臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,109,簡上,21,20200820,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 109年度簡上字第21號
上 訴 人 秦嘉翎
被 上訴 人 張思閎

上列當事人間請求返還押金等事件，上訴人對於民國109年1月17日本院花蓮簡易庭108年度花簡字第378號第一審判決提起上訴，本院於民國109年8月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序部分：本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、被上訴人起訴主張：

（一）被上訴人於民國107 年10月18日起，向上訴人承租門牌號碼花蓮縣○○市○○○路00號2 樓房屋（下稱系爭房屋），經營「天籟居」，租金每月新臺幣（下同）30,000元，被上訴人並支付上訴人2 個月押租金，共計60,000元，並締結房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），兩造已於108 年4 月30日終止租約，上訴人自應依約返還被上訴人押租金。

（二）被上訴人於使用系爭房屋期間，發現系爭房屋有諸多設備、屋況均有嚴重破損情況，被上訴人將前開情事告知上訴人後，上訴人均置之不理，致被上訴人不得不進行下列修繕，共計54,850元，依民法第430條、179條上訴人自應返還予被上訴人： 1、107 年10月初，委請東台灣不銹鋼餐飲設備修繕啟動器等設備，計4,850 元。

2、107 年10月30日，委請褚德銘修繕室內線路及排水設施等設備，計8,100 元。

3、107 年11月12日，委請褚德銘修繕室內線路、排水設施及冷氣排等設備，計28,300元。

4、108 年1 月28日，委請褚德銘修繕排水設施、包廂線路、地板拆除及復原等設備，計13,600元。

（三）兩造於108 年4 月30日終止系爭租賃契約後，上訴人要求被上訴人為其打掃房屋，被上訴人遂委於108 年5 月24日、108 年5 月27日委請訴外人誠泰清潔企業有限公司打掃系爭房屋，費用共計14,000元，依民法第179條，上訴人自應返還予被上訴人。

（四）被上訴人起先看房時認為房屋沒有問題，但後來才發現這些問題。

上訴人主張需扣除1 個月的押租金，但依照系爭房屋之狀態，確實有危及相關安全，故依照民法第424條，即便兩造有預先終止租約，但因租賃有危及安全之疑慮部分可以看出，即便被上訴人提前終止租約也不應扣除押金。

系爭房屋之管線問題發生在租賃之前，本不應將維修責任歸責予被上訴人。

（五）爰依系爭租賃契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人128,850 元，及自108 年7 月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、上訴人則以：上訴人對被上訴人主張曾依系爭租賃契約收取押金及其押金金額為60,000元並不爭執，但被上訴人租約到期日為108 年10月24日，臨時於108 年5 月25日解除租約，依系爭租賃契約第18條，被上訴人應賠償1 個月租金。

被上訴人修繕事宜，從未告知上訴人，只有1 次由修繕水電師傅致電上訴人告知包廂淹水，但當時被上訴人也未提及任何費用，被上訴人修繕的是被上訴人自己配線配管所產生的問題，並非房屋本身問題。

被上訴人解約時，屋況髒亂不堪，本就該依照原屋況遷空交還，費用應由被上訴人負責，就清潔費用主張抵銷32,000元等語資為抗辯。

並聲明：被上訴人之訴駁回。

三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人60,000元及自108年7月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求（被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，已經確定）。

上訴人就其敗訴部分不服，提起本件上訴，上訴理由略以：系爭租賃契約原自107 年10月25日至108 年4 月24日，事後被上訴人又要求展延至同年10月24日，並經上訴人同意，兩造訂有延長契約書。

而延長契約書上明白表示「經雙方同意延後租期」，顯見兩造同意沿用原來租約條款，故被上訴人若提前終止租約，即須依原系爭租賃契約第18條規定，賠償上訴人1 個月租金。

今被上訴人於108 年5 月25日單方面以手機簡訊要求提早終止租約，上訴人自得請求1 個月租金之賠償。

又被上訴人於租賃期間，致系爭租賃房屋有老鼠、蟑螂橫行，廚具髒亂，廢棄物一堆，包廂地板泡水腐爛，造成上訴人8 萬多元之損失，自得與被上訴人押金60,000元相抵等語。

