臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,109,訴,356,20210312,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 109年度訴字第356號
原 告
即反訴被告 趙君平
訴訟代理人 萬鴻均律師
被 告
即反訴原告 鍾年進
訴訟代理人 鍾年展律師
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國110年2月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

本訴訴訟費用由原告負擔。

反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）2,175,000元，及自民國109年11月17日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

本判決反訴部分，於原告以725,000元供擔保後得假執行，但被告如以2,175,000元為原告預供擔保得免為假執行。

事實及理由

壹、本訴部分：

一、原告趙君平起訴主張：

(一)原告向被告購買花蓮縣○○段000○000地號土地及坐落其上之同段825建號建物（即門牌號碼花蓮縣○○市○○路00號房屋），雙方於109年7月30日簽立不動產買賣契約，並於契約第十六條第（二）款特別約定：「賣方須申請土地鑑界，費用由買賣雙方負擔一半，雙方合意若鑑界結果有被第三人佔用或其他項目佔用或佔用他人土地，賣方須負責排除，排除時間於鑑界完成後一個月內，若無法於上述時間排除完成時，解除本買賣契約，買方所支付之款項全數無息退還買方，產生之相關費用由買賣雙方各負擔一半」。

(二)系爭房屋經花蓮縣花蓮地政事務所於民國109年8月26日進行鑑界，鑑界結果系爭房屋之兩側牆壁及前方遮雨棚均有占用他人土地之情事。

既然系爭房屋經鑑界後確有占用他人土地之情事，原告遂按系爭買賣契約之約定，通知被告應於鑑界後一個月內（即109年9月26日前），將系爭房屋占用他人土地之狀況排除，惟被告逾期仍未排除，原告乃依系爭買賣契約第十六條第（二）款之約定，於109年9月28日寄發存證信函，解除系爭買賣契約，並限被告於文到10日內返還已付價款，然被告於109年9月29日收受存證信函後，迄今仍未返還，原告不得已才提起本件訴訟。

(三)原告於系爭買賣契約簽立後，分別於109年7月30日將第一期買賣價金145萬元交付被告匯入履約保證金專戶內，同年9月26日再將第二期買賣價金匯入前開專戶，合計已支付價金290萬元。

因系爭買賣契約業經原告合法解除，依前開民法第259條第1款及系爭買賣契約第十六條第（二）款之約定，被告自應將原告已給付（即匯入履約保證金專戶）之買賣價金290萬元返還原告。

又原告於解除契約後，已寄發存證信函催告被告應於文到10日內返還受領之價金，但被告於109年9月29日收受存證信函後，迄同年10月9日期限屆至止仍未返還，則被告自應於同年10月10日起，負遲延責任，故原告依買賣契約第十六條第（二）款、民法259條第1款、第229條第2、3項、第233條第1項、第203條等規定，請求被告應自109年10月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，。

(四)並聲明：1.被告應返還原告2,900,000元，及自民國109年10月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

2.願供擔保請准宣告假執行。

二、本訴被告鍾年進之抗辯：

(一)系爭不動產買賣契約書第16條其他約定事項固明定「雙方合意若鑑界結果有被第三人佔用或其他項目佔用，或佔用他人土地，賣方須負責排除，排除時間於鑑界完咸後一個月內」。

惟探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，自契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，而不得拘泥於所用之辭句。

系爭建物建築於68年間，為一老舊建築，二造於締約時均不知系爭建築係採共同壁建築方式，二造及相關仲介楊凱崴、代書劉淑芳於鑑界後知悉係採共同壁方式，為祛除原告對共同壁是否屬於『占用』，其法律效果為何等疑慮，仲介楊凱崴、代書劉淑芳於鑑界後數日陪同原告前往花蓮地政事務所向測量課沈課長諮詢共同壁相關問題，經沈忠守課長告知以採共同壁建築鄰地所有人無權拆除共同壁，共同壁非無權占有鄰地等語，被告也委請律師檢附相關共同壁法令實務判決等資料，明確告知共同壁非買賣權利瑕疵，鄰地所有權人無權拆除共同壁，甚至鄰地所有權人使用共同壁時尚需支付原告工料費，但原告不為所動，堅持共同壁就是越界建築占用鄰地，對於被告提議降償30萬元買賣價金亦不為所動，堅持解約。

