臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,109,簡上,15,20200825,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 109年度簡上字第15號
上 訴 人 程美娟

訴訟代理人 黃子寧律師
被上訴人 王家忠

上列當事人間請求遷讓等事件，上訴人對於民國108年12月12日本院花蓮簡易庭108年度花簡字第111號第一審，本院於109年8月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人王家忠於原審起訴主張：上訴人於民國107年10月5日以總價新臺幣（下同）290萬元之代價，購買伊所有系爭門牌花蓮縣○○市○○○○○街00號6樓之5房屋及其坐落基地，但為節稅之故，兩造同意於買賣契約書上記載之總價為250萬元。

上訴人即依約先給付被上訴人80萬元，並請求賣方將系爭房屋先行交付買方，兩造乃於同年月23日另立協議書」，言明尚有尾款210萬元，被上訴人同意補貼上訴人3萬元之修繕金，上訴人則於當時給付被上訴人7萬元，故上訴人尚欠被上訴人價金200萬元，給付方法為貸款170萬元，另30萬元同意由上訴人於1年內分期清償，上訴人並簽發同額（30萬元）本票以為擔保。

詎交屋後上訴人即藉詞房屋有其他瑕疵，並稱上開協議及本票均為無效云云。

伊乃於同年12月6日以存證信函定期催告上訴人依約履行，然上訴人拒絕履約，伊另於同年月24日再以存證信函，依系爭契約書第7條第3點對上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約業經合法解除，上訴人為無權占有系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段，請求上訴人遷讓返還系爭房屋等語。

並聲明：上訴人應自門牌號碼花蓮縣○○市○○○○○街00號6樓之5房屋遷出，並將該房屋返還被上訴人。

二、上訴人程美娟於原審則以：上訴人已先給付被上訴人90萬元，其餘尾款200萬元中之30萬，兩造約定於1年內分期清償，故清償期尚未屆至，被上訴人催告不合法，且被上訴人所稱之原定條件，語意不明，若包含以250 萬元為實價登錄乙節，然本件實際成交價為290 萬元，恐與法律強制規定相違，無從履行，故在實價登錄尚未達成有效協議之前，上訴人當然有理由拒絕履約，而不可歸責於買方；

另餘170 萬元係以銀行貸款支付，上訴人已完成銀行對保，尚待被上訴人辦理系爭房屋及土地移轉登記即可撥款，然被上訴人片面提高買賣價金至310萬元，致代書無從送件辦理移轉登記，銀行亦無法撥款，乃非屬可歸責於上訴人之事由等語，資為抗辯。

並聲明：被上訴人之訴駁回；

若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原審審理結果略以：上訴人雖辯稱被上訴人單方解除系爭買賣契約不合法，上訴人仍屬有權占有云云；

惟按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；

給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第367條、第229條第1項、第254條分別定有明文；

次按買賣雙方其中一方如未按本契約條款約定履行，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約，系爭契約書第7條第1項亦有明訂。

本件上訴人經被上訴人催告後仍未給付尾款200 萬元乙節，業如前述，姑不論其中170 萬元貸款未撥款可否歸責於上訴人，尚有疑義，就30萬元部分，上訴人就其於占有使用系爭房屋1 年後仍未清償乙節並不爭執，自應負遲延責任，又被上訴人以系爭存證信函主張解除系爭買賣契約時，上開1 年之給付期限雖未屆至，然在本件言詞辯論終結前既已屆至，且被上訴人在本件訴訟進行中多次以言詞或書狀表達解除契約之意思表示，堪認系爭買賣契約確已合法解除無誤。

上訴人使用系爭房屋之權源既係本於兩造間之系爭買賣契約，既經被上訴人解除，上訴人即無權續行使用系爭房屋，而上訴人迄未主張並舉證其對被上訴人有何占有系爭房屋之正當權源，自難認其係有權占有，乃依被上訴人之聲明判決上訴人敗訴。

