為原因發生日期，以買賣為登記原因，於同年5月10日所為之所有權移轉登記塗銷，回復為邱錦源名義所有。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第二項，於原告以新台幣550,000元供擔保後，得假執行。

事實及理由

一、原告主張：

(一)坐落玉里鎮○○段216地號土地(下稱系爭土地)及其上未辦理保存登記，門牌號碼花蓮縣玉里鎮○○里○○鄰○○街59號房屋（下稱系爭房屋），係兩造父親即被繼承人邱錦源所有，現系爭土地登記為被告邱鴻森所有，系爭房地現均為被告佔有中。

惟邱錦源並未將系爭房地出賣與邱鴻森，詎邱鴻森竟於邱錦源病重之際，持邱錦源出賣係爭房地予伊之買賣契約書，向花蓮縣玉里地政事務所辦理系爭土地之所有權移轉登記，將係爭土地移轉登記為其所有，嗣邱錦源死亡後，兩造之母放棄繼承，由邱錦源之子女為共同繼承人，原告始發現系被告辦理移轉登記，且被告竟以系房屋所有人名義，百般阻擾原告進入系爭房屋照顧其母，並佔有及排除被告使用系爭房屋，令原告不堪其擾，幾經協商未果，爰訴請將系土地回復登記為邱錦源所有，請求確認系爭土地為邱錦源子女公同共有。

(二) 邱錦源未將系爭房地出賣與被告，買賣契約無效之理由：⒈ 按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時， 買賣契約即為成立。

民法第345條第1、2項定有明文。

又當 事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。

買 賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬 買賣契約必要之點。

苟當事人對此二者意思表示未能一致 ，買賣契約自無從成立。

最高法院82年度台上字第2848號 判決可資參照。

被告與其父邱錦源間，自始即無買賣系爭 房地之合意，尤其對於買買價金根本從未約定，被告復從 未給付價金與邱錦源，是被告與邱錦源間就系爭房地之買 賣契約自始即未成立。

⒉ 縱認曾有成立買賣契約意思表示，按民法第75條規定：「 無行為能力人之意思表示，無效；

雖非無行為能力人，而 其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。」

， 故若邱錦源有為此意思表示，因其於100年3月間之身體狀 況，根本無從理解買賣契約意義，復無能力且從未為出賣 系爭房地之意思表示，揆諸前揭民法第75條規定，亦應認 為邱錦源之意思表示為無效。

並按民法第1138條第1款規定 ：「遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系 血親卑親屬。」

、同法第1147條規定：「繼承，因被繼承 人死亡而開始。」

、同法第1148條第1項前段規定：「繼承 人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產 上之一切權利、義務。」

、同法第767條規定：「所有人對 於無權佔有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害 其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得 請求防止之。」

、同法第828條第2項規定：「第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之。」

、同法第821條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為 本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人 全體之利益為之。」

。

⒊ 是以系爭房地原為邱錦源所有，而邱錦源於100年3月28日 因身體狀況不能表達出售系爭房地予被告之意思，且被告 與邱錦源間亦無買賣系爭房地之意思表示，復無實質對價 關係存在，邱錦源與被告間關於系爭房地之買賣契約並不 成立。

故其依系爭房地買賣契約，辦理之移轉登記，屬無 權處分，邱錦源亦無表達同意與否之能力，此一所有權移 轉登記，應屬無效，被告有塗銷所有權移轉登記，回復為 邱錦源所有之義務。

再按繼承人自繼承開始時，除本法另 有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。

為民 法第1148條第1項前段所明定。

原告與被告為邱錦源之繼承 人，已如前述，從而，原告自得基於繼承之法律關係及前 揭法律規定，本於繼承及所有物返還請求權之法律關係， 請求被告應將系爭土地，以100年3月28日為原因發生日期 ，以買賣為登記原因，於同年5月10日所為之所有權移轉登 記塗銷，回復為邱錦源名義所有。

(三)對被告抗辯之陳述： ⒈ 被告稱辦理過戶係依照父親邱錦源的意思，為何其他子女不知道？被告稱係其父在96年間交代辦理，但96年間其父明確表示系爭房地要作為照顧父母之用，因此，系爭房地是照顧父母之用，父親邱錦源已有安排。

此有原告提出邱家於96年間家庭會議時，依照其父親邱錦源意思，由邱璧貞書寫記錄乙紙(見本院卷第149頁)，記載內容：「一、財產明細：1.玉里鎮○○街57號。

2.玉里鎮○○街59號。

3.菜園。

4.農地；

二、我與你們母親居住於玉里鎮○○街59號，子女其中一人如願意與我們共同居住並盡心奉養至我與你們母親百年之後，此棟建築將歸於該子女(所謂居所是指居住於玉里鎮○○街59號住所)；