(二)共同壁之建築依花蓮縣建築自治條例第11條之規定於申請建照執照時應檢附協定書（即鄰地所有人同意使用其一部分土地作為共同壁建築之用之協議系爭建物既取得採取共同壁建築之建照執照並早已建築完畢，當可推知鄰地所有人已出具土地使用同意書在案，原告竟無理要求被告契約上所無之義務「於一個月內提出已取得占用土地所有櫂證明或土地所有權人於買賣標的建物建築前出具之同意使用土地之合法文件」，並以被告未於一個月內提出上揭書面文件，即認定契約書所訂解除條件已成就，而為解約之意思表示，其解約顯非合法。

(三)另實務見解均一致認為相鄰土地所有權人訂立共同壁約定後，相鄰土地所有權人及其繼受人不得請求拆除共同壁，且該共同壁協定之效力，具有債權物權化之性質，為調和雙方利益，以保障土地及其上建物充分利用，維護社會秩序及增進國民經濟等理由，共同壁協定有拘束鄰地繼受人之效力。

共同壁之占用隔鄰土地乃合法占有使用，並非系爭買賣權利有任何瑕疵，鄰地所有人及其後繼受人依法均不得拆除或有任何法律上權利得以主張，此與上揭約定事項所稱「占用他人土地」性質迥然不同，且法理上共同壁建築既非違法無權占用鄰地，被告又如何負責排除該占用？又如何在現有拆除技術下可以拆除一半之鋼筋混凝土造牆壁而不損害另一半？顯然原告係誤解系爭契約特約事項約定真意及共同壁之法律性質。

(四)並聲明：1.原告之訴駁回；2.若受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免假執行。

貳、反訴部分：

一、反訴原告鍾年進主張：

(一)兩造成立上述系爭買賣契約後，買受人即反訴被告於僅有依約將第一期款145萬元匯入泛太建築經理股份有限公司第一銀行信託專戶，第二期款145萬元則經反訴原告於109年9月18日委請律師發函催告後而為給付，其餘尚未履行。

反訴原告乃於109年9月30日委請律師發函就共同壁爭議說明如上，並同時發函泛太建築經理股份有限公司凍結反訴被告匯入專戶之款項。

依契約所定訂之履約流程，反訴被告應至劉淑芳地政士處履行用印申報契稅等配合辦理繳納稅款作業及在不動產所有權移轉契約（公契）用印事宜，並依約給付第三期款160萬元，反訴原告除先口頭促請劉地政士通知反訴被告配合辦理上開事項外，另亦委請律師於109年10月22日發函催告反訴被告履約，惟均遭其拒絕履行，顯然已給付遲延，反訴原告乃於109年11月6日委請律師依民法第254條解除系爭買賣契約，並通知反訴被告依約賠償違約金290萬元。

(二)系爭建物騎樓及一樓空地作為停車位使用，明載於不動產現況說明書，騎樓面積固足供一輛自用客車側停，但此種停車方式極為不便，故通常均以直停直退方式為之，且騎樓至馬路間留有空地，車輛進出間必須通過該空地，遮雨棚之搭建即為遮避車輛避免風吹日曬所設。

反訴被告締約前親往現場查看多次，當知該遮雨棚係以輕鋁架作為支撐，上覆蓋輕材質半透明PC板，設置及拆除均甚為簡單，遮雨棚之續留對其有利而無一害。

本件反訴被告於提起本訴前，從未以遮雨棚占用鄰地屬於特約事項「占用」通知反訴原告於一個月內拆除，且遮雨棚之存在根本對反訴被告而言係有利而無害，足見反訴被告起訴後方以枝微未節且隨時可輕易拆除之遮雨棚問題認屬占用，其行使權利顯然違反誠信原則。

