臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,109,簡上,29,20200821,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 109年度簡上字第29號
上 訴 人 張書華
訴訟代理人 黃子寧律師
被上訴人 施學勳
上當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於民國109年2月18日本院玉里簡易庭108年度玉簡字第6號第一審判決提起上訴，本院於109年8月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人(原審原告)起訴主張上訴人(原審被告)於民國104年10月14日向被上訴人買受坐落花蓮縣○○鎮○○段00地號(面積2,616.01平方公尺，下稱98號地)及同段114地號(面積2,384.22平方公尺，下稱114號地)之國有土地承租權，及其上房屋1棟(門牌號碼花蓮縣○○鎮○○路○段00巷00號，面積約80平方公尺)、豬舍(面積約2,600平方公尺)，簽立「國有地不動產預約讓渡契約書」(下稱系爭讓渡契約)，約定價金新臺幣(下同)130萬元。

被上訴人於104年11月間已依約點交上開標的物，並提供相關證件以辦理承租權變更程序，但上訴人僅支付80萬元，尚有尾款50萬元未付。

依系爭讓渡契約約定請求上訴人給付價金50萬元。

二、上訴人辯稱：系爭讓渡契約係以國有地及其地上物承租權讓渡為標的，以便後續國有地出售時，上訴人得依法優先價購。

然因系爭讓渡契約關於耕地(未設地上物之空地)範圍部分，因違反國有耕地放租作業注意事項第42條第1項規定，無從辦理變更承租人，系爭契約就該部分之約定乃屬自始、客觀無效，上訴人就該無效之部分，自無須給付該部分價金。

依上訴人申請承租前開國有土地，僅取得98號地面積789.83平方公尺、114號地面積1,363.67平方公尺，共計2,153.5平方公尺，並未取得系爭讓渡契約所載土地面積5,000.23平方公尺之耕地承租權，以面積比例及承租價值計算，被上訴人就系爭契約承租權讓渡部分僅履行43.07%(價值約28萬元)，加計房屋、豬舍價值(約25萬元)僅53萬元，上訴人已支付被上訴人80萬元，已逾被上訴人就系爭讓渡契約有效部分(非耕地範圍)之價金，自不得再向上訴人請求。

此外，系爭讓渡契約附表二記載「尾款50萬元，登記完畢三日內交付」，因被上訴人未完成國有地承租人名義變更，條件未成就而不負全部給付義務等語。

上訴人並提起反訴，請求被上訴人返還27萬元(80萬元－53萬元＝27萬元)。

三、原審就本訴部分為被上訴人勝訴之判決，並駁回上訴人之反訴請求。

上訴人不服，就本訴部分提起上訴。

(反訴部分未經上訴，已經確定)。

四、上訴人聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。上訴理由略以：

(一)上訴人購買的是承租權，而非機會：1.所謂讓渡，係指原承租人將租賃權轉讓予他人，變更由受讓人為承租人而與出租人成立租賃關係，原承租人則脫離租賃關係之契約。

兩造契約標的為98、114地號國有耕地承租權之讓渡，雙方訂約之目的係在於將被上訴人原有就系爭耕地之承租權，由被上訴人變更為上訴人，而上訴人給付價金，彼此間有交易上之對價關係。

故契約最終目的在於使上訴人取得承租權，而非僅僅取得締約「機會」，蓋國有財產之承租條件嚴苛、程序繁瑣、某些土地競爭者眾、於提前解除契約收回土地後是否會再標租、標租後能否得標均無從知悉，依一般經驗，若非可確定變更，否則不會有人花數十萬元甚至上百萬元購買一不確定的「機會」，因而原審將「讓渡」解釋為「原告(代原承租人)提前終止租約，而使被告享有承租『機會』之對價關係」顯然與民間交易習慣不符，所為解釋亦不符經驗法則。

