臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,108,訴,291,20191205,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 108年度訴字第291號
原 告 陳彥璋
訴訟代理人 簡玉滿
原 告 陳孝平
共 同
訴訟代理人 邱劭璞律師（法扶律師）
被 告 司雲帆
兼訴訟代理
人 潘淑惠
上列當事人間請求返還房屋等事件，經臺灣屏東地方法院潮州簡易庭移送前來，本院於民國108年11月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○段000○0地號土地上如附圖所示A、D部分騰空，並將該部分土地返還予原告。

被告潘淑惠應給付原告新臺幣貳仟玖佰捌拾壹元，及其中新臺幣貳仟陸佰參拾伍元自民國108年10月4日起、其中新臺幣壹佰貳拾捌元自民國108年10月16日起、其中新臺幣壹佰貳拾捌元自民國108年11月16日起、其中新臺幣玖拾元自民國108年12月16日起，均至被告潘淑惠將上開土地部分返還原告之日止，均按年息百分之五計算之利息；

暨被告潘淑惠應自民國108年11月22日起至將上開土地部分返還原告之日止，按月給付原告新臺幣壹佰貳拾捌元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之三十一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣貳拾貳萬壹仟柒佰元為原告供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項得假執行，但被告潘淑惠如以新臺幣貳仟玖佰捌拾壹元為原告供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。

二、請求之基礎事實同一者。

民事訴訟法第255條第1項第1、2款定有明文。

又所謂請求之基礎事實同一，係指追加或變更之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者而言（最高法院108年度台抗字第2號裁定意旨參照）。

本件原告陳彥璋原起訴主張：被告潘淑惠於民國106年12月5日進入其經營之坐落於花蓮縣○○鄉○○村○○○街000號之「花蓮楓林288鄉村民宿」（下稱系爭民宿），並攜入大量物品，多日均不付住宿費用，原告陳彥璋委託之經營管理人簡玉滿多次催討仍拒付，發存證信函仍不支付，造成系爭民宿無法營業，故請求被告潘淑惠返還無權占用之上開房屋及公共空間，及給付不當得利等語，並聲明：㈠被告潘淑惠應將花蓮縣○○鄉○○村○○○街000號房屋（下稱系爭房屋）返還予原告，㈡被告潘淑惠應給付原告陳彥璋租金新臺幣（下同）192,340元，及給付自民國106年12月5日起至清償日止，按每日3,790或4,790元類似租金之不當得利金額等（見本院107年度花簡字第144號民事卷第3頁）。

嗣原告陳彥璋於本院審理時提起訴之變更追加，主張原告陳彥璋與陳孝平為系爭房屋及其坐落土地即花蓮縣○○鄉○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）之共有人，且兩造因承租系爭房屋事宜發生爭執，嗣被告潘淑惠與其夫司雲帆以其等所有之物品無權占用系爭土地及系爭房屋部分，故追加陳孝平為原告、司雲帆為被告，依民法第767條第1項、第179條規定及兩造間預約之損害賠償請求權及民法第226條第1項規定等，請求被告應將占用原告所有之系爭房屋及土地上之物品搬離騰空，將占用之房屋及土地部分返還原告，及給付不當得利或損害賠償等，並變更訴之聲明為：㈠被告潘淑惠、司雲帆應將系爭土地上如本院卷㈡第6頁土地複丈成果圖即附圖所示之A、C、D部分土地及地上物內騰空，並將占用土地及地上物返還原告；

㈡被告潘淑惠應自106年12月15日起至將占用之上開土地及地上物騰空返還原告之日止，按月給付原告38,000元，及自各該金額應給付之日即次月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行等（見本院卷㈡第39頁、第57頁背面、本院卷㈢第1至3頁）。

被告潘淑惠及司雲帆對於原告上開訴之追加亦於本院審理時表示同意等語（見本院卷㈡第19頁），且由原告前後訴之變更追加內容觀之，均為被告至系爭民宿承租時與原告發生租屋糾紛，及原告請求被告將占用房屋及土地部分返還及給付不當得利等相關事宜，經核原告請求之基礎事實同一，是原告原告上開訴之變更追加，依上開規定，自應予准許。

二、次按訴訟達於可為裁判之程度者，法院應為終局判決。言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決。

有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回前條聲請，並延展辯論期日：一、不到場之當事人未於相當時期受合法之通知者。

