臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,101,訴,106,20120831,2

臺灣花蓮地方法院民事判決 101年度訴字第106號
原 告 官佳燕
訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師
被 告 莊國賢
訴訟代理人 吳明益律師
複代理人 林政雄律師
訴訟代理人 莊怡丹
上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國101年8月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告於原告給付新台幣298萬元（包含被告應支付之增值稅、必要費用及損害賠償）之同時，應將門牌號碼花蓮縣吉安鄉太昌13-4號（花蓮縣吉安鄉○○段342建號）權利範圍全部之建物，及花蓮縣吉安鄉○○段1474地號權利範圍全部之土地所有權移轉登記予原告或原告指定之人，並將上開房屋騰空交付給原告。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）於民國（下同）101年2月4日以新台幣（下同）308萬元，向被告購買門牌號碼花蓮縣吉安鄉太昌13-4號（花蓮縣吉安鄉○○段342建號）權利範圍全部之建物，及花蓮縣吉安鄉○○段1474地號權利範圍全部之土地（以下簡稱：系爭房地），原告並已支付10萬價金，惟被告嗣後竟反悔不賣，並於101年4月18日寄發存證信函告知原告要選擇依契約第8條違約處理，認為賠償10萬即可解除雙方契約。

惟依契約第8條約定：「甲（即原告）乙（即被告）雙方其中之一如未按本契約條款規定履行，經他方定書面期限催告後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。

…如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事，甲方得解除契約外，乙方並應於10日內加倍返還所收款項予甲方，以為違約損害賠償。」

然原告並不願解除契約，被告係違約之人，更無解約之權利。

（二）爰依據買賣契約提起本訴，並聲明：㈠被告於原告給付298萬元（包含被告應支付之增值稅、必要費用及損害賠償）之同時，應將系爭房地之所有權移轉登記予原告或原告指定之人，並將上開房屋騰空交付給原告。

㈡訴訟費用由被告負擔。

二、被告則抗辯：

（一）兩造委任辦理系爭房地過戶之地政士陳惠珍已向被告收取撤件費用，並已向花蓮地方稅務局聲請撤回系爭土地移轉現值申報。

而被告亦於101年4月17日將簽約金及加倍之違約金共20萬元，交予美觀園不動產公司副總林駿辰，且原告第2期以後之價金均未給付，足見兩造已合意解除買賣契約。

（二）買賣契約第3條付款方式記明，101年2月4日簽約金：10萬元、101年3月30日2期：18萬元、101年4月5日銀貨：250萬元。

原告僅給付簽約金10萬元，未依買賣契約所示於101年3月30日給付2期價金18萬元及101年4月5日給付銀行貸款250萬元，原告已未履行給付價金之義務而違約在先，，原告契約解除權既因未將價金全部交付清楚，縱不願解除契約而仍請求履行契約，於法自屬不合。

（三）被告並非違約不賣，而係買賣雙方約定要用一生一次的優惠增值稅，但代書辦錯了，導致增值稅要47萬元，加上契稅、印花稅等等要50多萬元，太多了，所以不賣，且因為父母親年紀大了，系爭房屋離醫院較近，所以不賣了。

（四）並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。

三、兩造對於系爭房地買賣契約之真正（本院卷第11-13頁）、被告簽約後收受簽約金10萬元即拒收第2期以後之買賣價金、兩造委任之地政士陳惠珍，曾向花蓮地方稅務局聲請撤回系爭土地移轉現值申報（本院卷第68頁）、被告有將20萬元，交予美觀園不動產公司副總林駿辰（本院卷第70頁），及原告第2期以後之價金均未給付等節均不爭執。

兩造爭執之要點在於：

（一）被告有無違約不賣？

（二）系爭房地買賣契約是否已經合意解除？

四、本院之判斷：

（一）按解除權之行使，屬於不違約之一方，最高法院50度台上字第1883號、65年度台上字第1933號、88年度台上字第1453 號分別著有裁判可資參照。

另依系爭房地契約第8條約定：「甲（即原告）乙（即被告）雙方其中之一如未按本契約條款規定履行，經他方定書面期限催告後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。

…如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事，甲方得解除契約外，乙方並應於10日內加倍返還所收款項予甲方，以為違約損害賠償。」

易言之，被告違約不賣時，原告仍保有解除契約之權利，若原告不願解除契約，被告並無解約之權利，茲被告簽約後收受簽約金10萬元即拒收第2期以後之買賣價金，因此若係被告違約，被告並無解約之權利，更不因被告將20 萬元交予仲介公司保管或嗣後向法院辦理提存（本院卷第34頁）而產生解除契約之效果。

（二）被告有無違約不賣？被告抗辯並無違約不賣，而係買賣雙方約定要用一生一次的優惠增值稅，但代書辦錯了，導致增值稅要47萬元，加上契稅、印花稅等等要50多萬元，太多了，所以不賣，且因為父母親年紀大了，系爭房屋離醫院較近，所以不賣了（本院卷第30頁）。

是本件應審究者在於：被告在簽約時有無因錯誤認為可使用較低之增值稅率，而同意出賣系爭房地？經查：㈠證人陳惠珍證稱：「（本件契約有無談到增值稅由何人負擔的問題？或是約定增值稅在多少範圍內由賣方負擔？超過多少範圍由買方負擔？）增值稅是由被告負擔。