三、其餘財產將由所有子女共分。

四、因年事已高無法從事勞力工作，採僱用傭人照顧生活，因璧玲現共同居住，其傭人費用由邱鴻森、邱鴻彰、邱鴻嶽、邱璧玲四人平均分擔，如璧玲搬離於此居所，其傭人費用由邱鴻森、邱鴻彰、邱鴻嶽三人平均分擔。」

，可見兩造父親邱錦源在96年間已經對於系爭房地有明確之安排。

退步言之，如被告與被繼承人間有買賣，何以被告自行製作的父親各存款簿餘額紀錄100.10.10(卷第148頁)沒有該筆買賣價金？ ⒉ 另在與本案相關之刑事偽造文書案件，邱鴻彰、邱璧玲於上開案件偵訊時，證述略為渠等並沒有從其父邱錦源聽聞同意系爭房地過戶情事，都是聽被告邱鴻森講的。

換言之，本件除邱鴻森一人外，根本沒有人知道過戶乙事。

邱鴻彰於上開案件偵訊時，先信誓旦旦的表示被告邱鴻森在辦理過戶時都有跟其通知，嗣原告出提出「100年10月22日(農曆9月26日)家庭會議」之文件（卷第174至178頁），詢問該紙文稿是否為其所製作，邱鴻彰大為驚訝，但坦承該紙確實為其所製作，該文件之提案二係由邱鴻森、邱鴻彰、邱鴻嶽所聯名提案，主要內容包括表決系爭房地應歸邱鴻森及其繼承登記之辦理，可見邱鴻森確實隱瞞家人將系爭房地辦理過戶情事，否則其至多只需報告過戶情形即可，何必隱瞞過戶事實，將該案提出討論、表決。

⒊ 對被告錄音檔之陳述：首先，錄音檔案顯示複製日期為「97年4月11日」(考量檔案及光碟複製等因素，實際錄音時間可能在96年間)，惟光碟封面竟以油性筆書寫「100年父親留言錄音」字樣，被告於101年6月21日民事陳報狀，提出錄音譯文又載為「語譯99年父親錄音留言(部分)」「錄音時間99年初」等語，陳述之錄音時間皆不真實，可見被告「心虛」，蓄意誤導。

其次，原告播放錄音檔案結果，兩造父親邱錦源在錄音中，顯然身體相當虛弱，意識及精神狀況不佳，更無積極為意思表示之意願，絕大部分是依照發問者的問話回答「是」，再者，錄音譯文與錄音檔案內容顯有不合，而且是關鍵的部份發生不符合，分別說明如下：⑴錄音譯文第1頁第10、11行載明：「璧娥：辦給誰？父親：鴻森。」

，但查錄音檔案播放結果為：「璧娥：辦給誰？父親：…」，其父邱錦源並未表示「鴻森」。

⑵錄音譯文第1頁第21至第23 行載明：「璧玲：爸，你現在說一次，以前你和媽媽很多年前就曾說過，這間住著的房子給誰，要給誰。

父親：這間要給鴻森。」

，但錄音檔案播放結果為：「璧玲：爸，你現在說一次，以前你和媽媽很多年前就曾說過，這間住著的房子給誰，要給誰。

父親：哪一間？」，其父邱錦源並未表示「這間要給鴻森。」

，而是反問：「哪一間。」

。

⑶錄音譯文第2頁第4行載明：「璧玲：你什麼想法想讓他們去辦理呢？你的想法是什麼呢？父親：…。」

等語，可見兩造其父當時在邱璧玲的追問之下，仍無法表示想法或不願意表示意見，互核邱璧玲後續提問：「你現在是93歲了。」

，但其父為當時至多為89歲(依其出生日期8年11月18日算計至檔案複製日期97年4月11日=88年8月23日，一般習俗加1歲為89歲)，然而其父竟回答：「是的。」

，邱錦源錄音時至多為89歲，怎會回答其為93歲？差距高達4歲之譜！任何人只要回答不出自己的實際年齡，錯誤高達4歲以上，恐怕都是很嚴重的狀況了，不是記憶力出問題，理解力出問題，就是計算能力出問題，顯見邱錦源當時欠缺意思表示能力可見其父當時意識狀態並不清楚，無法表示其意思，更未在上開對話中，充分表示其意思。

