臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,102,訴,118,20131224,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 102年度訴字第118號
原 告 尤小貞
訴訟代理人 李文平律師
薛芬寧
被 告 鍾宏憶
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國102年12月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落花蓮市○○段0000地號土地暨同段90建號即門牌號碼花蓮市○○街00巷00號房屋遷讓返還予原告。

被告應自民國102年5月25日起至返還上開房地之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰叁拾萬元供擔保後，得假執行。

但被告以新臺幣叁佰玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎之事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。

查本件原告起訴時，原聲明：㈠被告應將門牌號碼花蓮縣花蓮市○○街00巷00號房屋騰空遷讓返還予原告，㈡被告應自起訴狀送達之翌日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）21,900元，㈢願供擔保請准宣告假執行。

嗣於民國102年8月6日準備程序變更上開訴之聲明第2項請求相當於租金之不當得利為10,000元，復於102 年11月28日變更聲明為：㈠被告應將坐落花蓮市○○段0000地號土地暨同段90建號即門牌號碼花蓮市○○街00巷00號房屋建物遷讓返還予原告，㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房地之日止，按月給付原告10,000元，㈢願供擔保請准宣告假執行。

核原告所為訴之變更，屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，參諸前揭規定，應予准許，先予敘明。

二、原告主張：其於102年1月15日透過友人購買訴外人薛芬寧所有坐落花蓮市○○段0000地號土地暨同段90建號即門牌號碼花蓮市○○街00巷00號房屋（下稱系爭不動產），約定買賣價金為390萬元。

嗣雙方於102年3月4日辦妥所有權移轉登記，由原告取得系爭不動產所有權，惟系爭不動產遭被告無權占用，經多次通知被告搬遷均置之不理，爰依土地法第43條、民法第759條之1、767 條規定被告遷讓返還系爭不動產。

又被告無權占用系爭不動產屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，依社會通常之觀念，被告因而獲得相當於租金之利益，並依民法不當得利之法律關係請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起迄搬遷日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬元等語。

並聲明：㈠被告應將坐落花蓮市○○段0000 地號土地暨同段90建號即門牌號碼花蓮市○○街00巷00號房屋遷讓返還予原告，㈡被告應自起訴狀送達翌日起至返還上開房地之日止，按月給付原告1 萬元。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：系爭不動產原為其母黃鳳英所有，前因積欠瑞陞復興一資產管理股份有限公司債務（下稱瑞陞資產管理公司），遭該公司聲請強制執行拍賣抵押物，嗣於96年間被告向前女友薛芬寧之妹妹薛慧君借款182 萬元清償瑞陞資產公司債務，經該公司撤回強制執行。

惟斯時只是借薛芬寧名義登記為所有權人，被告於96年4 月20日以薛芬寧名義向花蓮市農會辦理貸款200萬元後立即匯款182萬元給薛慧君。

貸款期間全由被告定期繳納匯入薛芬寧帳戶，薛芬寧則未曾繳納一分一毫。

詎料100年8月因被告與薛芬寧間感情生變分手，薛芬寧竟主張伊為房屋所有權人，於102年1月15日由遠雄房屋居間介紹出售系爭不動產，嗣後並請求被告家人搬離現居地，惡意背信侵占系爭不動產，且原告與薛芬寧間就系爭不動產之買賣行為應為通謀虛偽意思表示等語，茲為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回，㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張系爭不動產係伊向訴外人薛芬寧購買，並已為移轉登記取得所有權，但遭被告無權占用等語，被告對於系爭房地現所有權登記名義人為原告乙節雖不爭執，惟以前詞置辯，是本件應審酌者厥為：㈠被告與訴外人薛芬寧間有無借名登記契約關係存在？㈡原告與訴外人薛芬寧是否通謀虛偽買賣系爭不動產？㈢原告以所有權人地位請求被告騰空遷讓返還系爭房地及給付相當於租金損害之不當得利，有無理由？茲分述如下：㈠被告與訴外人薛芬寧間有無借名登記契約關係存在？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。

