臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,105,重訴,38,20170517,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度重訴字第38號
原 告 國軍退除役官兵輔導委員臺東農場
法定代理人 涂承澤
訴訟代理人 籃健銘律師
被 告 臺灣土地開發股份有限公司
法定代理人 邱復生
訴訟代理人 郭宗雄
簡燦賢律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院民國於106年5月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落花蓮縣吉安鄉海濱段第769、770、771、772、773、774、775、776、777、778、779、780、782、783、785、786、786之2、794、796、797、798、799、806、807、808、809、810、811、812、814、823、823之1、824、825、826、827、828、829、830、830之1、831、832、833、834、835、836、837、838、839、840、841、842、843、843之1、844、844之1、845、845之1地號土地及花蓮縣○○鄉○○段○0○0○0地號土地上如附圖所示斜線部分之所有地上物（即附圖所載各地號使用面積清冊所示管理室、馬廄、水塔及貨櫃、家禽區、植被、水池、木橋、種植區等地上物）清除，並將上開土地騰空返還予原告。

被告應自民國105年7月15日起至返還上開土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟參佰伍拾陸元。

被告應給付原告新臺幣柒萬肆仟壹佰參拾伍元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。

本判決第二、三項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾捌萬伍仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、原告於起訴時之法定代理人為何興隆，嗣於訴訟繫屬後變更為涂承澤，且變更後之法定代理人於民國105年10月26日提出書狀聲明承受訴訟乙情，有國軍退除役官兵輔導委員會105年9月14日輔人字第1050074579號函、民事聲明承受訴訟狀等件附卷可稽（見本院卷第112至115頁）。

是原告之法定代理人既已變更為涂承澤，並由其聲明承受訴訟，自應准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴請求：㈠被告應將坐落花蓮縣吉安鄉海濱段第769、770、771、772、773、774、775、776、777、778、779、780、782、783、785、786、786之2、794、796、797、798、799、806、807、808、809、810、811、812、814、823、823之1、824、825、826、827、828、829、830、830之1、831、832、833、834、835、836、837、838、839、840、841、842、843、843之1、844、844之1、845、845之1地號土地及花蓮縣○○鄉○○段○0○0○0地號土地（面積合計約為82,444.09平方公尺，下合稱系爭土地）上之一切地上物全部清除（惟實際占用面積仍以實測為主），並將占用部分之土地返還予原告；

㈡被告應自105年7月15日起至返還土地之日止，按月給付新臺幣（下同）88,794元予原告；

㈢被告應給付原告444,810元；

㈣訴訟費用由被告負擔；

㈤願供擔保，請准宣告假執行等語，嗣於本院審理時變更訴之聲明，請求：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示斜線部分之所有地上物（即附圖所載各地號使用面積清冊所示管理室、馬廄、水塔及貨櫃、家禽區、植被、水池、木橋、種植區等地上物）清除，並將上開土地騰空返還予原告；

㈡被告應自105年7月15日起至返還土地之日止，按月給付88,794元予原告；

㈢被告應給付原告444,810元；

㈣訴訟費用由被告負擔；

㈤願供擔保，請准宣告假執行等語（見本院卷第293至294頁）。

經核原告所為訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：系爭土地為中華民國所有，管理機關為原告，原告於99年7月間與被告及花蓮縣政府簽訂「行政院國軍退除役官兵輔導委員會花蓮農場農作物委託經營契約書」（下稱系爭契約），約定於99年7月15日起將系爭土地委託被告經營種植農作物，委託經營期間為99年7月15日至105年7月14日止，為期6年。

然被告於委託經營期間，於未取得原告同意下，擅自挖設生態池、未依設計圖說興建馬廄，更將馬廄改建為景觀餐廳，嚴重破壞系爭土地之地形、地貌，且生態池及景觀餐廳等顯非農業設施之用，已違反系爭契約第5、7、11條之規定。

原告於查悉被告擅自挖設生態池後，旋於104年6月15日發函要求被告應依約於104年7月31日前回復原狀，詎被告竟置之不理，原告故於104年8月10日以被告有系爭契約第17條第4款之違規事由，提前於104年8月1日終止系爭契約。

原告既已合法終止系爭契約，且兩造間約定之委託經營契約期間已於105年7月14日屆滿，原告不同意續約，則被告即無使用系爭土地之合法權源，自屬無權占用，原告爰依系爭契約第18條第2項及民法第767條第1項前段，請求被告返還系爭土地。

