臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,105,重訴,7,20160819,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度重訴字第7號
原 告 羅玉新
訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師
黃子寧律師
被 告 彭雲良
訴訟代理人 吳明益律師
孫裕傑律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105年7月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣參佰伍拾萬元，及自民國104 年10月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之五十六，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣壹佰壹拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行；

惟被告以新台幣參佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：

(一)緣本件原告基於建築房屋之用途，於民國103年11月9日簽立土地買賣契約，約定以新台幣（下同）1,172 萬元向被告購入其所有坐落於花蓮縣○○鄉○○段000地號土地2,500平方公尺（下稱系爭土地），權利範圍全部（下稱系爭買賣契約），因原告當時即明確表示買土地之目的為興建農舍，無法興建農舍則不購買，是雙方於特約事項載明本筆土地若已被興建套繪使用，雙方同意合約無效。

另因系爭土地之對外道路，被告表示可以向國有財產署申請6 米道路通行權，才可畫建築線興建，相關費用均由被告負擔，即可興建農舍，因被告表示依其方式確可興建農舍，且均已載明在契約中，原告不疑有他，遂簽立買賣契約並於簽約時將斡旋金轉簽約金10萬元，並於同年月10日匯第二期款300萬元。

(二)雙方契約原約定103 年12月11日前要辦理完稅，繳交第三期款360萬元，惟因被告遲未依約辦理6米道路通行權，原告遂將款項交給仲介保管，然被告仍遲未履約，原告遂於104年1月19日及同年1 月30日寄發存證信函催告，其後因被告一再要求，雙方遂同意延後。

詎被告仍遲未辦理完成，104年9月3 日原告再次發函催告被告於104年9月30日前完成，否則解除契約請求損害賠償，然被告仍繼續拖延，原告鑑於本案已拖延將近1 年，認知被告恐係拖延手法，遂直接向國有財產署詢問了解狀況，方才知悉國有財產署早在104年8月14日就已經以台財產北花三字第10403079870 號回文告知：「二、查彭君所有花蓮縣○○鄉○○段000地號土地於89年6月16日分割增出同段255－2地號土地，依民法第789條第1項規定：『因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有權人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有土地。」

今草芬段255－2地號已是臨路土地，依上開規定，彭君無法通行使用旨述國有土地。」

被告早於104年8月14日就已經知道無法辦理，竟仍隱瞞相關事實，拒不告知，實已違約無疑。

(三)原告知悉被告已無法依約向國有財產署辦理6 米路通行權後，於104年10月5日隨即發函再次催告被告告知上開情形，被告確已不能履約，並請被告依約解除契約返還價金，被告遂於104 年10月10日委託代理人劉家成出面協商，代理人劉家成表示給他時間到104 年10月13日，如果劉家成要買系爭土地，就於104 年10月17日前直接將款項交給原告，如代理人不買，則「仍按原契約違約成立」，雙方並載明在契約特約事項。

孰料，其後劉家成並不願購買，亦未給付原告價金，經告知被告依雙方約定「仍按原契約違約成立」，應於 104年10月17日前返還價金給原告，被告竟仍置之不理，且被告隱瞞相關事實，自屬可歸責於被告之事由致違反系爭買賣契約，則依買賣契約第10條第2款之規定，被告應賠償已收價款同額金額作為懲罰性違約金，爰依造雙方契約約定及瑕疵擔保責任解除契約等法律關係提出本件訴訟，並再為解除契約之意思表示，請求被告回復原狀返還已交付之310 萬元不當得利款項，及懲罰性違約金與損害賠償310萬元，共計620萬元，並請求自被告表明願返還之日期即104 年10月17日之翌日即104 年10月18日起之利息等語。

並聲明：被告應給付原告620萬元，及自104年10月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

願供擔保，請准宣告假執行。

(四)對被告抗辯所為之陳述：1.被告辯稱當初未曾表示原告得向國有財產署申請6 米道路，惟當初在雙方協議後，已有在地籍圖上載明6 米寬度並附於合約上，顯見當初雙方均知原告要申請農舍之情形，也係因要申請農舍，故才要求需6 米道路通行權，被告事後稱無此事，顯與事實不符，殊非可採。

2.被告雖辯稱劉家成未獲授權，惟劉家成表示已獲授權，其表示為出售土地之合夥人（劉家成稱與被告一人一半），被告請他出面來談，亦有以電話和被告連絡後，才簽署被告姓名並簽署代理人，被告事後改稱無授權，實已顯失誠信原則不足採信。