因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，民法第759條之1亦有明定。

另事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任；

反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。

土地所有權之登記名義人，揆諸前揭民法規定，自可推定為適法的土地所有權人，此為常態事實，主張登記名義人非真正所有權人者，所主張乃變態事實，就該變態事實，自應負舉證責任。

原告及系爭不動產原所有人薛芬寧就渠等為系爭房屋所有權登記名義人乙節，業據其提出土地及建物登記第二類謄本、異動索引表（本院卷第8-11頁、第33-38頁）為證，亦為兩造所不爭，依民法第759條之1第1項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利之規定，足認所有權登記名義人通常即為實際所有權人，此乃常態事實，則被告辯稱其為系爭不動產所有權人，僅借名登記於原告前手薛芬寧名下等情，自應就此登記情形與實際所有權歸屬不符之變態事實，負舉證之責。

⒉被告雖辯稱系爭不動產原所有人為伊母親，65年起伊家人就住在那裡了，後來因為被資產公司拍賣，遂由薛芬寧妹妹薛慧君代墊資金購買系爭不動產，也登記在薛芬寧名下，之後又商借女友薛芬寧名義辦理貸款，貸款的錢也先匯還給薛慧君，94年到102年2月份的貸款都是由伊繳交，所有存摺也都是由伊保管，裡面的一分一毫都未經薛芬寧處理。

100年8月時因兩人感情生變，所以薛芬寧才主張自己為房地所有權人等語，並提出手機簡訊二則、花蓮市農會活期儲蓄存款存摺、抵押權塗銷同意書等件影本為憑（本院卷第48頁、第53-58 頁）。

惟查，薛芬寧與被告母親黃鳳英係於95年12月5 日簽訂系爭不動產買賣所有權移轉契約書後，96年3 月29日系爭房地始以買賣為由登記為薛芬寧所有，96年4 月20日訴外人瑞陞資產管理公司復以清償為由塗銷抵押權登記，此有系爭不動產異動索引表及系爭不動產買賣所有權移轉契約書附卷可稽（卷第34-38、68、69 頁），則本件若如被告所言係因無法清償債務將遭瑞陞公司拍賣，始由被告向薛慧君借款清償債務，然薛芬寧並非透過法院拍賣程序取得系爭不動產，而是透過買賣方式移轉登記取得所有權，顯見當時黃鳳英僅需將資產公司之欠款清償完畢即可塗銷抵押權登記，如被告意在避免系爭不動產遭拍賣，實不須刻意以買賣及借名登記之方式為之，直接向薛芬寧妹妹借款清償債務，毋寧更為直接方便，故被告抗辯其與薛芬寧間就系爭不動產存有借名登記之法律關係，已難採信。

次查，系爭不動產貸款繳納之存摺雖由被告持有，貸款也均由被告按月繳納，惟被告與薛芬寧斯時既為情侶關係，且實際居住使用系爭不動產者亦為被告及其家人，被告與薛芬寧基於情誼及使用者負擔之觀念下，亦可能約定由被告一併負擔貸款與房地稅賦繳納作為使用系爭房地之對價，難認被告乃系爭不動產之實際所有人，故被告據此而謂系爭不動產為其所有云云，亦非可取。

⒊另被告雖稱親友們均知悉系爭不動產係借薛芬寧名義登記，而證人周肇文證稱因為當時被告信用不是很好，所以借他女朋友名字做過戶貸款的借名，當時我不在場，但我知道被告以前有信用瑕疵，所以貸款方面不是很方便等語（參卷第72頁反面）；

證人鍾文媛亦稱當時被告說要借名登記時伊就有提醒過被告，後來伊爺爺96年過世時又有提醒他，當時兩方已經論及婚嫁，想說要在百日內結婚，怎麼沒有解決財務問題的情形，後來兩個人分手了，伊又趕快提醒被告等語（參卷第73頁反面）。

