臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,104,訴,15,20151231,2

臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度訴字第15號
原 告 林駿謙即林偉倫即金仲不動產
訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師
被 告 李倩菱
訴訟代理人 邱一偉律師

上列當事人間給付服務報酬事件，本院於中華民國104年12月7日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
被告應給付原告新台幣貳拾柒萬陸仟元，及自民國104年3月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項得假執行；
但被告如以新台幣貳拾柒萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十，餘由原告負擔。

事實及理由
一、原告主張：
(一)緣被告為坐落花蓮縣新城鄉○○段000 地號土地（下稱系爭土地）所有權人，前委託原告仲介銷售系爭土地，雙方並於民國103 年7月2日簽立不動產委託書（惟因路途遙遠，故雙方同意以傳真方式簽訂不動產委託書，等同正本效力），被告亦有出具授權書，授權其夫楊德芳就系爭土地之買賣等得代為一切法律行為。
其後被告於103年12月8日再次簽立委託銷售契約書。
經原告努力，終於找到買方，買方同意以被告要求價格新台幣（下同）920 萬元買受，而被告也同意該金額，此由兩造於103年12月8日再次簽立之委託銷售契約書及契約內容變更合意書可知，另被告代理人楊德芳就系爭土地同意以920萬元出售乙節，亦有通訊軟體LINE 對話記錄可憑，且由LINE對話記錄可知，楊德芳當初要求要看到要約書才同意安排簽約，原告之人員鄭皓文還告知該要約意願書有二種版本，並承諾會提出該要約書，其後也請買方提出前開不動產買賣意願書並支付10萬元斡旋金，依該意願書被告接受買方買賣要約920 萬元金額，買方同意該斡旋金轉為購屋定金一部分，並經楊德芳簽字同意依不動產買賣意願書之條件出售確認傳真回來。
(二)依兩造委託契約，買方已達委託銷售價格，且被告也在不動產買賣意願書上簽字確認，雙方已達成買賣約定無疑，依土地一般委託銷售契約書第7條第5項第3款第1目、第4目約定，所有簽約條件都已齊備，被告如反悔不願意簽約，應一次給付6%之服務報酬即552,000元（計算式：9,200,000×0.06＝552,000）。
(三)徵如上述，本案相關情形均已明確如上，且均係雙方一再溝通，並依被告及其代理人楊德芳要求履行，然據悉被告另找到出更高價之買方，就本案欲以違約處理，支付6%服務報酬結案，然事後反悔，有違誠信原則，爰依兩造間契約之法律關係，提起本件訴訟等語。
並聲明：被告應給付原告552,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
(四)對被告抗辯所為之陳述：
1.本案賣方為投資之賣方，對相關買賣事務十分熟稔，且由LINE對話記錄可知，被告代理人楊德芳當初要求希望出售 920萬元，且要看到要約書才同意安排簽約，原告之人員鄭皓文還告知該要約意願書有二種版本，有付斡旋金的比較有保障，被告還表示ok，鄭皓文其後也請買方提出不動產買賣意願書並支付10萬元斡旋金，依該意願書被告接受買方買賣要約920 萬元金額，買方同意該斡旋金轉為購屋定金一部分，並經被告代理人楊德芳簽字同意依本意願書之條件出售確認。
契約第六條也約明如賣方反悔不賣或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約，賣方應加倍返還買方所付之定金。
該要約書除有印台灣房屋之標誌以外，其餘都是制式版本，對被告根本無任何不利，被告也同意如買方不買，該10萬元由他沒收，如被告不賣，應賠付買方10萬元，且該不動產買賣意願書第四條亦寫明：「賣方於期間內接受買方之承購總價及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金轉為購屋定金一部份。」