另考量反訴被告雖經花蓮地政事務所專業人員、法律專業人員提供共同壁相關法律見解供其參考釋其疑問，但反訴被告仍堅持共同壁之占用為民法796條之越界建築無權占有，執意要反訴原告於一個月內拆除共同壁占有鄰地部分（系爭共同壁為鋼筋混凝土建築，拆除一半在拆除技術上斷無可能），並要求反訴原告於一個月內提出並非契約義務之鄰地土地使用同意書，反訴原告實不願揣測其反悔動機是否覺得買貴了或其他之動機，共同壁占用不過是其毀約之藉口而已。

(三)兩造約定之違約解除契約暨賠償責任明訂於系爭買賣契約書第十條，其中第二款約定：「買方若違反本契約應履行之義務時……倘經賣方定七日以上期限催告改善仍不履行時，賣方得逕行解除本契約並沒收買方已付之全額價款作為違約金」，上開約定屬損害賠償總額預定性之違約金，反訴原告原本不待證明所受損害額，即得依約請求以反訴被告已付價金290萬元作為違約賠償金。

(四)反訴被告達反交易秩序且輕率違約，雖解約後反訴原告得再出售系爭房屋，但再出售之價格恐難優於此次之成交價（依市場行情系爭土地每坪約30-35萬元，以系爭土地35.09坪換算土地價值約值1,053-1,228萬元，至於40餘年老舊建物價值應不高），且解約後尚有仲介服務報酬之支付、建築經理公司之費用、代書費用等具體之損害或可能面臨之訴訟風險，均因反訴被告之違約所造成，其違約之情節程度不可謂不嚴重。

反訴原告依約雖得以反訴被告已繳價金290萬元作為達約賠償金額，但考量公平原則（繳愈多價金反遭沒收之違約金愈高）及上述反訴原告損害、反訴被告違約情節等情，參酌內政部頒布成屋買賣契約書範本，縱反訴原告得沒收已付價款充作違約金，但仍以不超過房地總價15 %為限。

爰參酌此標準，請求按系爭買賣契約總價1,450萬元之15%計算，以2,175,000元作為本件請求違約賠償之金額。

(五)並聲明：1.反訴被告應給付反訴原告2,175,000元及自109年11月17日起至清償日止按年息5 %計付之利息；

2.反訴原告願供擔保請准宣告假執行。

二、反訴被告趙君平之答辯：

(一)反訴原告在反訴狀中稱，反訴被告解約動機可能覺得買貴，而以共同壁占用當解約藉口云云，絕非事實。

蓋雙方於簽立系爭買賣契約前，反訴被告即表示應先進行鑑界確認系爭房屋產權清楚，無越界或占用他人土地情事再行簽約，但反訴原告所委託之仲介公司表示應簽約後再鑑界，反訴被告因非地政專業，且有無占用之事實，只有反訴原告清楚，在專業及資訊不對等之情況下，反訴被告只能先配合簽約，但反訴原告明知系爭房屋牆壁有共同壁之問題，前方遮雨棚也是占用他人土地所搭建，卻隱瞞不告，甚至在系爭買賣契約所附「不動產標的現況說明書」第25項「建物有無占用他人地或土地有被占用、借用或其他界址糾紛之情形？」勾選「無」。

反訴被告為保障自身權益，所以才會在訂約時要求於第十六條特別約定：「賣方須申請土地鑑界，費用由買賣雙方負擔一半，雙方合意若鑑界結果有被第三人佔用或其他項目佔用或佔用他人土地，賣方須負貴排除，排除時間於鑑界完成後一個月內，若無法於上述時間排除完成時，解除本買賣契約，買方所支付之款項全數無息退還買方，產生之相關費用由買賣雙方各負擔一半」之內容。

而且，系爭房屋嗣後經地政機關鑑界，其兩側牆壁及前方遮雨棚確實均有占用他人土地之情事，但因反訴原告隱瞞占用事實在先，經反訴被告通知限期排除，反訴原告又拒不處理，反而要求反訴被告繼續給付第三期價金，反訴被告無奈只能解除契約，以捍衛權利，絕非反訴原告所稱有何不可告人之毀約動機。