惟上開證人既係透過被告轉述始得知借名登記乙情，也未曾在場見聞雙方借名登記約定之過程，被告復未能就借名登記乙情舉他證以佐，尚難單憑渠等所述即認被告與薛芬寧間就系爭不動產確實存有借名登記契約存在，是被告抗辯系爭不動產乃借名登記予薛芬寧云云，實難憑採。

⒋又縱認薛芬寧與被告間就系爭不動產確有借名登記關係存在，惟薛芬寧既登記為系爭不動產之所有權人，依民法第759條之1第1項規定，足認所有權登記名義人通常即為實際所有權人，而原告若非明知系爭不動產為被告借名登記於薛芬寧名下，因信賴此權利之登記，並已依法律行為即本於與薛芬寧間之房地買賣契約而為所有權移轉之登記者，該物權變動之效力，即不因被告與薛芬寧間房地所有權登記之不實而受有影響，被告自不得以其與薛芬寧間之借名登記契約對抗善意取得系爭不動產並已為所有權移轉登記之原告，進而主張其非無權占用。

被告雖以仲介商遠東房屋的王先生是原告的舅舅，後來王先生有跟原告及原告訴代聯絡，疑似原告訴代與原告舅舅串謀，原告舅舅再用原告名義買下系爭不動產，因為買賣的實務上要先與現居住人協調何時搬走，確定沒有糾紛才行使買賣，本件都沒有，也沒有跟被告約談，正當的房屋仲介公司一定會把糾紛處理好再買賣房屋，過戶前他們都沒有來接洽，過完戶後就直接請我們搬遷等語，抗辯本件原告應知悉被告與薛芬寧間之借名登記關係，然原告訴代薛芬寧既自陳其與仲介商於賣屋前即多次通知被告請其搬遷，證人周肇文亦稱被告當初認為薛芬寧於分手後有類似騷擾狀況，所以沒有去理會她當初傳的簡訊、電話，被告覺得要賣房子，怎麼都不用帶人來看屋直接趕人，被告覺得薛芬寧只是電話一直來亂等語（參卷第73頁），顯見薛芬寧賣屋前確實有多次聯繫被告，並請其搬遷，被告卻置之不理，更未為權利之主張及發動，況且，本件房屋買賣乃透過房屋仲介交易，關於屋況、價金及簽約細節等原告未必需親身前往了解，仲介方及薛芬寧亦未必有明白告知原告系爭不動產有遭他人占用之狀況，自難以原告從未親自前往看屋或尚未解決被告與薛芬寧的房屋產權爭議前即買下系爭不動產之行為遽認原告知悉系爭不動產為借名登記，又被告就其所指薛芬寧與原告舅舅串謀，原告舅舅再用原告名義買下系爭不動產乙節亦無法舉證以實其說，自難認其所辯為可取。

㈡原告與訴外人薛芬寧是否通謀虛偽買賣系爭不動產？按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段固有明文，惟第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年臺上字第29號判例參照）。

被告既抗辯原告與薛芬寧間就系爭不動產之買賣及所有權移轉均為通謀虛偽意思表示，自應由被告就此權利障礙事由負舉證責任。

被告雖以原告對於本件房地買賣一問三不知，且僅第一次言詞辯論時有出席，後來均委任訴訟代理人薛芬寧代為出庭，買賣期間從未看過房子，對本件買賣也很陌生等語，主張原告與薛芬寧間就系爭不動產買賣及所有權移轉登記為通謀虛偽意思表示，然原告既陳其買受系爭不動產時並不知房子有產權問題，且本件房地買賣既有委請仲介代為辦理，原告買受房地之原因未必單純用於自住，亦可能係出於投資等理由而為購買，另觀現今不動產交易方式，買賣雙方全程委託仲介代辦完成者，所在多有，故買方對於訂約過程、價金磋商與不動產實際使用狀況等細節未必能精確掌控，自難以此攻擊原告買受房地非出於真意；