再者，被告既已於105年7月15日起為無權占用系爭土地，被告顯已獲得相當於租金之不當得利，參酌105年8月16日修正之「各機關經管國有公用被占用不動產處理原則」第7點規定土地每年以每期土地申報地價總額乘以5%計收使用補償金等，原告自得依民法第179條規定請求被告自105年7月15日起至返還土地之日止，按月給付原告相當於租金利益之不當得利金額88,794元《計算式：（占用海濱段土地面積80,481.06平方公尺×公告地價260元/每平方公尺×年息5%÷12個月）＋（占用光中段土地面積1963.03平方公尺×公告地價200元/每平方公尺×年息5%÷12個月）》。

另系爭契約第20條約定，「契約期限屆滿，丙方（即被告）應即交還如契約所載之土地。

如不履行時，除依法訴請返還土地外，丙方應即給付甲方（即原告）懲罰性違約金新台幣444,810元」，被告既於委託經營期間到期後迄今尚未返還系爭土地，原告亦得依上開規定請求被告給付懲罰性違約金444,810元等語，並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示斜線部分之所有地上物（即附圖所載各地號使用面積清冊所示管理室、馬廄、水塔及貨櫃、家禽區、植被、水池、木橋、種植區等地上物）清除，並將上開土地騰空返還予原告；

㈡被告應自105年7月15日起至返還土地之日止，按月給付88,794元予原告；

㈢被告應給付原告444,810元；

㈣訴訟費用由被告負擔；

㈤願供擔保，請准宣告假執行等語

二、被告則以：花蓮縣政府為打造出海口遊憩據點及改善美化環境，曾提出「花蓮光華樂活創意園區毗鄰地區-洄瀾左岸景觀美化計畫」。

基此，花蓮縣政府曾與原告協商，由原告提供所管理之系爭土地供縣政府作為景觀美化之用。

嗣兩造與花蓮縣政府於99年7月間簽訂系爭契約，花蓮縣政府為系爭土地之委託經營占用人之一，且為需地機關，被告非主要占用土地之當事人，被告僅為配合花蓮縣政府辦理景觀美化工程，是原告應不得對被告單獨起訴。

再者，系爭契約已載明委託原告提供系爭土地委託被告經營，改善美化該地區環境景觀等語，被告即興建人工渠道即生態池，併作為景觀之用，原告有定期訪查被告有無違規使用土地之情，對於被告生態池之興建及完工均知悉，惟長時間並未表示意見，且生態池之施工亦經花蓮縣政府及經濟部第九河川局備查在案，是原告應已同意被告設置生態池，故無違約之處。

另系爭土地上之所有農業設施均作農牧使用，馬廄係為養馬作為景觀改建使用，施工時原告均知情，亦經花蓮縣政府核准，另馬廄在臨時有人參訪時會擺桌椅供用餐使用，平時僅堆置農作工具及牧草等，並無違約之處。

又系爭契約第19條約定「受託經營期間如丙方（即被告）無逾期給付經營權利金且無其他違約情事，丙方得依原合約條件優先續約」，被告確有按期支付經營權利金予原告，且亦無違約情事，本於誠信原則，原告應有續約之義務，故被告自得依上開規定按原合約條件優先續約。

另被告純以公益為目的在系爭土地上投資景觀，重植植被，並無營利，故被告即或無法續約，但期屆以後仍無任何利用土地獲利情形，反繼續支出資金維護管理以保存土地景觀，不應計算被告之不當得利。

又本件雖名為委託經營契約，但使用他人土地支付價金，依法性質即為租賃契約，而系爭契約之經營權利金即租金每年為148,270元，是每月實際租金為12,355元，縱認被告須支付相當於租金之不當得利，亦應以此為計算。

至於懲罰性違約金部分，原告依上開說明既有擴約義務，則其請求違約金即無理由，退步言之，本件違約金金額444,810元為高達3年之租金，顯屬過高，請依民法第252條規定予以酌減等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡訴訟費用由原告負擔；

㈢如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第487頁）：㈠兩造與花蓮縣政府於99年7月間簽訂系爭契約書（見本院卷第57至62頁）。