依照契約，收款人於賣方簽署買賣意願書後，該款項即為買賣定金，屬價金之一部份，如買方不買，該定金亦由被告沒收，是受款人依契約約定有交付款項給被告之義務，被告明知此事，於事後反悔不賣卻稱未收到款項，顯與事理不符。
至被告主張鄭皓文稱「下斡旋不是代表定金」，此並無爭議，如果賣方不賣，當然就不會變成定金，然依該不動產買賣意願書，賣方如果同意出售，則該斡旋金則轉為定金，契約明確約定，被告亦知悉此權利，自不容任意曲解證人之證詞。
因此，被告於簽立該買賣意願書時已同意收受該10萬元斡旋金並轉為買賣定金，被告如不賣，依契約亦有賠償10萬元義務，被告就此事均知之甚詳，其事後主張未收到定金顯與契約有違，亦違背誠信原則。
2.另依兩造委託銷售契約書第7條第4項及第5項第3款第4 目約定，買方出價已達委託銷售價格時，甲方（即被告）應負有於「不動產承買意願書」或「要約書」上簽章確認之義務，並於乙方（即原告）指定之日期、時間及地點，出面與買方簽訂不動產買賣契約書；
如有違反，依契約應一次給付6%之服務報酬，而被告已簽署不動產買賣意願書，是舉重以明輕，當其不願繼續簽約時，依契約更應給付6%之服務報酬。
3.被告雖抗辯原告未善盡善良管理人義務與違反法規等語，然依LINE對話內容，被告代理人楊德芳就系爭土地同意以 920萬元出售，並表示「920 萬元價格有效，服務費趴數也不差」；
況依證人黃景白證稱：「問：在買賣過程中，你的買方有無主張系爭土地有任何瑕疵？答：沒有。」
「問：未提供不動產說明書是行政規定，並不當然會造成買方損害，就本件而言，你的買方有因此受到損害嗎？答：主要還是買家的對價格的意願，如果要說損害的話，是賣方違約不簽約所造成的損害。」
「問：本件不動產買方有因為未提供給她不動產說明書，而有未知悉的瑕疵導致其有不知情的情形而造成損害嗎？答：沒有。」
另證人鄭皓文亦稱：「問：賣方的簽章是否其在知悉相關的價格後簽名？答：是，他有說他要看到這個東西他才要簽約。」
「問：簽這張的目的是否說雙方都會依約履行？答：是。」
「問：這張不動產買賣意願書上面是記載台灣房屋，如果更換為金仲不動產，對買賣雙方的權利是否會有任何影響？答：沒有任何影響。」
依照買賣意願書，買方就是陳秀玲，並無買方不明確之情況，買方如不買，依約亦應沒收10萬元款項，自無被告所提影響其權益或違反法規情事。
4.被告對當地行情知之甚詳，其買得系爭土地又欲轉售，且920 萬元也係被告計算成本及各種考量而得，甚至在Line對話記錄中也表示：「伊跟前面地主討論過，微降為 10680，扣掉零頭為920 萬元。」
被告當初購買每坪6,000多元，約1年轉售，原告幫其賣到快增值一倍，被告也聲稱有詢問前地主，如今臨訟始稱原告建議價格低於市價，顯與事實不符。
5.被告又辯稱原告未據實告知買方斡旋，惟103年12月3日下午3時43分及3時44分，訴外人黃景白傳真二頁不動產買賣意願書給買方陳秀玲，陳秀玲簽章後於103年12月3日下午16時50分回傳，被告主張16時50分係黃景白傳給原告，根本誤會，也沒有16時48分此一時間。
其後黃景白依買方之意，代表買方在920 萬元內陸續出價，原告也都回報被告，然被告均堅持要920 萬元，最後黃景白才提出不動產買賣意願書，原告取得不動產買賣意願書後即傳給被告，使本案能成交（其上有被告回傳時間2014-12-6 11：05）。
原告均於知悉後據實告知，且此皆不影響被告欲出售920 萬元之價格，本案實係被告違約所導致，其於違約後又於訴訟中臨訟執此主張，顯與當時被告違約無關，亦與事實不符。
二、被告答辯：
(一)緣被告於103年12月6日前就已經要求原告之營業員鄭皓文應取得有意購買之人出具「要約書」，而不要「斡旋金」，此見原告提出之兩造LINE對話內容即可證明。
惟鄭皓文仍是傳真文頭寫有「台灣房屋」「不動產買賣意願書」（即斡旋金），非要約書，其內容為：「委託人陳秀玲委託東耀房屋公司台灣房屋花東東耀特許加盟店（以下簡稱受託人）仲介購買下列標示之不動產，願依第二條約定承購，並交付斡旋金予受託人請代為協調」，不論是台灣房屋或東耀房屋均非被告所委託之不動產經紀業者，被告對此雖有所質疑，但當時認為東耀不動產與金仲不動產應是實務上常有之「同一個老闆」所經營不同的公司，所以被告當時不以為意。