並聲明：1 、原判決不利於上訴人部分及其假執行之宣告均廢棄。

2、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人答辯意旨，除引用其於原審之主張外，另補充：被上訴人於107 年10月25日向上訴人承租系爭租賃房屋，並簽訂租賃契約，租期自107 年10月25日至108 年4 月24日，每月租金30,000元，押租保證金60,000元，約定前開押金於承租人即被上訴人不續租而遷空交還房屋後，出租人即上訴人應無息退還。

兩造於租約屆滿後再附加文字約定：「經雙方同意延後租期至108 年10月24日止。」

，並均簽名及按捺指印。

惟兩造後在108 年5 月25日又合意於前開契約書內加註：「108 年5 月25日終止契約」等語，並均簽名及加註日期，可證兩造間確已合意終止租約，上訴人自應返還被上訴人交付之2 個月押租金60,000元。

另上訴人所提出之估價單日期為108 年10月21日及23日，顯見系爭租賃房屋之設備、環境髒亂與被上訴人無關，其所提出之照片內容亦非被上訴人在租賃期間使用系爭租賃房屋所產生，上訴人既未提出證據以實其說，顯係誣指被上訴人。

上訴人有另對被上訴人提起毀損告訴，但檢察官已為不起訴處分等語。

並聲明：上訴駁回。

四、得心證之理由：上訴人以前詞抗辯稱系爭租賃契約係由被上訴人片面解除契約，故不得請求返還押租金，及被上訴人返還系爭房屋時髒亂，致上訴人需另支出8 萬多元清潔，上訴人得以此對被上訴人之債權對押租金債務抵銷云云。

本件之理由業經原審判決認定說明臻詳，本院除引用原審判決理由外，另補充如下：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又原告已盡舉證責任後，被告於其抗辯之事實，亦應負證明之責任。

易言之，原告就其應為舉證事項已有相當之證明，被告欲否認其主張者，即不得不更舉反證，證明其反對主張之事實。

倘被告未能提出確切之反證，則原告對其主張之事實既已為相當之證明，自堪信為真實（最高法院19年上字第2345號判例意旨參照）。

（二）就被上訴人請求上訴人返還押租金部分，上訴人固辯稱：兩造間就系爭租賃契約原約定延長租期至108 年10月24日，被上訴人片面終止契約，應不得請求返還押租金云云。

然查，上訴人於本院審理中，固另提出兩造間之簡訊往來紀錄（見本院卷第59頁），然觀諸上開簡訊往來紀錄，被上訴人固於108 年5 月24日下午2 時48分許傳訊通知上訴人稱「房東不好意思明天可不可以約在二樓，我房子已經打掃也整理好了，我要退租，不好意思我找不到人來接手，音響哪裡的押金80000 塊，我會跟他說，因為他已經主機都拿走了5 號開始，謝謝你的照顧（按：標點符號為本院所加，原文無標點符號）」等語，上訴人於108 年5 月24日下午3 時7 分許僅回應稱：「請將電費繳至今日，現在拍電表的度數即可」等語，被上訴人即於108 年5 月24日下午3 時8 分回應稱：「好的」等語，上訴人亦未提及被上訴人係提前終止系爭租賃契約，抑或不返還押金之意旨，進而兩造甚且於系爭租賃契約上記載「108 年5 月25日終止契約」等語（見原審卷第119 頁），由上開客觀證據觀之，堪認兩造就系爭租賃契約應屬合意終止。

而上訴人就其前揭抗辯，並未舉反證以實其說，自難採信。

系爭租賃契約既經兩造合意終止，被上訴人依系爭租賃契約第5條之約定請求返還押租金60,000元，即屬有據，且上訴人依系爭租賃契約第18條第1款之約定請求被上訴人賠償上訴人1 個月租金，為無理由。

（三）又上訴人另抗辯稱：被上訴人租賃期間造成系爭房屋環境髒亂，上訴人另需支出8 萬多元維修，應得以此債權對被上訴人之60,000元為抵銷抗辯云云。

惟按系爭租賃契約第17條約定：「租賃期滿遷出時，乙方（按：即被上訴人）所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方（按：即上訴人）處理，乙方決不異議」，僅約定被上訴人遷讓交還系爭房屋時，所遺留系爭房屋內之物品任由上訴人處理，並未約定上訴人另支出之清潔或修理費用應由被上訴人負擔，則上訴人自無從依系爭租賃契約之前揭約定請求被上訴人負擔清潔或修理費用。