(二)反訴被告簽立系爭買賣契約時會要求增訂賣方應先申請土地鑑界，如發現有「被第三人占用或其他頊目占用或占用他人土地」等情事，賣方應於一個月內排除，如無法排除，即解除契約等內容。

觀其條文前後文義可清楚知悉，反訴被告增訂此項特約之目的，就是希望能取得一個完整、乾淨的房、地所有權，因此，不論系爭房屋鑑界後是否有「被第三人占用」或「占用他人土地」之情形，也不論占用他人土地是「合法」（如承租、借用）或「非法」占用均包含在內，此即當時增訂此特約之真意。

若此特約僅限「非法占用」，則系爭契約第六條第1款及民法第349條權利瑕疵擔保責任之相關規定即足供反訴被告行使權利，又何需另立特約規範之。

(三)再者，反訴原告雖主張系爭房屋左右側牆壁占用他人土地部分係屬共同壁，但迄今未能提出證據以實其說。

況且，縱使系爭房屋之左右側牆壁係屬共同壁（假設語，反訴被告否認之），但依最高法院86年台上字第2704號判決及75年度第5次民事庭會議決議認為，共同壁性質上應屬「互為租賃關係」，且屬「有償契約」。

因此，縱使鄰地所有人（包含繼受人）有容忍反訴被告使用共同壁而不能請求拆除返還越界之土地，但仍無法改變共同壁「使用鄰地土地部分」屬於「占用」之事實。

況且，系爭房屋右側係空地，無建築物相鄰，而左側房屋（門牌30號）則係重新建築，且其建物兩側牆壁，均未使用兩側房屋之共同壁進行建築，而係自行內縮獨立建築牆壁，即可知共同壁存在許多爭議，所以30號房屋才未利用共同壁建築。

正因為系爭房屋之左右兩側均未使用共同壁，僅剩系爭房屋有以共同壁占用鄰地情形，可想而知，未來左右兩側之土地所有權人，均可能因此向反訴被告請求拆屋還地或請求給付租金，而構成權利瑕疵，但此項瑕疵均是反訴被告訂約時所不知悉，且無從知悉之事項。

(四)反訴原告雖辯稱共同壁非無權占用，且無法、無須也無從排除占用問題云云，並不可採。

蓋系爭房屋係反訴原告所有，其左右側牆壁為共同壁及前方遮雨棚係占用他人土地之事實，反訴原告於雙方訂約前既已知悉，卻隱瞞不告，甚至在系爭買賣契約所附「不動產標的現況說明書」第25項「建物有無占用他人地或土地有被占用、借用或其他界址糾紛之情形？」勾選「無」（業如前述）。

倘若反訴原告訂約時誠實將共同壁及遮雨棚占用他人土地之事實告知反訴被告，反訴被告斷不會與反訴原告簽立系爭買賣契約，而會待反訴原告提出共同壁使用協議書後再行決定是否購買，此即為何反訴被告堅持必須在系爭買賣契約第十六條特別約定應先進行鑑界之原因。

是以，反訴原告無法於特約所定鑑界後一個月內排除占用他人土地之問題，顯可歸責於反訴原告而不可歸責於反訴被告。

既然反訴原告無法於鑑界後一個月內排除共同壁及遮雨棚占用他人土地之現狀，則反訴被告於鑑界後一個月，即同年9月28日向反訴原告為解除系爭買賣契約之意思表示，且該解除之意思亦於同年月29日送達反訴原告，則系爭買賣契約業經反訴被告於109年9月29日合法解除，要無疑義。

至於反訴原告辯稱反訴被告於起訴前從未以遮雨棚占用鄰地屬於特約事項之「占用」通知反訴原告於一個月內拆除，且遮雨棚之存在對反訴被告係有利而無害云云，均無可採。

蓋系爭買賣契約第十六條特約事項已載明鑑界後發現有「其他項目占用或占用他人土地」等情事，則「賣方須負貴排除，排除時間於钂界完咸後一個月內」，並未要求反訴被告需將占用項目通知反訴原告排除，申言之，系爭房屋經鑑界後，確認兩側牆壁及前方遮雨棚均有占用他人土地之情事後，反訴原告依上開約定內容，即有主動排除之義務，不待反訴被告通知。