㈡系爭土地為中華民國所有，管理機關為原告，即為系爭契約書第1條委託經營標的所載之55筆土地。

㈢系爭土地現由被告占有，並於土地上搭建管理室、馬廄、並有植被、水池、木橋及農作區，面積如附圖所載。

四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠原告得否請求被告返還系爭土地？㈡原告得否請求相當於租金利益之不當得利？若可，金額為何？㈢原告得否請求懲罰性違約金？若可，金額為何？茲分述如下：㈠原告得否請求被告返還系爭土地？1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

民法第767條第1項前段、第421條第1項、第450條第1項分別定有明文。

2.原告主張兩造訂有系爭契約。

被告於委託經營期間，於未取得原告同意下，擅自於系爭土地上挖設生態池、未依設計圖說興建馬廄（即馬廄內應有隔間加以區隔作為畜舍，惟被告並未施作），更將馬廄改建為景觀餐廳，嚴重破壞系爭土地之地形、地貌，且生態池及景觀餐廳等顯非農業設施之用，已違反系爭契約第5、7、11條之規定，原告曾要求被告改善並回復原狀，被告置之不理，原告即提前於104年8月1日終止系爭租約。

又被告既有違約情事，且原告亦多次表達不願續約，基於締約自由原則，原告自無依被告單方意思而為續約之義務。

又系爭契約之內容幾乎完全僅規範兩造間之權利義務關係，花蓮縣政府與本件糾紛關係薄弱，被告若認與花蓮縣政府有契約或其他法律關係，應自行向花蓮縣政府主張等語。

並提出系爭土地第二類登記謄本、系爭契約書、原告104年6月15日東農產字第1040002646號函及104年8月10日東農產字第1040003836號函、被告履約期間歷次申請核發土地使用同意書相關資料、馬廄照片等件為證（見本院卷第13至64頁、第105至109頁、第155至190頁、第330至331頁）。

被告則辯以系爭土地因長年髒亂、雜草叢生，附近光華工業區廠商早有不滿，並幾度要求改善，經花蓮縣政府提出「花蓮光華樂活創意園區毗鄰地區-洄瀾左岸景觀美化計畫」，且向國有財產局及退輔會申請撥用土地，其中國有財產局同意撥用，惟退輔會不同意，是以，花蓮縣政府於97、98年間召開2次協調會與原告協商，原告最終同意提供系爭土地供花蓮縣政府作為景觀美化之用。

嗣兩造與花蓮縣政府簽訂系爭契約，花蓮縣政府為系爭土地之委託經營占用人之一，且為需地機關，被告非主要占用土地之當事人，被告僅為配合花蓮縣政府辦理景觀美化工程，是原告應不得對被告單獨起訴。

再者，系爭契約已載明委託原告提供系爭土地委託被告經營，改善美化該地區環境景觀等語，且因花蓮縣政府曾表示除景觀美化外，系爭土地位於河口，緊鄰外海且地勢較低，希望施作之設施應具有滯洪排水功能等，故被告即興建人工渠道即生態池，併作為景觀之用，原告於100年12月5日參與現勘，即已知悉當時地形地貌情形，被告施作期間雖曾經原告質疑，惟被告曾於100年7月11日發函說明，且花蓮縣政府、經濟部第九河川局就此設施所發之相關函文亦曾於102年6月間副知原告，原告均未再提出任何意見，顯示原告已接受被告說明並同意興建生態池，且依行政院退除役官兵輔導委員會農場辦理合作或委託經營管理作業規定，原告每年均應定期訪查被告有無違規使用情形，嗣102年6月生態池竣工，直到原告104年6月15日函知花蓮縣政府及被告有關生態池違約情事，原告已多次訪查卻未提出被告有違約情形，況為此，花蓮縣政府於104年8月18日曾召開協調會，亦明確表示有關生態池施工事項，符合縣政府權管法規，並經經濟部第九河川局備查在案，是被告就設置生態池部分，自無違約之處。

另系爭土地上之所有農業設施均作農牧使用，現提供有機農作集貨、包裝、整理等農務作業場所，兼作原住民原生種農產品推廣場所、員工用餐及農務教育訓練場所、各機關團體及各縣市政府觀摩學習之用，完全沒有營業。