四、上訴人不服原判決提起上訴，除引用原審所述外，就上訴答辯之意旨，另補陳：

(一)依兩造於民國107年10月23 日簽定之協議書約定，雙方協議於交屋後1年內，上訴人將30 萬元分期給付予被上訴人，另依交屋同意書內容約定，兩造係於107年10月23 日交屋。

換言之，在108年10月23 日給付期限屆滿前，上訴人並不負遲延責任。

被上訴人在此期限屆滿前以遲延給付為由所為之催告履約行為，均屬無效。

又被上訴人係於107年12月6日及107年12月24 日以存證信函催告上訴人履約，惟被上訴人發存證信函催告上訴人履約之際，兩造約定之30萬元清償期尚未屆至，被上訴人催告並不合法，嗣後解除契約之意思表示，亦不合法。

況且，依被上訴人107年12月 6日及107年12月24日存證信函內容所載，係認為上訴人對於雙方約定之買賣價款總額有爭議未履約主張解約，與兩造107年10月23 日簽定之協議書約定內容無涉，益證被上訴人催告解除契約並不合法。

退步言之，上訴人於被上訴人108年3月28日起訴前，業於108年 3月7日以存證信函主張同時履行抗辯，請求被上訴人配合過戶以辦理貸款，被上訴人自不得主張上訴人遲延給付，而不得據之解除契約。

前述30萬元之價金給付義務，期限為108年10月23日，尚未屆至，則被上訴人該107年12月6日以存證信函所為之催告，顯在上訴人遲延給付以前所為，應不發生催告之效力。

則被上訴人逕於107年12月24日再以存證信函主張為解除契約之意思表示，自不能發生解約之效力，故被上訴人據之起訴請求遷讓房屋，自無理由。

(二)依兩造於107年10月5日簽定之不動產買賣契約書，雙方約定系爭房屋之買賣總價為新台幣250 萬元，付款方式為簽約金13萬元、二期款57萬元、貸款180 萬元（貸不足現金補足），另依價款收付明細表所載，上訴人已給付80萬元。

但雙方於107年10月23日另簽定協議書卻記載尾款原為210萬元，被上訴人同意補貼修繕費3萬元，上訴人貸款170萬元，尚不足37萬元，上訴人當日並交付7萬元，亦即買賣總價為290萬元。

換言之，兩造就系爭房屋買賣總價究竟是250 萬元，亦或是290萬元，貸款究為180萬元，亦或170 萬元，已有二種不同版本，此係被上訴人為迴避實價登錄，不願揭漏實際成交價額所致，雖上訴人嗣後已完成銀行對保，只待被上訴人辦理系爭房屋及土地移轉登記即可撥款，然被上訴人又片面提高買賣價金至310 萬元，致代書無從送件辦理移轉登記，故銀行無法撥款貸款，乃非屬可歸責於上訴人之事由。

故被上訴人以買賣價款170 萬元貸款，無法核貸未清償為由，解除契約並不合法。

(三)並聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人於第一審之訴駁回。

五、被上訴人答辯意旨，除引用其於原審之主張外，另補充：被上訴人目前已經收了80多萬元，應該是已經完稅了，是上訴人主動發簡訊通知房仲業務，所有貸款手續停止。

並聲明：上訴駁回。

六、本院之判斷：

(一)被上訴人所有門牌花蓮縣○○市○○○○○街00號6樓之5房屋及其坐落基地花蓮縣○○市○○段000 地號應有部分萬分之54，於107年10月5日出售予上訴人。

依被上訴人原審提出之土地房屋買賣契約書內所載之價金為250 萬元。

惟據兩造於本件訴訟上之陳述及證人之述，均表示系爭買賣中關於買賣標的物之約定價金實為290萬元，上項書面所簽訂之金額，乃為賣方要求實價登錄所為之通謀虛偽約定，為不爭之事實。