2.依兩造讓渡契約第一條「不動產產買賣標示詳如後附表(一)」、第四條「雙方議定於甲方履行給付第尾次價款時乙方應將不動產標示指明界址及現況交屋，點交甲方管業使用」，已載明契約標的物範圍包含「98地號、面積2616.01平方公尺，及114地號、面積2384.22平方公尺」，被上訴人所應交付之範圍亦同。

如依原審將契約解釋為上訴人所購買者只是「機會」，又何需交付？契約第四條關於點交義務將形同具文，如此解釋方式已扭曲原契約之本意。

3.若將「讓渡」解釋為「原告(代原承租人)提前終止租約，而使被告享有承租『機會』之對價關係」，將造成有心人士利用此點為誇大不實之廣告，所載坪數夾雜可以變更與不得變更他人名義之耕地，反正不論買受人能否取得承租權利都與出賣人無關，出賣人都拿得到價款，而且不會有違約的問題，穩賺不賠，且無異鼓勵農民以此方式炒作國有耕地，徒生交易糾紛。

4.國有耕地放租作業注意事項第43條規定「承租人將耕地全部或一部轉租他人使用時，其租約適用耕地三七五減租條例者，原訂租約無效；

不適用耕地三七五減租條例者，放租機關得終止租約收回耕地，承租人不得請求補償。」

，最高法院79年度台上字第2611號判決意旨亦是以違反耕地三七五減租條例第16條違反轉租為前提，而在不適用耕地三七五減租條例之情形則無此適用。

於不適用耕地三七五減租條例之情形，如違約轉租，尤如民法不動產租賃未得出租人同意違約轉租，其效果依上開辦法規定，僅係財政部國有財產署(下稱國產署)得終止原租約，並非轉租行為無效。

依上開最高法院判決意旨，基於相同法理，轉租行為既不因此而無效，轉讓契約亦不因而無效。

5.本件讓渡契約之標的為農業發展條例施行後所訂立之耕地租賃契約，應依農業發展條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定，兩造間之讓渡契約並非無效。

故若被上訴人無法將承租人變更為上訴人，應屬部分買賣標的給付不能之問題，而非整體契約標的違背法令而無效的問題，原審就此部分法律適用似有所誤解。

綜上，本件買賣標的應為承租權，並使上訴人取得占有、使用之權利，而非空洞、具不確定性、虛無飄渺的「機會」，且本件承租權買賣契約亦應無違背法令而無效之情形，並無需另為有效性解釋。

(二)系爭讓渡契約就未設地上物之耕地部分自始客觀無效：1.98、114號地經申辦結果，有地上物之基地部分業已變更為上訴人，未設地上物之耕地部分(即上訴人未能取得換約之部分)，礙於國有耕地放租作業注意事項第42條之限制，只能將耕地變更予原承租人之配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母等特定親屬，而無法變更予上訴人，故未設地上物之耕地部分係以不能之給付為契約標的，此部分之契約應屬一部自始客觀無效，上訴人對於無法變更承租人之耕地部分自無給付買賣價金義務。

2.依原審卷被證一之廣告觀之，其所強調者為「國有地承租讓渡，面積達5台分，其上有平房一棟、豬舍數棟」，均足以讓一般人相信以130萬元即可確定購得5台分國有地承租權、平房及豬舍，一般人均不會解讀成130萬元「買個機會」，是否能順利變更租約全靠個人運氣。

被上訴人見無法依約履行，遂要求上訴人自行以「一終止一申請」之方式申辦，惟以此方式申辦須受限於放租順位、優先承租等限制，同順位者尚須另依規定抽籤，可能導致上訴人無法取得承租權之危險，故被上訴人所提「一終止一申請」方式明顯是為推諉責任。

(三)退步而言，縱解釋為自始主觀不能，亦不可歸責於上訴人，上訴人免給付義務：1.自始客觀不能指該不能係任何人皆不得為給付之情形，而自始主觀不能指債務人雖無法實現債之履行，但對其他第三人而言，卻有實現債之履行可能。