之後在被告夫婿與鄭皓文的LINE通聯記錄中，鄭皓文透露他會介入買賣，被告因而對委任事項心生疑慮，被告夫婿才去找實價登錄資料，發現系爭土地鄰近農地出現高於委託價約3 成之售價。
因此，簽約前被告已知價格確實偏低，但當時處於治喪期間，被告認為既然簽了意願書，就算賣低了，少賺而已。
但被告與夫婿依約在103年12月8日到達原告事務所時，發現無「買方」或「代書」到場，甚至沒有任何一位不動產經紀人在場，言談中鄭皓文還說是與另一家公司合作，被告才知道東耀不動產與金仲不動產是不同公司，也不是同一個老闆的公司，而依照買賣意願書，東耀不動產是受陳秀玲委託處理事務，原告卻將被告之委任底價告知與被告相反之東耀不動產，明顯違反委任關係應為被告爭取最大利益及不得洩漏賣方最低價格秘密之義務。
被告有足夠之理由懷疑原告可能進行不肖仲介常進行的「三角簽」（即附近農地出售價已高於被告所稱價額3 成，及未有買方到場，且原告洩漏底價給利害衝突之人），才決定離開，不再繼續委託原告仲介銷售，只是為了顧及鄭皓文面子及雙方合諧，故意以「在商言商」就算付違約金也划算為由，而離開現場。
(二)本件被告未委託東耀不動產銷售，東耀不動產卻能要求陳秀玲出具金額恰為被告出售底價920 萬元之不動產買賣意願書（俗稱斡旋金），顯然是自原告知悉被告之底價，而東耀不動產是代表買方，與被告委託之原告顯然處於利害對立之地位，原告竟枉顧被告之利益，將所知悉之底價秘密告知有利害衝突之東耀不動產，有違不動產經紀業管理條例第25條規定。
況被告未委託東耀不動產，該公司竟擅自以系爭土地辦理廣告及銷售，亦違反不動產經紀業管理條例之規定。
又原告未親自向買方說明不動產狀況，未親自向買方取得承購意願書，被告始不與原告所要求之人簽訂買賣契約。
(三)原告曾於103年12月3日17時54分以LINE通知被告「楊兄：跟你做個報告目前客戶已下斡旋每坪一萬元。
會努力拉價如果真的無法達到總價920 萬是不是能給伊一點機會。」
然陳秀玲簽立不動產買賣意願書之時間為「103年12月3日16時」，而在該買賣意願書有二個時間，分別是「2014年12月3日3時43PM」，以及「03-12-14；
16：50」。
又買賣意願書所附權益確認書除左上方同樣有二個時間，即「2014年12月3日3時44PM」與「03-12-14；
16：50」外，左下方還有「收時間2014年12月3日3時48PM」。
因此，在103年12月3日下午3時至4時期間，共有三個傳真的時間，即15時44分、15時48分及16時50分。
可以推知15時44分（或15時43分），是由黃景白傳真給陳秀玲，由陳秀玲簽名後，在15時48分回傳給黃景白，再由黃景白於16時50分傳真給鄭皓文。
鄭皓文已經收到斡旋書，才會在當日17時54分以LINE通知被告稱「目前客戶已下斡旋每坪一萬元」。
惟鄭皓文當時所收到客戶有意購買金額為920萬元，其竟稱每坪1萬元（合計862萬），嗣於103年12月5日14時16分又向被告回報有買家加價到910萬元，後遲至12月5日19時53分才再告知取得920萬元之斡旋書。
因此，原告確不誠實向被告報價及延遲交付意願書，意圖從中獲利，是被告終止本件委託銷售契約係可歸責於原告之事由甚明。
(四)原告之承辦人鄭皓文屢屢告知被告的代理人楊德芳，被告所要賣的每坪單價過高、希望能夠有更多空間，附近成交一筆每坪9,000 元云云，被告只好於103年7月21日答應調降每坪單價為10,810元。
數月後，系爭土地之銷售行情早已上漲，但原告直到103年12月3日下午，連其他公司業務員黃景白都認為系爭土地每坪1 萬元「不太可能成交」之情況下，卻還繼續向被告稱有人下斡旋1萬元，如果不能達到920萬元，希望能有多一些空間云云。
被告嗣後查詢當時之實價登錄資料，發現鄰近農地該年7月時每坪成交單價約為14,711 元，已然高出委託價約3 成。
可見原告之業務人員未盡查證義務，建議價格低於市價。
