臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,104,訴,368,20160727,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度訴字第368號
原 告 尹蜀慧
訴訟代理人 簡燦賢律師
邱劭璞律師
被 告 謝孟學
訴訟代理人 余道明律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於中華民國105年6月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣壹佰貳拾伍萬元，及自民國105年3月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

(一)緣原告於民國104 年3至4月間，透過21世紀仲介公司購買訴外人林靜芳所有鳳林鎮榮開段440－5地號土地一筆（下稱系爭土地）及其上被告所有之未辦理保存登記建物三棟（以下稱系爭房屋），當時仲介受被告之父謝易衡委託，在廣告時以「買地送屋」方式宣傳，因土地與建物分屬不同人所有，故雖為同一買賣契約，但原告與謝易衡洽談締約事項後，於104年4月20日分別與林靜芳及被告簽訂書面買賣契約，與林靜芳簽訂之契約為新台幣（下同）575 萬元，與被告簽訂之價金為200萬元（實際為150萬元，但因被告之父謝易衡表示提高價金方便貸款，故以200萬元為簽約價金）。

(二)三方當時約定以貸款方式繳納部分土地及房屋價金（參契約書第4條第6項），而系爭土地為袋地，被告由其父謝易衡代理承諾協助協調鄰地地主為系爭土地取得通行權並列為買賣條件之一，並約定應於104年5月30日前取得通行權（參契約第2條第4項）。

原告於104年4月20日契約成立當日，簽發支票號碼AD0000000號、面額100萬元之支票交付系爭土地出賣人林靜芳代理人陳素貞，並由陳素貞轉交予林靜芳及被告平分，被告因此取得其中50萬元。

原告另於104年5月20日以劉瀚陽帳戶匯款75萬元予被告，共計支付125 萬元予被告。

原告並支付11,120元予地政士作為手續費。

(三)原告其後向銀行貸款時，銀行以系爭土地為袋地須先取得通行權為由，不願核貸，被告雖向鄰地鳳林鎮榮開段440－8地號土地地主取得一通行同意書，然該同意書附有440－8地號地主得隨時終止通行權之條件，致銀行仍不願核貸，故契約無法繼續履行。

原告因無法核貸而持續口頭催告訴外人林靜芳及被告，要求渠等儘快取得通行權以供貸款，但被告及林靜芳卻無法取得，自屬可歸責於林靜芳及被告之原因給付遲延，原告遂於104 年10月13日與林靜芳合意解除買賣契約，被告則不同意解除，原告只得於104年11月2日以存證信函通知被告解除契約，並請求返還已給付價金125萬元。

(四)被告既應於104年5月30日前為系爭土地取得通行權，惟至今尚未取得，致原告無法取得銀行貸款，顯可歸責於被告，應負遲延責任，被告又於原告催告其履行後仍不履行，原告自得依民法第254條規定解除契約，並依同法第259條規定請求返還已給付之價金125 萬元，以及賠償原告因被告不履行債務致原告先前給付予地政士代辦費用11,120元成為多餘支出之損害。

爰依買賣契約之約定、民法第259條及第260條、第232條、第256條之規定提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告1,261,120 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。

(五)對被告抗辯所為之陳述：1.原證二公證書契約第2條第4款有特別約定於給付通行權時給付之，是兩造就房屋買賣的特別約定，而關原證一的部分，在不動產買賣契約書第10條其他約定事項由本買賣標的為社區規劃需預留道路同意書，此部分並非通行權之約定，就土地買賣部分，雙方並未約定通行權而在房屋買賣部分反而有約定通行權，此與一般買賣狀況不同，應可認定買方與被告有特別約定需取得通行權。

2.當時買賣係土地及房屋共同搭售，因此原告當時所認知買賣契約係以土地及房屋為交易客體，雖被告已經交付房屋，然其承諾協助取得土地之通行權，此部分亦為契約應履行之義務，被告既未履行，當屬給付遲延，即便不認屬給付遲延，亦屬不完全給付，原告自有權催告後解除契約並請求損害賠償。

3.被告所提出之魏宏光同意書第2條第2項附有得隨時終止通行權之附款等，若魏宏光並未同意通行權，自無法取得貸款，而依前次證人江宜溱、林建成所述，當時被告係因買地送屋之方式，向原告出售土地及房屋，僅係於簽約時分開簽約，故原證一、二之契約條款均得互相援用。

