臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,109,訴,279,20240118,1

臺灣花蓮地方法院民事判決
109年度訴字第279號
原 告 營豐建設有限公司

兼 法定代理 人 黃瑞宮
共同訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師
被 告 吳錦秀
訴 訟 代 理 人 籃健銘律師
上列當事人間確認通行權存在等事件，本院於112年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、確認原告對被告所有坐落花蓮縣○○市○○段0000地號土地有通行權存在。

二、被告應將坐落花蓮縣○○市○○段0000地號土地上之磚牆拆除，回復得通行狀態。

三、被告不得在花蓮縣○○市○○段0000地號土地上設置障礙物妨礙通行。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、本判決第一項於原告以新臺幣571,833元為被告供擔保後得假執行。

但被告如以新臺幣1,715,500元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告基於建屋出售（金都宜園）之目的，於民國107年9月7日簽訂買賣合約書，向被告及訴外人吳奕欣、吳其旭、吳科䔇等人分別購買坐落原花蓮縣○○市○○段0000○0000○0000○0000○0000地號土地（下稱系爭建案土地，現上開土地連同1616地號土地，已重劃為供通行用之1615地號及房屋座落之1615-1至1615-14地號土地），因系爭建案土地被周遭土地包圍無聯外道路，故原告向被告等人購買上開土地之同時，已談及將來系爭土地通行事宜，被告與訴外人吳奕欣於出售其所有坐落福安段1615地號、1618地號土地時，並出具107年8月23日授權書，授權人為「吳錦秀、吳奕欣」，被授權人「林正義」，房地標示及權利範圍欄「1.花蓮市○○段0000地號及同段721建號（門牌：成功街46號）買賣總價新台幣（下同）350萬元整。

2. 花蓮市○○段0000地號買賣每坪單價11萬元整，合計總價732萬元整。

及同段 1598地號通行事宜。」

（詳卷一第175頁），顯見原告向被告購買土地之時，已同時談及將來得通行同段1598地號土地（下稱系爭土地）等事宜，原告為土地之買方，購買土地時，留意將來得通行之出入口，確保土地之合理使用，若非當時已有被告同意通行，土地買賣可能不會如此順利，此為被告所同意知悉之事，故被告嗣後於000年00月0日出具系爭同意書，無條件同意原告及其地建物所有權人通行被告所有之系爭土地，足見得通行系爭土地與兩造買賣土地有關連性，因被告承諾原告得通行系爭土地，兩造才有其他地號之土地買賣交易。

（二）兩造間就系爭土地之使用借貸關係，其內容為土地之通行使用即意定通行權，此與民法787條之法定通行權有所不同。意定通行權之效力雖不如民法第787條具有準物權之效力，惟仍具有拘束當事人間之效力，故土地所有權人如約定土地供鄰地通行使用，不論系爭地號土地有無民法第787條所定通行路徑，或是否得依該條規定對其他鄰地主張通行權，均不影響土地所有人願提供鄰地通行所負之義務，系爭同意書載明「無條件同意原告及其地建物所有權人通行」，乃依債之關係同意①營豐建設有限公司負責人黃瑞宮及②其地上建物所有權人通行使用，範圍是「面積47平方公尺權利範圍所有權全部」，且約定「無條件」，亦即無償，無對價，無期日（端視使用目的是否完成）。嗣建物均已興建完畢取得執照，已有地上建物所有權人存在，系爭土地之使用借貸目的仍然存在並未完成消滅，亦不因原告之建屋在其他位置有通路而影響契約效力。

（三）被告出具系爭同意書後，迄今兩造未曾協議不予通行：被告空口辯稱兩造後來協議不予通行等語，與事實不符，況被告同意通行之對象除原告以外，尚包括「其地上建物所有權人」，文義涵蓋目前地上建物所有權人，顯非被告所辯僅作為工程建築時期之通行而已，亦即興建完成後，地上建物所有權人仍有繼續通行之需求與必要。

詎被告故意違反同意書約定，於109年8月16日未經原告同意，擅自在系爭土地上砌一道磚牆，惡意阻擋出入通行，阻撓原告使用執照之申請及審核。

系爭土地已規劃為建築基地對外通路，且經縣政府核發建築執照，目前已向縣府申請使用執照，若縣府人員到場發現規劃為通路之土地，有磚牆之阻礙，將影執照之核發，後續更面臨對客戶之違約重大之損害，被告雖辯稱該磚牆非被告所堆砌，但磚牆坐落被告土地上，若非被告堆砌或被告授權他人堆砌，又有何人膽敢在他人土地築牆，而被告都沒意見？