又薛芬寧既為系爭不動產之原登記名義人及出賣人，又係被告主張借名登記法律關係之當事人，對於本件房地買賣過程以及與被告間有無成立借名登記契約應較原告更為知悉，原告若因信任薛芬寧並委任其代為訴訟行為，亦不違常情。

是被告僅空言主張原告與薛芬寧間就系爭不動產之買賣及所有權移轉行為屬通謀虛偽意思表示，惟未舉證以實其說，其所辯自不足採。

㈢原告以所有權人地位請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。

次按占有人於占有物上行使之權利，僅推定其適法有此權利而已，此觀之民法第943條規定自明。

被告依此規定，於占有物行使權利時，因推定之結果，固不須舉證證明其權利，惟若原告已證明其為不動產之所有人，而推翻法律之推定，則被告就其抗辯對該不動產之占有有合法正當權源之事實，自應負舉證責任，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。

查系爭不動產登記為原告所有乙節，已為被告所不爭執，而被告就其抗辯系爭不動產係借名登記為原告前手薛芬寧以及原告與薛芬寧間買賣系爭不動產之行為乃通謀虛偽意思表示等節，均無法舉證以實其說，已認定如上，被告復自陳其原告間就系爭不動產並無成立租賃或使用借貸等其他有權使用之法律關係，更未能提出證據證明有合法占有使用系爭不動產之權源，揆諸前揭說明，應認被告繼續占有使用系爭不動產乃無權占有，原告基於所有權人地位，自得依民法第767 規定，請求被告等騰空遷讓返還系爭不動產。

⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。

被告乃無權占用系爭房地，已如前述，自足認被告受有相當於租金之利益，並致原告受到損害，則原告依不當得利法則，請求被告給付自起訴狀繕本送達被告之翌日即102年5月25日起至被告將系爭房屋騰空返還原告之日止，相當於租金之不當得利，即屬有據。

再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，該條所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條之規定，土地價額乃依法定地價，建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。

又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項、並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照。

⒊本院審酌系爭不動產位於花蓮市8 米仁和街上，附近建物以獨棟建物為主，交通條件尚可，系爭房屋附近均為住宅區，及坐落系爭房屋對面即仁和街30巷17 號房租為每月8,000元等情，有上開強制執行卷宗所附不動產估價報告書及租賃契約公證書在卷可憑（本院95年度執字第9166號卷第45頁、本院卷第80 頁），應認被告每月不當得利以8,000元為適當，應予准許，原告逾此數額之請求，則屬無據，應予駁回。

五、綜上所述，被告占有使用系爭不動產既無法律上權源，則原告本於民法第767條第1項前段及第179條之規定，請求被告將系爭不動產遷讓返還予原告，並自起訴狀繕本送達翌日即102年5月25日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付8,000元，為有理由，逾此數額之請求，則屬無據，應予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，查系爭不動產於102 年買賣之價格為390萬元，有不動產買賣契約書在卷可稽（卷第95-97頁），爰依此金額分別酌定相當擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已無依據，應併予駁回。

八、訴訟費用負擔之依據：按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔；

又以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第79條、第77條之2第2項有明文規定。

本件原告請求被告遷讓返還房地，而被告就此部分受全部敗訴之判決，自應負擔此部分訴訟費用，至原告請求給付相當於租金之不當得利部分，依前揭規定，因不併算其價額，故未徵收此部分之訴訟費用，是原告雖就請求相當於租金之不當得利部分受部分敗訴之判決，仍無須負擔訴訟費用，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告負擔本件全部訴訟費用。

中 華 民 國 102 年 12 月 24 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 湯文章
法 官 楊碧惠
法 官 李可文
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 102 年 12 月 24 日
法院書記官 劉又華