(五)陳秀玲從看察系爭土地至簽訂不動產買賣意願書均未曾看過不動產說明書，可謂對於系爭土地之狀況及相關資料不了解，業務人員不但違反不動產經紀業管理條例，亦顯示縱陳秀玲確有簽訂買賣系爭土地契約之意願，然因其係處於對於土地極為不瞭解之情況下所為之決定，有極大可能於簽約當下因知悉土地實際情況而生變，實難謂所有簽約條件皆已齊備，仍存在許多變數。
(六)斡旋單（意願書）之契約當事人為「買方、受託人（即仲介公司）」，斡旋金亦明文係交付受託人，則賣方於該契約之法律關係地位不明，顯非契約當事人，自難受契約相關權利義務之保障及拘束。
公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第5條規定：「足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為：未告知斡旋金與內政部版『要約書』之區別及其替代關係」，可證鄭皓文佯稱「內政部有兩個版本的契約」一事，已有欺罔之行為，尚非妥適。
退步言之，陳秀玲縱有向東耀不動產下斡旋，並提出斡旋金，而東耀不動產傳真予原告，但未將斡旋金交給原告或鄭皓文，難謂有人下斡旋。
原告卻向被告稱已有人下斡旋云云，被告倘誤信為真，則一但陳秀玲否認有向原告下斡旋，東耀不動產亦否認有向原告下斡旋，被告之權益顯然未受到保障。
所謂「轉定」，僅係陳秀玲與東耀不動產所締結意願書上所載條款，被告非契約當事人，故與其無涉。
退步言之，定金具要物性，東耀不動產非原告或被告之代理人，不可能幫被告代為保管定金，不生轉定之效果，故不符合系爭委託銷售書第7條第5項第3款第1目之「乙方收受定金」要件，原告自不能向被告請求 552,000元。
(七)本件委託銷售契約書第7條第9項雖約定「為促進委託之標的物儘快成交，甲方同意乙方得與同品牌或他品牌之個店流通銷售（含與該店之買方配對成交及使用該店之契據等），暨供消費大眾查詢及運用」，然構成要件不僅極為廣泛，毫不明確，甚至已有使委託人無條件同意複委任，或者無條件同意「只要原告想要，可以讓任何人來處理代銷被告不動產」情形，有違消費者保護法第11條規定。
(八)系爭一般委託銷售契約書約定，倘原告所尋得之買主出價已達委託銷售契約之委託銷售價格，被告即不得拒絕簽約出售，否則應給付服務報酬做為違約金，顯然壓縮被告是否與原告媒介之訂約對象締約之自由，故上開約定排除民法568 條第1項規定，顯與居間契約之意旨矛盾，顯失公平，且對委託人有重大不利益，自有民法第247條之1第4款及消費者保護法第12條第1項情事，該約定應為無效。
(九)原告未親自與陳秀玲簽訂任何契約，應減少甚多人力支出及金錢花費，是原告向被告請求依委託銷售價格6%計算之服務報酬552,000元，實屬過高，自應依民法第572條酌減之，且系爭委託銷售契約書一概以標的金額的6%計算，顯有違反平等互惠原則，應屬無效，又高於系爭土地實際成交所需支付之報酬（亦即成交價額之3%）。
(十)並聲明：原告之訴駁回；
若受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)本件土地一般委託銷售契約書第7條第5項第3款第1目、第4目約定：有下列情形之一者，均視為乙方（原告）已完成居間仲介之義務，甲方（被告）仍應乙次付清第二條委託銷售價格之百分之六之服務報酬為違約金予乙方：①乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時。
④甲方有違反本條第4項之情形時（對於買方出價已達委託銷售價格時，甲方應負有於「不動產買賣意願書」或「要約書」上簽章確認之義務，並於乙方指定的日期時間及地點，出面與買方簽訂不動產買賣契約書）（卷頁13）。
又原告主張緣被告為系爭土地所有人，前委託原告仲介銷售系爭土地，被告亦出具授權書，授權其夫楊德芳就系爭土地之買賣等得代為一切法律行為，雙方遂於103 年7月2日以傳真方式簽訂土地一般委託銷售契約書、不動產土地現況說明書及契約內容變更合意書，雙方又於103年12月8日再次簽訂土地一般委託銷售契約書、不動產土地現況說明書及契約內容變更合意書；