（四）綜上，原告依法應得請求被告履行同意書約定提供系爭土地供通行之義務，並拆除磚牆回復原狀以及損害賠償，爰依兩造同意書約定、民法第199條第1項、第226條第1項、第184條第1項、第213條第1項、第962條之規定，擇一請求勝訴判決。

（五）並聲明：如主文第一項至第三項所示；並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則辯以：

（一）系爭同意書之性質，核屬定期限之使用借貸契約，於原告營豐公司有適宜通行之通路後，原告等人即無通行系爭1598地號土地之權利，爰依民法第470條第1項前段規定抗辯原告等人不得再為通行： 1、原告黃瑞宮於107年9月1日分別購入系爭建案土地作為系爭建案建築基地使用，然因同段1616地號土地（現亦重劃為1615地號土地）為數人所共有，所有權取得不易，原告黃瑞宮考量系爭建案施工期程，遂央請被告於原告未取得上開通行前之施工期間，暫予通行系爭同段1598地號土地，故系爭同意書之性質，核屬定期限之使用借貸契約，於原告取得福安段1615、1616、1617土地（舊地號）而得通行後，即無通行系爭土地之權利。

2、原告自107年12月18日起陸續取得1615、1617地號土地所有權、108年1月14日取得1616地號土地所有權（權利範圍7分之5）、108年2月19日簽訂1616地號土地（權利範圍7分之1）買賣契約書，並於108年4月10日取得系爭聯外道路土地其上建物拆除執照（被證14，卷一第225頁），皆為被告107年12月5日勉為同意暫時通行之後所發生之事，足證系爭同意書簽訂之目的乃原告黃瑞宮遲遲未能妥善處理系爭聯外道路土地通行問題及施工需求，故而向被告請求暫時通行系爭土地。

從而，雙方既已約定以原告取得前揭通行土地而得通行為止，則系爭同意書至遲於108年4月10日即為終止，故原告黃瑞宮今當無通行系爭土地之權利。

3、況兩造之另案民事訴訟（本院109年度訴字第100號）曾於110年3月3日傳喚當時協助辦理土地買賣事宜之代書即證人魏學良到庭證稱略以：兩造締約當時因畸零地1616地號土地產權爭議問題而曾討論可否由1598地號通行事宜，惟嗣1616地號土地問題解決後，就由1616地號土地之處通行，故被告與原告黃瑞宮已協議不予通行1598號土地等語（詳本院卷一第246頁）。

核其所述內容與被告主張之事實相符，故原告主張兩造就系爭土地已合意永久通行乙節，與事實不符。

（二）縱認系爭同意書未明確記載期限，依系爭同意書文字內容，應定性為未定期限之使用借貸契約，則被告仍得依民法第470條第1項中段規定請求原告返還之，或依依民法第472條第2項終止使用借貸契約終止同意書之效力，並以答辯狀之送達原告作為終止之意思表示： 1、原告於000年00月間尚未取得聯外道路土地（即福安段1615、1616、1617地號土地）所有權，遂央請被告於建案施工期間，提供系爭土地供施工使用，嗣原告業於108年4月10日取得系爭聯外道路土地其上建物拆除執照之事實，已如前述，是自原告黃瑞宮取得系爭聯外道路土地所有權而有適宜對外通行之道路之時起（約為108年2月至4月間），足認使用借貸之目的已達，而無通行系爭土地之必要，故被告除得請求返還系爭1598地號土地，更得拒絕原告等人繼續通行。

又原告等人將系爭同意書作為私設通路之依據，向花蓮縣政府申請建造執照，並於建案完成銷售後，賺取高額銷售利潤，但卻仍在建案已有適宜對外通行之通路情形下，請求被告應繼續無償提供系爭1598地號土地為通行，難謂無顯失公平之情事。

2、且被告並無同意原告黃瑞宮將系爭1598地號土地作為建案之私設通路套繪，原告亦多次主張系爭土地本就供通行之用，並未因系爭建案遭套繪等語，除可認原告黃瑞宮與被告出具系爭同意書之時，並無意將系爭土地作為建案私設通路之套繪外，更可證明原告等人申請執照時所提供之「土地使用權同意書」（卷二第37頁）確實未經被告同意。