最後，本件錄音竟然沒頭沒尾的切斷了，不知道後續的錄音有何重要內容(被告應該相當清楚，錄音不完整，將影響證明力及可信度)，必須切斷錄音，令人起疑，應作不利被告之認定。

⒋ 父親生前與母親感情甚篤，民生街59號房地為兩老視為「安身」的憑據，不可能出賣棲身老家，讓倆老失去子女照顧之保障，且生前留有500餘萬元存款及多項政府津貼，足供倆老生活所需，沒必要變賣房地財產。

又原告與被告、兩造父母及弟妹間，對父親所有四筆土地、房屋等財產分配繼承，於96年間就已達成協定，父母很明確表示，所有繼承手續必須在他倆老百年後才能辦理，且須善盡扶養照顧義務，還特別交待欲繼承民生街59號房地（即系爭房地）者，必須與兩老共同居住，照料兩老生活。

父親生前對此協定，從未向原告表示過有所異動。

惟被告於此項協定達成後，即處心積慮將系爭房地過戶予自己，甚至罔顧父母安危、不擇手段、不惜製造事端與原告反目。

96年起，被告多次厚顏主動要求父母給予先行辦理過戶，起初父母均加以婉拒，後來父母不堪其擾，又礙於情面，難以當面拒絕，父親仍私下交待原告出面加以勸止，原告亦曾多次向被告保證，「只要善盡扶養照顧父母義務，在父母百年後一定會主動協助完成繼承手續」。

而母親於99年10月中風後，原告夫妻主動在民生街59號照料父母生活，直至去年2月被告承諾要負起照顧父母主要責任後，才交由被告接管。

然被告又再度對系爭房地產權起覬覦之心，幾次欲以假買賣方式辦理過戶，亦被原告制止，因而對原告懷恨在心，經常以不實藉口打擊原告夫妻，挑撥弟妹間感情，甚至向花蓮地院家事法庭聲請家暴法暫時保護令，意圖迫使原告夫妻不能進入該屋照顧父母。

⒌ 兩造之父親自98年起，體弱多病，進出醫院頻繁，體能意識時好時壞，亟盼得到子女關懷照顧，尤其父親對子女所作處置大都依從，無法自主選擇，形同任人擺佈。

被告辯稱原告不懂醫事卻將醫師處方藥拿掉，不給父親服用，事實是被告先要求看護將母親服用的感冒藥水，拿給父親服用，經原告當場查覺制止，並請被告帶父親前往醫院診治。

原告夫妻雖非醫療人員，但懂得尊重醫療專業人士的指導及囑咐，對主治父母的醫師指示，均遵照辦理。

被告僅具獸醫學歷及些許精神病復健知識，卻自詡是醫療專業人員對父母親之醫療妄加評斷。

如被告於100年4月在完成印鑑變更、申辦土地過戶手續後，竟罔顧慈濟醫院胸腔科主治醫師的出院囑咐「勿服用鎮靜劑、安眠藥等有抑制呼吸副作用藥物」以免影響父親呼吸功能，竟私自向署立玉里醫院精神科開處精神病藥，供父親長期服用、晚間就寢要看護把父親雙手綁住，原告想陪親一起作針灸，卻因遭被告當面厲聲斥責「針灸無效」而放棄，許多類此無法自我作主的事例，因此，原告認被告取得父親印鑑證明、申辦土地過戶作業過程，恐涉有誘騙、威迫等手法。

而且被告是於100年5月完成系爭房地的買賣移轉登記，但據被告在答辯指述是於9月才以貸款交付價款，相隔近半年，依被告於當年10月10日向弟妹提出保管父親遺留存款明細表，亦未有此項160餘萬元的買賣收入。

(四)綜上所述，本件審理之最主要爭點，無非在於兩造其父邱錦源之意思如何？原告主張略為：「其父的意思是系爭房地等到父母百年後，才可以過戶。

其母尚健在，被告不能辦理過戶。」

；

被告答辯略為：「其父曾表示系爭房地給與被告，並未附帶任何條件。」

，但從被告提出錄音檔案看來，該錄音之錄音時間應該是在原告阻擋被告過戶時所錄製，其內容並未充分表示其父之意思，且該表示內容，業已變更。

故而，其父表示：「我與你們母親居住於玉里鎮○○街59號，子女其中一人如願意與我們共同居住並盡心奉養至我與你們母親百年之後，此棟建築將歸於該子女(指居住於玉里鎮○○街59號住所)。」