嗣原告找到買方陳秀玲，陳秀玲同意以920 萬元買受，被告也同意以該金額出售，且陳秀玲及楊德芳均在不動產買賣意願書簽名，惟被告嗣後不願簽訂不動產買賣契約書等情，業據原告提出土地登記謄本、授權書、土地一般委託銷售契約書、契約內容變更合意書、不動產土地現況說明書、Line簡訊內容、不動產買賣意願書、權益確認書等件為證（卷頁9 至26），且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
(二)至原告主張依土地一般委託銷售契約書第7條第5項第3款第1目、第4 目約定，被告反悔不願簽訂不動產買賣契約書，應給付原告6%服務報酬552,000 元等語，為被告所否認，並辯稱因原告進行「三角簽」，故被告始不願簽訂不動產買賣契約書；
原告未親自向買方說明不動產狀況，亦未親自向買方取得承購意願書，更將底價秘密洩漏予東耀不動產，故被告不願簽訂買賣契約書；
原告未誠實向被告報價及延遲交付意願書；
原告業務人員未盡查證義務，建議價格低於市價；
陳秀玲未曾看過不動產說明書，實難謂簽約條件皆已齊備；
不動產買賣意願書之契約當事人為買方、受託人，斡旋金亦係交付受託人，被告非當事人，難受拘束，且陳秀玲縱向東耀不動產下斡旋，並提出斡旋金，而東耀不動產傳真予原告，但斡旋金未交給原告或鄭皓文，難謂下斡旋，所謂「轉定」僅係陳秀玲與東耀不動產所締結意願書上所載條款，故與被告無涉，退步言之，定金具要物性，東耀不動產非原告或被告之代理人，不生轉定之效果，故不符合系爭委託銷售書第7條第5項第3款第1目之「乙方收受定金」要件；
土地一般委託銷售契約書第7條第9項違反消費者保護法第11條規定，原告不得授權東耀不動產為法律行為；
土地一般委託銷售契約書第7條第5項第3款約定，倘原告所尋得之買主出價已達委託銷售價格，被告即不得拒絕簽約，有民法第247條之1第4款及消費者保護法第12條第1項情事，該約定為無效；
原告向被告請求依委託銷售價格6%計算之服務報酬552,000 元，實屬過高，應依民法第572條酌減之，且系爭委託銷售契約書一概以標的金額6%計算，有違反平等互惠原則，應屬無效，亦高於系爭土地實際成交所需支付之報酬（亦即成交價額之3%）等語。
是本件之爭點為：原告有無進行「三角簽」？原告有無將底價秘密洩漏予東耀不動產，又東耀不動產是否擅自以系爭土地辦理廣告及銷售？原告未親自向陳秀玲說明不動產狀況及取得承購意願書，又陳秀玲未看過不動產土地現況說明書，是否影響原告之請求？原告是否未誠實向被告報價及延遲交付意願書？原告之業務人員是否未盡查證義務而建議低於市價之價格，又是否影響原告之請求？系爭土地之交易是否已下斡旋，是否已收受定金，又是否影響原告之請求？土地一般委託銷售契約書第7條第9項是否違反消費者保護法第11條規定？土地一般委託銷售契約書第7條第5項第3款約定是否有民法第247條之1第4款及消費者保護法第12條第1項之情事而無效？原告向被告請求依委託銷售價格6%計算之服務報酬552,000元，是否應依民法第572條規定酌減之，又是否違反平等互惠原則？
(三)關於原告有無進行「三角簽」部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
本件被告雖辯稱原告可能找到出價高於920 萬元的買家，但向被告佯稱買家只願意用920萬元購買，之後原告再找一個假買家以920萬元與被告簽約，再以高於920 萬元價格出售予真正的買家，進行俗稱的「三角簽」云云，然被告對此有利於己之事實，並未能舉證以實其說。
被告雖又稱附近農地售價已高於920萬元之3成，簽約時亦未有買方到場，故其有理由懷疑原告可能進行「三角簽」云云，然證人黃景白結證稱：伊任職於台灣房屋東耀店，擔任襄理。
伊有一個客戶對新城農地很有興趣，伊約於103 年11月中下旬看到更生報全國不動產廣告，就打電話到加盟全國不動產的原告公司，說伊這邊有買家，他們說可以介紹看看，至於會不會成就不一定了。
伊在11月底或12月初約買家到現場看，也有提供電子謄本及口頭敘述土地狀況，且本件也沒有因為未提供不動產說明書，而有買方未知悉的瑕疵的情形，且當時買家蠻喜歡的，有意願購買，至於價格還不知道，伊就請買家回去考慮，買家事後回高雄，考慮了2 天左右，跟伊說他有意願購買，想要下價錢試試看，希望1坪以1萬元來買，但是伊覺得這個價格稍微低了點，不太可能成交，所以他又考慮，最後說最高以920 萬元的總價買，但還是要從伊講的1 萬元開始出價。