因此，反訴被告縱使於109年9月25日委請律師通知反訴原告應排除兩側牆壁占用鄰地，而未提及遮雨棚部分，反訴原告也不因此而免去排除遮雨棚占用之義務。

何況，鑑界後翌日（即109年8月27日），反訴被告即在LINE群組中將兩側牆壁及車棚占用照片張貼於群組，促請反訴原告依特約處理，反訴原告亦有讀取該則貼文，足見反訴原告對遮雨棚占用之事實，知之甚詳，反訴原告辯稱原告未通知其排除遮雨棚，而將責任歸予原告，並以此認原告行使權利違反誠信原則，顯係卸責之詞，混淆事實，毫無可採。

(五)系爭買賣契約既經反訴被告於109年9月29日合法解除而不存在，則反訴原告於反訴被告解除契約後，始於同年月30日請求反訴被告給付第三期款160萬元，並因反訴被告遲未給付，而以給付遲延為由，於同年11月6日對反訴被告解除系爭買賣契約，甚至請求反訴被告給付違約金2,175,000元等主張，均屬無據，不生效力。

(六)並聲明：1.反訴原告之反訴駁回；2.反訴被告願供擔保請准宣告免予假執行。

參、本院之判斷：

一、兩造不爭執事項如下：

(一)原告於109年7月30日以1,450萬元價格向被告購買系爭房地，並同日簽立系爭不動產買賣契約書，簽約後原告分別依約將第一期款及第二期款各145萬元（合計290萬元）匯入泛太建築經理股份有限公司第一銀行信託專戶。

(二)上項系爭契約第十六條其他約定事項第（二）款內約定：「賣方須申請土地鑑界，費用由買賣雙方負擔一半，雙方合意若鑑界結果有被第三人佔用或其他項目佔用或佔用他人土地，賣方須負責排除，排除時間於鑑界完成後一個月內，若無法於上述時間排除完成時，解除本買賣契約，買方所支付之款項全數無息退還買方，產生之相關費用由買賣雙方各負擔一半」。

(三)依109年8月26日花蓮地政事務所鑑界結果，系爭買賣建物左右二側牆壁及前方遮雨棚均有占用鄰地情形。

(四)原告於109年9月25日委請公義聯合法律事務所發函，催告被告應於3日內依約排除房屋占用鄰地情事。

(五)原告於109年9月28日委請柯勝義律師發函被告，依系爭買賣契約書第16條約定，被告對於建物兩側牆占有鄰地之事實，未能於一個月內排除該占用，且被告未於一個月內提出已取得占用土地所有權證明或土地所有權人於買賣標的建物建築前出具之同意使用土地之合法文件，該約定之解除條件成就，乃為解除買賣契約之意思表示，並請求被告於10日內返還已付價款。

(六)被告即反訴原告於109年10月22日委請鍾年展律師事務所發函請求原告即反訴被告於文到7日內至地政士處用印俾辦理完稅及移轉所有權等作業，並依約給付第三期款160萬元。

(七)反訴原告於109年11月6日委請鍾年展律師事務所發函請求反訴被告於文到7日內依約履行，否則以此函作為解除契約之意思表示，並主張解除契約後反訴被告應賠償反訴原告290萬元。

二、本件爭點如下：

(一)本訴部分：原告以系爭買賣建物依鑑界結果其兩側牆壁及前方遮雨棚均有占用他人土地之情事，主張被告未依系爭契約第十六條第(二)款約定，履行於期限內排除上項占用情事之義務，而解除契約及請求被告返還已付價金290萬元及其法定遲延利息，有無理由？

(二)反訴部分：反訴原告以反訴被告未依約於催告期限內履行而解除契約，並請求反訴被告依系爭契約第十條第二款約定給付違約金2,175,000元及其法定遲延利息，有無理由？

三、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，更不得因其解釋而有權利濫用或違反誠實信用原則之情形。

