臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,110,原簡上,11,20220218,2

臺灣花蓮地方法院民事判決
110年度原簡上字第11號
上 訴 人 古煥清
訴訟代理人 王泰翔律師
被上訴人 徐文妹

參 加 人 交通部臺灣鐵路管理局

法定代理人 杜微
訴訟代理人 鄭敦宇律師
上當事人間請求返還占有物事件，上訴人對於民國110年7月23日本院花蓮簡易庭109年度花原簡字第67號第一審判決提起上訴，本院於111年1月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原判決關於命上訴人應將坐落花蓮縣○○鎮○○段000地號土地上如附圖2所示C部分之地上物(占用面積為9.51平方公尺)拆除，並將該占用部分土地返還中華民國，並由參加人受領，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判(除確定部分外)均廢棄。

二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、第一審(除確定部分外)、第二審訴訟費用由被上訴人負擔；參加訴訟費用由參加人負擔。

事實及理由

一、被上訴人(原審原告)經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人(原審被告)之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、兩造於原審主張及原審判決認定情形：

(一)被上訴人於原審起訴主張其於108年11月5日與參加人簽訂「經管國有基地租賃契約」，承租參加人為管理機關之坐落花蓮縣○○鎮○○段000地號國有土地如租約附圖(即原審判決附圖1)編號47-1範圍之土地，經測量如原審判決附圖2所示A、C、D、E部分，約定租期自109年1月1日起至113年12月31日止。

被告未得原告或參加人同意，於系爭C、E部分土地上以興建地上物等方式違法占用，不法侵害原告對參加人之租賃權，並違法侵奪原告對系爭C、E部分土地之合法占有。

先位聲明依民法第184條第1項前段、第213條第1項、第962條規定，請求被告拆除系爭C、E部分地上物，並將占用土地返還原告。

如認先位聲明無理由，備位依民法第242條、第767條第1項前段規定，因參加人怠於行使權利遲未請求被告返還不法占有土地，亦未依租約約定將原告承租範圍系爭C、E部分交付使用，故代位參加人請求被告拆除前開地上物，將占用土地返還中華民國，並由參加人受領。

參加人輔助原告參加訴訟，聲明與原告相同，主張：參加人與原告有前開租約約定，另與被告於108年11月12日簽訂經管國有基地租賃契約書，被告承租範圍為系爭土地上如租約附圖(即原審判決附圖1)所示承租編號47-2、48部分，租賃期間為109年1月1日至113年12月31日。

參酌附圖1所示，兩造承租範圍均為長方形土地，並無系爭C、E部分之凹處，可見當事人所承租者，應是周圍為直線之長方形土地，系爭C、E部分並非被告承租範圍，而為原告承租範圍。

(二)上訴人於原審辯稱：同意拆除系爭E部分地上物。其在承租系爭土地範圍有其所有花蓮縣○○鎮○○街00號房屋(下稱40號屋)，該屋於民國30年間即由他人建築完成，建築物本體自被告於70年間承買後均維持原有之樣貌，即包含系爭C部分地上物，原告請求拆除之系爭C部分地上物至少於70年9月4日起即已存在迄今，原告既從未占有過系爭C部分土地範圍，自無從行使民法第962條之占有人物上請求權。

另被告於77年起即向參加人承租本件土地迄今，當時租約審核時以實地核定現有私有建物之範圍，並將房屋面積占有土地出租，40號屋當時既已包含系爭C部分地上物，此即為參加人出租之範圍，被告占有C部分土地範圍並無故意或過失侵害原告之租賃權，原告主張侵權行為早已罹於消滅時效。

兩造之房屋均係於取得土地權利前即建築完成，爾後由參加人接管系爭土地後，再劃分範圍分租予各承租人，由各承租人繳納租金得以居住於已建築之原有房屋內。

被告就系爭C部分土地為有權占用，原告不得代位主張返還等語為辯。

(三)原審判決認定：被告表示同意拆除E部分地上物，則原告此項請求為有理由。

另就C部分地上物方面，因兩造與參加人之租約附圖(如原審判決附圖1)所示出租範圍為長方形，經原審履勘現場測量原審判決附圖2所示A、C、D、E部分土地上有花蓮縣○○鎮○○街00號房屋(原告所有，下稱42號屋)之形狀為長方形相符等綜合卷證資料，可認原告向參加人承租範圍包括A、C、D、E部分土地，被告向參加人承租範圍為附圖2所示B、F部分土地。

原告先位聲明依民法第184條第1項前段規定請求，該條所稱之權利不含債權，及原告從未實際占有系爭C部分土地範圍，無法依民法第962條規定為請求，而認先位請求為無理由，准許原告備位請求。