依原證一原告及林靜芳之土地買賣契約第4條第6項之約定，如貸款有不可歸責買方之事由，致無法辦理貸款時，即為解約事由，買方即原告自得依約解除買賣契約。

二、被告抗辯：

(一)本件買賣標的物即系爭房屋為鋼構屋三棟（可移動式鋼構屋），被告前已交付原告，目前為原告占有中，應認被告已履行契約中交付買賣標的物之義務，則原告稱可歸責於被告之事由為何、有何給付遲延之客觀事實、原告主張依民法第254條規定解除契約，是否有定相當期限催告履行以及催告之佐證等事實皆需由原告負舉證責任。

再者，原證一之土地買賣契約書係原告與訴外人所簽署，並無拘束被告之效力，原證二公證書契約第2條第4款僅係規定尾款給付日期，亦無課與被告有協助取得通行權之義務，原告之陳訴及解釋顯有誇大契約解釋之嫌。

則依原告所提書面買賣契約文件，系爭土地與房屋之買賣乃各別獨立，二者間並無附條件之約定，即便土地之賣方同意與買方即原告解除契約，亦不能以此主張原告即有解除系爭房屋買賣契約之權利。

(二)又原告主張系爭土地為袋地，被告承諾協助協調鄰地地主為系爭土地取得通行權並列為買賣條件之一，並約定應於 104年5 月30日前取得通行權乙節，被告否認有為上開承諾，就此原告應負舉證責任。

證人陳素貞、江宜溱之證詞似以本件係因可歸責謝易衡之原因，而無法取得袋地通行權，且通行權只有30公分，然而，原告與訴外人林靜芳合意解約前，已取得鄰地榮開段440－8號地號土地所有權人同意通行之同意書，並經公證人認證，且上開同意通行之寬度為3 公尺，顯然證人之證詞與事實不符；

另一方面，系爭土地為社區型規畫，此為原告購買系爭土地時即已明知，是本件既有440－8地號土地所有權人同意通行使用，且寬度為3 公尺，即便如原告所主張，被告有協助取得通行權之責任，惟被告已協助取得3 公尺寬度之通行權，又有何可歸責性？又貸款有無核撥，係原告及土地所有人簽立買賣契約，與本件鋼構屋買賣乃各別獨立之契約，即便土地買賣有解約之事由，亦無法僅此主張解除系爭房屋買賣契約。

(三)事實上，據被告了解，原告為農地投資客，因104 年間政府對農業土地政策考慮修正之新聞報導後，農地市場行情及成交量大幅萎縮，原告反悔購買系爭土地，即以各種理由，希望與土地所有人林靜芳解除契約，其後獲林靜芳首肯，渠等達成合意解除土地買賣契約之協議。

然而，就兩造間買賣系爭房屋契約而言，既無可歸責於被告之事由，被告亦無給付遲延之情形，則原告據以請求返還價金及損害賠償，於法顯無理由等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：本件原告主張其於104年4月間向訴外人林靜芳、被告買受林靜芳所有之系爭土地及被告所有之系爭房屋，前者之價金為575 萬元，後者之價金記載為200萬元，實際為150萬元；

原告於同日交付金額為100 萬元之支票，被告取得其中之50萬元，原告又於同年5 月20日匯款75萬元予被告；

原告與林靜芳於同年10月13日合意解除系爭土地之買賣契約等情，業據原告提出不動產買賣契約書、買賣契約公證書、支票、價款收付明細表、匯款申請書等件為證（見卷頁6 至17），且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。

至原告主張因系爭土地為袋地，故金融機構不願核貸，兩造遂約定被告應於104年5月30日前協助取得鄰地通行權，然被告取得之同意書附有鄰地地主得隨時終止通行權之條件，故金融機構仍不願核貸，原告持續以口頭催告被告履行上開約定，然被告仍未履行，原告遂於104年11月2日以存證信函向被告為解除契約之意思表示，則被告應返還受領之價金125 萬元，且應賠償原告支付之地政士代辦費用11,120元等語，則為被告所否認，並辯稱其未承諾上開約定，且其已交付系爭房屋予原告，何來給付遲延之情形，故原告不得解除契約，亦不得請求被告返還價金125 萬元及賠償地政士代辦費用11,120元云云。