二、當事人之不到場，可認為係因天災或其他正當理由者。

三、到場之當事人於法院應依職權調查之事項，不能為必要之證明者。

四、到場之當事人所提出之聲明、事實或證據，未於相當時期通知他造者。

民事訴訟法第381條第1項、第385條第1項前段、第386條分別定有明文。

查被告於最後言詞辯論期日即108年11月21日未到場，又本件本院已於108年10月3日之言詞辯論程序中當庭通知兩造下次言詞辯論程序期日為108年11月21日，兩造就此期日均無異議（見本院卷㈡第38頁背面）。

雖被告於108年11月20日傳真「請假狀」予本院稱「原定108年度11月21日9：00庭期，因為感冒嘔吐無法前往花蓮開庭，必須請假一天，懇請法官擇日開庭。

...」等語（見本院卷㈡第54頁），惟其就該請假事由並未提出任何事證釋明之，且原告亦於108年11月21日言詞辯論程序中對此表示被告為無正當理由不開庭，並聲請一造辯論等語（見本院卷㈡第57頁）。

本院審酌本件已訂言詞辯論期日共8次及現場勘驗期日1次，業經兩造充分辯論及舉證攻防，訴訟經核已達可為裁判之程度，且本院早已於1個多月前即已當庭通知兩造108年11月21日之言詞辯論期日，又被告就上開無法到庭之事由並未提出相關事證釋明之，本院難認被告於108年11月21日之最後言詞辯論期日為有無法到庭之正當事由，另本件亦核無其他民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、就被告司雲帆被訴之訴訟部分：㈠定性─本件為涉外民事事件：凡民事事件涉及外國之人、地、事、物等涉外成分（Foreign Elements）者，為涉外民商事事件，內國法院應先就管轄原因事實確定有無國際民事裁判管轄（最高法院98年度台上字第2259號判決意旨參照）。

查本件被告司雲帆為美國籍人士，原告主張被告司雲帆與其配偶即潘淑惠以其等之物品無權占用原告所有之系爭土地及房屋部分為由，依民法第767條第1項規定，請求被告騰空上開占用部分，並將房屋及土地返還原告（即原告上開訴之聲明第一項部分）等情以觀，因被告司雲帆為外國人，經核該部分之訴訟事件為含有涉外成分之民事訴訟事件，應屬涉外民事事件甚明，合先敘明。

㈡國際民事裁判管轄權及內國具體管轄權之確定：1.按關於外國人或外國地涉訟之國際管轄權，我國涉外民事法律適用法並未規定，故就具體事件受訴法院是否有管轄權，應顧及當事人間實質上公平、裁判之正當妥適、程序之迅速經濟等訴訟管轄權法理，類推適用內國法之民事訴訟法有關規定（最高法院108年台上字第819號民事判決意旨參照）。

又按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。

民事訴訟法第10條第1項亦有明定。

經查，被告司雲帆雖為外國人，惟被告司雲帆現住於我國境內，且有委任其配偶即被告潘淑惠為其訴訟代理人，並無應訴不便之情，又本件為因原告之所有權物上請求權之物權法律關係涉訟，系爭土地及房屋在花蓮，於類推民事訴訟法第10條第1項規定時，自應專屬於我國法院管轄，且本件相關證據資料於我國應較易蒐集及取得，則於我國法院審判並無違背當事人間之實質公平、裁判之適正、妥適、正當、程序之迅速、經濟等民事訴訟法理之特別情事存在，是我國法院對本事件應有國際民事裁判管轄權。

2.次就被告司帆雲被訴部分係為因物權涉訟，且相關之系爭土地及房屋均在花蓮，依民事訴訟法第10條第1項規定，本院自有內國管轄權。

㈢本件準據法之選擇：按關於物權依物之所在地法。

涉外民事法律適用法第38條第1項定有明文。

查本件就被告司帆雲被訴部分係為因物權涉訟，且相關之系爭土地及房屋均在花蓮，依上揭規定，本件準據法應適用中華民國法律，至為明確。

貳、實體方面：

一、原告主張：系爭土地及房屋均為原告所共有，應有部分各2分之1，平時由原告經營系爭民宿使用收益，並由原告之母簡玉滿負責管理。

被告潘淑惠於106年12月間在網路上得悉系爭房屋欲全部出租之消息，乃打聽得知原告之代理人即簡玉滿後於106年12月1日主動聯絡簡玉滿並表達承租之意願，簡玉滿乃約被告潘淑惠見面詳談。

106年12月3日下午被告潘淑惠與簡玉滿、及訴外人王善琦見面時，被告潘淑惠向簡玉滿稱因被告房屋出售，家具等物品無處存放，欲於2月正式承租前暫借系爭土地上之倉庫寄放其物品。