當時是在仲介公司（美觀園）簽約的，簽約時並沒有計算到增值稅多少。

依照我的從業經驗，一般的增值稅，仲介公司簽約時就會先計算好，可是在兩造委託我簽訂買賣契約時，仲介公司也沒有跟我說增值稅」、「…事實上稅單一直都沒有核定下來，因為稅捐處認為系爭房屋是營業用，但出賣人即被告希望用自用，可是又拿不出租約或是由承租人出具承租的切結書，所以一直沒有辦法辦理」、「（增值稅應該是由地政士處理，何以你會對於稅金的原委不太清楚？）因為簽約的過程，可能他們事先都已經講好了，除非有特別說明，否則都依照一般，即由賣方負責。

本件簽約時雙方並沒有提到是依照自用稅率或是營業稅率」等語（本院卷第54-56頁）。

查依一般稅率負擔增值稅或依優惠稅率負擔增值稅之數額相差甚大，兩造簽定之系爭房地買賣契約既有特約事項，如此重大事項若被告於簽約時有提及，自當特別載明，惟系爭房地買賣契約對此竟未置一辭，可見被告係事後始知悉稅捐機關認為系爭房地無法使用優惠稅率，被告於簽約時既未曾表示即無錯誤可言。

㈡證人即仲介系爭房地買賣之陳品蓉證稱：「（在簽約時，被告的妹妹有在場提到希望能用一生一次的優惠稅率，原告及其配偶是否都清楚知悉？）對。

代書也在場」（本院卷第82頁），惟與證人陳惠珍證稱：「（你是否知道仲介公司知道被告要求用自用稅率？）不知道」（本院卷第55-56頁）不合。

且仲介公司以仲介房屋買賣為業，若出賣人有此要求，自當代為查詢是否符合資格並代為計算稅率及稅額，惟證人陳惠珍業已證稱仲介公司並未告知增值稅之事情，可見兩造簽訂系爭房地買賣之際，並未談及增值稅優惠稅率之問題。

證人陳品蓉上開證詞，並不足採信。

㈢綜上述，被告於簽定系爭房地買賣契約時，並未談及增值稅優惠稅率之問題。

被告即使於主觀上認為系爭房地買賣應適用優惠稅率，惟簽約時既未表示，自無產生錯誤，被告事後不賣，自屬於違約。

（三）系爭房地買賣契約是否已經合意解除？被告抗辯系爭房地買賣契約已經合意解除，但查：㈠依被告提出之花蓮地方稅務局101年4月12日花稅土字第1010014261號函釋主旨雖記載：「台端等共同聲請撤回坐落吉安鄉○○段1474地號等1筆土地移轉現值申報乙案，既經雙方當事人協議解除買賣契約並檢附原契約書。

…」等語（本院卷第68頁）。

然證人即兩造委任辦理系爭房地過戶之地政士陳惠珍到庭證稱：「（〈提示〉被告所提國稅局函，本件有去辦理解除買賣契約？）因為賣方事後不願意賣，找買方協商，買方有講說依契約第8條處理，所以賣方就將10萬元訂金加倍，共20萬元放在美觀園仲介公司那邊，而我看到他們有這些舉動，認為他們同意解約，才向稅捐處辦理撤回申請案…」、「（雙方有無說過同意解約？）沒有」、「（〈提示〉被告所提國稅局函，此函是否你代理雙方共同申請撤回申請案？）是的。

我拿雙方留存在我這邊的印章去申請的」、「（當時你辦理的時候，你也認為買方也同意撤回本件？）是的。」

、「（你為何會認為買方也同意撤回？）我主觀認為違約金已經放在仲介公司了」等語（本院卷第54、55頁），可見原告並未同意解除契買賣契約，向地方稅務局申請撤回系爭土地移轉現值申報，僅係地政士陳惠珍個人認知雙方已解約後之行為，並不因此而生解約之效果。

㈡地政士陳惠珍雖曾向被告收取撤件費用（本院卷第38頁），但並未同時向原告收取撤件費用，亦不得據此認為原告同意解除買賣契約。

㈢被告雖將20萬元交予仲介公司保管，嗣後更向法院辦理提存（本院卷第34頁），惟系爭房地買賣，係被告簽約後收受簽約金10萬元即拒收第2期以後之買賣價金，是被告違約，被告並無解約之權利，被告認為將20萬元充作違約金，交予仲介公司保管或向法院辦理提存，即符合系爭房地買賣契約第8條規定而產生解約之效果，尚有誤解，並不可採。

㈣原告雖未交付第2期以後之買賣價款，惟證人即發生糾紛後幫原告處理糾紛之文桂林到庭證稱：「…原告與被告簽訂買賣契約後，原告要交付2期款，被告拒絕收受，…」等語（本院卷第78頁）。

依買賣契約第2期價款應於101年3月30日交付，惟地政士陳惠珍於101年3月13日即向地方稅務局申請撤回系爭土地移轉現值申報（本院卷第68頁），足見被告最遲在101年3月初即反悔不賣，原告自無可能交付第2期以後之買賣價款。

㈤綜上所述，足認兩造所訂定之系爭房地買賣契約，並未合意解除。

五、綜上所述，系爭房地買賣因被告違約不賣，被告並無解約權，兩造簽定之系爭房地買賣仍屬有效。

從而，原告依據買賣契約移轉登記請求權之法律關係，請求被告於原告給付尾款298萬元（包含被告應支付之增值稅、必要費用及損害賠償）之同時，應將系爭房地之所有權移轉登記予原告或原告指定之人，並將系爭房屋騰空交付給原告等節，為有理由，應予准許。

六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 湯文章
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日

法院書記官 黃倪濱