臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,107,簡上,53,20200813,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 107年度簡上字第53號
上 訴 人 江景穎
訴訟代理人 吳秋樵律師
林之翔律師
朱麗雲
被 上訴 人 林文聰

訴訟代理人 黃佩成律師
吳順龍律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國107年9月28日本院花蓮簡易庭107年度花簡字第322號第一審判決提起上訴，本院於民國109年7月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：坐落花蓮縣○○市○○段000 地號（下稱系爭土地）、529-1 地號土地為被上訴人所有，上訴人所有坐落同段528 、528-1 地號土地（下逕以地號稱之）及其上同段377 建號即門牌號碼花蓮縣○○市○○街00號房屋（下稱系爭房屋）與系爭土地相毗鄰，上訴人於民國105 年3月間裝修系爭房屋時，或有考量經營民宿門面美觀或有裝修不慎等情，以致系爭房屋柱體包覆磁磚外圍、管線、增建建物外圍無權占用系爭土地，經測量如附圖A 部分樑柱占用面積不足1 平方公尺、B 部分地磚占用面積不足1 平方公尺，妨害被上訴人就系爭土地所有權之行使，屢經被上訴人請求返還占用之土地，均置之不理。

上訴人無法律上之權利，不法占用系爭土地，業已嚴重影響被上訴人所有權之行使，被上訴人自得請求上訴人拆除占用部分返還土地。

上訴人占用系爭土地之部分均為新近所施工包覆於原本之建物，與原本建物無涉。

依「花蓮縣市花蓮鄉鎮區地籍調查表」可知，兩造原先建物之建築線及共同壁，是為直線並無彎曲，然比對上訴人所有系爭房屋於105 年3 月間裝修時，其建物柱體所包覆之磁磚外圍、管線等占用系爭土地，以致被上訴人所有建物前面部分歪斜無法與早期建物原狀整體連成一直線，益見上訴人新近裝修時確為越界占用。

被上訴人發現上訴人越界占用後旋即以簡訊告知上訴人應予拆除，然上訴人置之不理，被上訴人又於105 年5 月16日寄發存證信函予上訴人之訴訟代理人，顯見上訴人係故意、惡意越界占用系爭土地。

上訴人越界占用之增添物本質上是違章建物，並非合法存在之利益，更無從執此作為合法占用被上訴人土地之抗辯，上訴人惡意越界在先，豈能事後再執必須花費拆除費用乙節，主張其得以占用原告土地等情。

爰依民法第767條第1項、第184條第1項前段規定提起本件訴訟，請求法院擇一為勝訴判決等語。

並聲明：1 、上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示A 部分樑柱面積不足1 平方公尺、B 部分地磚面積不足1 平方公尺拆除，將占用之土地騰空返還被上訴人；

2 、願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：系爭土地上原即有門牌號碼花蓮縣○○市○○街00號房屋（下稱46號房屋），該址為被上訴人祖厝，被上訴人父母及被上訴人長久時間均居住在此處。

上訴人係向他人買受系爭房屋，購買時房屋狀況即與現況相同，依訴外人即上訴人前手江宗雲與被上訴人之母林恒玉共同簽立的「使用共同壁協定書」（下稱系爭共同壁協定書），可知系爭房屋在興建之初為預留被上訴人將來興建房屋之用，乃有將鋼筋延伸出系爭房屋外緣。

嗣被上訴人因於106 年3 月間，欲在系爭土地上興建房屋，不想使用共同壁，乃要求上訴人將系爭房屋外面之鋼筋、管線遷移，上訴人嗣後已僱工將系爭房屋外面之鋼筋、管線遷移，是並無被上訴人所稱上訴人考量經營民宿門面美觀或有裝修不慎才裝置鋼筋、管線之情形。

附圖固記載「A 部分（樑柱）占用529 地號面積不足1 平方公尺，B 部分（地磚）占用529 地號面積不足1 平方公尺」，面積極為狹小，系爭土地或曾經辦理過重測，依地政機關測量實務，容許2%公差之不實面積，此或起因於現在使用之測量儀器精準度，較當初測量時所使用測量儀器，更為先進所致，不能據此後來之先進技術反而推論當初之測量錯誤，故系爭房屋建築之初並無越界情形，且依上開測量結果，足見上訴人並非有故意或重大過失情節而逾越界址。