簡玉滿交由王善琦為其代為議約，並簽訂協議（下稱系爭協議），由簡玉滿代理原告2人締約，約定以35,000元及38,000元為租金，並同意被告暫時寄放其物品於上開倉庫，但收取5,000元之清潔費作為代價，雙方並約定106年12月15日前簽約，逾期則租約另論。

106年12月5、6日被告潘淑惠將其物品運至花蓮，要求暫住系爭房屋及土地以整理物品，簡玉滿同意，因倉庫尚未清空，故被告潘淑惠將其所有物品暫時堆置於系爭土地上之主屋及小木屋。

被告潘淑惠於106年12月7日主張承租系爭房屋及土地係要作為經營民宿及餐廳使用，但王善琦當日已有向被告解釋被告經營民宿一事可以商量，但因法令限制，租約條文內容無法載明同意被告潘淑惠作為民宿使用，否則原告之民宿執照可能會被吊銷，但被告潘淑惠無法理解，要求一定要將可經營民宿寫入租約，並要求公證，及要求簡玉滿一定要照被告被告潘淑惠意思簽約，及口氣不佳，並要求王善琦交付大門鑰匙，但王善琦認雙方租約尚未成立且簡玉滿僅同意被告暫時擺放物品而非同意讓被告入住，故不願交付，被告潘淑惠又因此認原告逼被告簽約，雙方遂生爭執，故終未於106年12月15日簽約。

被告潘淑惠於107年1月1日下午2時38分許突然以通訊軟體LINE（下稱LINE）通知簡玉滿稱當日下午5時欲前往系爭民宿取回留置物品，惟被告潘淑惠未事先告知，且簡玉滿於措手不及下拒絕，但回覆稱當日晚上7時可前往搬回留置物品，被告潘淑惠則以系爭民宿在荒郊野外而拒絕前往。

簡玉滿於107年1月2日讓被告到系爭民宿取回物品，簡玉滿因有要事無法到場，故請王善琦到場開門，被告潘淑惠雖於當日下午2時28分到場但並未請搬家公司到場，又藉口門未全開，僅進入取回1個鍋子即離開，離開時又未鎖門，並以LINE告知稱：「已轉達警察，請你們上鎖」等語。

俟又於下午3時58分告知簡玉滿稱：「你現在馬上開大門，我繞回去」，簡玉滿告知已開門後，被告又要簡玉滿親自到場，復稱自己已在去臺東路上，在簡玉滿以為被告已經離去之狀況下，復於下午5時4分告知已經回到系爭民宿，但當時在無人在該處，並非原告阻饒被告取回物品。

簡玉滿因系爭民宿持續遭被告占用，無法經營民宿造成無謂之經濟損失，無奈之下，請訴外人蔡啟塔介入協調，向被告表示願以5萬元請被告搬遷，但遭被告以不足賠償其損失，要向法院提告為由拒絕。

被告潘淑惠於107年1月8至12日陸續傳送LINE訊息予簡玉滿稱將於107年1月14日取回其物品，但當日未見被告到場。

被告復告知簡玉滿將於107年1月28日到場取回物品，因當日係原告陳孝平文定之日，故簡玉滿已先電話告知被告潘淑惠當日其不在花蓮，無法處理取回物品之事宜，故拒絕被告潘淑惠當日到場，但被告潘淑惠仍堅持當日到場，且誣指簡玉滿故意當日不接電話。

簡玉滿及王善琦於107年2至7月間一再要求被告潘淑惠搬走留置物品，但被告潘淑惠置之不理。

被告迄今亦尚未將如附圖所示A、C、D部分上其等所有之物品清空並將所占用土地及房屋部分返還原告，爰依民法第767條第1項規定，請求被告騰空並返還占用土地及房屋。

另原告與被告潘淑惠所簽訂之系爭協議係預定要於106年12月15日前簽立租賃契約，但被告潘淑惠無正當理由不締約，並占用原告房地，且亦屬無權占用系爭土地及房屋部分，造成原告已無法使用系爭土地全部以繼續經營系爭民宿，爰依民法第179條、系爭協議之損害賠償請求權及民法第226條第1項規定，請求被告應自106年12月15日起至將所占用之系爭土地及地上物部分騰空返還原告之日止，按月給付原告38,000元，及自各該金額應給付之日即次月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語，並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示之A、C、D部分土地及地上物內騰空，並將占用土地及地上物返還原告；

㈡被告潘淑惠應自106年12月15日起至將占用之上開土地及地上物騰空返還原告之日止，按月給付原告38,000元，及自各該金額應給付之日即次月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告司雲帆、潘淑惠為夫妻關係。簡玉滿委託兆亞不動產之仲介公司於319租屋網刊登不實廣告稱出租合法民宿即系爭民宿，共600坪含主屋3房2廳以及4棟小木屋，並含合法執照及設備，月租38,000元。