是本件之爭點為：兩造是否有約定被告應協助取得鄰地地主同意書或袋地通行權？現判斷如下：

(一)按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；

契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第254條、第259條第2款定有明文。

又經當事人約定，為準備、確定、支持及完全履行「主給付義務」，即具本身目的之獨立性附隨義務而成為「從給付義務」，倘債權人因債務人不履行或有違反情事，致影響其契約利益及目的完成者，債權人自得對之獨立訴請履行或債務不履行責任（最高法院93年度台上字第1185號民事裁判意旨參照）。

又民法第254條所定契約解除權，債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定契約解除權（最高法院69年度台上字第1590號民事裁判意旨參照）。

(二)查包括系爭土地在內之鄰近土地業經開發為社區，呈現區塊狀，且包括系爭土地在內之部分土地為袋地乙情，有社區示意圖在卷可考（見卷頁78、84）。

又觀諸兩造簽訂之買賣契約公證書，第2條第4款約定：第4期尾款於104年5月30日給付25萬元整，該款項於取得臨路道路通行同意書或袋地通行權時給付之等語（見卷頁13）。

又鄰地所有人雖曾出具同意書而提供鄰地供系爭土地通行使用，然亦同時表示其得終止通行權乙情，有同意書附卷可稽（見卷頁68、82至83）。

又鳳榮地區農會因系爭土地未鄰道路，故未准予核貸乙情，有鳳榮地區農會函在卷可參（見卷頁72）。

又原告曾以存證信函對被告為解除契約之意思表示乙情，業據原告提出存證信函及掛號函件執據、回執等件為證（見卷頁20至23、52至52）。

(三)證人陳素貞具結證稱：系爭土地是我朋友林靜芳的，我是她的代理人，所以我看過系爭土地的不動產買賣契約書，內容是原告與我協商的，後來因為代書說系爭土地是袋地，沒有辦法貸款，所以我代理林靜芳與原告解約，簽訂解除買賣不動產契約書；

過程中，因為我對系爭土地的細項不了解，所以就委託被告的爸爸謝易衡處理，而謝易衡說他很努力地將系爭土地及房屋賣掉，不希望解約，但謝易衡從來都沒有跟我提過系爭土地是袋地，我都以為那是可以蓋的，只有謝易衡的前妻提過系爭土地需要路權，而系爭土地不動產買賣契約書第10條第3 點記載「亦需簽立道路通行同意書」就是指路權，但我不太清楚路權的事，因為我對整件事情沒有參與，我是於簽約的時候才到場，也沒有很仔細看契約書；

系爭土地是謝易衡開發的，這是第二期，附近的土地是從同一筆土地分割出來的，而林靜芳投資系爭土地後，早期先有擺露營車在上面，後期才有系爭房屋，且林靜芳是後來才知道這件事，我曾打電話問過謝易衡，但他都講很簡短，只提到要花錢請前面的地主讓路供通行，且說房屋及土地的公共工程都歸他，我們只要把土地賣出去就好等語（卷第60至62頁反面）。

證人江宜溱具結證稱：我是代書，系爭土地的不動產買賣契約書是我所擬稿，當時賣方有拿出示意圖給我們看，示意圖顯示社區的道路佔了土地的一半，後來鑑界發現佔了更多，而特約事項第三點的後段就是指要原告簽立道路通行同意書，謝易衡說買這個社區土地的人都要簽立同意書，但系爭土地也要經過其他土地才能通行，所以我問謝易衡，原告簽了，可是謝易衡也應該提出其他人的同意書，但謝易衡提不出來，且農會說如果沒有拿到道路通行權，就沒有辦法貸款，謝易衡還說沒問題，他會處理，他對農會很熟，但鄰地地主說貸款辦下來，他就要終止讓原告通行，所以謝易衡有帶我們去鳳林農會，但農會說這樣沒有實際拿到袋地通行權，縱使有通行權，可以貸的金額也比謝易衡講的金額還要低很多，差了100 多萬元，也因為通行權、貸款的問題搞不定，所以原告與林靜芳才解除契約；

謝易衡本來就說買地送屋，後來原告要簽約時才知道系爭土地的賣方是林靜芳，不是謝易衡，且謝易衡居然說要簽二份契約書，我還為此提出質疑，但謝易衡說他會處理，現在原告都不買系爭土地了，怎麼還會要房子等語（卷第62頁反面至第64頁反面）。