況且，依系爭房屋建築之初的建築平面圖可知，樑柱部分已超出系爭房屋建築線，上訴人事後也都按照系爭房屋現狀裝修房屋，被上訴人父母及被上訴人長久時間均居住在此處，無論系爭房屋興建之初，亦或上訴人買受後裝修，早已知悉上情，數十年來相安無事，未曾向上訴人主張越界建築情事，可見早已默認或有可能知悉上情，被上訴人嗣後主張上訴人越界請求拆屋還地，並不可採。

退步言，縱認為被上訴人不知上訴人越界建築之情，上訴人占用面積極為狹小，可歸責性亦極為輕微，且被上訴人在系爭土地上之房屋業已興建完成，該占用不足1 平方公尺之土地，惟樑柱、地磚均為上訴人系爭房屋之重要結構，拆除恐危及系爭房屋結構安全，況且僅僅拆屋不足1 平方公尺面積之範圍，就工程施作而言，需耗費極大的金錢成本，對被上訴人而言並無實益，被上訴人強求上訴人拆屋還地，顯然屬於損人不利己之行為，何況，上述越界建築情事，早於數十年前即已經發生，並非上訴人事後整修系爭房屋才越界，被上訴人長久時間不行使權利，實已符合民法第796條之1 、第148條第1項規定，不應准許等語資為抗辯。

並聲明：1 、被上訴人之訴駁回；

2 、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服原審判決提起本件上訴，上訴意旨略以：

（一）系爭房屋為3 層樓之住商混合使用建築物，係由上訴人之前手江宗雲於64年10月12日竣工，並已領得64年花建使字第1273號使用執照，且完成所有權第一次登記，於興建前與被上訴人之母林恒玉共同簽署系爭共同壁協定書約定：「茲照上開事項建築房屋以左鄰基地（即46號房屋）境界線為共同壁之中線共同使用牆壁將來各無異議特此協定」。

又依建築常規，建物本應有配合之樑、柱，且依系爭房屋之平面圖觀之，共同壁延伸部分即為原審判命拆除如附圖所示A 部分樑柱，屬共同壁基礎結構之一部，為承載結構重量與抵抗地震之結構柱。

復參酌辦理建物第一次保存登記之程序，按土地登記規則第78條前段規定，應經登記機關第一次實地測量建築物之實際面積，繪製「建物測量成果圖（含建物位置圖及平面圖）」後，始得向登記機關辦理所有權登記，而前揭建物平面圖測繪邊界，兩建物之間有牆壁區隔者，以共用牆壁之中心為界，地籍測量實施規則第273條第1項第2款、第282條分別定有明文。

可見保存登記之登記範圍係以共用壁中心線（即牆心至牆心）內主建物之建築面積和附屬建物面積，作為土地謄本和所有權狀上之登載依據，共同壁屬壁心外之範圍，自未包括在保存登記之。

苟有共同壁之存在，則會註記於申請使用執照之竣工圖中，與建物保存登記無涉。

然原審未送請專業鑑定，且未函調原建物使用執照之竣工圖等相關圖說，自行判定上開部分非屬系爭房屋保存登記部分之樑柱而應拆除之結論，未審究上開部分是否為共同壁之基礎結構樑柱一情，尚難認允當。

（二）A 部分樑柱為共同壁之一部，且兩造間除原先建物相鄰之壁面留有續接鋼筋、管線供相鄰之建物得以增建之用外，上訴人從未另行增（擴）建，外牆、柱子結構體均未經變更，而無違反系爭共同壁協定或逾越約定使用範圍之情事，當賦與系爭共同壁協定一定之物權效力，兩造自應受系爭共同壁協定契約之拘束，不得事後主張共同壁之樑柱結構越界占用其土地。

至被上訴人雖要求上訴人拆除預留之鋼筋、管線，惟此係因事後單方捨棄共同壁之使用，被上訴人雖無拆除義務，但基於鄰居和睦已僱工加以修繕，仍不影響原為共同壁之態樣、性質，非謂上訴人有無權占用之事實。

再者，共用壁延伸至樑柱，以中心線為界，樑柱之外緣本會較牆之外緣突出，且上訴人既已按照被上訴人要求將A 部分樑柱上之飾材刨除，裸露出樑柱之水泥原貌，故被上訴人稱上訴人106年3月裝修致越界乙情，容有誤會。

原審判決附圖所載B 部分地磚既位於共同壁之延伸線上，亦屬系爭共同壁協定同意使用土地之範圍，為有權占用被上訴人所有同段529、529-1地號土地之情形。

（三）A部分樑柱和B部分地磚既為共同壁協定範圍，縱認被上訴人自林恒玉處繼受系爭土地及其上建物之所有權時，林恒玉並未告知上開部分為共同壁，然上開部分位於系爭土地而逾越疆界，既為林恒玉所知悉，而未即時提出異議，其因此產生所有權受限制之權利義務關係，對於嗣後受讓土地所有權之被上訴人仍應繼續存在。