，較為可採。

(五)並聲明：1、確認被告邱鴻森就花蓮縣玉里鎮○○段216地號上地及坐落其上門牌號碼花蓮縣玉里鎮○○街59號房屋於100年3月28日與邱錦源間買賣契約無效。

2、被告邱鴻森應將花蓮縣玉里鎮○○段216地號土地(權利範圍：全部)，以100年3月28日為原因發生日期，以買賣為登記原因，於同年5月10日所為之所有權移轉登記塗銷，回復為邱錦源名義所有。

3、原告願供擔保，請准為假執行之宣告。

提出戶籍謄本、土地登記謄本（卷第11頁、第12頁）、父親各存款簿餘額紀錄、96年家庭會議記錄（卷第148頁、第149 頁）、100年10月22日家庭會議記錄（卷第174至178頁）等件影本為證。

二、被告抗辯：

(一)被告與兩造之父親邱錦源間之移轉系爭房地，均有玉里地政事務所移轉登記之相關資料可資認定，原告亦未爭執該移轉登記有何文書及登記證件不實之情事，因此，原告主張被告兩造之父邱錦源間之買契約有無效由，應由原告負舉證責任，原告空言邱錦源於100年3月間之身體狀況，無從理解買賣契約之意義而稱被告與邱錦源間自始即無買賣糸爭房地之合意，然未見其對此為任何舉證責任，即原告舉證有瑕疵，應由其受不利敗訴判決之責。

(二)本件涉及姊弟間因照顧方式父母意見不一而生糾葛，原告雖疑被告與兩造之父親間買賣是於其父意思不清楚等情形，然依據慈濟醫院回覆之資料，說明兩造之父當時（即100年3月4 日病危通知後），意識正常。

100年3月28日申請移轉登記及同年5月3日申請印鑑證明時，神智均屬正常。

依其居家護理訪視記錄，可以知悉，兩造之父親於100年3月4日住院，當時情況如前述意識清楚但嗜睡，血中二氧化碳高達75.6mmHg(正常人在45mmHg以下) ，同年3月28日出院。

據其100年4月6日「居家護理每次訪視紀錄(一)」所記載，GSC，為：E4「自動睜眼」，M6「服從指令動作」，V5「實地回答正確」，其後4/20,6/9,6/23,7/4數次訪視紀錄均同前數據資料。

顯示其意識清楚，外表意識於4/6, 4/20, 6/9,6/23, 7/4的訪視也都是記錄著「清醒警覺」。

於5月4日又因血中二氧化碳太高而嗜睡，但當日花蓮呼吸長期照護居家護理醫師及護理師上午來家訪，歐陽醫師在醫療記錄中亦明白寫conscioness alert (意識機警的，警惕的)，表示其意識仍是清楚的。

兩造父親生病期間常有嗜睡與意思不清情形，此是COPD慢性阻寒性肺炎的特徵，此疾病會因持續蓄積二氧化碳而嗜睡但只要插管洗出人體中之二氧化碳，降低體內二氧化碳含量到人體可忍受的50mmHg以下，人便清醒。

另外，100年3月28日申請移轉登記是由被告用車將兩造之父親送到玉里戶政事務所，辦理時由負責玉里鎮國武里戶籍承辦員邱鳳琪小姐，曾親自問家父是否要辦理印鑑章更換，父親明確回答「是」，因此這是在意識清楚情形下辦理，同時還有其他戶政人員在場可證。

(三)被告與兩造之父親邱錦源間之移轉系爭土地，乃為其父親生前所表明之財產分配意願，此兩造父母及其餘之兄弟姊妹均知之甚詳，依此所為移轉登記事宜，其他之原有法定繼承人包括兩造之母親均無異議。

於93年間，兩造之父親邱錦源即因年歲大而對未來之財產繼承與分配預作安排，兩造兄弟姊妹均知之甚詳，有其等願為證述之書面資料可佐(卷第113頁、第114頁)，依其囑咐內容略以: 1、現居住之玉里鎮○○街59號宅地約40多坪由長子鴻森繼承。

2、隔壁出租之宅地約30多坪，登記參子鴻嶽名下，由其繼承。

3、玉里鎮○○路之菜園建地119坪，由次子鴻彰繼承。

4、玉里鎮○○路之農地登記在鴻森、鴻彰名下，邱錦源囑咐因鴻森出資50萬，故應保留鴻森100坪持份，其餘則由5個女兒共同繼承。

故而，有關家族間遺產分配之事，父母在93年夏已確立如上，並告知兒女，至100年3月父親在意識清楚情況下，考慮自己體能狀況每況愈下，多次囑咐被告及二弟鴻彰、參弟鴻嶽快速辦理財產過戶事宜，此皆可由其他兄弟姐妹作證即明。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷及得心證之理由：