系爭土地上之馬廄係為養馬作為景觀改建使用，施工時原告均知情，亦經花蓮縣政府核准，另馬廄內部尚未隔間作為畜舍，係因目前馬匹尚無須立即使用該建築物。

又馬廄在臨時有人參訪時會擺桌椅作用參使用，馬廄內之桌椅均為臨時架構，目前堆置農作工具及牧草，係為配合縣政府有農業推廣需要而提供場地辦理，亦無違約之處。

又系爭契約第19條約定「受託經營期間如丙方（即被告）無逾期給付經營權利金且無其他違約情事，丙方得依原合約條件優先續約」，被告確有按期支付經營權利金予原告，且亦無違約情事，加以原告曾發函要求被告排除系爭土地上原占用戶羅福耀及吳春生等人，且表示將作為續約與否之必要條件等語，被告即出資順利排除等節，本於誠信原則，原告應有續約之義務，故被告自得依上開規定按原合約條件優先續約，是原告請求返還系爭土地，即無理由等語，並提出花蓮縣政府104年8月26日府觀商字第1040164019號函附104年8月18日「台開公司及本府與臺東農場三方簽訂花蓮縣○○段000地號等55筆土地委託經營契約疑似違規」會議記錄、花蓮縣吉安鄉公所105年6月1日吉鄉民字第1050013683號函、原告101年9月21日花農產字第1010002191號函、洄瀾左岸景觀美化計畫排除非法占用照片及補償救濟金及拆除費用資料、花蓮縣政府98年2月16日府城商字第0980023471號函附98年1月19日「花蓮縣光華工業區外東側土地景觀改善計畫」第2次協調會會議記錄、花蓮縣政府99年3月29日府城商字第0990052031號函、原告99年4月22日花農產字第0990000765號函、行政院99年1月11日院授財產接字第0980036920號函、97年11月19日「花蓮縣光華工業區外東側土地景觀改善計畫」協調會會議記錄、花蓮縣政府99年12月1日府建商字第0990209634號函、經濟部水利署第九河川局101年7月27日水九管字第10102003680號函、原告101年9月17日花農產字第1010002137號函及101年9月21日花農產字第1010002191號函、被告100年7月11日函文、經濟部水利署第九河川局102年6月21日水九管字第10250047770號函、花蓮縣政府102年7月2日府建商字第1020116070號函、原告102年7月5日花農產字第1020001572號函及104年6月15日東農產字第1040002646號函及104年8月10日東農產字第1040003836號函及101年11月22日花農產字第1010002688號函附土地同意使用證明書、報紙新聞報導資料、系爭土地上農業設施照片、原告104年2月5日東農產字第1040000495號函及104年6月30日東農產字第1040002928號函等件為證（見本院卷第75至85頁、第132至152頁、第321至322頁）。

經查：⑴系爭契約性質應為租賃契約：①查系爭契約載明「花蓮縣政府（以下簡稱乙方）與臺灣土地開發股份有限公司（以下簡稱丙方，即被告）合作開發『光華樂活創意園區毗鄰地區-洄瀾左岸景觀美化計畫』，經乙、丙雙方與國軍退除役官兵輔導委員花蓮農場（以下簡稱甲方，即原告）協商，由甲方提供花蓮縣○○鄉○○段000○地號等55筆（詳本契約第1條）土地，委託丙方經營，改善美化該地區環境景觀，經參方同意訂定本契約共同遵守，其條款如下：第一條委託經營標的：甲方提供坐落於花蓮縣吉安鄉海濱段第769、770、771、772、773、774、775、776、777、778、779、780、782、783、785、786、786之2、794、796、797、798、799、806、807、808、809、810、811、812、814、823、824、825、826、827、828、829、830、831、832、833、834、835、836、837、838、839、840、841、842、843、844、844之1、845地號及光中段第1號等之國有土地共55筆（以下簡稱標的土地），面積8.237201公頃（詳如地籍圖、位置圖所標示之位置及範圍）及其附屬設備設施（詳清冊），作為辦理本契約委託經營生產農作物之使用，其所有權為中華民國，管理機關為行政院國軍退除役官兵輔導委員花蓮農場。