106年12月3日相約見面，簡玉滿與王善琦向被告潘淑惠收了5,000元訂金，簽了系爭協議，約定即日起被告潘淑惠可將物品搬入，並約定107年2月1日前可隨時整理，及偶而入住，107年2月1日被告潘淑惠開始付完整租金，前6個月每月租金為35,000元，後26個月月租金則為38,000元，並讓被告潘淑惠做為自住、經營民宿及餐廳使用。

系爭協議是王善琦寫的，簽名是簡玉滿簽的。

被告物品即在106年12月5日搬入系爭民宿內。

東西搬進去後，當天簡玉滿、王善琦要求鎖匠將壞掉多時的車道大門修理好並鎖上，那天被告潘淑惠有要求交付該大門的遙控鎖，但他們不同意給，並要求被告潘淑惠先簽完租賃合約書後，才會給伊遙控鎖。

簡玉滿當天先離開，留王善琦在屋內要求伊要簽租賃契約書，被告潘淑惠看了租賃契約書的內容，覺得很多地方不合理，包括沒有將經營民宿及餐廳依照106年12月3日當日付訂金時所談租約內容寫在該租賃契約書、且違法沒收兩個月押金、發生承租糾紛時站在出租方有利條件解釋等，因簡玉滿他們不願意修改上述有問題的租約部分，也不願意將被告潘淑惠所寫的保障經營民宿權利附在契約書裡。

被告潘淑惠當初要承租時已經跟簡玉滿說要經營民宿及餐廳。

王善琦在屋內一直要被告潘淑惠簽，也不願意修正上開契約書內容，被告潘淑惠不同意，要求簡玉滿跟伊談，王善琦說簡玉滿她要當天晚上7點才從補習班下課，所以被告潘淑惠在花蓮一直等，伊跟簡玉滿在當天她離開民宿後就沒有在碰過面，用LI NE對話。

我們後來有多次協調，因為簡玉滿要求被告潘淑惠先簽租賃合約書，但被告潘淑惠覺得他們沒有修改故不同意，之後簡玉滿就有多次阻止被告潘淑惠進去搬東西。

在107年1月27日，被告潘淑惠多次打電話給簡玉滿及王善琦，簡玉滿不接電話、不回LINE，有一次他請朋友幫他接電話，王善琦也是故意不接電話，有一個男生幫他接電話，假裝被告潘淑惠打錯電話，被告潘淑惠於107年1月28日會同搬家公司到系爭民宿要搬走所有私人物品，但是因為簡玉滿及王善琦一直故意不看LINE、不接電話，直到伊將手機號碼隱藏後，簡玉滿接了電話，伊隨即傳訊息給簡玉滿及王善琦說明剛剛他們接了電話代表也會看到伊之訊息，伊傳送內容為明天107年1月28日會去搬空所有私人物品，請務必開門讓被告潘淑惠帶走所有私人物品，如果刻意為難，被告潘淑惠將協同警方請鎖匠開門，讓搬家公司把所有私人物品帶走等之訊息，隨即王善琦傳送訊息予被告潘淑惠，稱簡玉滿剛剛跟他報告，有人恐嚇她要請鎖匠開門，闖入民宅。

被告潘淑惠於107年1月28日會同搬家公司到系爭民宿現場要搬走所有私人物品，但是大門深鎖，最後還是沒有搬走任何東西。

原告就系爭民宿刊登不實廣告，蓄意詐欺，並扣留被告物品及護照恐嚇，逼迫被告簽訂租約預謀詐欺費用，甚至變造不實日租民宿收費標準，惡意阻攔被告取回私人物品等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，系爭土地及系爭房屋為原告所有，應有部分各2分之1。

另原告之母為簡玉滿，被告為夫妻關係等節，有土地及建物登記第一類謄本、及房屋稅籍證明書、戶籍資料等附卷可參《見臺灣屏東地方法院潮州簡易庭107年度潮簡字第399號民事卷（下稱潮簡卷）第12至13頁、第18至19頁、及本院卷附證物袋內》，應可信為真。

四、原告主張被告以其所有物品堆置於原告所有之系爭土地及地上物上如附圖所示A、C、D部分，已屬無權占用，依民法第767條第1項規定請求被告騰空後將占用土地及地上物部分返還原告。

