臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,108,訴,207,20200214,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 108年度訴字第207號
原 告 游佩靜
訴訟代理人 魏辰州律師
被 告 劉灃瑜
劉乙蓁
共 同
訴訟代理人 黃子寧律師
上列當事人間請求確認地上權存在等事件，本院於民國109年1月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告劉灃瑜應將門牌號碼花蓮縣○○鄉○○00號之房屋遷讓返還原告。

被告劉灃瑜應自民國108年3月12日起，至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟零伍拾肆元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告劉灃瑜負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告劉灃瑜如以新臺幣貳拾貳萬捌仟捌佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項得假執行。

但被告劉灃瑜如按月以新臺幣壹仟零伍拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：㈠坐落花蓮縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼花蓮縣○○鄉○○00號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）原均為被告劉灃瑜所有，而被告劉灃瑜僅以系爭土地設定抵押權予訴外人蕭彬燕，其後被告劉灃瑜之債權人順益汽車股份有限公司（下稱順益公司）於民國107年5月間聲請拍賣系爭土地及系爭房屋，經鈞院民事執行處以107年度司執字第7469號執行程序在案（下稱系爭執行程序），而拍賣結果由伊拍定取得系爭房屋之所有權，並於108年3月12日收受不動產權利移轉證書，依民法第876條第1項及第838條之1等規定，應視為伊就系爭土地已有地上權之設定，然被告劉灃瑜竟罔顧伊就系爭土地有優先購買權，逕於同年3月5日間將系爭土地出賣並於同年月13日完成所有權移轉登記予被告劉乙蓁。

被告2人均得預見伊即將取得優先購買權人之資格並得就系爭土地之出賣行使其優先購買權，被告2人竟刻意趕在系爭房屋拍定後數日內辦理系爭土地之買賣及所有權移轉登記，明顯係為規避土地法第104條規定而以損害伊為其主要目的，實難謂無權利濫用之情，伊自得依土地法第104條第1項前段及第2項後段對被告2人主張就系爭土地有優先購買權，並得請求被告塗銷系爭土地所有權移轉登記。

㈡又系爭房屋雖屬未辦保存登記之建物，然伊既係透過法院強制執行程序拍定取得，復已領得不動產權利移轉證書，揆諸強制執行法第98條第1項、民法第759條規定及最高法院相關裁判意旨，伊自已取得系爭房屋之所有權，被告等2人無合法權源，占用伊所有之系爭房屋，侵害伊對於系爭房地之所有權，伊自得依民法第797條、第179條、第184條第1項前段、第185條第1項前段、第213條及第962條等規定，訴請被告等遷讓返還系爭房屋。

被告劉灃瑜明知其無任何權源而仍繼續占有系爭房屋使用收益，自屬無權占有，並係故意不法侵害原告就系爭房屋之所有權，而構成侵權行為，且伊因其無權占有系爭房屋致無法就系爭房屋為使用收益而受有相當於租金之損害，其間並有相當因果關係，是伊得依民法第179條、第184條第1項前段規定，請求被告賠償相當於租金之損害。

另參酌鄰近之台東縣池上鄉套房租金每月約新臺幣（下同）5,000元至6,500元，整棟20坪房屋之租金每月約1萬元，故請求被告劉灃瑜自108年3月12日至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償伊1萬元。

㈢並聲明：⒈確認原告就系爭土地有地上權存在。

⒉確認原告就系爭土地全部有優先購買權。

⒊被告2人就前項土地權利範圍全部，於民國108年3月13日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。

⒋被告劉灃瑜應將其等所占用門牌號碼花蓮縣○○鄉○○00號未辦保存登記之房屋遷讓返還原告，並應自108年3月12日起至返還上述房屋之日止，按月給付原告1萬元。

二、被告則以：㈠被告劉灃瑜所有系爭土地及系爭房屋，雖經順益公司聲請強制執行，惟僅就未設有抵押權之系爭房屋進行拍賣，設有抵押權之系爭土地則未行拍賣，則原告非因抵押物拍賣而取得系爭房屋，自無民法第876條第1項適用，亦與民法第838條之1第1項「土地與建築物之拍定人各異」要件不符，自不得主張就系爭土地具法定地上權，而無土地法第104條規定之優先購買權。

系爭房屋為未辦保存登記之建築物，買受人無法經登記取得房屋之所有權，至多有事實上處分權，惟事實上使用權究與物權性質不同，自無民法第767條之適用，原告爰依民法第767條第1項請求被告劉灃瑜返還系爭房屋於法無據。