另上訴人固於本院審理中另提出估價單、現場相片等件為證（見本院卷第17頁至第55頁），辯稱係被上訴人造成損害，應負損害賠償責任云云，然被上訴人就上訴人所提現場相片乃否認其真實性，且依上訴人所提之估價單，固有於108 年6 月8 日進行清潔打掃，然承租人自承租之房屋遷出後，出租人予以清潔打掃，本即出租人維持其租賃物價值所應為，當無從逕予論斷為承租人所造成損害。

另上訴人雇工進行地板拆除、整修及清潔消毒除蟲、鼠害防治等清潔事項，乃分別於108 年10月21日、108 年10月23日所為，另更換抽油煙機、瓦斯爐零件等，實已距離兩造於108 年5月25日終止系爭租賃契約時間已久，亦難據此論斷係被上訴人承租系爭房屋期間出於故意或過失而違背善良管理人之義務致系爭房屋有毀損情事。

是上訴人猶執前詞請求被上訴人負損害賠償責任，進而以此損害賠償債權對被上訴人之押租金債權為抵銷之抗辯，均屬無據。

五、綜上所述，被上訴人依系爭租賃契約之法律關係，請求上訴人給付60,000元，洵屬有據，應予准許；

逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。

原審就上開應准許部分為被上訴人一部勝敗之判決，並依職權宣告假執行，核無不合。

上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 20 日
民 事 庭 審判長法 官 林恒祺
法 官 楊碧惠
法 官 陳裕涵
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 20 日
書記官 陳姿利
附件：原審宣示判決筆錄
宣 示 判 決 筆 錄
108年度花簡字第378號
原 告 張思閎
訴訟代理人 何俊賢律師
被 告 秦嘉翎
上列當事人間108年度花簡字第378號返還押金等事件，於中華民國108年12月26日言詞辯論終結，109年1月17日在臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 沈培錚
書記官 方毓涵
通 譯 李育賢
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文：
被告應給付原告新臺幣陸萬元及自民國108年7月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元，由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
被告如以新臺幣陸萬元預供擔保後，得免為假執行。
訴訟標的：契約請求權等。
理由要領：
一、原告主張：
(一)緣原告於民國 107年10月18日起，向被告承租系爭花蓮縣花蓮市○○○路00號 2樓房屋，經營「天籟居」，租金每月新臺幣（下同）30,000元，原告並支付被告押租金兩個月，共計60,000元，現兩造已於108年4月30日終止租約，被告自應依約返還原告押租金。
(二)原告於使用系爭房屋期間，發現系爭房屋有諸多設備、屋況均有嚴重破損情況，原告將前開情事告知被告後，被告均置之不理，致原告不得不進行下列修繕，共計54,850元，依民法第430條、179條被告自應返還予原告：
1.107年 10月初，委請東台灣不銹鋼餐飲設備修繕啟動器等設備，計4,850元。
2.107年 10月30日，委請褚德銘修繕室內線路及排水設施等設備，計8,100元。
3.107年 11月12日，委請褚德銘修繕室內線路、排水設施及冷氣排等設備，計28,300元。
4.108年1月28日，委請褚德銘修繕排水設施、包廂線路、地板拆除及復原等設備，計13,600元。
(三)兩造於108年4月30日終止租約後，被告要求原告為其打掃房屋，原告遂委於108年5月24日、同年月27日委請誠泰清潔企業有限公司打掃系爭房屋，費用共計14,000元，依民法第179條，被告自應返還予原告。
(四)原告起先看房時認為房屋沒有問題，但後來才發現這些問題。
被告主張需扣除一個月的押租金，但依照系爭房屋之狀態，確實有危及相關安全，故依照民法第424條，即便兩造有預先終止租約，但因租賃有危及安全之疑慮部分可以看出，即便原告提前終止租約也不應扣除押金。
系爭房屋之管線問題發生在租賃之前，本不應將維修責任歸責予原告。
(五)並聲明：被告應給付原告128,850元，及自108年7月4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
提出租賃合約書、修繕估價單等件影本為證。
二、被告答辯：被告對原告主張曾依租約收取押金及其押金金額為60,000元並不爭執，但原告租約到期日為108 年10月24日，臨時於108年5月25日解除租約，依租賃契約第18條，原告應賠償一個月租金。