另原告與被告潘淑惠原訂立系爭協議預定簽訂系爭租約，但被告潘淑惠無故未履約，且以上開物品無權占用占用上開土地及地上物範圍，並依民法不當得利法律關係及系爭協議之損害賠償請求權及民法第226條第1項規定，請求被告潘淑惠按月給付原告38000元及利息等節，為被告所否認，並以上詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠原告與被告潘淑惠間就系爭土地及房屋是否有成立租賃法律關係？㈡被告是否以其等所有之物品無權占用原告土地及地上物？原告依民法第767條第1項規定，請求被告將其所有物品清除騰空，有無理由？㈢原告依民法不當得利法律關係及系爭協議之損害賠償請求權及民法第226條第1項規定，請求被告潘淑惠按月給付原告38,000元及利息等，有無理由？茲分述如下：㈠原告與被告潘淑惠間就系爭土地及房屋是否有成立租賃法律關係？1.按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。

前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

民法第103條、第490條第1項定有明文。

另按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務（最高法院103年台上字第181號判決意旨參照）。

2.原告主張其與被告潘淑惠就系爭土地及房屋並未成立租賃關係，雖有於106年12月3日由簡玉滿代理原告2人與被告潘淑惠簽立系爭協議，但事後被告潘淑惠主張承租系爭房屋及土地係要作為經營民宿及餐廳使用，王善琦已有向被告潘淑惠解釋其經營民宿一事可以商量，但因法令限制，租約條文內容無法載明同意被告潘淑惠作為民宿使用，否則原告之民宿執照可能會被吊銷，但被告潘淑惠無法理解，要求一定要將可經營民宿寫入租約，並要求公證，及要求簡玉滿一定要照被告被告潘淑惠意思簽約，及口氣不佳，並要求王善琦交付大門鑰匙，但王善琦認雙方租約尚未成立且簡玉滿僅同意被告暫時擺放物品而非同意讓被告入住，故不願交付，被告潘淑惠又因此認原告逼被告簽約，雙方遂生爭執，故終未於106年12月15日簽約。

被告潘淑惠無故未履約等語。

被告潘淑惠則辯以：我找簡玉滿接洽承租本件房地時，簡玉滿沒有講本件房地為其所有及其有出租權利等，簡玉滿是跟我說這個房子可以租給我。

106年12月3日有簽系爭協議，是王善琦寫的，簽名是簡玉滿簽的。

被告物品即在106年12月5日搬入系爭民宿內。

東西搬進去後，當天簡玉滿、王善琦要求鎖匠將壞掉多時的車道大門修理好並鎖上，那天被告潘淑惠有要求交付該大門的遙控鎖，但他們不同意給，並要求被告潘淑惠先簽完租賃合約書後，才會給伊遙控鎖。

簡玉滿當天先離開，留王善琦在屋內要求伊要簽租賃契約書，伊看了租賃契約書的內容，覺得很多地方不合理，包括沒有將經營民宿及餐廳依照106年12月3日當日付訂金時所談租約內容寫在該租賃契約書、且違法沒收兩個月押金、發生承租糾紛時站在出租方有利條件解釋等，因簡玉滿他們不願意修改上述有問題的租約部分，也不願意將伊所寫的保障經營民宿權利附在契約書裡。

被告潘淑惠當初要承租時已經跟簡玉滿說要經營民宿及餐廳。

王善琦在屋內一直要被告潘淑惠簽，也不願意修正上開契約書內容，故被告潘淑惠不同意等語。

並提出系爭民宿出租資料及系爭協議影本1份為證（見本院卷㈠第84至91頁、第101頁）。

3.經查，系爭協議載明「協議。

1.甲方：簡玉滿。

乙方：潘淑惠。

2.甲方將位於山腳一街288號楓林288，租給乙方使用。

3.租金：2018.2.1日～2018.8.1。

35000新台幣。

2018.9.1～2021.1.30日新台幣38000。

4.甲方同意乙方即日進行遷入，乙方承擔5000新台幣的清潔費。

6.乙方支付押金70000及第一個月房租35000新台幣，合計105000新台幣（支票票號於2017.12月15日前正式簽約付房租。

7.甲方簽名：簡玉滿。

乙方簽名：潘淑惠。

PS.支付5000清潔費。

已收5000元。

簡玉滿12/3。

乙方於2017.12.15日前與甲方正式簽約，條件如上，如逾期另論）」等語（見本院卷㈠第101頁）。

另證人王善琦曾到庭證稱：兩造沒有訂立租賃契約。

107年1月5日我拿租賃契約書給簡玉滿，簡玉滿再傳給被告，租賃契約書有寫僅供居住使用，當初傳給被告時被告也沒有異議。

被告有付費用給原告，不是租金，被告說他屏東的房子賣掉之後，要擺放一些傢俱到系爭房屋。

是我寫一張便條紙交給簡玉滿表示被告交付之5000元是清潔費，至於簡玉滿有無交給被告我不清楚。

清潔費用5000元有約定倉庫使用期間，約定時間就是106年12月5、6日到107年1月31日止，當初約定如果是正式簽約的話是從107年2月1日起算租期，倉庫借給被告使用也到107年1月31日止等語（見潮簡卷第42至43頁）。