準此，被上訴人不得請求移去或變更該部分之建築物，應認上訴人就A 部分樑柱和B 部分地磚占用系爭土地之部分有正當權源，係有權占有。

（四）A 部分樑柱為共同壁之一部（共同柱）及B 部分地磚於共同壁延伸線上，均難認屬無權占有外，且實際分別占用土地面積不足1 平方公尺，換算不足0.605 坪，其範圍甚小，若逕予拆除該占用部分，勢將損及系爭房屋之整體經濟價值。

再者，以107 年1 月公告土地現值計算，系爭房屋越界占用系爭土地部分之土地價值為不足新臺幣（下同）115,400 元，且被上訴人重新建造之房屋業已興建完成，對於其權益之妨礙有限。

又系爭房屋自64年起迄今已經存在40多年，嗣被上訴人於92年12月以買賣為原因自其母即前手林恒玉取得系爭土地所有權，至106 年始訴請拆除系爭房屋占用其買受請土地之部分。

據此，縱認系爭房屋係無權占用被上訴人所有之系爭土地，亦應認被上訴人取回系爭土地不足2 平方公尺所得受之利益甚微，而對上訴人之損害極大，應認被上訴人權利之行使，已違反公共利益，並以損害他人為主要目的。

況越界部分係位於系爭房屋之A 部分樑柱之垂直柱面，如予拆除，非但施工困難，勢必影響該建物結構本身，恐有無法符合現行耐震標準之疑慮，且拆除後補強結構所需費用，顯然高於越界面積地價甚多。

再者，被上訴人已另築新牆之現況觀之，即便拆除上開越界部分並將占用土地返還予被上訴人，然被上訴人非耗費鉅資拆除現有新牆（柱），無法充分利用該占用A部分樑柱之土地，又被上訴人所有建物既已取直線搭蓋完成，殊無可能利用A 部分樑柱和B 部分地磚所占不足2 平方公尺土地之缺角，益徵被上訴人行使權利之結果，實際可獲得之利益極小，故被上訴人請求返還土地，應可認係以損害他人為主要目的，有權利濫用之情形。

（五）原審測量時，並未考量共同壁之事實而作測量，故其測量之結果才會產生各自占用不足1 平方公尺之事實，但因有共同壁使用協議，應依據該協議（建築圖）確認可以使用之範圍，再與現況比較，才能得知實際無權占用之範圍為若干，方符公平。

而樑柱的位置按照建築圖就是超過地界線，樑柱就是建築物的一部分，只是說一樓有退縮作為騎樓，設計上不可能房屋有共同壁，到了樑柱部分卻內縮，這個樑柱當然會使用到被上訴人的土地，如果依照原審判決，會連原來最原始的柱子也被拆除。

（六）並聲明：1、原判決廢棄。2、被上訴人第一審之訴駁回。

四、被上訴人答辯意旨，除引用其於原審之主張外，另補充：上訴人占用被上訴人土地之部分均為新近所施工包覆於原本之建物，此觀諸新近施工包覆占用之部分（即A部分樑柱、B部分地磚）與原本之建物確有明顯之色差即知，顯見上訴意旨空言所述：附圖A部分為64 年間之共同壁云云，殊嫌空泛無稽；

復審酌上訴人原審庭期所述：我有很注意，應該是沒有占到對方的土地等語，足見該等占用之部分，確實為被告新近施工之情，尚與原本建物無涉。

上訴人係新近施工時於原本建物上再為包覆水泥、磁磚，衡量其僅係為建築物美觀以致水泥、磁磚等物品因而越界占用被上訴人之土地；

反之，被上訴人之土地及其上之建物，確實因而歪斜無法與原本建物整體切齊，上訴人僅係為一己之私而影響被上訴人之土地完整所有權之使用，要無可採。

而關於原審判命上訴人拆除越界之樑柱、地磚，此部分既非上訴人所有建物之保存登記範圍，當非共同壁範圍，且A部分樑柱、B部地磚為上訴人106 年間新添之部分，根本與所謂早期兩造之共同壁協議無涉等語。