原告修繕事宜，從未告知被告，只有一次由修繕水電師傅致電被告告知包廂淹水，但當時原告也未提及任何費用，原告修繕的是原告自己配線配管所產生的問題，並非房屋本身問題。
原告解約時，屋況髒亂不堪，本就該依照原屋況遷空交還，費用應由原告負責，就清潔費用主張抵銷32,000元。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)兩造於107年10月25日就系爭門牌花蓮市○○○路00號2樓房屋以書面成立租賃契約，約定租期六個月（自107 年10月25日起至108年4月24日止），租金每月3萬元，押租保證金6萬元，並約定上項押金於承租人不續租而遷空交還房屋後，出租人應無息退還之，有契約書在卷可明，為兩造所不爭。
嗣上項租期屆滿時，兩造於上開契約書附加文字約定：「茲雙方同意延後租期至108 年10月24日」等語，並均簽名及按捺指印，合意展延租期。
惟兩造為上項租期展延不久，又於旋即於108年5月25日於契約書加註：「108年5月25日終止契約」等語，並均簽名，即為合意終止租約。
又租約關係既因合意終止而消滅，且原告現已將系爭房屋騰空返還被告，為不爭之事實，則依被告自應於原告遷空返還系爭房屋後，返還押金6萬元予原告。
(二)契約之權利義務內容，本於契約自由原則，得由當事人自行約定，且一旦契約因內容合致而成立，當事人即應受其拘束，依契約嚴守原則，不得任意違反其約定內容，但非不許當事人另合意變更或取消其約定。
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項有所明定。
於定有期限之租賃，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，或依特約約定賠償一個月租金（如系爭租約第18條第1款）。
惟若非由當事人之一方於期限屆滿前片面行使終止權，而係由租賃當事人雙方合意終止者，即應無上述規定之適用。
本件租賃關係乃由兩造合意終止，有上項文書及簽名可憑，尚無從認定係由承租人單方要求終止，自無契約第18條第1款之賠償1個月租金之問題。
況且，上揭賠償約定之本旨，係於定有期限之租約，為保障出租人因不能預期之提前終止而彌補其所喪失尋找新承租人期間租金收入之損失，惟於本件情形，原定租約期間為六個月，係於租約屆滿後，才合意延長租期，再由兩造於嗣後取消租期之延長，而合意終止，故對出租人而言，自無主張承租人應賠償一個月租金而從押金中扣抵之權利。
(三)本件房屋租賃係包括裝潢及傢具等「生財器具」在內，依契約附加條款第一項，應由承租人負責保管、修繕，並於返還房屋時一併交還出租人。
而承租人除了上項義務外，依契約第17條約定，其交還房屋時所遺留在內之任何俬雜物等，應視作廢物論，任由出租人處理。
被告固抗辯其於原告搬離後，尚支出清潔及消毒除蟲費用等，主張抵銷32,000元。
惟依契約之約定，承租人所留雜物，既任由出租人當廢棄物處理，此外並無約定承租人應負擔清潔消毒之費用。
況且，出租不動產予他人使用，以換取租金之對價，則租賃物於一般使用下所產生之污損老化，應係租賃物之一種自然折舊現象，本應含在預設租金之內，由出租人吸收承受，自不許於無特別約定之前提下，由出租人要求承租人負擔美化清潔之費用，故被告上項抵銷之主張，乃屬無據，不應准許。
(四)至於原告主張承租期間之房屋修繕費用54,850元及清理費用14,000元等，因系爭租賃物係供原告從事營業使用，其進出使用之客人眾多且複雜，容易造成房屋及室內設施之損耗，因此兩造於附加條款約定室內生財器具及設備之保管、修繕，應由承租人負擔，自屬合理。
被告抗辯上項修繕及清理費用，係因原告使用所造成，依約應由原告自行負責，而原告亦不能舉證證明上項費用之支出，係因租賃物本身所原先存在之瑕疵所生，故原告上項請求，即無理由，不應准許。
四、從而，原告依租賃契約等請求權之法律關係，請求被告給付6萬元及自起訴狀繕本送達翌日即108年7月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲利息，為有理由，應予准許；逾此範圍部分，乃無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告一部敗訴之判決，原告勝訴部分依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦暨舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論列，附予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
並確定訴訟費用額如主文所示。
中 華 民 國 109 年 1 月 17 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
書記官 方毓涵
法 官 沈培錚