若為儘量使契約存在，而為有效性解釋，本件債之履行雖被上訴人無法將承租權變更為上訴人而無法交付，但尚有國產署可交付而屬自始主觀不能。

2.被上訴人為土地專業代書，就國有地是否能變更承租權，其土地方面知識顯然比上訴人專業，被上訴人明知、或有重大過失而不知無地上物之耕地承租權無法變更承租權，卻又以國有地讓渡作為買賣標的之廣告，為造成本件訴訟之始作俑者，被上訴人於簽約時並未告知無地上物之耕地部分無法讓渡，上訴人若知有此部分無法變更，根本不會想與被上訴人成立買賣。

3.國產署之礙於國有耕地放租作業注意事項第42條無法為核准，此法律上不能屬不可歸責於上訴人之事由，上訴人亦免給付義務，原判決將此無法辦理情事解釋為上訴人阻其條件成就，適用法律顯然有誤。

綜上，本件契約就未能變更租賃權部分為一部無效，上訴人並無給付義務，而上訴人前支付80萬元，已逾契約有效部分買方(即上訴人)應為之對待給付，被上訴人自不得再行請求給付契約價金。

(四)本件契約若有部分無效之情形，應扣減之金額說明如下：1.兩造契約標的僅包含98號地(2616.01平方公尺)及114號地(2384.22平方公尺)及其上平房、豬舍，至於有部分的平房、豬舍雖占用同段99、113、115、116號國有土地，但此部分王詠田或被上訴人均未與國產署成立租賃契約，而是被上訴人讓渡予上訴人後，上訴人另行與國產署成立之租約，該部分本不在讓渡範圍內，亦非本件買賣之標的，於計算面積及計價時並無需計入。

2.若加入房屋、豬舍所占用之99地號(96.9平方公尺)、113地號(290.78平方公尺)、115地號(121.89)平方公尺、116地號(27.74平方公尺)，總面積將達5537.54平方公尺(約5.7台分)，亦與被上訴人於Yes319廣告上5台分之面積不符。

故原契約標的應不含上訴人事後與國產署所承租之99、113、115、116地號基地部分。

3.因僅有98、114號地之部分耕地無法轉讓承租，故本件僅需扣除無法取得耕地面積之價值。

(1)平房及豬舍價值：系爭91號房屋過去並無須繳納房屋稅，依房屋稅條例第15條，足見房屋現值在10萬元以下，豬舍為鐵板屋頂、矮牆垣，於取得時已殘破不堪，且已逾固定資產耐用年數表所載15年之耐用年限，殘值僅存約1/10，因而房屋及豬舍之價值粗估為25萬元。

(2)上訴人無法取得之面積為3231.75平方公尺(約977.6坪)，無法讓渡之耕地價值約678,668元：國產署就基地部分與上訴人另訂基地租約，並於王詠田與國產署國有耕地放租租賃契約書變更記事記載，「106年1月18日基地使用範圍另訂基地租約，耕地租賃面積變更為玉東段98、114地號，面積為1826.18平方公尺、1405.57平方公尺，年租額299公斤」，亦即上訴人無法取得98、114地號耕地面積為3231.75平方公尺。

以總價130萬元扣除房屋、豬舍價值25萬元後，每平方公尺約210元，無法讓渡之耕地價值為678,668元。

總價應扣除678,668元，則被上訴人再請求給付50萬元應無理由。

4.退步而言，縱認為兩造買賣契約標的除98、114號地及其上平房、豬舍外，尚包含平房、豬舍所坐落之同段99、113、115、116地號部分土地，被上訴人之請求亦無理由：98、114號地合計面積5000.23平方公尺，加計99、113、115、116地號總計5537.54平方公尺。

以總價130萬元扣除房屋、豬舍價值25萬元後，土地部分每平方公尺約189.6元，上訴人無法取得98、114號耕地面積為3231.75平方公尺，則無法讓渡之耕地總面積應扣除之金額為612,740元。