丙方不得辦理非屬本契約約定之工作與業務。

本委託經營標的包含灌排設施及其他農路農業公共設施。

第二條委託經營期間：自民國99年7月15日至105年7月14日止，為期6年。

...。

第三條種植作物：委託經營種植之農作物以現有作物或短期作物為主（得因實際需要施輪作或間作）。

...。

第四條委託標的之交付及經營收益費用之負擔：甲方應於丙方繳付經營權利金及履約保證金後10日內，將土地及其附屬設備設施就現狀點交與丙方。

如需辦理測量鑑界，費用由丙方自行負擔。

因標的土地面積疑義辦理測量時，若測量後誤差達標的土地10%以上，則費用由甲方負擔。

點交後如有被侵占等情事，並由丙方自行負擔費用排除之。

...。

第五條注意義務：受託期間丙方應負責維護土地之水土保持、環境保育及清潔等工作，且不得改變土地之地形及地貌之情事，尤應竭力防止有礙土地公共安全之情事發生。

...。

第七條土地使用限制：本契約土地限作種植農作物、農業設施或景觀設施使用，丙方受託經營生產而使用本契約土地，不得妨礙阻擾相鄰其餘農場土地現有農、水路之功能。

且於不變更地形、地貌且經地方主管機關核准後始得進行整地。

其地上石礫及所挖掘之土方、砂石屬甲方所有，丙方不得運出或出售，並應依甲方指定之地點及方式堆置，如需填土時，應以無汙染之土壤回填之，所發生費用概由丙方負責。

如丙方需依法洽相關主管機關申請前述相關建物或設施使用時，甲方應無條件配合出具土地使用同意等相關證明文件。

...。

第十一條增添設施：丙方因辦理種植、栽培管理等作業需要，如需設置以竹木、稻草、塑膠材料、角鋼、鐵絲網或其他材料搭建無固定基礎且農業生產有關之臨時性設施時，必須徵得甲方書面同意後始得設置，並於委託期滿時自行清除，所需費用由丙方自行負擔。

...。

第十三條經營權利金：丙方在受託經營期間應給付甲方經營權利金新台幣88萬8620元整，經營權利金總價在十萬元以上可分年給付，每年應給付新台幣14萬8270元，...。

第十七條違約終止事項：除本契約另有約定外，丙方有下列情形之一者，甲方得終止本契約，並沒入履約保證金，已受領之經營權利金則不予返還。

如更有損害，甲方仍可請求損害賠償：...違反本契約第5條注意義務、第6條保管義務及第7條土地限制使用、第11條未經甲方書面同意增添設施者。

...第十八條契約期滿或終止之效力：...丙方應於契約期滿或契約終止之當日即交還甲方所提公之土地暨其地上物附屬設備設施，另受託經營期間丙方如有搭建任何增添設施、農業設施或景觀設施，丙方應將租賃標的土地回復原狀返還甲方，但經甲方同意者，得以返還時現況交付予甲方。

...。

第十九條擴充條件：受託經營期間如丙方無逾期給付經營權利金且無其他違約情事，丙方得依原合約條件優先續約。

第二十條違約金：契約期限屆滿，丙方應即交還如契約所載之土地。

如不履行時，除依法訴請返還土地外，丙方應即給付甲方懲罰性違約金新台幣44萬4810元（懲罰性違約金按每年經營權利金3倍計算）。

...」等語（見本院卷第57至62頁）。

系爭契約固名為「委託經營契約」，且為兩造與花蓮縣政府共同簽定，然細究該契約內容可知，原告將系爭土地交由被告使用，被告因使用該土地而支付一定之對價即經營權利金予原告，而花蓮縣政府於該契約內並無約定有何權利義務，是兩造間就系爭契約之法律關係，符合上述民法規定租賃之定義而屬租賃契約性質，且原告為出租人，被告為承租人，租賃物為系爭土地等節，應堪認定。

②至於被告另辯以花蓮縣政府為系爭土地之委託經營占用人之一，且為需地機關，被告非主要占用土地之當事人，被告僅為配合花蓮縣政府辦理景觀美化工程，是原告應不得對被告單獨起訴云云，然查，系爭契約除花蓮縣政府有參與簽約外，並無於契約內約定花蓮縣政府就本契約有何權利義務關係，復參以被告自陳系爭土地為其占有等情，及本院於105年12月26日至系爭土地上為現場勘驗，未發現花蓮縣政府有占有使用情形，有本院勘驗筆錄及現場照片各1份附卷可佐等情（見本院卷第202至250頁），兼衡本院曾應被告聲請通知花蓮縣政府是否參加本件訴訟，然花蓮縣政府函復表示不參加，有該府105年10月4日府觀商字第1050178599號函及106年2月15日府觀商字第1060016527號函各1份附卷可參等節（見本院卷第96頁、第288頁），足認花蓮縣政府應非系爭土地之占用人。