退步言之，國有財產署已確定不同意申請，契約確實無法履約，被告仍不願返還價金，甚至主張代理人劉家成係偽造文書，此誠與經驗法則不符，被告確應返還價金，並依違約方式辦理，洵無違誤。

又被告稱已委任律師提起確認通行權存在訴訟，然此非雙方履約之要件，因雙方契約載明係向國有財產署提出申請，本案已經國有財產署拒絕在案，被告亦已知之甚詳，已達解約事由，所以才刻意隱瞞，被告先前也都未提出訴訟，並透過劉家成表示願意返還價金，如果當初還要透過訴訟，根本曠日廢時，此非原告當初簽約之本意，亦與本案解除契約無關。

二、被告答辯：

(一)緣系爭土地為被告所有，兩造於103年11月9日達成買賣協議，約定由原告以總價金1,172 萬元向被告買受系爭土地，原告已給付被告第一、二期價金共310 萬元，尚有第三、四期價金共862 萬元未給付。

茲因系爭土地為袋地，兩造依系爭買賣契約第12條其他特約事項約定，被告同意協助原告向國有財產署申請袋地通行權，聲請費用由被告負擔，但有關袋地通行權等事宜，仍約定以「原告名義」為之，且被告未曾表示原告得向國有財產署申請6 米道路通行權，此觀諸系爭買賣契約第12條約定即明。

是原告本應依系爭買賣契約第3條約定於103年12月11日前給付被告第三期價金362萬元，嗣兩造完成系爭土地所有權移轉登記後，原告再以其名義向國有財產署申請袋地通行權，並由被告負擔申請費用。

(二)本件系爭買賣契約之約定事項，略可區分為三次約定時間點，關於系爭買賣契約約定事項之「第一次」約定時間點，即為系爭買賣契約103年11月9日簽約之時，由系爭買賣契約第12條其他特約事項記載文字內容可知，當時兩造除就買賣價金及給付事項達成約定外，另僅約定被告同意「協助」原告向國有財產署申請袋地通行權，申請費用由被告負擔，但有關袋地通行權等事宜，仍約定以「原告名義」為之等語，被告並未保證系爭土地對國有財產署之土地必然有通行權存在，更未保證系爭土地必定可以搭建農舍。

(三)佐以證人陳惠珍、鄭鈺翰證詞可知，兩造就系爭買賣契約所為「第一次」約定時間點，即為系爭買賣契約於103年11月9日簽約之時，斯時兩造約定之買賣內容，除了約定買賣價金之給付時間外，另僅約定被告同意「協助」原告向國有財產署申請袋地通行權，申請費用由被告負擔，然被告並未保證系爭土地對國有財產署之土地必定有通行權存在（另繫屬鈞院105年度花簡字第117號訴訟審理在案），亦未保證系爭土地必定可以搭建農舍，故原告稱被告保證伊可通行國有財產署之土地、蓋農舍云云，俱屬無據，且非事實。

(四)系爭買賣契約之「第二次」約定時間點，即兩造於104年2月11日之協議。

因兩造於103年11月9日簽立系爭買賣契約後，本應依系爭買賣契約履行，亦即原告應如期分別給付四期買賣價金，被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，並協助原告取得袋地通行權，惟原告考量日後申請袋地通行權必須耗費時日，迭經兩造多次協議後，爰於103年2月11日協議上開申請袋地通行權事宜由被告繼續辦理，並暫時延後系爭買賣契約之後續履行事宜，即原告暫緩給付第三期買賣價金，被告亦暫緩辦理系爭土地之移轉登記；

倘若被告將來無法協助原告取得袋地通行權，兩造再重行協議之。

是以，自系爭買賣契約簽立後，被告旋即委託地政士陳惠珍辦理袋地通行權相關事宜，先協調訴外人李玉英放棄承租國有財產署經管之草芬段256 地號土地，嗣李玉英於104年7月27日完成終止承租權後，再由被告向國有財產署申請承租系爭草芬段 256地號土地，且向財政部國有財產署北區分署陳情系爭土地無對外聯絡道路，並申請通行國有財產署經管之草芬段256 地號土地，惟國有財產署於104年8月14日發文表示系爭土地不得通行使用系爭草芬段256 地號土地，被告再委託律師提起確認通行權存在訴訟事件（本院105年度花簡字第117號），以協助原告之土地通行權益，並無違反系爭買賣契約之約定。

故該次兩造乃約定被告繼續辦理系爭土地袋地通行權事宜，並暫時延後系爭買賣契約之後續履約，若日後確定無法取得袋地通行權，兩造應再行協議等語，並未保證系爭土地對國有財產署之土地必然有通行權存在，更未保證系爭土地必定可以搭建農舍。