總價應扣除612,740元，則被上訴人再請求給付50萬元應無理由。

五、被上訴人聲明：上訴駁回。其陳述略以：系爭讓渡案件，被上訴人(讓渡人)已將全部國有之承租地(包含基地與耕地)交付予上訴人管業，且上訴人已經在該國有地上之房屋居住，並在耕地上種植農作物收益，被上訴人已完成國有承租地之移轉讓渡之責任，上訴人無理由不給付尾款。

六、兩造不爭執之事實：

(一)兩造於104年10月簽訂不動產預約讓渡契約書，如原審卷5至13頁所載。

(二)上訴人已依前開讓渡契約給付價款80萬元給被上訴人。

(三)上訴人依前開讓渡契約去辦理國有基地租賃，並與國產署簽立國有基地租賃契約書如原審卷26、27頁。

七、本院之判斷：兩造所爭執之處應在於：被上訴人依讓渡契約約定請求上訴人給付尾款50萬元，是否有理？茲審酌如下：

(一)98號地(登記面積2,849.86平方公尺)及114號地(登記面積2,868.79平方公尺)權利範圍全部，均為中華民國所有，管理人為國產署。

兩造於104年10月14日簽立系爭讓渡契約，上訴人將受讓自原承租人王詠田之承租權及地上物讓與被上訴人，約定被上訴人就王詠田承租98號地(面積2,616.01平方公尺)、114號地(面積2,384.22平方公尺)之租賃權，及其上未保存登記建物1棟(門牌號碼：花蓮縣○○鎮○○路○段00巷00號，面積約80平方公尺)、豬舍(面積約2,600平方公尺)讓渡上訴人，買方(上訴人)應給付賣方(被上訴人)總價金130萬元；

於104年10月12日履行給付第一價款同時，被上訴人應將相關證件(包括基地租賃書、耕地租賃書、身分證明文件、印鑑證明、最近一期房屋及地價稅單等)遞交兩造委託之事務所，以憑申辦移轉登記手續，並約定地上設施現狀讓渡，辦理地上物承租權後讓渡。

又被上訴人已將上開地上物交付上訴人，上訴人已支付價金80萬元等情，有不動產預約讓渡契約書、國有耕地放租租賃契約書、國有基地租賃契約書、授權書、土地登記謄本、上訴人與王詠田間之讓渡契約書等可參(原審卷5至13、28、29、141至147頁)，並為兩造所不爭，堪信屬實。

(二)被上訴人已完成系爭讓渡契約應履行之給付義務，並無給付不能或契約一部無效之情形：1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

又按解釋私人之契約應在通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；

解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之(最高法院92年度台上字第1583號、88年度台上字第1671號判決意旨可資參考)。

系爭讓渡契約約定以原承租人王詠田承租國有地98、114號地範圍及地上物所有權為讓渡標的，並於契約後附王詠田與國產署間之國有耕地放租租賃契約書以資特定(原審卷8、11、12頁)，契約第二條約定被上訴人應於上訴人給付第一價款同時，將申辦相關基地耕地租賃契約書、身分證件、印鑑證明等交付予委託之事務所以憑辦理移轉登記手續(即承租事宜)。

顯見兩造均知悉系爭讓渡契約之標的為國有地之承租權，而國有地之承租須經過國有地管理機關國產署審核，國產署依相關規定辦理國有地放租事宜，並不受原承租人私下轉讓承租權契約之拘束；

而觀系爭讓渡契約之內容，以手寫字樣記載「辦理地上物承租權後讓渡」(原審卷8頁)，僅就地上物承租權部分為特別約定，而未有被上訴人「保證」上訴人得為原承租權利全部移轉之約定。

上訴人雖於原審陳稱被上訴人有保證就耕地部分承租權可以讓渡云云(原審卷152頁反面、160頁反面)，惟為被上訴人所否認(原審卷160頁反面)，上訴人就此亦未能舉證以實其說，難認可採。