另就給付金額之部分，原告以台東縣池上鄉套房租金為計算標準，惟系爭房屋座落於花蓮縣富里鄉，距離甚遠，繁華程度及經濟價值當有差距，且原告前未有出租系爭房屋之行為，自不得逕以出租房屋之行情做為請求標準。

㈡被告劉灃瑜將系爭土地出賣給被告劉乙蓁，並締結契約之日為108年3月5日，而原告自承收受不動產權利移轉證書日為同年月12日，鈞院民事執行處核發上開證書之日亦為同年月7日，均於被告2人締結系爭土地買賣契約之後，原告於系爭土地買賣之時顯非為地上權人或承租人，本件自無土地法第104條第1項之適用。

又系爭房屋未完全占用系爭土地，其餘部分非其基地，就此部分並非優先購買權可得主張之範圍，且系爭土地除系爭房屋占用之外，另有第三人有承租建屋之情況。

被告劉乙蓁從未占用系爭房屋，反係系爭房屋占用系爭土地卻未交付相當之租金，原告主張被告2人有占有使用系爭房屋之事實，應由其舉證。

又民法第179條、第184條、第185條及第213條均不得作為遷讓房屋之請求權基礎。

另因原告對系爭建物未具有事實上管領之力，不該當占有人要件，亦無民法第962條之適用。

㈢系爭房屋係被告劉灃瑜之祖父於52年間興建，嗣由劉灃瑜之父親繼承，被告劉灃瑜僅係便於處理不動產相關事務而登記為系爭房屋之稅籍名義人，實際上具事實上處分權人仍為其父親，而父親現已過世，事實上處分權依法應係由全體繼承人共同繼承。

系爭土地面積2,607.54平方公尺，而系爭房屋總面積僅246.64平方公尺，且有部分是占用同段1471號國有土地，非全部坐落於系爭土地上，自不能對於系爭土地全部主張有優先購買權。

系爭建物之現值為123,900元，依土地法第97條第1項規定，就系爭建物每月租金上限應為1,032.5元。

原告於被告劉灃瑜將系爭土地出賣給劉乙蓁之前，即建議劉灃瑜應將土地出售較為安全，當下也未表示要承買之意思，被告劉灃瑜認定原告無買受土地之意願，實屬合理。

現卻提起本件訴訟主張優先購買權，應認其當初建議原告劉灃瑜盡快將系爭土地出賣，係認其會因急迫而以較低之價格出售，原告日後自可依顯然低於市價之價格主張優先購買權，實有權利濫用之虞等語，資為抗辯。

㈣並聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷㈠原告請確認優先購買權部分：⒈按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之，民法第876條第1項前段定有明文。

是依該規定，當於設有抵押權之抵押物拍賣時（土地或建物），若當初設定抵押權時土地及其土地上之建築物同屬於一人所有，始視為已有地上權之設定，然本件系爭房屋並未設有任何抵押權，系爭執行程序伊始雖就系爭土地及房屋查封鑑價，惟因系爭土地設有高額抵押權，經債權人同意後僅就系爭房屋查封拍賣乙節，業經本院依職權調閱系爭執行程序程卷宗核閱無訛。

本件既未就抵押物為拍賣，自難認與該條規範意旨相符，原告依此主張就系爭土地有地上權之設定云云，尚屬無據。

⒉次按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之，民法第838條之1第1項前段定有明文。

考其立法意旨：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第七十五條第三項、辦理強制執行事件應行注意事項四十㈦所明定。

如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定。

惟其地租、期間及範圍，宜由當事人協議定之；

如不能協議時，始請求法院以判決定之。

如土地及其土地上之建築物同屬一人所有，執行法院僅就土地或建築物拍賣時，依前述同一理由，亦宜使其發生法定地上權之效力，爰增訂第一項。」

又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段亦有明定。

可知縱未將土地及建物併予拍賣，致土地與建物之拍定人各異時，仍視為已有地上權之設定，但均應符合「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有」之要件。

⒊經查，被告辯稱系爭房屋係被告劉灃瑜之祖父於52年間興建，嗣由劉灃瑜之父親繼承，被告劉灃瑜僅係便於處理不動產相關事務而登記為系爭房屋之稅籍名義人，實際上具事實上處分權人仍為其父親，而父親現已過世，事實上處分權依法應係由全體繼承人共同繼承乙節，業據提出系爭房屋稅籍證明書為據，其上記載系爭房屋為木石磚造及鋼鐵造，起課年月分別為52年1月及106年5月（卷181頁），是其所辯尚非不足採憑；