(五)系爭買賣契約之「第三次」約定時間點，即原告與劉家成於104 年10月10日作成之約定。

惟被告未曾授權劉家成與原告協議修改系爭買賣契約內容，且系爭買賣契約亦未見被告授權之證明文件，故原告於起訴狀稱被告委託劉家成出面協商云云，並非事實。

況且系爭買賣契約價金高達1,172 萬元，牽涉兩造利害關係甚鉅，任何有基本社會經驗之人均會謹慎處理，倘若有修改買賣契約內容等重大情事，又豈可能草率行之，任意與買賣契約當事人以外之人作成約定，無庸具體書面授權書，顯與一般社會常情相互違背。

雖證人陳惠珍稱那時有跟被告通過電話，被告有說有授權給劉家成等語，惟陳惠珍無法明確說明其所謂「授權」之內容及範圍。

倘若有買賣契約當事人以外之人欲修改買賣契約內容，任何有一般社會經驗之人均會要求提出授權書載明授權內容及範圍，避免衍生日後爭議，然被告未曾授權劉家成與原告協議解除系爭買賣契約，而劉家成證述亦未曾稱被告有授權伊與原告解除買賣契約，故原告稱被告授權劉家成云云，實屬無稽。

(六)依證人鄭鈺翰證詞可知，系爭買賣契約104 年10月10日之特約事項係由原告與劉家成所作成之約定，渠等約定：若劉家成於104 年10月13日前得與被告協議購買被告所有系爭土地之持分，則劉家成同意與原告解除系爭買賣契約，返還買賣價金予原告等語，並未賦予原告單方面解除契約之權利。

此外，原告稱劉家成要向原告購買土地云云，非被告事前所能知悉；

縱或原告與劉家成有約定買賣系爭土地，亦非被告所能置喙，故原告以劉家成不願購買系爭土地為理由，泛稱被告違約，依此要求被告返還價金及違約金云云，殊無理由。

況且，兩造自始未曾合意解除系爭買賣契約，原告亦未曾於104 年10月13日前為解除系爭買賣契約之意思表示，故原告主張被告違約，顯無理由。

(七)綜上所陳，被告秉持誠實信用原則，依系爭買賣契約之協議，透過諸多方式積極協助原告取得系爭土地之袋地通行權，詎原告或因自己投資農地資金周轉不靈，或因預期日後農業用地興建農舍辦法可能修正而影響農地價格，或為避免投資農地買賣造成虧損等諸多因素，竟事後反悔不願買受系爭土地，未遵守兩造於104年2月11日當面作成之協議，由被告繼續辦理系爭土地袋地通行權事宜，並暫時延後系爭買賣契約之後續履約，逕自提起本件訴訟佯稱被告違約云云，甚且要求被告給付高額違約金310 萬元，其請求顯無理由，且要求給付之違約金亦屬過高，其請求顯無理由，應予駁回等語。

(八)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：本件原告主張其與被告於103年11月9日就系爭土地簽訂系爭買賣契約書，價金為1,172 萬元，原告並於同日給付10萬元，於103年11月10日給付300萬元；

系爭土地為袋地等情，業據原告提出系爭買賣契約書、土地登記謄本等件為證（卷頁7 至11、56至59），且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。

至原告主張其買受系爭土地時明確表示目的為興建農舍，被告表示可向國有財產署申請通行國有土地，兩造遂約定應由被告辦理6 米通行權事宜，費用由被告負擔，然逾103 年12月11日辦理完稅期限後，被告仍未依約辦理，經原告屢次定期催告被告依約履行，否則解除契約並請求返還價金、損害賠償，被告仍持續拖延，迄至104 年10月10日，原告與被告授權之代理人劉家成達成協議，倘若劉家成於104年10月13日前買受系爭土地，則於104年10月17日前將價金支付予原告，如未買受，則仍按原契約成立違約，被告應於104 年10月17日前返還價金及給付違約金等語，則為被告所否認，並辯稱其未曾表示原告得向國有財產署申請6 米通行權，被告無義務為原告取得通行權，且未授權劉家成，104 年10月10日協議非被告所能置喙云云。

是本件之爭點為：兩造是否有約定被告應向國有財產署取得通行國有土地之權利？104 年10月10日協議之效力是否及於被告？現判斷如下：

(一)按經當事人約定，為準備、確定、支持及完全履行「主給付義務」，即具本身目的之獨立性附隨義務而成為「從給付義務」，倘債權人因債務人不履行或有違反情事，致影響其契約利益及目的完成者，債權人自得對之獨立訴請履行或債務不履行責任（最高法院93年度台上字第1185號民事裁判意旨參照）。