並聲明：上訴駁回。

五、經查，系爭土地為被上訴人所有，毗鄰之坐落花蓮縣花蓮市528 、528-1 地號土地及其上同段377 建號即門牌號碼花蓮縣○○市○○街00號之系爭房屋為上訴人所有，系爭房屋占用系爭土地如附圖所示A 部分樑柱面積不足1 平方公尺、B部分地磚面積不足1 平方公尺等情，有系爭土地、系爭建物登記謄本、現場相片等件附卷可稽（見原審卷第21頁至第26頁、第50頁至第54頁），並經原審會同兩造及花蓮縣花蓮地政事務所（下稱花蓮地政事務所）至現場勘驗並測量屬實，有勘驗筆錄及附圖所示之花蓮地政事務所土地複丈成果圖存卷可考（見原審卷56頁至第57頁、第61頁至第64頁），且為兩造所不爭執，自堪認定為真實。

六、得心證之理由：就被上訴人主張其為系爭土地之所有權人，上訴人應拆除無權占有系爭土地如附圖A 、B 部分所示樑柱、地磚，並將占用之系爭土地返還被上訴人，乃為上訴人否認，並以前詞置辯。

是以本院應審酌者係：（一）上訴人抗辯附圖A 、B 部分所示樑柱、地磚尚在系爭共同壁協議書之契約範圍內，並非無權占有系爭土地，是否有理由？（二）上訴人抗辯被上訴人請求上訴人拆除如附圖A 、B 部分所示樑柱、地磚屬權利濫用，是否有理由？（三）被上訴人請求上訴人拆除如附圖A 、B 部分所示樑柱、地磚，並請求返還所占有之系爭土地，是否有理由？茲分述如下：

（一）上訴人抗辯附圖A 、B 部分所示樑柱、地磚尚在系爭共同壁協議書之契約範圍內，並非無權占有系爭土地，是否有理由？ 1、上訴人抗辯稱：上訴人所有系爭房屋之前手所有權人江宗雲興建系爭房屋時，與被上訴人所有系爭土地之前手所有權人即被上訴人之母親林恒玉，前於系爭房屋興建之際之64年5 月間簽立系爭共同壁協議，約定：「茲照上開事項建築房屋（按：即指系爭房屋）以左鄰基地（按：即46號房屋坐落土地）境界線為共同壁之中線共同使用牆壁將來各無異議特此協定」等語，並提出系爭共同壁協定書影本1 份（見原審卷第75頁），且為被上訴人所不爭執，首堪認定。

兩造固均非締結系爭共同壁協定書之契約當事人，惟衡諸常情及社會經驗法則，系爭房屋於被上訴人改建46號房屋前，明顯有突出鋼筋、管線之預留共同壁情狀，以一般人之肉眼皆可看見（見本院卷第30頁Google街景圖），從而，兩造於繼受系爭房屋、系爭土地及被上訴人改建房屋時，應有諸多詢問前手或調閱相關建築申請資料之機會；

兩造均明知或可得而知有共同壁使用之約定，仍願繼受系爭房屋及系爭土地之所有權，依誠信原則，自應隨同繼受系爭房屋及系爭土地所有權人之物上負擔。

再者，所有權社會化為現代物權法之潮流，此觀之民法物權編第2章設有諸多限制所有權範圍之規定自明。

是以，基於整體社會經濟價值之考量，關於使用共同壁協議之效力，不宜如同一般債權契約作限縮解釋，宜擴張解釋其效力尚及於土地及房屋之繼受人；

否則，倘房屋土地一經轉讓予第三人，不問是否明知或可得而知有共同壁使用之約定，均可不受該協議之拘束，即一半共同壁將遭拆除，則不僅可能危及房屋安全，形成巨大損害，且於今日工商發達、經濟交易活絡之際，動輒有此等細微拆屋還地之情事，顯不符締約之本旨，亦妨礙社會經濟之發展。

是被上訴人既為定有共同壁使用約定之系爭土地繼受人，且明知或可得而知有共同壁使用之約定，應係默示同意上訴人繼續使用共同壁，其對於系爭土地之所有權即應受此範圍、程度之相當限制。

2、另查，依系爭共同壁協定書所記載係以系爭房屋及左鄰46號房屋土地間之基地境界線為共同壁之中線，是系爭房屋西側牆面樑柱及延伸地面（含騎樓部分），應平均坐落於系爭土地與528 地號土地上，始為合理。

又參以系爭房屋之使用執照竣工圖說平面圖（見本院卷第99頁至第107 頁），依上開圖面之比例尺1/100 計算，本件爭執之如附圖A 部分所示樑柱寬度應為40公分（見本院卷第99頁），則系爭房屋西側樑柱及延伸之地面坐落於系爭土地之寬度應為20公分，此即屬系爭共同壁協定書同意上開樑柱及延伸地面使用系爭土地之範圍。