被告不服，對原審判決主文第2項(即命其拆除附圖2所示C部分地上物，將占用土地返還中華民國由參加人受領)提起上訴。

(原審判決主文第1項已經確定)。

三、上訴人上訴聲明：如主文第1、2項所示。其陳述與原審判決記載相同予以引用，另補充：

(一)系爭C部分建物於參加人出租土地予上訴人前即已存在，參加人歷經近10次換約，臨訟辯稱不知該部分建物存在有違常理。

1.上訴人已於原審提出70年至107年之空拍圖，並揀選較為清楚不受雲霧遮擋之照片陸續為107年、90年、88年、84年、82年、75年、70年之照片7張可知，被上訴人所請求拆除之C部分建物，至少自70年9月4日起即已存在並與B建物均為上訴人自己使用至今。

是以，上訴人至少於70年9月4日前即已使用包含C部分之長德街40號屋，77年起參加人與上訴人開始簽訂基地租賃契約並屆期不斷換約至今，顯然上訴人並非於承租後再私自擴建C部分。

原審理由固認租約附圖租賃範圍之形狀為長方形，與上訴人使用之現狀不符，而兩造承租面積約略一致故參加人未出租C部分土地予上訴人等語。

然C部分於70年代起即為40號屋之一部分空間作為飯廳，並未與其他地上物分開使用，此見原審履勘照片及空照圖均可明晰。

77年起參加人接管系爭土地開始進行基地租賃時，C部分既作為建物一部分，參加人與上訴人若合意排除C部分而不予出租，實難以想像更有違經驗法則。

2.依原審邏輯，其他承租之土地亦有凸型或其他形狀而不以長方形為限，而上訴人以「房屋現況占有之土地範圍」向參加人承租，參加人自不可能以「非長方形」之理由拒絕。

依原審調取之80年租約亦載明：「本租約租賃之基地，限於現狀使用」，而40年來之現狀均未變更，即B、C部分建物均為40號屋之一部分，上訴人自無不予承租、參加人排除該部分出租之理由。

惟依租約附圖均為純手繪並無任何尺規度量之情形以觀，40年前公務員水準參差、無使用專業儀器測量，辦理出租之承辦人員與繪圖人員更有可能並非專業或非同一人，出租土地之範圍並無精確繪製，承辦人員、繪圖人員交接之誤差產生形狀錯誤、面積錯誤之情形更非不能想像，是原審僅因租約附圖形狀不符、面積與隔鄰相類，即認C部分非屬上訴人與參加人租賃範圍，顯為速斷。

(二)參加人出租之土地面積與上訴人建物實際面積相若，足證上訴人與參加人合意租賃之範圍包含C部分土地。

1.原審判決理由以兩造房屋均經改造或增建，故與租賃契約所載之面積不符，然兩造均未主張上訴人之40號屋有改造或改建之情形，且參40年來之空照圖，該建物面積並無改變，被上訴人房屋更一度為空地，是租約承租範圍之面積與使用現況不符，顯然僅為70年代量測技術不佳而產生之錯誤，而非房屋增建。

復參原審履勘照片可知，被上訴人之房屋更早已不存在僅於近年於原建物廢墟上興建鐵皮屋頂(原審卷250-253頁)，是原審判決理由認兩造房屋改造增建因而改變占有面積，並無所據。

2.參加人與兩造簽訂之基地租賃契約，依當時真意為將既有建物所占之土地出租予使用人，而於77年參加人與上訴人第一次簽約時，B、C部分均已存在並為同一建物，上訴人建物即B、C部分實際面積為87平方公尺，與承租土地範圍為85平方公尺約略相符，更證明上訴人原本建物即有87平方公尺，而參加人即依占有面積出租85平方公尺之土地無誤。

3.被上訴人所有之42號屋在契約上記載為44平方公尺，上訴人之40號屋則為66.8平方公尺，兩者建物面積相差22.8平方公尺。

參照附圖2土地複丈成果圖，A建物(42號)面積為61.77平方公尺，B建物(40號)面積為71.89平方公尺，若B建物再加上C建物即上訴人現有建物之面積為81.4平方公尺，則B、C建物與A建物相差19.63平方公尺，與租約記載之原有建物現況差距約略相符，即參加人租予雙方的契約中，核定之「現況使用」範圍與測量結果的差距是一致的。

故雙方既無主張於40年間有增建及占有範圍改變之情形下，其建物之面積差距與C部分建物面積一致，可知C部分建物占有之土地確為當時租賃契約之一部分，原審理由認此為「增建」所造成，尚非事實。