是系爭讓渡契約雖名為「讓渡」，探求契約雙方為意思表示之目的性，斟酌交易上之習慣及經濟目的，應認兩造就讓渡標的所包含之國有地承租權，可能會因國產署放租之相關辦法之限制無法全數移轉，於簽立契約時就知之甚明，故被上訴人既無「保證」得為全部承租權之移轉，則其依系爭讓渡契約約定之給付義務，為其需「現狀交付地上物」移轉占有，及依契約第二條約定交付相關辦理租約事宜之證件，使上訴人得向國產署申辦承租事宜。

至於上訴人引用廣告內容(原審卷23、24頁)性質上僅為「國有地承租讓渡」要約之引誘，且該廣告內容亦無「保證」得將原承租範圍全部讓渡，兩造間之權利義務關係仍應以所簽立之系爭讓渡契約為據，故上訴人以廣告內容為辯，自屬無據。

2.兩造於簽立系爭讓渡契約後，上訴人已於105年9月6日辦妥國有地租賃契約，租賃標的為：98號地面積789.83平方公尺，114號地面積1,363.67平方公尺，同段99號地面積96.9平方公尺，同段113號地面積290.78平方公尺，同段115號地面積121.89平方公尺，同段116號地面積27.74平方公尺，上開租約土地上有門牌號碼花蓮縣○○鎮○○路○段00巷00號建物及豬舍、倉庫、棚架、庭院、水泥晒場、私人通道，有上訴人提出之國產署函、國有基地租賃契約書為憑(原審卷25至27、33至35頁)，上訴人亦自承上開承租事宜是與被上訴人簽訂系爭讓渡契約後所辦成的承租(本院卷78頁)。

可見被上訴人已依系爭讓渡契約約定，交付地上物並將相關證件交給雙方委託之事務所，以辦理移轉登記手續，而完成前開承租事宜。

3.有關98、114號國有土地耕地部分得否以過戶換約方式轉讓承租權，國產署北區分署花蓮辦事處函覆表示(原審卷80頁)：「依國有耕地放租作業注意事項第42條規定，不適用耕地三七五減租條例之耕地租約，屬放租機關依本辦法第六條第一項第二款至第七款及第八條規定辦理放租，或曾依前開規定辦理放租嗣依本辦法第三條第二項規定重新辦理出租，租賃關係存續中且仍依約定用途使用者，承租人於變更承租人名義之日(訂立契約之日)前先徵得放租機關同意，得由其配偶配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母換約承租，並應於訂立承租人名義變更契約書之日起一個月內會同填具申請書及檢附下列文件申請承租人名義變更換約：(一)原租約。

(二)新承租人為原承租人之配偶、直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母之戶籍證明文件影本。

(三)承租人名義變更契約書。

(四)新承租人確係自任耕作之切結書。

(五)新承租人每戶承租面積切結書。

前開地號國有耕地承租人王詠田倘欲申請承租人名義變更換約，應依前述規定辦理。」

則系爭讓渡契約讓渡標的其中王詠田原承租98、114號地屬於耕地部分之承租權，係上訴人不符合國有耕地放租作業注意事項第42條規定，而無法變更換約承租，此應為兩造於簽立系爭讓渡契約時明知之情事，且亦非被上訴人保證應為給付之標的，是基上說明，並不因此而認被上訴人有可歸責於己之事由給付不能或導致系爭讓渡契約一部無效之情形。

八、綜上所述，被上訴人已履行其依系爭讓渡契約應盡之給付義務，且上訴人也在符合國有地放租規定之情形下，辦妥相關國有地承租事宜，系爭讓渡契約為有效並非「一部無效」，被上訴人亦無給付不能情事，上訴人即應依系爭讓渡契約約定於「登記完畢3日內」即由其變更為承租人3日內(原審卷74頁反面筆錄參照)交付尾款50萬元。

故被上訴人依系爭讓渡契約約定請求上訴人給付50萬元，及自107年12月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行及免為假執行，核屬有據，上訴人仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 21 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官 林恒祺
法 官 李可文
法 官 楊碧惠
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 21 日
書 記 官 吳琬婷