況系爭同意書之目的若自始包含私設通路套繪，為何均未記載「永久」、「私設通路」等文字，可見被告當時縱有出具系爭同意書，亦僅單純暫提供通行使用，而非得任由原告等人擅自挪為他用，作為建案私設通路並為套繪，況系爭同意書記載為「無條件」，衡依常情，在無任何對價之情況下，豈有可能將可供建築之系爭土地讓他人無條件作為私設通路套繪。

3、花蓮縣政府112年6月26日回函（卷二第35頁）提供之土地使用權同意書除版本格式與系爭同意書不同外，其上更記載系爭同意書所沒有的「僅供私設通路同意永久使用」等文字，原告等人為專業之建商，對於私設通路套繪應備之文件，甚為明瞭，且本件亦由專業建築師進行辦理，若被告有同意提供系爭土地作為私設通路並為建築基地為套繪，原告理應提供花蓮縣政府版本之土地使用權同意書予被告簽名用印，但捨此未為，可見原告等人自始即企圖魚目混珠，不實製造被告同意私設通路套繪之假象。

4、系爭土地作為建案之私設通路套繪後，依建築法第11條及建築基地法定空地分割辦法第2條規定，已不得分割、移轉、重複使用或於基地上興建房屋，致開發使用受有限制，造成被告財產受有重大損害，明顯與原約定之使用目的及方法相悖，並造成被告之財產受有重大損害，依系爭土地所鄰近土地107年至108年實價登錄價格，單坪約為11.5至29.6萬元間，平均單價為每坪16.48萬元，系爭土地為47平方公尺，經換算約為14.2坪，推估系爭土地市價約為234萬元，被告豈有同意原告黃瑞宮或營豐公司永久通行、亦不收取任何對價，更無償使原告營豐公司建設套繪為私設通路，致犧牲被告所有權益之可能，顯見原告主張與事實及常情不符，且原告黃瑞宮前揭行為已然違反系爭同意書約定內容及系爭土地之使用目的及方法，被告依民法第472條第2項規定終止使用借貸契約，誠屬有據。

（三）磚牆非被告所砌，原告亦無積極證據足認磚牆為被告所砌，被告無拆除權利。

（四）並答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、本件之爭點：

（一）下列與本案判斷有關之事實兩造均不爭執，並有相關資料附卷可查，應堪信為真實： 1、原告黃瑞宮於107年9月7日簽訂買賣合約書（詳卷一第159至第184頁），向被告及訴外人吳奕欣、吳其旭、吳科（艸豈）等人分別購買系爭建案土地（原地號為花蓮市○○段0000○0000○0000○0000○0000地號土地，現連同同段1616地號土地，已重劃為供通行用之1615地號及房屋座落之1615-1至1615-14地號土地，對照圖詳卷一第25頁及卷二第73頁之地籍圖謄本），被告並出具如附件一所示之107年8月23日授權書（卷一第175頁）。

2、被告於000年00月0日出具如附件二所示之系爭同意書，載明被告所有系爭福安段1598地號土地：「茲無條件同意營豐建設有限公司負責人黃瑞宮及其他建物所有權人通行使用...」。

（詳卷一第23頁） 3、依花蓮縣政府111年9月29日府建管字第1110141278號函文所示，系爭1598地號土地原為福安市場64C1028號使用執照基地內之法定空地並供通路使用，該建築物（福安市場）於108年申領拆除執照並完成拆除，即解除64C1028號使用執照對系爭土地之套繪管制。

系爭建案所領有花建使照字第109C0267至第109C0280執照，私設通路為長度超過35公尺雙向出口之規劃，系爭土地為其中一處出口，並檢附土地使用同意書由土地所有權人（即被告）同意系爭土地供私設通路同意永久通行使用，並依建築法第11條套繪管制為私設通路，且依規定不得重複使用（參卷一第467、468頁函文）。

4、系爭土地於109年8月16日遭砌一道磚牆阻擋出入通行，經原告向法院聲請定暫時狀態處分確定（本院109年度全字第12號、台灣高等法院花蓮分院─下稱花蓮高分院，109年度抗字第52號），於原告提出40萬元為被告供擔保後，被告應將坐落系爭土地上之磚牆拆除，並容忍原告於本件確認通行權存在等事件判決確定或因其他事由終結前通行上開土地，不得有妨害通行之行為。