後來經過二、三次口頭的加價，到最後一次是920 萬元，斡旋的時候也就是這個價錢，買家說這個價錢如果對方還不願意的話，他就會放棄，後來鄭皓文回覆伊，他有跟賣方討論過，賣方願意用這個價錢成交。
伊講的買方是一對夫妻，下斡旋的是太太陳秀玲，討論的過程有與她先生談。
伊從沒有帶其他潛在的買家去看系爭土地。
東耀不動產及伊均無與原告簽訂任何約定書，只有在準備簽約當天，因為涉及服務費分配的問題，所以有簽服務費分配表。
陳秀玲有對伊下斡旋及匯斡旋金10萬元，因為伊要確認她的購買意願，代表伊可以幫她向地主進行議價跟是否有機會成交簽約，伊帶客戶來買這塊土地是對地主促成買賣的機會，原告接受這個客戶，價錢談攏了，契約就可以簽了，而原證六⑵就是當時陳秀玲所簽訂的斡旋書，原告跟伊說被告同意以920 萬元賣系爭土地，我們就將斡旋書交給原告，原告再將斡旋書交給被告做確認，被告才簽名回傳的。
從來沒有出價1,200 萬元的買家委託伊，也沒有我們想賺取仲介費用差額280 萬元的事情。
不動產買賣意願書左上角二個時間是伊傳真給陳秀玲的時間以及她回傳的時間，因為她人在高雄等語（卷頁100至104）。
證人鄭皓文結證稱：伊與原告是老闆員工的關係。
伊有經手系爭土地的買賣，前地主委託銷售系爭土地，被告的朋友有來詢問價格多少錢可以買到，但之後就沒有消息了，103 年初時被告的先生打電話給伊，說要賣系爭土地，伊有嚇到，為何被告的朋友先來詢問，卻變成被告去買。
伊有接受被告的委託，過程中我們也斡旋很多次，有刊登報紙及網路，陸續都有人問，我們也有帶看，後來12月初黃景白打電話給伊，說有客人要買這塊地，伊說可以，他要求給他仲介服務費，伊也說可以，後來價格有談好，他的買方從外縣市過來，我們約好在代書事務所簽合約，結果被告先到我們公司，說她說要再次折伊的服務費，伊不同意，她就說她要違約，但因為買方已經來了，所以伊跟黃景白說被告只願意給百分之二後，馬上跟被告的先生說就百分之二，結果她先生說要找別人談，所以沒有簽成，後來她先生又回到我們公司，說被告命令用百分之三的違約金來解決，他請伊在當天下午4 點鐘以前給他回覆，伊於4 點鐘打電話給他，是被告接的，她說那是她先生的意思，不是她的意思。
東耀不動產收斡旋金，是經過我們同意，且收斡旋金之後我們還是要議價，而被告後來有簽名。
本件買賣當時並沒有另一個買方要出1,200 萬元，也沒有再轉賣給新的買方以賺取差價280 萬元。
本案並無因為陳秀玲沒有閱讀不動產說明書而有未知的瑕疵，她也沒有因為瑕疵而受有損害。
不動產買賣意願書上賣方的簽章是被告在知悉相關的價格後始簽名的，他有說要看到這個東西才要簽約，簽這張的目的就是說雙方都會依約履行，且不動產買賣意願書縱使將開頭的台灣房屋更換為金仲不動產，對買賣雙方的權利也不會有任何影響。
東耀不動產跟伊或原告簽的文件是服務報酬的比例，是以成交價按比例收取等語（卷頁104至108）。
由上可知，本院隔離證人黃景白、鄭皓文而為訊問，兩人就系爭土地交易之過程、細節之證述均相符一致，亦無違反常理之處，應可信實，而約定簽約當日陳秀玲或其配偶係至代書事務所與其餘人會合，然被告與其配偶至原告營業處所表示不願簽約後即已離去，則其等未見到陳秀玲或其配偶乃屬當然之情，此亦有錄音光碟及譯文在卷可核（卷頁13至51），又附近農地之成交價僅為個別交易之價格，並非客觀一般之價格，且系爭土地得否比擬其他土地之位置、交通、鄰近狀況、種類、繁榮程度、使用經濟效益等情形，顯非無疑，從而，被告僅以未見到買方及附近土地成交價較高而辯稱原告進行「三角簽」云云，顯屬臆測之詞，不足採信。
(四)關於原告有無將底價秘密洩漏予東耀不動產，又東耀不動產是否擅自以系爭土地辦理廣告及銷售部分：
查證人黃景白、鄭皓文之證詞應可採信，業如前述，且觀諸其等證述之交易過程，東耀不動產係受陳秀玲之委託，嗣從原告刊登之廣告中發現系爭土地符合陳秀玲之要求，進而聯繫受被告委託之原告，並經過數次磋商後就價金達成合意，故難認原告有將底價秘密洩漏予東耀不動產，亦難認東耀不動產有擅自以系爭土地辦理廣告及銷售，況且，被告對此亦未舉證以實其說，從而，其辯稱原告將底價秘密洩漏予東耀不動產，且東耀不動產擅自以系爭土地辦理廣告及銷售云云，亦不可採。