由原告及被告潘淑惠、證人王善琦上開所述內容觀之，雖其等就系爭民宿空間是否辦理出租予被告潘淑惠之經過所述相異，但其等均稱原告與被告潘淑惠間並未就系爭土地及房屋（即系爭民宿）成立租賃關係。

另兩造均稱系爭協議為106年12月3日所簽約，而原告雖稱由簡玉滿代理其等與被告潘淑惠簽約，然由系爭協議內容觀之，其上所載之出租人為簡玉滿，並非原告，且亦未記載簡玉滿係為代理原告本人之旨而簽立，承租人則記載為被告潘淑惠，加以被告潘淑惠於本件並未提及任何簡玉滿當時係代理原告與其訂立系爭協議之情，又該協議內已清楚約定租賃物、每月租金、租賃期間等事項，且預定於106年12月15日前正式簽約，參酌民法租賃並不以出租人就租賃物有所有權為必要，故依上開說明，系爭協議性質應為簡玉滿與被告潘淑惠間就系爭土地及房屋未來租賃所訂立之預約，並約定由簡玉滿為出租人，被告潘淑惠為承租人。

是以，原告雖為系爭土地及房屋之所有權人，但其既未於屬租賃預約性質之系爭協議中由簡玉滿以原告之名義締約，自難認原告屬系爭協議之契約當事人。

4.承上，由上開事證觀之，原告與被告潘淑惠間就系爭土地及房屋並未有何租賃法律關係，應可認定。

㈡被告是否以其等所有之物品無權占用原告土地及地上物？原告依民法第767條第1項規定，請求被告將其所有物品清除騰空，有無理由？1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

民法第767條第1項定有明文。

2.經查，本院曾與兩造至系爭土地及房屋為現場勘驗，並經花蓮縣花蓮地政事務所就被告所占用系爭土地及地上物之範圍製作成複丈成果圖即附圖等，此有本院現場勘驗筆錄、現場照片及花蓮縣花蓮地政事務所108年7月5日花地所測字第1080010542號函附土地複丈成果圖即附圖等各1份附卷可參（見本院卷㈠第73至82頁、本院卷㈡第5至6頁）。

被告對於如附圖所示A、D部分上之物品為其等所有並不爭執，另表示附圖所示C部分地上物內是否有其物品不確定等語（見本院卷㈠第73頁背面）。

又原告於本院審理時陳稱：目前被告並無物品置於該地上物內，但鑰匙尚未返還等語（見本院卷㈡第58頁）。

查就附圖所示C部分土地及地上物範圍，原告既未舉證證明被告確有占有或持有地上物鑰匙之事實，是本院無法認定被告確有占有附圖所示C部分範圍地上物。

故原告請求被告將如系爭土地上附圖所示C部分地上物內物品騰空，並將地上物及該部分占用土地返還予原告等節，為無理由，不應准許3.另被告就其等所有物品占有系爭土地上如附圖所示A、D部分是否為合法占有部分，查簡玉滿為原告之母，其既以自已名義與被告潘淑惠訂立系爭協議，且由兩造上開所述觀之，本件租賃事宜均為簡玉滿出面處理，且原告並未有何反對之意，顯見簡玉滿應有得原告之同意後始辦理出租系爭土地及房屋（即系爭民宿）之事宜。

再由原告上開所述觀之，簡玉滿當時係同意被告將其物品暫時放置於如附圖所示A、D部分範圍，另參酌系爭協議載明「甲方（即簡玉滿）同意乙方（即被告潘淑惠）即日進行遷入」、「乙方於2017.12.15日前與甲方正式簽約」等內容，亦可推知簡玉滿當時應已得原告同意讓被告將物品置於上開處所至106年12月15日正式前約前。