（二）兩造爭執之重點如下：1、被告出具之系爭同意書，係同意原告未取得其他通行前 之施工期間，暫予通行之定期限之使用借貸契約，抑或 未定期限之使用借貸契約？2、如係未定期限之使用借貸契約，被告可否以使用借貸之 目的已達，已無通行系爭土地之必要，而依民法第470條 第1項中段規定請求原告返還之？3、如係未定期限之使用借貸契約，被告可否以原告未經其 同意將系爭土地作為建案私設通路，使系爭土地遭套繪 ，而依據民法第472條主張終止契約？4、原告請求拆除系爭土地上之磚牆，有無理由？

四、本院之判斷：

（一）被告出具之系爭同意書為未定期限之使用借貸契約： 1、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

所謂探求當事人之真意，在兩造就其意思表示真意有爭執時，即應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第211號判決意旨參照）。

2、經查：㈠原告黃瑞宮係基於建屋出售之目的，於107年9月7日向被告及訴外人多人分別購買坐落原花蓮縣○○市○○段0000○○○地號土地，被告並出具如附件一所示之授權書及如附件二所示之同意書之事實，為兩造所不爭執。

㈡又108年間申領拆除執照並完成拆除之建物為坐落於花蓮市○○段0000號地號土地上之門牌號碼花蓮市○○街00號建物，拆除執照申請書申請人為原所有權人即被告，此有花蓮縣政府111年6月21日府建管字第1110110696號函所檢附之拆除資料附卷可查（詳卷一第359至第427頁，其中拆除執照申請書見第379至381頁、拆除同意書、拆除切結書、拆除計畫書見第389頁），顯見被告對於原告買受其所有之原1615地號土地之目的，即係作為通路之用，知之甚詳。

㈢再原告於申請建物使用執照時所提出之竣工圖比對上開拆除資料所附之電子圖檔可知，原告將系爭土地及舊福安段1617地號土地劃為既有道路，將原1615地號土地於拆除建物後劃為私設道路之事實，有花蓮縣政府111年6月20日府建管字第1110110695號函所檢附之系爭建案件建物使用執照竣工圖說（詳圖說第3頁，放置於證件袋內）。

㈣由上述資料可推知，兩造於簽立買賣契約書同時，被告應即明知原告係為建屋出售之目的而買受，並需拆除坐落原福安段1615地號上建物以與原1617地號土地之既有道路合併為通道，另一端則使用原即為既有道路之1598地號土地作為通路使用。

故被告才會在授權訴外人林正義簽立買賣契約書之授權書中載明授權範圍除花蓮市○○段0000地號及同段721建號（門牌：成功街46號）外，尚包括同段1598地號通行事宜。

亦才會在000年00月0日出具如附件二所示之系爭同意書，是系爭同意書之性質，應可認為係依據上述買賣契約所為之供通行之約定，兩造亦均不否認該同意書應定性為使用借貸契約，是兩造就系爭土地應有意定通行之使用借貸關係，堪以採認。

㈤被告簽立「茲無條件同意營豐建設有限公司負責人黃瑞宮及其他建物所有權人通行使用...」等語之系爭同意書，依文義解釋，除原告外，系爭建物完成後之建物所有權人通行之用亦均得通行於系爭土地上，再依上述資料及買賣建屋之過程以觀，斯時本即有系爭土地及舊1617地號土地為既有道路，原告自不須為施工期間另行請求被告同意通行，是原告主張被告出具之系爭同意書並未定有期限等語，堪信為真實。

被告辯稱僅系爭同意書僅同意原告於未取得其他土地通行前之施工期間，暫予通行之定期限之使用借貸契約等語，不僅超出文義範圍，亦與實情不符，自不足採，亦不得據以主張依民法第470條第1項前段規定請求返還系爭土地。

3、至被告舉訴外人魏學良於本院109年度訴字第100號證述之內容，辯稱兩造已協議不予通行1598號土地等語（詳本院卷一第246頁），為原告所否認，況對被告而言，通行權屬土地所有權權能行使之限縮，倘被告係勉為同意暫時供通行，豈有於系爭同意書內不予載明條件之理，又豈會於協議不予通行之時，不另立書面之理？是被告此部分所辯，亦難以採，併此敘明。