是則，原告既以系爭土地之現占用人即臺灣土地開發股份有限公司為被告提起本件訴訟，於法應無違誤，被告此部所辯，應無理由。

⑵被告應無違反系爭契約第5、7、11條之情形：①生態池部分：查系爭契約既有約定「花蓮縣政府（以下簡稱乙方）與臺灣土地開發股份有限公司（以下簡稱丙方，即被告）合作開發『光華樂活創意園區毗鄰地區-洄瀾左岸景觀美化計畫』，經乙、丙雙方與國軍退除役官兵輔導委員花蓮農場（以下簡稱甲方，即原告）協商，由甲方提供花蓮縣○○鄉○○段000○地號等55筆（詳本契約第1條）土地，委託丙方經營，改善美化該地區環境景觀」、「第七條土地使用限制：本契約土地限作種植農作物、農業設施或景觀設施使用」等內容（見本院卷第57頁背面、第59頁），可知系爭契約訂定之目的應為使被告就系爭土地作農作及美化景觀使用，則被告挖設生態池，雖有變更地貌之疑，然尚與契約訂立目的無悖。

再者，被告曾以100年7月11日函文函覆原告「主旨：有關『光華樂活創意園區毗鄰地區-洄瀾左岸景觀美化計畫』使用貴場管有吉安鄉海濱段769地號等55筆土地，貴場函示經現場勘查有改變地形之情形，違反契約第五條及第七條規定，請本公司於7月15日前函復並釐清土石流向乙案，覆如說明，請查照。

說明：…次查非都市土地使用許可部分，經花蓮縣政府於98年7月1日審查原則同意在案；

河川公地使用部分，經經濟部水利署於99年6月18日核發南側第一期開發範圍許可書及99年11月10日核發北側第二期開發範圍許可書在案。

嗣因計畫區周邊計畫如海祭廣場等，與本計畫功能具高度重疊，為避免資源重複利用，以符合生態工法，朝更多元，豐富之使用目標修正計畫，經花蓮縣政府100年6月22日審查原則同意備查，於100年7月4日核轉經濟部水利署第九河川局審查中，處理過程均依相關法令規定辦理，並無違反契約規定之情形。

區內整地土石方挖填平衡，並無運出或出售之情形，隨函檢附整地土方計算資料乙份，敬請參酌」等語（見本院卷第140頁），另花蓮縣政府亦於102年7月2日以府建商字第1020116070號函通知被告「主旨：有關102年6月13日『光華樂活創意園區毗鄰地區-洄瀾左岸景觀美化計畫』河川公地施設休閒遊憩設施申報竣工現場勘查一案，詳如說明，請查照。

說明：…本計畫之河川公地一般使用申請案業經貴公司施工完成，並於102年6月13日經經濟部水利署第九河川局召集本府與貴公司現場勘查，同意依申報竣工書圖備查，請貴公司日後不得再增設其他設施。

…」等語，並副知原告（見本院卷第142頁），又經濟部水利署第九河川局於102年6月21日以水九管字第10250047770號函通知花蓮縣政府「…本件河川公地一般使用申請案施工完成，同意依申報竣工書圖備查…。」

，並副知原告（見本院卷第141頁）。

原告又於104年6月15日以東農產字第1040002646號函通知花蓮縣政府及被告「主旨：貴府及貴公司與本場土地委託經營案，查有未徵得本場同意開挖生態池改變地形地貌等違反契約規定情事，請依說明二辦理，請查照。

說明：…旨揭違反貴我三方契約第5條注意義務、第7條土地使用限制規定。

倘尚正在施作工程作業請立即停工，並將生態池設施恢復原狀。

…」（見本院卷第144頁），而花蓮縣政府於104年8月26日以府觀商字第1040164019號函檢送兩造之104年8月18日召開「台開公司及本府與臺東農場三方簽訂花蓮縣○○段000地號等55筆土地委託經營契約疑似違規」會議記錄載明「…㈡花蓮縣政府：…2.有關生態池施工事項，經查符合本府權管法規，並經經濟部第九河川局備查在案，且副知臺東農場。

…」等語（見本院卷第75至76頁）。

由上開函文綜合以觀，被告早已於100年間即興建生態池，且原告當時已知情，另被告施作亦經花蓮縣政府及經濟部水利署第九河川局等主關機關備查在案，參酌系爭土地上生態池照片（見本院卷第224至227頁）顯示其確有供作景觀用途等情，原告既遲至104年間始發函通知被告生態池有違約之情，顯不合常理，是應可推知原告100年間即已默示同意被告施作生態池。