(五)關於原告未親自向陳秀玲說明不動產狀況及取得承購意願書，又陳秀玲未看過不動產土地現況說明書，是否影響原告之請求部分：
原告雖未親自向陳秀玲說明不動產狀況，且陳秀玲未看過不動產土地現況說明書，此為兩造所不爭執，然觀諸前揭被告或其代理人楊德芳勾選及簽名之不動產土地現況說明書，系爭土地並不存在任何瑕疵，故難認原告未親自向陳秀玲說明不動產狀況暨其未看過不動產土地現況說明書等情對其買受之意思表示有何影響。
又原告雖未親自向陳秀玲取得承購意願書，然在磋商過程中，原告均有向被告代理人楊德芳報告陳秀玲之出價，嗣陳秀玲出價920 萬元後，楊德芳亦表示同意，且原告由東耀不動產處取得陳秀玲簽名之不動產買賣意願書後，亦交付予楊德芳，楊德芳亦在其上賣方簽章欄簽名確認，有前揭不動產買賣意願書及Line簡訊內容附卷可稽，故亦難認原告未親自向陳秀玲取得不動產買賣意願書乙情對系爭土地買賣之意思表示有何影響。
職故，陳秀玲及被告就買賣之標的物即系爭土地、價金即920 萬元既已意思表示合致，則買賣契約即有效成立，嗣後雙方未予履行，顯與原告未親自向陳秀玲說明不動產狀況、取得承購意願書及陳秀玲未看過不動產土地現況說明書等情無涉，而係被告不願簽訂不動產買賣契約書所致，則被告此部分所辯即難認有理由。
(六)關於原告是否未誠實向被告報價及延遲交付意願書部分：系爭土地之不動產買賣意願書、買方權益確認書上有三個傳真時間，對此被告辯稱分別係黃景白傳真予陳秀玲、陳秀玲回傳給黃景白及黃景白傳真予鄭皓文之時間，而鄭皓文竟仍向被告報價862萬元及910萬元，且延遲交付意願書云云，然關於第三個傳真時間是否為黃景白傳真予鄭皓文之時間，被告並未舉證以實其說，況且，核對東耀不動產與陳秀玲其餘文件之傳真時間，亦確實有三個時間之顯示，故原告主張第三個時間為東耀不動產傳真機顯示接收陳秀玲傳真之時間，應為可採，從而，被告抗辯原告未誠實向被告報價及延遲交付意願書云云，難認有理由。
(七)關於原告之業務人員是否未盡查證義務而建議低於市價之價格，又是否影響原告之請求部分：
系爭土地之價格920 萬元乃經過被告之確認及同意，有前揭契約書、Line簡訊內容在卷可考，且附近農地之成交價僅為個別交易之價格，並非客觀一般之價格，系爭土地得否比擬其他土地之位置、交通、鄰近狀況、種類、繁榮程度、使用經濟效益等情形，顯非無疑，亦如前述，況被告就其所辯原告建議低於市價之價格云云，亦未舉證以實其說，從而，被告此部分所辯，亦無理由。
(八)關於系爭土地之交易是否已下斡旋，是否已收受定金，又是否影響原告之請求部分：
查陳秀玲業已將斡旋金10萬元匯予東耀不動產，且證人黃景白將此事告知證人鄭皓文，證人鄭皓文亦轉告被告代理人楊德芳，楊德芳並於不動產買賣意願書賣方簽章欄簽名確認，業據證人黃景白、鄭皓文證述明確，且有前揭不動產買賣意願書及Line簡訊內容附卷可稽。
可知，東耀不動產雖非兩造之代理人，然陳秀玲將斡旋金10萬元匯予東耀不動產，兩造對此並無異議，進者，楊德芳更於不動產買賣意願書賣方簽章欄簽名確認，從而，被告辯稱系爭土地之交易未下斡旋，亦未收受定金，原告不得請求服務報酬云云，難認可採。
況且，縱認系爭土地之交易尚未有收受定金之情，不符合土地一般委託銷售契約書第7條第5項第3款第1目約定，然第4目約定：有下列情形之一者，均視為乙方（原告）已完成居間仲介之義務，甲方（被告）仍應乙次付清第二條委託銷售價格之百分之六之服務報酬為違約金予乙方：④甲方有違反本條第4項之情形時（對於買方出價已達委託銷售價格時，甲方應負有於「不動產買賣意願書」或「要約書」上簽章確認之義務，並於乙方指定的日期時間及地點，出面與買方簽訂不動產買賣契約書），則陳秀玲既與被告達成價金920 萬元之合意，且被告代理人楊德芳亦於不動產買賣意願書賣方簽章欄簽名確認，買賣契約業已有效成立，然被告於兩造約定之日期竟不願簽訂不動產買賣契約書，亦已符合土地一般委託銷售契約書第7條第5項第3款第4目約定，從而，原告仍得據此請求服務報酬。
(九)關於土地一般委託銷售契約書第7條第9項是否違反消費者保護法第11條規定：