證人林建成具結證稱：我是仲介，系爭土地跟房屋買賣就是我仲介的，當初謝易衡沒有說系爭土地是袋地，原告去找謝易衡，謝易衡說他會處理前面土地通行的事，系爭土地的不動產買賣契約書第10條第3 點就是要處理系爭土地通行的事，系爭房屋的買賣契約公證書第2條第4點是指謝易衡取得袋地通行權，原告才會付這筆錢，因為謝易衡有向原告表示他會去處理袋地通行權的事，後來也有取得，但有附條件，而原告也有跟我們講要催促謝易衡取得通行權，我們也有將原告的催促轉達給謝易衡；

系爭土地與附近土地是謝易衡規劃的，是一塊一塊的社區型管理，所以本件是謝易衡委託我們仲介買賣系爭土地的，謝易衡也曾經在場跟原告說買地送屋，但後來簽約時，我們才知道系爭土地與房屋是分開來的，要簽兩份契約書，因為系爭房屋是違建，且系爭土地是別人的名字等語（卷第64頁反面至第67頁）。

(四)由上可知，被告之父謝易衡開發包括系爭土地在內之鄰近土地為社區，呈現區塊狀，造成包括系爭土地在內之部分土地成為袋地，未鄰道路，金融機構因此不願核准貸款，又系爭土地及系爭房屋之所有人雖分別為林靜芳及被告，然林靜芳為投資人，被告為謝易衡之子，實質上處理系爭土地及系爭房屋之出賣事宜者為謝易衡，而謝易衡為解決系爭土地為袋地乙事，以促使交易成立，遂與原告約定由出賣人協助取得臨路道路通行同意書或袋地通行權，然鄰地所有人雖出具同意書而提供鄰地供系爭土地通行使用，但亦同時表示其得終止通行權，故導致系爭土地實質上仍未能通行鄰地以達公路，金融機構亦不願核准貸款，林靜芳因此與原告合意解除關於系爭土地之買賣契約，而關於系爭房屋之買賣契約，緣被告逾104年5月30日未履行上開承諾，雖經原告委請林建成催告，然被告仍逾越6 月餘之相當期間未能協助取得臨路道路通行同意書或袋地通行權，故原告以存證信函向被告為解除契約之意思表示。

揆諸上開說明，原告主張其業已合法解除系爭房屋之買賣契約，請求被告返還價金125 萬元等語，應有理由。

至被告雖辯稱其已交付系爭房屋予原告，並無給付遲延之情形云云，然給付遲延不限於當事人間約定之主給付義務，只要經當事人約定，為準備、確定、支持及完全履行「主給付義務」，即具本身目的之獨立性附隨義務而成為「從給付義務」，倘債權人因債務人不履行或有違反情事，致影響其契約利益及目的完成者，債權人自得對之獨立訴請履行或債務不履行責任，準此，謝易衡既為解決系爭土地為袋地乙事，以促使交易成立，而代理被告與原告約定由被告協助取得臨路道路通行同意書或袋地通行權，則屬從給付義務之約定，現被告既遲延履行，揆諸上開說明，其自應負債務不履行責任，從而，被告此部分所辯，應無理由。

被告雖又變辯稱證人江宜溱證稱鄰地地主出具之同意書僅同意寬度30公分之通行權，此與同意書記載之3 公尺不符，其證詞不可採云云，然鄰地所有人於同意書表示其得終止通行權，業如前述，則通行寬度為何乙節自不影響本件之認定，況且，通行寬度多寡僅為事發過程之細節，故證人之記憶有誤差，尚與常情無違，礙難據此即否定證人其餘證詞之憑信性，從而，被告此部分所辯，亦不可採。

(五)按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。

故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言（最高法院55年台上字第2727號民事判例意旨參照）。

當事人之一方因他方遲延給付而解除契約，其得請求之損害賠償應係他方遲延給付所生之損害，至於契約消滅後所生之損害，則不包括在內（最高法院100 年度台上字第1633號民事裁判意旨參照）。

關於本件原告主張之地政士代辦費用11,120元乙節，核係為簽訂系爭房屋買賣契約所支付之費用，故難認與被告未履行協助取得臨路道路通行同意書或袋地通行權該從給付義務間有何相當因果關係，況且，該筆地政士代辦費用11,120元係因契約解除而成為無益費用，即屬契約消滅後所生之損害，亦非係債務不履行之損害。

從而，原告此部分之請求，難認有理由。

四、綜上所述，原告依民法第259條之規定，訴請被告給付125萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即105年3月16日（參卷頁33）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。

五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 7 月 27 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 曹庭毓
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 27 日
法院書記官 劉桉妮