承上，被告挖設生態池既符合契約目的，且亦已經原告同意，則原告主張被告違約挖設生態池云云，不足憑採。

②馬廄部分：由本院於105年12月26日現場勘驗所拍攝之馬廄現場照片（見本院卷第211至213頁），及原告所提出之被告履約期間歷次申請核發土地使用同意書（見本院卷第155至190頁）等資料，並參酌兩造陳述，可知被告於興建馬廄時確有經原告同意，被告於馬廄興建時所提供之施工平面圖（見本院卷第172頁）確應有內部畜舍之隔間，被告迄今均未裝設。

另於勘驗當天馬廄內部有擺放牧草及器具，及少許桌椅等情，而由勘驗當日馬廄內部設施及擺設整體觀之，馬廄應有供作農牧使用，並無作為景觀餐廳之情形。

另被告雖陳稱曾於農業相關團體參訪時曾擺設桌椅供用餐使用，然此既為臨時性質，且仍與農業事務有關，尚無違系爭契約所要求應作農業設施使用之目的，至於原告所提出之馬廄照片（見本院卷第21頁）固亦顯示馬廄內部有桌椅，然仍難看出馬廄係長期供作景觀餐廳使用之情。

是則，本院認馬廄設施應無違系爭契約第7、11條規定，原告此部主張，應無理由。

③本件原告應無強制續約之義務：系爭契約第19條固規定「受託經營期間如丙方（即被告）無逾期給付經營權利金且無其他違約情事，丙方得依原合約條件優先續約」等內容，然此規定僅記載「丙方『得』依原合約條件優先續約」之文字，並非規定原告於約滿後即應與被告續約，應無剝奪原告決定是否續約及選擇締約對象自由之意思，是該條文應非強制締（續）約之約定，據此，原告仍應保有於約滿後是否續約或另締約之權利。

再者，縱認該規定係為優先承租權之約定，查被告雖未有違約情事，業經本院認定如上，且原告於104年2月5日以東農產字第1040000495號函文通知被告：「...緣本場與貴公司（即被告）簽訂農作物委託經營契約案，業經輔導會核示⑴有關改善景觀綠美化經營部份與輔導會事業目的不符、⑵興建馬廄建物，建造執照未以本場名義為起造人等缺失、⑶本委營案不符續約要件，合約到期後重新辦理招標，相關設施請拆除恢復原貌，先予敘明。

經查貴公司、花蓮縣政府與本場參方簽訂委託經營契約將於105年7月14日到期...」等內容（見本院卷第321頁），及於104年6月30日以東農產字第1040002928號函文通知被告：「...本案本場與貴公司、花蓮縣政府等貴我三方簽訂土地委託經營契約邇日業經輔導會函示契約內容前後矛盾、經營項目不符事業目的等缺失，核示俟契約屆滿後不再續約，土地回收重新辦理招標...」等內容（見本院卷第322頁），惟原告既已向被告明示於系爭契約屆滿即105年7月14日後不再續約，且上開函文內容僅為原告於104年間引述輔導會之核示內容，並未確定未來即會再將系爭土地招標出租他人，且原告亦陳稱無將系爭土地再辦理委託經營第三人之意等語（見本院卷第153頁），又被告亦未舉證證明原告現確有再辦理出租系爭土地之情，是出租人即原告既未有繼續出租之行為，承租人即被告應即無主張優先承租之權利。

至於被告另陳稱原告曾於101年9月17日以花農產字第1010002137號函通知被告稱「...又羅福耀與吳春生兩占用戶請膺續依貴、我及花蓮縣政府三方所定契約書第四條規定負責排除，本場將辦理排除情形列為續約與否之必要條件」等語（見本院卷第137頁），被告基於續約誘因而出資排除該占用戶，惟原告卻以契約屆期為由未續約，已違誠實信用原則云云，然查，該函文既載明請被告依系爭契約第4條規定辦理排除占用戶事宜，且當時為101年9月間，仍在契約委託經營期間內，被告本即有依約排除非法占用之義務，就原告當時立場而言，此涉及其是否未來仍欲與被告續約之重要參考要件，要求尚屬合理，惟並不因而反推原告即有須與被告續約之義務，是否續約仍應考量系爭契約屆滿後，兩造之締約意願、先前履約情形及續約條件等，是故，被告此部主張，即屬無理。