四、次按建物之共同壁，係屬建物之成分，未具「物」之地位，不具獨立之所有權，不能由相鄰土地所有人共有之。

實務上有認為共同壁之約定，乃屬契約之一種，係就共同壁本身之使用約定共用，於其所坐落之土地則約定交互使用，並非無償，不能認為使用借貸；

亦不為土地所有權之移轉，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係。

然本院認為：因有共同壁協議存在之左右基地，若均建有房屋而使用該共同壁者，則此共同壁性質上即同時為二間房屋之成分，其物權歸屬上不無扞格，故於此情形，非不得解為共同壁協議應屬物權契約之性質，係依物權契約約定以共同壁之中線即原基地境界線抽象上劃分成二半，由二房屋各占一半，而將其一半納為各自房屋之成分，較合於現實狀態。

且建築在先之房屋，若事後欲拆除時，若解釋共同壁全屬於該房屋之成分，而為其所有權所及，則本於所有權將之全部拆除，將損及建築在後之房屋，故亦採先、後建築之房屋沿基地境界線分別抽象上各自擁有共同壁一半之所有權，然因該共同壁現實上為不可分，故任一方拆除共同壁一半若會損及另一半之安全時，應先徵得他方同意始得拆除。

再者，因使用共同壁先、後建築之房屋，乃各享有共同壁延中線抽象劃分一半部分之所有權，其均無占用另一半基地土地之情形，並無占用土地上之相互交換問題，無適用租賃關係來解決之必要。

至於先建築之房屋係採約定使用共同壁方式建築，其建築時鄰地雖尚未建有房屋，但該鄰地因有與之成立共同壁契約，依此契約其擁有日後可將上述建於自已基地界線內之共同壁部分，依添附之原理，附合於其後建築之房屋，使之成為後建築房屋所有權一部。

故先建築使用共同壁之一方，依使用共同壁協議，應將共同壁一半保留給另一方建築時使用，並容忍於後建築之房屋完成時，該共同壁一半附合成為後建築房屋之所有權一部。

另縱使尚未有後建築之房屋，先建築使用共同壁者若欲於共同壁上開窗，亦應先徵得另一半未來所有權人之同意，亦屬當然解釋。

如此方能避免採「交互使用說」而將共同壁所有權全部歸先建築之房屋，而將共同壁所占用鄰地部分解為租賃關係，則若先建房屋於多年後，鄰地尚未建築房屋，則其可逕行拆除自己所有物即共同壁，並使原擬制之租賃關係消滅，則其鄰地所有人若此時有使用共同壁建屋之計畫者，卻只能眼睜睜看對方拆除，毫無反對餘地，形成規範漏洞。

況且所謂「占有」須以對物具有事實上之支配力及管領力始足當之。

採用共同壁契約而興建在先之房屋，其對中線外之另一半，不得擅自為事實行為之處分，並無實質之支配或管領力，應視為於共同壁完成，即將其保留未來與鄰地房屋相添附吸收之中線外另一半，而依上項物權契約失其支配、管理之地位。

共同壁超出基地境界線的另一半，性質上猶如在其所佇立土地上之一座牆，在其成為新建在後房屋之成分前，因非獨立之不動產或物，應歸屬土地上定著之成分，而一併歸屬於其佇立土地所有權內，由該土地所有權人依物權契約享有其利益及支配及管領地位。

五、系爭買賣標的之房屋因於申請建築執照時採用共同壁方式建築，有占用左、右鄰地土地之情事，為兩造所不爭，並有花蓮縣政府110年1月25日函所附建築執照全卷資料中「使用共同壁協議書」（卷第289頁）及「同意書」在卷（卷第291頁）可稽。

又依上項「使用共同壁協議書」內容，系爭房屋於起造時，起造人亦即基地所有人與左、右鄰地間以此書面約定「建築物以左右鄰基地境界線為共同壁之中線共同使用牆壁，將來各無異議」等語。