(三)縱參加人未將C部分建物所占土地出租予上訴人，然應符合越界建築之要件，被上訴人不得請求移去房屋。

1.上訴人於原審已提出空照圖並聲請傳喚前任屋主之女兒田珮筠，應足認定C部分作為40號屋一部分已超過40年為真實。

縱法院認為上訴人承租範圍不包含C部分土地，然上訴人自始均認C部分土地為其承租範圍，而被上訴人承租土地更在Ｃ部分建築完成之後，是上訴人顯然非因故意或重大過失逾越地界。

2.上訴人居住於40號屋已超過40年，C部分即越界部分為飯廳一部分，與上訴人之房屋屬同一室內空間，完全無法分離，若強令拆除將對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，參加人於40年間不斷與上訴人換約，並未就上訴人占有C部分提出異議，更難諉為不知，是依民法796條準用800條之1規定，縱認定上訴人並未承租C部分，然上訴人非因故意或重大過失越界建築房屋逾越地界即C部分之範圍，被上訴人亦不得請求或代位出租人請求上訴人移去或變更房屋，原審認上訴人並未舉證，似屬謬誤。

四、被上訴人並未到場，亦未為何聲明或陳述。參加人聲明：上訴駁回。

其陳述與原審判決記載相同予以引用，另補充：

(一)上訴人稱系爭C部分建物於參加人出租予上訴人前即已存在，參加人歷經近10次換約，臨訟辯稱不知道該部分建物存在，實有違常理等語，殊不知其主張依據及法律效果為何？1.凡有效成立之契約，為維持法律生活之安定性，自應嚴格遵守，當事人應依從該契約之內容或本旨而履行，當事人締結契約，如已合法成立，其私法上之權利義務，即應受其拘束，非一造於事後所能主張增減。

民事貴在誠信原則，凡契約書文字或附圖已經明確之事項，自應不得透過其他解釋方法另為曲解。

上訴人自承與參加人有歷經10次更換租約，當清楚知悉歷次租約均以相同契約附件即「萬榮站S：放租位置圖(原審卷181頁)」作為出租土地位置之依據，假若上訴人認為系爭契約附件即「萬榮站S：放租位置圖」有誤，歷經10次更換租約均無異議，更應認定其對於「萬榮站S：放租位置圖」之高度肯認，自應不得事後翻異，更不應透過契約文字圖說以外之解釋方法，單方主張權利義務之增減。

2.參加人與兩造分別簽立租賃契約附件「萬榮站S：1/1200放租位置圖」，其上有承租人即兩造本人之蓋章，對放租位置確認之慎重行事，被上訴人承租編號47-1及上訴人承租編號47-2、48土地，均為長方形土地，並無附圖2所示C、E部分之凹處，可見當事人所承租者，應為周圍為直線之長方形土地，附圖所示C、E部分之凹處，非上訴人承租範圍，實為被上訴人承租範圍，系爭「放租位置圖」已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨該「放租位置圖」而更為曲解；

參考同一「放租位置圖」相對於坐落長德街之鄰近編號47、47-3、50、51、52、54、55、56、56-1、95、96、97、98土地，均有明顯凹處，益覺明顯。

3.至於出租面積爭議，系爭經管國有基地租賃契約承租面積大於原有建物現況面積，可見承租土地面積並非完全依照建物現況面積承租，當無可爭；

再者，參加人主張承租土地面積係包含建物後方空地計算至排水管線處(已因道路拓寬時滅失)，整排承租戶均為相同處理，嗣因道路拓寬為道路使用，兩造及長德街承租戶全數之承租面積均減少等情(假設以建物作為租地界線，似有承租土地面積之情形，實則整地拓寬後土地做為各承租戶之道路使用，並無減少租用土地面積)，應可信實。

(二)上訴人遲至二審才提出民法第796條第1項規定之全新攻擊方法，無非主張「土地承租人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議」之要件事實，互核本件審理「系爭租約之承租土地位置(契約解釋)」，顯為不同待證事實，請求權基礎及訴訟資料不能共通使用，不無延滯訴訟及侵害對造審級利益之嫌，應不許其提出。

遑論民法第796、800條之1規定係以承租人「非因故意或重大過失逾越地界」為要件，國有基地租賃契約書附件「萬榮站S：放租位置圖」為出租土地位置之依據，並有上訴人蓋印確認，顯見其故意逾越地界，自無主張民法第796、800條之1規定之餘地。

從上訴人提出之空照圖，C部分在70年起已存在不爭執，但看不出是上訴人蓋的，跟租約後附位置圖比較，顯然越界。

(三)綜上，上訴人無權占有附圖2所示C(面積9.51平方公尺)、E部分(面積0.36平方公尺)之土地，參加人為土地所有人，上開C、E部分土地為參加人出租予被上訴人，參加人行使民法767條物上請求權，請求上訴人將C、E部分之地上物拆除，返還占有之土地予被上訴人，爰輔助被上訴人參加訴訟。