又侵權行為之主觀的責任原因為行為人之故意或過失，債務不履行之主觀的責任原因則為因可歸責於債務人之事由，二者之構成要件迥然不同（最高法院72年度台上字第3764號民事裁判意旨參照）。

又債務不履行具有分配債權人與債務人間風險之作用，倘債務不履行之風險得由債務人管控，則應由其承擔該風險，不得轉嫁於債權人（詹森林，民事法理與判決研究（五），第49頁參照），亦即債務不履行之可歸責事由顯異於侵權行為之故意或過失，債務人對其所承諾履行之債務應注意得否依債之本旨履行，倘其未疏忽查證而造成無法依約履行債務，即難謂其無可歸責之事由，債權人即得請求債務人負債務不履行責任。

又倘債務人抗辯債務不履行乃不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責（最高法院97年度台上字第1000號民事裁判意旨參照）。

(二)系爭買賣契約書第10條約定：賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金。

第12條第8項第4 目約定：依附圖乙方（被告）協助向國有財產署申請袋地通行權，費用乙方負擔，承租人為甲方（原告）名義。

104年2月11日條款約定：雙方協議國有財產署地役權通行程序繼續辦理，雙方均同意延緩，若無法完成條件，雙方再行協議。

104 年10月10日條款約定：雙方是否合意解約同意買主（劉家成）於10月13日前確定，若確定合意解約，買賣買主應於104年10月17日將已收之310萬元返還完成，未履約者仍按原契約之違約成立（頁7 至10、56至59）。

又系爭買賣契約書附圖則記載：6 米寬路權（袋地通行權）（頁66）。

又國有財產署以系爭土地分割出同段255之2地號土地，因此造成系爭土地成為袋地，故駁回被告申請通行國有土地，有國有財產署函文在卷可參（頁16）。

又原告分別於104年1月10日、1月30日、9月3日、10月5日限期催告被告履行取得袋地通行權之義務，有存證信函、回執附卷可稽（頁12至15、76至77）。

證人陳惠珍具結證稱：我是代書，系爭土地簽約過程是我辦理的。

系爭土地是袋地，兩造於簽約過程中，有說要跟國有財產署申請通行權，且可以申請通行國有財產署的土地這件事是被告當時講的，所以我有寫入合約書，原告於簽約的當下也有強調要在系爭土地上蓋農舍，又兩造在契約書記載其他特約事項及在附圖手寫註明時，我也有在場，兩造的意思是被告要協助處理通行權，所以被告應該要處理，屬於買賣條件，費用也應該要由被告負擔。

關於契約書於10月10日之記載，是證人劉家成出面的，我那時有跟被告通過電話，被告說有授權給劉家成，且依據記載，雙方是約定若未能取得通行權，則合意解約。

國有財產署有告知不能申請通行等語（頁86至89）。

證人鄭鈺翰具結證稱：系爭土地是我們公司仲介成交的。

系爭土地是袋地，兩造在訂約的過程中有提到袋地的事，因為原告是花蓮人，想與母親回花蓮，所以買這塊地的用意是想回到花蓮來蓋房子，但因為是袋地，所以要有通行權，被告知悉後，有向原告表示國有財產署之土地可供通行，兩造就在合約裡特約事項註明要有通行權，合約的附圖也有約定，且雖用原告的名義申請取得通行權，但由被告出面取得，所以被告是有保證通行權，且假如沒有通行權，就不能蓋農舍，這份契約對原告就沒有效，又前面的地是國有財產署的，所以要申請取得通行權，但國有財產署說袋地是人為形成的，不能申請通行。

原告有將第三期款支票寄放在仲介公司，等到通行權取得的時候再給付給被告，因為被告要取得通行權，原告才有支付第三期款之義務。

因為原告有發存證信函給被告，所以雙方約10月10日協商，但10月10日那天，被告沒有到，是劉家成代替被告來的，且被告有授權劉家成，況之前2 月11日那次的協調，劉家成也有出席，又10月10日之後我有陪同原告去被告之辦公室詢問情況，被告有表示劉家成是他的代理人，而劉家成於10月10日說在10月13日之前如果湊到錢，會先把被告的股份買下來，再把錢還給原告，如果沒有在10月13日前湊到錢，就依照違約來處理等語（頁89至92）。