（二）被告主張依民法第470條第1項中段規定請求原告返還系爭土地，為無理由：被告簽立「茲無條件同意營豐建設有限公司負責人黃瑞宮及其他建物所有權人通行使用...」等語之系爭同意書，依文義解釋，除原告外，系爭建物完成後之建物所有權人通行之用亦均得通行於系爭土地上，理由詳如上開事實及理由欄四、（一）、2、各點所述，是系爭土地使用借貸之使用目的既係供原告及建物所有權人通行之用，則於此目的消滅前，無論有無其他聯外道路，被告均不得任意終止其所為之同意。

而本院於112年6月21日現場勘驗之結果，系爭建物已完工且均有住戶入住並有通行之需求（詳卷二第49至57頁勘驗筆錄及照片），堪認系爭土地供原告及系爭建物完成後之建物所有權人通行之用之使用借貸目的尚未完成，被告據以請求返還系爭土地，並無理由。

（三）被告主張依民法第472條第2項規定終止契約，為無理由： 1、按「有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者」，民法第472條第2款固定有明文，然查，本件被告出具之系爭同意書，為意定通行權契約，既約定無條件提供系爭土地供建物所有權人通行，且無任何解除或終止通行權條件之約定，則依上述資料及買賣建屋之過程以觀，被告在系爭同意書簽訂時，並非不能預見系爭土地將作為建案之一部。

2、系爭土地現遭套繪之原因，經一再確認後，花蓮縣政府業於112年6月26日以府建管字第1120122436號函回覆以：經調閱花建執照字第108A0114號建造執照申請書卷附之土地同意書，係由系爭土地之土地所有權人吳錦秀提供起造人營豐建設有限公司之建築基地作為「私設通路」通行範圍等語，並隨函檢附土地同意書、土地所有權人資料及套繪圖說供參辦（詳卷二第35至39頁）。

又本院於112年6月21日現場履勘時，據現場花蓮縣政府建管課技士范文信表示：「當初系爭建案與前棟建物均為舊福安市場，被告所有之1598地號即已套繪作為通路使用，嗣後原告申請拆除執照並申請建造執照時，有提出被告同意其所有1598地號土地供通行之同意書，故審核後於核准拆除時，即解除該地號原之道路套繪，並於核准系爭建築執照時重新做道路套繪。

」、「做套繪後就做實質的道路使用，但不影響既有2樓之建物之存在，原則上須系爭建築執照所示建物申請拆除，才會同時解除套繪。」

、 「（問：如果1598土地上的建物成功街82號拆除，地主能否原地重建？目前1598被套繪，是否能再申請？ ）在不影響道路通行之情形下可以原地重建，亦不影響原建築容積。」

是系爭土地雖遭套繪，實難認有民法第472條第2項所指情事。

況對被告而言，通行權本即屬土地所有權權能行使之限縮，被告既同意於建物存在時供建物所有權人通行，套繪與否之行政作為，對於其本就系爭土地自願限縮之所有權能而言，自難認有影響。

3、綜上，被告依據民法第472條主張終止契約，為無理由。

（四）原告請求拆除系爭土地上之磚牆，為有理由：經查，系爭土地於福安市場存在期間即為既有道路之事實，已詳如上述不爭執事項第3點所示，而系爭建案之基地所坐落之土地及原同段1615、1617、1618、1619、1620等地號土地，與系爭土地相連，並可藉系爭土地對外聯絡，於系爭建案之房屋興建幾近完工時，系爭土地竟突遭砌磚牆一座，顯然妨礙系爭建案土地通行使用系爭土地，被告固辯稱非其設置，然系爭土地既為被告所有，且被告先前在其上放置物品及停車使用，就磚牆設置一事，依循事理，實難諉為不知，原告據以向法院聲請定暫時狀態處分，亦經本院及台灣高等法院花蓮以本院109年度全字第12號、台灣高等法院花蓮分院109年度抗字第52號）為相同認定，堪認原告之主張，應為事實，是原告請求被告拆除磚牆，為有理由。

五、是以，系爭土地業經被告同意供作系爭建物通行之用，兩造間就被告所有之系爭土地，成立未定期限之使用借貸法律關係且並未合法終止，被告於系爭土地上所設置之磚牆，明顯已違反使用借貸契約之使用目的，被告所為不合債之本旨而為債務不履行，故原告依兩造同意書約定之使用借貸法律關係，請求確認就被告所有之系爭土地有通行權存在，及請求被告應將系爭土地上之磚牆拆除，回復得通行之狀態，並不得在系爭土地上設置障礙物妨礙通行等，為有理由，應予准許。

六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 18 日
民事第一庭 法 官 陳雅敏
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 18 日
書記官 胡旭玫