但由上開兩造所述可知，簡玉滿及被告潘淑惠確實未在該日締約，又由兩造所提出之對話資料內容（見本院卷㈠第102至139頁、第160至173頁、本院卷㈢第11至104頁）亦無法看出簡玉滿於該日後有再同意被告將物品放置於上開範圍，至於被告雖抗辯原告、簡玉滿阻止被告進入系爭土地及房屋搬走其所有物品等節，並提出郵局存證信函、簡訊資料及光碟等件為證（見本院107年度花簡字第144號民事卷第32至41頁、本院卷㈠第92至188頁），然由被告所提上開資料內容觀之，均僅能佐證簡玉滿、王善琦與被告潘淑惠間於是否要訂立租約，租約內容為何，及事後無法締約時雙方就何時搬遷被告物品等事項發生爭執，並無法證明原告及簡玉滿確有故意阻止被告搬走其所有物品之情，故被告該部抗辯，並不足採。

再者，被告迄今亦未提出任何有占用上開土地範圍之合法使用權源之相關事證，是被告自106年12月16日起就該土地範圍部分即屬無權占用，故原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示A、D部分範圍內之物品騰空，並將該占用土地部分返還原告，為有理由。

㈢原告依民法不當得利法律關係及系爭協議之損害賠償請求權及民法第226條第1項規定，請求被告潘淑惠按月給付原告38,000元及利息等，有無理由？1.就原告主張依系爭協議之損害賠償請求權及民法第226條第1項規定請求部分：原告本件雖主張依系爭協議之損害賠償請求權及民法第226條第1項規定，請求被告潘淑惠按月給付原告38,000元及利息等，然查，系爭協議為租賃預約性質，且當事人為簡玉滿與被告潘淑惠，並非原告，已如上述，故縱使係因可歸責於被告潘淑惠事由致事後未能訂立本約，基於債之相對性，原告亦不得援引並依民法第226條規定請求被告潘淑惠按月給付上開金額及利息等賠償，故原告此部分請求，自屬無理由，應予駁回。

2.就原告依民法不當得利規定請求部分：⑴另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條分別定有明文。

而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

被告潘淑惠既以其所有物品無權占用系爭土地上如附圖所示A、D部分範圍，業認定如前，是被告潘淑惠自因此受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，則原告依民法第179條規定，請求返還不當得利，自屬有據。

⑵再按，建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限；

所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。

至於所謂年息百分之10為限，乃指土地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。

系爭土地雖非坐落城市地區，亦可準用上述規定，作為占用利益之計算。

經查，由卷附之系爭土地之地價資料（見本院卷㈢第8至9頁）顯示，該土地於105年1月1日至106年12月31日申報地價為公告地價之80%，其申報地價為488元/平方公尺，公告地價為610元/平方公尺，107年1月1日迄今之申報地價為公告地價之80%，其申報地價為440元/平方公尺、公告地價為550元/平方公尺等情。

另審酌卷附之系爭土地之現場照片、附近地圖、及土地登記第一類謄本、及系爭民宿之登記證等影本資料（見本院卷㈠第81至82頁、本院卷㈢第10頁、潮簡卷第21頁、第26頁），可知該土地使用地類別為農牧用地，其上有興建農舍，且有做民宿使用，土地位於花蓮縣吉安鄉福南段，兼衡該地之交通情形、繁榮程度、使用經濟效益等情，故認本件應以該土地申報地價年息之6%計算占用土地相當於租金之不當得利，較為合理。

⑶至於原告主張請考量被告占用範圍雖僅佔系爭土地一小部分，惟已造成原告無法使用全部土地繼續經營民宿，並請求依系爭協議所約定之月租金38,000元為請求基礎等節（見本院卷㈢第2頁、第59頁），然原告於本件係請求被告應將系爭土地上如附圖所示A、C、D範圍土地及地上物上被告物品清除騰空，並將土地及地上物返還原告，及被告潘淑惠應自106年12月15日起至將占用之上開土地及地上物騰空返還原告之日止，按月給付原告38,000元，及自各該金額應給付之日即次月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息等，又本院僅認定原告請求被告將系爭土地上如附圖所示A、D範圍土地上之被告物品騰空等部分為有理由，業如上述，故本件有關原告請求不當得利之範圍部分，自應以此遭被告潘淑惠占用範圍為請求之範圍，始為合理，且系爭協議亦非原告與被告潘淑惠所訂立，自難將協議內容於本件為考量，故原告上開主張，並無理由。

⑷又被告潘淑惠係自106年12月16日起就系爭土地如附圖所示A、D部分為無權占有，已如上述，而該部分面積依附圖所示合計為58.34平方公尺（計算式：A部分面積為55.06平方公尺＋D部分面積為3.28平方公尺＝58.34平方公尺），原告雖請求應自106年12月15日起算不當得利部分，但106年12月15日當日被告占用上開範圍部分並不構成不當得利，又因106年12月31日前後之系爭土地申報地價有變動，業如上述，且原告請求係以月計，參酌民法第123條規定，故本件原告請求106年12月16日至106年12月31日間之相當於租金之不當得利金額應為75元《計算式：106年12月16日至106年12月31日止間（共16天）部分：488元/平方公尺×58.34平方公尺×6%×16/365＝75元，小數點後位四捨五入》。