承上，系爭契約第19條應非強制續約之規定，原告於系爭契約於105年7月14日期滿後自無強制與被告續約之義務。

⑶據上，系爭契約既已於期滿且原告並無續約之意思，兩造間租賃關係即已消滅，又被告未能舉證證明其有其他占有系爭土地之合法權源，故其即應將租賃物即系爭土地返還原告，是原告依民法第767條第1項前段及系爭契約第18條第2項規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示斜線部分之所有地上物（即附圖所載各地號使用面積清冊所示管理室、馬廄、水塔及貨櫃、家禽區、植被、水池、木橋、種植區等地上物）清除，並將系爭土地騰空返還予原告，自屬有理由。

㈡原告得否請求相當於租金利益之不當得利，若可，金額為何？1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第179條前段定有明文。

次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第6195號判例意旨參照）。

又土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息10%之最高額（最高法院88年度台上字第3331號判決意旨參照）。

2.查被告自105年7月15日起即為無權占用系爭土地，已如前述，又系爭土地坐落花蓮縣吉安鄉海濱段及光中段，臨近有台193縣道，交通尚堪便利，亦緊鄰花蓮光華樂活創意園區。

另系爭土地四周為農地，一部分靠河川、海邊等，有本院勘驗筆錄、現場照片、被告提供之系爭土地開發前後照片、原告提出之地圖資料等附卷可佐（見本院卷第202至216頁、第280至281頁）。

本院審酌上情，並參以被告陳稱其並無將系爭土地供營利使用，僅於其上興建景觀設施及農作物種植等節，及系爭契約約定被告之使用系爭土地方式及委託經營目的，及兩造於訂立系爭契約時應已就系爭土地之位置、工商業繁榮之程度及承租人利用土地所得利益等綜合考量計算出系爭土地經營權利金即租金之約定每月為12,356元（依系爭契約第13條約定，計算式：每年148,270元÷12個月＝12,356元，小數點後位四捨五入）等情，認原告損失者，既為相當於租金之損害金額，則以系爭契約兩造約定之權利金每月金額作為原告因被告使用系爭土地所受相當於租金之損害金額，較為妥適，從而，原告依上開規定及說明，自得請求被告自105年7月15日起至返還系爭土地予原告之日止，按月給付相當於不當得利之租金12,356元。

㈢原告得否請求懲罰性違約金？若可，金額為何？1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

民法第252條定有明文。

此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。

至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。

且上開核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異 （最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1612號判例及82年度台上字第2529號判決意旨參照）。

第以懲罰性違約金之目的在於督促當事人履約及填補相對人所受損害等一切狀況以為衡平。

2.查系爭契約第20條既已約定契約期限屆滿，被告應即交還系爭土地。

如不履行時，除依法訴請返還土地外，被告應即給付原告懲罰性違約金新台幣444,810元（懲罰性違約金按每年經營權利金3倍計算）等語，足見此應為兩造間就系爭契約期間屆滿後被告應履行返還土地之義務，於被告違反此義務時，所約定具懲罰性質並督促被告履約返還土地之違約金。

然上開約定以每年經營權利金之3倍計算懲罰性違約金金額，衡情顯然過高，本院酌以被告既因於契約期間屆滿後仍繼續占用系爭土地，而需支付上開不當得利金額等情，已如前述，及斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況與原告所受損害等各種情況，按上開規定及說明，認違約金之金額應予核減至6分之1即74,135元（計算式：444,810元×1/6＝74,135元），較為適當。

是原告應得請求被告給付之懲罰性違約金為74,135元。

五、綜上所述，原告於系爭契約期間在105年7月14日屆滿後，並無再與被告續約，被告自翌日時起自屬無權占用系爭土地，應將系爭土地上之地上物清除，並將土地騰空返還原告，及給付相當於租金之不當得利及依約給付懲罰性違約金予原告，從而，原告依民法第767條第1項前段、系爭契約第18條第2項及第20條規定，請求判如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無理由，應予駁回。

六、本件經核原告勝訴部分，其中本判決第2、3項所示部分，本院命被告給付金額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，併依同法第392條第2項規定，依被告聲請預供相當金額擔保後免為假執行，另本判決第1項所示部分，經核不適於為假執行，是其假執行之聲請應予駁回。

至原告就敗訴部分所為之假執行聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
民事庭 法 官 鍾志雄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
書記官 游意婷