故系爭房地經鑑界結果有占有左右鄰地之部分，係本於共同壁協議約定，應堪予認定。

上述共同壁占用鄰地土地之情形，其越界部分之共同壁一半，依上說明，係為其相鄰土地所有人預先建築者，留為該相鄰土地建築時使用及於建築完成時附合於新建房屋之一部，歸鄰地房屋所有人所有，因此並無原告所稱系爭買賣房屋占用鄰地之情事，與原告援引契約第16條第2款所稱「被第三人佔用或其他項目佔用或佔用他人土地」之情形未合，未生被告應予排除之義務，原告無解除契約之權限。

另縱採「交互使用說」而將共同壁占用鄰地部分擬制為有償之租賃關係，但因其對價關係乃以未來之共同壁使用權與占用之土地使用權相互交換，可對抗占用土地所有人及其後手，非屬不法占有或無權占有，且此乃屬系爭房地權利範圍實際上有所「擴張」性質，對原告日後使用房地沒有影響，亦無貶損系爭房地價值之情形，原告執著拘泥於僅有「占用他人土地」等文字，而未有「不法或無權」等文字，即認為此項約定不限於「不法或無權占有他人土地」情形，舉凡有占有即可成立，不惟有違本款立約時當事人目的係在「確保交易房地價值」而非「確認有無占有他土地事實」之真意，且依本件具體情事之利益與損害間權衡結果，應認原告上述主張有所失衡，有違反誠實信用原則及濫用解除權之情形，應非合法。

六、復查兩造所成立系爭房地買賣契約之標的範圍，係載明於契約第一條，除此之外，即非系爭買賣交易之內容，故關於原告主張之前方遮雨棚占用他人土地乙節，上開遮雨棚並非列為系爭買賣交易之範圍，甚為明確。

又於系爭契約第二條「增建或占用部分」第一款，即有勾選「壹樓空地」有增建或占用情事，亦即載明上開系爭房屋前方遮雨棚占用他人空地使用之情形。

原告於委任律師所發信催告函或解除契約函內，均僅提及「兩側牆壁已有占用鄰地」等語，全未提及上開遮雨棚，應足認原告亦知系爭買賣交易範圍，並不包括上開遮雨棚在內，故由交易之經濟目的及價金對價關係等，可知當事人於締結契約第16條第2款時之真意，其鑑定之範圍及判斷有無占用他人土地等，應不含上開上述不在買賣交易範圍內之上開遮雨棚，故原告起訴後以此為其解除契約之理由，乃屬無據。

七、綜上所述，本件本訴部分原告並無解除權限。從而，原告依據解除契約後所生之系爭買賣契約第十六條第（二）款、民法259條第1款等回復原狀請求權之法律關係，請求被告給付290萬元及其法定遲延利息，乃無理由，應併與其假執行之聲請駁回。

八、依系爭契約第四條第二款關於付款流程之約定，買受人即反訴被告應於109年9月10日前給付第三期款160萬元，並應依第五條約定配合完成各種過戶所需書表之用印，惟反訴被告經出賣人即反訴原告依契約第十條之約定定期催告後，仍怠於履行，則反訴原告委請律帥發函代為解除契約之意思表示（於109年11月9日送達，卷第101頁），並依契約同條請求反訴被告給付違約金，係屬合法。

依兩造契約之約定，買方若違反本契約應履行之義務時，自違約之翌日起至改善完成之日止，應按日依該期價款萬分之五計算懲罰性違約金與賣方；

若經賣方解除契約者得沒收已付之金額作為違約金，足見後者所稱之違約金係具有賠償預定額之性質者。

茲審酌反訴原告依內政部所頒布之成屋買賣契約書範本，以不超過系爭房地買賣總價15 %為限，請求反訴被告給付2,175,000元（14,5000,000 X 0.15= 2,175,000）之違約金，係屬允當及合法。

從而，反訴原告依系爭契約之違約金請求權法律關係，請求被告給付上開金額及其法定遲延利息，乃有理由，應予准許。

反訴部分兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，，爰分別酌定擔保金額准許之。

九、本件事證已臻明確，至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，附此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：本訴與反訴部分均為民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 3 月 12 日
民事庭法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 12 日
書記官 黃慧中