(二)按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。

上開誠實信用原則乃民法實踐上的重要原理原則，任何法律行為違反此原則者，即屬無效。

又契約之履行，於雙務契約性質之買賣而言，固依民法第369條規定，買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之。

惟關於現今房地買賣之交易習慣，因買方多需向銀行辦理貸款為支付價金之方式，於買賣雙方同意由買方辦理貸款支付價金一部時，其分期支付價款之過程，與買賣標的之交付，即非同時履行。

而目前有辦理貸款之不動產買賣流程，買方之付款則分為：訂金、簽約金、完稅款、銀貸及尾款。

依本件兩造所簽訂之買賣契約書，亦係採行此種付款方法，分為簽約金、二期及銀貸等三個付款階段。

其中所謂「二期」應類似一般所謂「完稅款」階段。

至於「銀貸」之付款，須賣方先將買賣標的不動產之所有權移轉予買方，由買方銀行設定抵押權後，再撥款，並代償塗銷賣方原本銀貸及塗銷賣方銀行抵押權後，始將餘款存入賣方指定之金融帳戶，若有貸款金額不足支付尾款時，應由買方以現金或其他方式補足之。

故依上述現今不動產交易通行之付款流程，銀行尾款之支付乃在於賣方移轉所有權之後。

而買賣標的房地之交付，則在尾款支付之後。

(三)兩造於107 年10月23日簽訂「協議書」，乃有補充修正上項同年月5 日所簽訂「買賣契約」之效力。

其中就價金部分，乃約定扣除買方已支付簽約金及二期款合計90萬元後，尚有尾款200萬元，其中170萬元由銀貸支付，其餘30萬元於交屋日起一年內付清。

故依此約定，賣方即被上訴人仍應負有先行辦理買賣標的不動產所有權移轉登記予買方即上訴人之給付義務，始得向買方請求給付尾款。

惟被上訴人迄今仍未履行上項移轉買賣標的物之給付義務，自無向上訴人催告請求給付尾款200 萬元之權利，其主張買方遲未給付價金而解除契約，乃無理由。

賣方即被上訴人之契約解除既屬不合法，其所為之解除契約意思表示應不生效力，故迄今兩造間之系爭買賣契約仍然存在。

(四)又買賣標的物之點交，通常應尾款支付之後，已如前述。本件因尚未踐行尾款支付之流程，亦即尚無到達支付尾款銀貸170 萬元及賣方寬延一年之尾款30萬元階段之問題，更未達踐行點交買賣標的房屋之履約交割階段。

上訴人於未經點交之情形下占有買賣標的物，既非賣方因履行買賣契約之原因所交付，亦即非屬上項「協議書」所指之交屋而言，買方尚無給尾款30萬元之義務，又因尚未踐行交割流程，則本於誠實信用原則，買方亦無占有系爭房屋之權利。

被上訴人主張上訴人為無權占有而請求於踐行買賣標的物點交流程前，將房屋返還賣方，乃有理由。

七、綜上所述，系爭買賣契約之出賣人即被上訴人，為了實價登錄金額之事後意見上爭議，尚未履行其應先將標的物不動產所有權移轉買方之給付義務，有怠於配合履行買賣流程上應先行給付之義務，有原審證人即地政士陳惠珍證述可稽。

故依約定應辦理銀貸支付尾款之流程，尚未達買方應給付尾款之階段，則無論銀貸170 萬元或寬限一年30萬元部分，買方均尚無先為給付之義務。

是以，被上訴人主張解除契約，乃無效力。

但因買賣雙方尚未進行標的物之點交，買方即上訴人逕行占有買賣標的物，亦無合法權源，被上訴人請求返還系爭房屋，乃有理由。

原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不同然結論並無二致，仍應予以維持，上訴人猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 25 日
民事庭審判長法 官 林恒祺
法 官 陳裕涵
法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 25 日
書記官 方毓涵