惟依附圖所示，如據附圖之比例尺1/500 計算，本件如附圖A 部分所示之樑柱、附圖B部分所示地磚坐落於系爭土地之寬度約為15公分、縱深約為220 公分，總計占用面積確不足1 平方公尺（見原審卷第64頁）。

是於系爭共同壁協定書同意使用之範圍內，即系爭土地東側地界線（與528 地號土地相鄰之地界線）以西20公分之範圍內，系爭房屋如附圖A 部分所示樑柱、如附圖B 部分所示地磚就此範圍內坐落在系爭土地上，即具合法權源而非屬無權占用，上訴人此部分所辯，即屬有據。

（二）上訴人抗辯被上訴人請求上訴人拆除如附圖A 、B 部分所示樑柱、地磚屬權利濫用，是否有理由？ 1、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。

又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因行使權利可得之利益，與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比較衡量定之，倘其行使權利所得之利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大損害者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號判例意旨、83年度台上字第2348號判決意旨、86年度台上字第3423號判決意旨參照）。

次按某甲與某乙之土地毗鄰曾訂立共同壁使用契約，約定雙方以地界各退二寸建立共同壁，嗣甲即在其土地上建妥五層樓房，某乙疑其越界，經聲請地政機關測量結果，某甲確有越界之情事，惟其越界部分之面積不足一坪，某乙旋以給付不能為理由，通知甲解除契約，嗣並起訴請求確認共同壁使用關係不存在，應認為無理由。

因某甲佔用某乙之土地面積既不足一坪，而甲已蓋妥五層樓房，如認其訴有理由，則乙日後勢必請求拆屋還地，於某甲個人及社會經濟損害鉅大，而乙訴請確認所得之利益甚小，況某乙嗣後如建築房屋，其獨立壁所需土地較之被佔用之土地為大，故其行使解除權，核係濫用權利，不應准許（司法院（71）廳民一字第0824號民事法律問題座談意見參照）。

2、經查，縱認系爭房屋如附圖A 部分所示樑柱、附圖B 部分所示地磚確有越界情形，然依本院前揭認定，本件如附圖A 部分所示之樑柱、附圖B 部分所示地磚坐落於系爭土地之寬度約為15公分、縱深約為220 公分，總計占用面積確不足1 平方公尺，可知系爭房屋前揭部分無權占用系爭土地範圍甚小，且呈極為細小之狹長形。

另觀諸現場相片，系爭46號房屋亦業已改建，其東側牆壁緊鄰系爭房屋西側牆壁，縱被上訴人取回上開遭占有部分，亦難再為任何使用，對系爭46號房屋亦無使用利益，其整體所獲利益猶屬低微。

另審酌系爭房屋主要建材為鋼筋混凝土造（見本院卷第95頁系爭房屋使用執照存根影本所示），而系爭房屋如附圖A 部分所示樑柱應屬系爭房屋之承重樑柱，則拆除越界之樑柱極可能對系爭房屋之結構安全造成影響，且拆除及補強作業亦有實際上進行之困難，並難確保日後系爭房屋使用上之安全性，並依前述拆除後取回之土地上訴人亦再難為何實際利用之現狀評估，本院考量上開公共利益及當事人利益之均衡，依前開說明意旨，認被上訴人請求拆除如附圖A 、B 部分所示樑柱、地磚而返還占用土地所得之使用利益極少，然對上訴人造成損失甚大，是被上訴人主張拆除此部分之牆面，應構成權利濫用，不應准許。

（三）被上訴人請求上訴人拆除如附圖A 、B 部分所示樑柱、地磚，並請求返還所占有之系爭土地，是否有理由？ 1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；

因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第767條第1項、第184條第1項定有明文。

2、經查，上訴人前揭占有系爭土地之範圍並非無權占有，亦非對被上訴人之權利為不法侵害或故意以背於善良風俗之方式加損害於被上訴人，更況被上訴人本件請求應屬權利濫用，均經本院認定如前。

則被上訴人自不得主張其為系爭土地之所有權人，請求依前揭規定拆除如附圖A 、B 部分所示樑柱、地磚並請求返還上開占用土地。

五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第184條第1項前段之規定，據以請求上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示A 部分樑柱面積不足1 平方公尺、B 部分地磚面積不足1 平方公尺拆除，將占用之土地騰空返還被上訴人，並為假執行之聲請，為無理由，應予駁回。

原審為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
民 事 庭 審判長法 官 林恒祺
法 官 李可文
法 官 陳裕涵
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
書記官 陳姿利