原告雖主張系爭房屋係被告劉灃瑜所有，然其係65年5月8日出生，有其個人戶籍資料可參（卷59頁），是系爭房屋興建伊始，被告劉灃瑜尚未出生，原告復未說明被告劉灃瑜如何取後系爭房屋事實上處分權，徒憑房屋稅籍登記表上所載之名義人，主張系爭房屋係被告劉灃瑜所有，然房屋稅籍登記表非屬民法第758條所謂之登記，其不過係稅捐稽徵機關為便於稅籍行政管理上之登載爾，要無變更不動產所有權之效力，原告就此迄未舉證加以說明，自不足採憑。

⒋綜上，原告未能舉證證明其就系爭土地有地上權或租賃關係存在，自不得依土地法第104條第1項規定，對系爭土地主張優先購買。

㈡原告主張依民法第767條請求被告遷讓系爭房屋部分：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；

民法第767條定有明文。

次按未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異（最高法院106年台再字第71號判決意旨參照）。

是實務上已承認所謂「事實上處分權」，其性質實為所有權權能之集合，況民法物權篇修正後，已新增所有權人以外之物權，均可主張民法767條第1項之物上請求權（同條第2項），則未辦所有權保存登記之建物所有人，自有類推適用民法767條第1項規定之必要。

⒉經查，原告經系爭執行程序取得系爭未辦保存登記房屋之事實上處分權乙節，為兩造所不爭執，而被告劉灃瑜之戶籍地址設於系爭房屋，復親自簽收系爭執行程序之文書，此有其戶籍謄本（本院卷59頁）及送達證書（系爭執行程序卷第25頁）可參，則原告主張被告劉灃瑜占用系爭房屋乙節，堪信為真實。

而被告劉灃瑜迄未舉證說明其有何種法律上之正當權源以占用系爭房屋，則原告依民法第767條之規定請求被告劉灃渝自系爭房屋遷出，為有理由，應予准許。

㈢原告請求給付不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；

民法第179條定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地或房屋加以使用，可能獲得相當於租金之利益，則為社會通常之觀念。

查原告業經拍賣程序，取得系爭房屋未辦保存登記房屋之事實上處分權，被告劉灃瑜未具體陳明並舉證其有何種法律上之正當權源，卻占用系爭房屋，自屬無法律上原因而獲有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告依前揭法條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，即有理由，應予准許。

⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。

而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。

又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。

是城市地方房屋租金應以土地及其建築物申報租價年息百分之10為上限。

而房屋租金之數額，除以申報總價為基礎外，尚須斟酌該房屋坐落之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。

本院審酌系爭土地於107年1月申報地價為每平方公尺12元，系爭房屋占用系爭土地面積約210.48平方公尺，系爭房屋課稅現值為123,900元，有花蓮縣玉里地政事務所函文、花蓮縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書及系爭土地登記第二類謄本可參（卷115、181、199頁），系爭房屋為1層樓平房，供作住宅使用，為兩造所未爭執，堪予認定，本院審酌上開各情，暨系爭房屋坐落位置、利用狀況、交通與繁榮程度、生活機能堪稱便利及被告占用系爭房屋所得之經濟價值等一切情狀，認被告所受占用系爭房屋坐落在土地上所受相當於租金之利益，按年以系爭土地申報地價及系爭房屋課稅現值總額年息10%核算為適當。

就被告劉灃瑜占有系爭房屋所受每月相當於租金之不當得利為1,054元【計算式：（210.48×12＋123,900）×10%/12＝1,054，元以下四捨五入】，是原告請求被告劉灃瑜給付自原告取得不動產權利移轉證書之日即108年3月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1,054元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求即屬無據，不應准許。

四、綜上所述，原告請求確認對系爭土地有地上權存在，及對系爭土地全部有優先承買權存在，被告2人應將系爭土地於108年3月13日以買賣為原因關係之登記予以塗銷，暨被告劉灃瑜應將系爭房屋返還原告等，為無理由，應予駁回。

至原告依民法第767條及不當得利之法律關係，訴請被告劉灃瑜返還系爭房屋及自108年3月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1,054元，則屬有據，應予准許。

本判決命被告劉灃瑜給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告劉灃瑜預供擔保得免為假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 2 月 14 日
民事庭 法 官 李可文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 14 日
書記官 陳雅君