(一)系爭花蓮縣玉里鎮○○段216地號土地，原係訴外人邱錦源所有，於100年5月9日由被告邱鴻森為邱錦源之代理人，向花蓮縣玉里地政事務所，以100年3月28日成立買賣為原因辦理所有權移轉登記予買受人即被告自己，買賣價款總金額為1,639,000元，有土地登記申請書等資料在卷可稽（卷第36頁至46頁。

原告為邱錦源之繼承人之一，提起本訴主張邱錦源生前並無將系爭土地出售予被告之意思，因無意思表示之合致，買賣契約不成立等語，故若原告主張為真正，上述由被告代理成立之土地登記係屬不實，應屬無權代理，應屬無效。

因此本件首要爭點即在於：邱錦源有無以1,639,000元價額出售系爭土地予被告之意思表示？其次爭點始為：若確買賣契約，被告是否已支付價金？原告得否以未支付價金而以邱錦源之繼承人之一解除契約，而確認買賣關係不存在及請求塗銷所有權移轉登記？

(二)經查，依卷內之病歷資料及證人證述內容，尚不能認定邱錦源於100年3月28日至5月9日期間為無行為能力。

然按民事訴訟法第277條本文規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，故被告與邱錦源間於100年3月28日有買賣契約成立之事實，仍應由被告負證明之義務。

惟據被告至言詞辯論終結時所為陳述及提出之證據資料，無非邱錦源早於生前表明其財產分配之意願，並謂現居之玉里鎮○○街59號宅地約40多坪由長子邱鴻森「繼承」等語，並依被告提出之被證一諸多兩造兄弟姊妹見證所立文書內之記載，亦謂現住玉里鎮○○街59號房屋及土地由長子邱鴻森「繼承」等語，顯然一再清楚表明係以「繼承」之方式將系爭土地傳交長子即被告，並未有何「出售」之意思。

復查，「買賣」與「繼承」為不相容之法律關係，不能同時兩立，若邱錦源確有於生前將系爭土地所有權移轉被告之意願，亦屬無償給予被告，以「贈與」較為相符，至於有償契約關係之「買賣」則顯不相侔，故由被告自己之答辯及提出之證據，均指向無償讓與系爭土地予被告，故本院審酌調查證據之結果及全辯論意旨，認邱錦源生前係出於「贈與」之意思而同意移轉系爭土地及房屋予被告，應可以推翻有「買賣」事實。

參酌被告始終未能提出其如何支付買賣價金1,639,000元之事實及證據，因此全無事證得以證明被告與邱錦源間有買賣契約之成立，應由被告負不能證明之責任。

(三)綜上所述，邱錦源既無以價金1,639,000元出售系爭土地予被告之意思，其縱使有於生前移轉系爭土地所有權予被告之意思，亦非買賣，故不可能授與被告代理其辦理以買賣為原因之所有權移轉登記，因此被告上述代理邱錦源向玉里地政事務所申請辦理所有權移轉登記，以買賣為申請事由，全然不是邱錦源授予代理權之意旨或有逾越授權意旨，應屬無權代理。

無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。

被告無權代理所為買賣之債權行為及系爭土地所有權移轉之物權行為，應對邱錦源不生效力，故系爭土地所有權應仍歸屬於邱錦源之遺產，原告為邱錦源之繼承人之一，得為共同繼承人全體利益保全及回復邱錦源遺產。

另，不動產登記之推定效力，僅及於不動產登記當事人以外之善意第三人，不及於為不動產前後手之當事人，於本件而言，被告不得主張登記之推定效力來對抗邱錦源，自不得對抗主張為邱錦源繼承人之原告；

又因物權行為採獨立性及無因性，故不動產登記所得推定者，乃物權行為部分，不及於其債權關係之原因行為，因此被告尚難以系爭土地所有移轉登記，來推定其原因關係為買賣，而仍應依民事訴訟舉證責任原則及自由心證之原理，由法院就有無買賣原因法律關係存在為認定，附此敘明。

(四)從而，原告聲明確認被告與邱錦源間於100年3月28日就花蓮縣玉里鎮○○段216 地號土地及其上門牌花蓮縣玉里鎮○○街59號房屋所為買賣契約無效；

被告應將花蓮縣玉里鎮○○段216地號土地(權利範圍：全部) ，以100年3月28日為原因發生日期，以買賣為登記原因，於同年5 月10日所為之所有權移轉登記塗銷，回復為邱錦源名義所有，洵屬有據，應予准許。

原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，應併准許之。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 101 年 8 月 3 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 3 日
書記官 李宜蓉