另原告請求107年1月1日起每月之相當於租金之不當得利金額則為128元（計算式：440元/平方公尺×58.34平方公尺×6%÷12＝128元，小數點後位均四捨五入）。

又查上開原告請求之因被告潘淑惠無權占用其所有土地部分所生之不當得利債權，應屬給付無確定期限之債權，且原告就此之利息請求部分係於108年10月1日始以民事變更訴之聲明暨陳報狀為追加請求（見本院卷㈡第39頁），且被告潘淑惠於108年10月3日收受該訴狀（見本院卷㈡第39頁），故依民法第229條第2項、第233條第1項前段規定，被告潘淑惠應自收受送達日翌日起始就該日前發生之上開不當得利債權部分負遲延責任而須付法定遲延利息。

另又原告係請求被告潘淑惠按月給付相當於租金之不當得利金額，且係按月於次月16日起算利息，故依上開規定，原告請求自106年12月16日至108年8月31日之相當於租金之不當得利金額部分合計為2,635元《計算式：75元＋128元/月×20月＝2,635元》，該部分法定遲延利息應自被告潘淑惠受原告催告請求給付利息之翌日即108年10月4日起算；

又原告之108年9月1日至9月30日間、108年10月1日至10月31日間之各月相當於租金之不當得利金額分別均為128元部分，依原告主張係請求於各月之次月16日即分別為108年10月16日、11月16日起算法定遲延利息，該部分經核應屬有理由。

又本件係於108年11月21日言詞辯論終結，故原告請求108年11月1日至11月21日間相當於租金之不當得利金額為90元（計算式：128元×21/30＝90元，小數點後位四捨五入），該金額應自108年12月16日起算法定遲延利息。

至於原告請求本件言詞辯論終結日108年11月21日後之相當於租金之不當得利部分，其請求自108年11月22日起至被告潘淑惠於返還上開占用範圍部分之日止，按月給付其128元等部分，經核為有理由，至於該部分之法定遲延利息請求，因該等債權給付既尚未到期，被告潘淑惠自不負遲延責任，是原告請求該部利息部分，應屬無憑。

⑸據上，原告本件雖以「被告潘淑惠應自106年12月15日起至將占用之上開土地及地上物騰空返還原告之日止，按月給付原告38,000元，及自各該金額應給付之日即次月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」

之聲明方式為請求，但依其所述之請求金額於本件言詞辯論終結之日前為計算，該金額係可特定，已如上述，故經計算後合計為2,981元《計算式：2,635元（106年12月16日至108年8月31日期間）＋128元（108年9月1日至9月30日期間）＋128元（108年10月1日至10月31日期間）＋90元（108年11月1日至11月21日期間）＝2,981元》。

據此，本院認就原告上開訴之聲明第二項請求部分，原告於請求被告潘淑惠應給付原告2,981元，及其中2,635元自108年10月4日起、其中128元自108年10月16日起、其中128元自108年11月16日起、其中90元自108年12月16日起，均至被告潘淑惠將系爭土地如附圖所示A、D部分騰空返還原告之日止，均按年息5%計算之利息，及自108年11月22日起至被告潘淑惠將上開土地部分騰空返還原告之日止，按月給付原告128元等之範圍部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。

五、綜上所述，原告為系爭土地之所有權人，被告確實以其所有物品無權占用系爭土地上如附圖所示A、D部分，故原告請求被告就置於此範圍之物品為騰空，並將所占用土地部分返還原告等，自屬有理由。

至於就系爭土地上如附圖所示C部分範圍，原告並不能舉證證明被告確實有占用之事實，是原告請求被告騰空及返還此範圍土地部分，則屬無理由。

至於原告請求被告潘淑惠給付不當得利金額部分，經核僅部分為有理由，且原告並未與被告潘淑惠訂立系爭協議，原告自無從依系爭協議之損害賠償請求權及民法第226條第1項規定請求被告潘淑惠賠償損害。

從而，原告依民法第767條第1項及第179條規定，請求判如主文第1至2項所示，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，則屬無憑，應予駁回。

六、本判決第一至二項有關原告勝訴部分，本院命被告給付金額或價額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，另依同法第392條第2項規定依職權宣告被告為原告預供相當金額擔保後得免為假執行。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 108 年 12 月 5 日
民事庭 法 官 鍾志雄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 5 日
書記官 賴心瑜