證人劉家成具結證稱：系爭土地是我跟被告一塊買的，我也有出資，10月10日的特約事項記載時，我有在場，當天被告有口頭授權我與原告協商等語（頁92至94）。

(三)由上可知，兩造於磋商買賣系爭土地之過程中，原告有表明買受土地之目的係為興建農舍，需有通路，然系爭土地為袋地，對此，被告於未經查證之情形下，即表示得向國有財產署申請6 米寬之通行權，兩造遂約定依系爭買賣契約書附圖由被告協助以原告之名義向國有財產署申請袋地通行權，費用亦由被告負擔，然系爭土地為袋地之原因係分割所致，故國有財產署不同意系爭土地得通行國有土地，是被告迄今將近2 年未依約履行前開義務，期間原告屢次定期催告被告依約履行，否則逾期即解除契約並請求返還價金、損害賠償，迄至104 年10月10日，原告與被告授權之代理人劉家成達成協議，倘若劉家成未於104 年10月13日前買受系爭土地，則按系爭買賣契約成立違約，被告應於104 年10月17日前返還價金及給付違約金，然劉家成迄今亦未買受系爭土地。

從而，原告主張兩造有約定被告應向國有財產署取得國有土地 6米寬之通行權，然經原告屢次限期催告履行，被告仍逾期未履行，且依兩造於104 年10月10日之協議，倘若劉家成未於104 年10月13日前買受系爭土地，則仍按系爭買賣契約成立違約，而劉家成迄今亦未買受系爭土地，故依系爭買賣契約書關於104年10月10日及第10條第2項之約款，系爭買賣契約業經解除，原告得請求返還已給付之價金310 萬元及懲罰性違約金等語，即有理由。

至被告雖辯稱其未曾表示原告得向國有財產署申請6 米通行權，亦無義務為原告取得通行權云云，然被告確實曾表示得向國有財產署申請6 米寬之通行權，亦與原告約定而記載由被告向國有財產署取得國有土地之通行權乙情，業經上開證人證述明確，亦有系爭買賣契約書第12條第8項第4目約款及附圖附註在卷可考。

可知，被告為促使交易成立，確實有與原告約定由被告協助向國有財產署以原告之名義取得國有土地之通行權，兩造顯然已有從給付義務之約定，現被告既違約逾期未履行，揆諸上開說明，其自應負債務不履行責任，從而，被告此部分所辯，應無理由。

又被告雖辯稱其未授權劉家成，104 年10月10日協議非被告所能置喙云云，然被告確實有授權劉家成乙情，業經前開證人證述詳細，證人陳惠珍曾以電話向被告確認，且劉家成有出席之前104 年2月11日之協調，又104年10月10日協調後被告亦曾向原告及證人鄭鈺翰表示劉家成為其代理人，從而，被告此部分所辯，亦不可採。

又劉家成雖證稱104 年10月10日協議是其個人的意思云云，然其前已具結證稱確實有取得被告之授權，則其嗣後改稱104 年10月10日協議是其個人的意思云云，誠難信實，況且，若該協亦與被告無關，則「未履約者仍按原契約之違約成立」等語豈非毫無意義，另縱被告授予劉家成之代理權有限制，劉家成越權代理而為協議乙節屬實，然此顯非原告所得知悉，自不得以之對抗原告（民法第107條規定參照），故劉家成此部分所陳亦不足作為有利於被告之認定。

(四)按違約金是否相當，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，而屬懲罰性違約金者，法院應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院82年度台上字第2529號、87年度台上字第2563號判決意旨參照）。

系爭買賣契約書第10條雖約定，被告如不履行契約所定各項義務時，應同時賠償與已收價款同額金額之懲罰性違約金等語，然斟酌原告雖未盡查證義務，為促使交易迅速成立，而輕諾得向國有財產署取得國有土地之通行權，惟其應非出於惡意，且嗣後亦嘗試解決通行權之爭端，暨原告所受之損害等情，本院認系爭買賣契約約定之懲罰性違約金尚有過高失其公平之情形，爰酌予核減至40萬元。

(五)綜上所述，原告依兩造間之約定即系爭買賣契約書關於 104年10月10日及第10條第2項之約款，訴請被告給付350萬元（計算式：310萬＋40萬＝350萬），及自104 年10月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。

四、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告就勝訴部分假執行或就敗訴部分免為假執行，經核皆無不合，爰准其等聲請並依職權酌定相當之擔保金額宣告之。

至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許，應予駁回。

五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 8 月 19 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 曹庭毓
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 22 日
法院書記官 劉桉妮