土地一般委託銷售契約書第7條第9項約定：為促進委託之標的物儘快成交，甲方同意乙方得與同品牌或他品牌之個店流通銷售（含與該店之買方配對成交及使用該店之契據等），暨供消費大眾查詢及運用。
查東耀不動產係受陳秀玲之委託，原告則係受被告之委託，嗣東耀不動產從原告刊登之廣告發現系爭土地該物件符合陳秀玲之要求，進而聯繫原告，幾經磋商後，陳秀玲與被告達成價金意思表示之合致，業如前述。
可知，本件顯無被告所稱原告使其無條件同意複委任，或者無條件同意「只要原告想要，可以讓任何人來處理代銷被告不動產」之情形，故難認有何違反消費者保護法第11條規定之處，被告此部分所辯亦無理由。
(十)關於土地一般委託銷售契約書第7條第5項第3款約定是否有民法第247條之1第4款及消費者保護法第12條第1項之情事而無效部分：
土地一般委託銷售契約書第7條第5項第3款第1目、第4目約定：有下列情形之一者，均視為乙方（原告）已完成居間仲介之義務，甲方（被告）仍應乙次付清第二條委託銷售價格之百分之六之服務報酬為違約金予乙方：①乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時。
④甲方有違反本條第4項之情形時（對於買方出價已達委託銷售價格時，甲方應負有於「不動產買賣意願書」或「要約書」上簽章確認之義務，並於乙方指定的日期時間及地點，出面與買方簽訂不動產買賣契約書）。
查陳秀玲出價920 萬元時，證人黃景白將此事告知證人鄭皓文，證人鄭皓文亦轉告被告代理人楊德芳，楊德芳對此表示同意，並於不動產買賣意願書賣方簽章欄簽名確認，業如前述，可知，本件顯無被告所陳只要買主出價已達委託銷售價格，被告即不得拒絕簽約，壓縮被告訂約與否自由之情形，從而，被告此部分所辯亦不可採。
(十一)原告向被告請求依委託銷售價格6%計算之服務報酬552,000元，是否應依民法第572條規定酌減之，又是否違反平等互惠原則部分：
按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其
公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第
572 條前段定有明文。
本件被告依約雖應給付委託銷售價格6%計算之服務報酬552,000 元，業如前述，然土地一般委託銷售契約書第14條第2項約定：服務費為成交金額總價3%，可知，縱被告履約，原告得取得之報酬亦僅為成交價3%。
又綜觀全部事證，包括契約約定之原告義務、原告已提供之具體服務、委託期間、系爭土地位置之遠近、交
通狀況、現代社會之網路盛行、陳秀玲委託東耀不動產等
一切情狀，本院認相較於原告所任勞務之價值，上開約定
之報酬尚有過鉅失其公平之情形，爰依被告之請求，核減
為276,000元。
(十二)綜上所述，原告依兩造間契約之法律關係，請求被告給付276,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104年3月19日（見送達證書，卷頁36）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據，應予准許，逾此部分之請求，為無
理由，應予駁回。
四、本件所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，原告勝訴部分應依職權宣告假執行，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，並無必要；
其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。
被告另陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金，准被告得免為假執行。
五、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 曹庭毓
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
法院書記官 劉桉妮