五、本院之判斷：

(一)坐落花蓮縣○○鎮○○段000地號土地，面積28,781.22平方公尺(即系爭土地)為國有土地，管理機關為參加人(土地登記謄本參原審卷27頁)。

系爭國有地因長期遭人興建房屋違法占用，之後政府有一個就地合法的政策，跟當地的住民協商來放租，放租標準原則上以房子坐落的土地範圍來放租，並有部分就附連圍繞使用部分也列入放租的範圍，至於住民之間的界址就透過協商，測繪成契約附件的位置(即放租範圍)，這個位置圖從契約繪測之後沿用至今，屢次換約都是用同一份繪測圖作附件，每次換約並未實際去測量承租房屋的坐落位置及面積，但是各住民都有在位置圖上確認後簽章(上情為參加人所自承，二審卷90頁)。

(二)兩造均為參加人轄管占建承租戶(原審卷84頁參加人書狀自承)，所簽立之租約第五條「租賃基地，一律限於原有已建私有建物之使用」，均為參加人前述在系爭國有土地上建屋違法占用，就地合法放租之對象：1.上訴人所有房屋為長德街40號屋，自77年起即向參加人承租系爭土地，依參加人在原審檢附上訴人的國有基地租約觀之，契約之附圖顯示上訴人之承租範圍均同，為原審判決附圖1編號47-2、48；

上訴人有兩間房屋分別為長德街38號、40號，與本件有關的40號屋承租範圍為編號47-2。

上訴人與參加人間歷來的租約整理如下：古煥清之租約，租期 原審卷頁 109年1月1日至113年12月31日 127至133、175至181頁 104年1月1日至108年12月31日 135至141頁 99年7月1日至103年12月31日 143至148頁 96年7月1日至99年6月30日 151至161頁 90年7月1日至93年6月30日 189至195頁 86年1月1日至88年12月31日 197至205頁 83年1月1日至85年12月31日 207至215頁 80年1月1日至82年12月31日 217至225頁 2.被上訴人所有房屋為長德街42號屋，其於99年間向前屋主購屋後向參加人承租系爭土地(參加人陳稱，原審卷91頁)；

依參加人在原審檢附被上訴人的國有基地租約觀之，契約之附圖顯示被上訴人之承租範圍均同，為原審判決附圖1編號47-1。

被上訴人與參加人間歷來的租約整理如下：徐文妹之租約租期 承租人 原審卷頁 109年1月1日至113年12月31日 徐文妹 97至103頁 104年1月1日至108年12月31日 徐文妹 105至110頁 99年6月17日至103年12月31日 徐文妹 111至119頁 96年7月1日至99年6月30日 何吳玉嬌 121至126頁

(三)上訴人承租系爭土地範圍應包含附圖2所示C部分：1.兩造之40號屋、42號屋都是未辦保存登記建物(參加人陳稱，二審卷90頁)，經原審法官會同兩造及地政機關測量人員履勘現場測量，上訴人所有40號屋占用系爭土地如附圖2所示B(面積71.89平方公尺)、C(面積9.51平方公尺)、E雨遮(面積0.36平方公尺；

E部分非上訴範圍，以下不再論述)、F雨遮(面積6.25平方公尺)；

被上訴人所有42號屋占用系爭土地如附圖2所示A(面積61.77平方公尺)、D雨遮(面積6.07平方公尺)，有勘驗筆錄、現場照片、花蓮縣鳳林地政事務所函及土地複丈成果圖、公務電話紀錄表可憑(原審卷241至257、277至281、311頁)，可見上訴人所有40號屋實際使用系爭土地之範圍，為附圖2所示B、C、F部分，形狀並非長方形，而是有C部分凸出處；

被上訴人所有42號屋實際使用系爭土地之範圍，為附圖2所示A、D部分，形狀並非長方形，即兩造所有房屋實際使用系爭土地之範圍，與兩造、參加人所簽訂租約後附「放租位置圖」(參加人引用原審卷181頁即原審判決所附附圖1，與兩造96年以後歷年租約後附附圖相同；

至於96年以前之租約附圖較為簡略，參原審卷225、193、203、213頁)上訴人40號屋承租範圍編號47-2、被上訴人42號屋承租範圍編號47-1，形狀均為長方形，並不相符。

2.被上訴人自99年間向前手購屋後承租系爭土地近10年，其稱向屋主購屋時就是如原證2照片之現狀(原審卷92頁，原證2參原審卷29至31頁)，可見被上訴人自99年間向參加人承租系爭土地時，42號屋即為附圖2所示A、D部分，不包含C部分。

而上訴人依現有租約資料顯示，其自80年起向參加人承租系爭土地，當時即有40號屋(原審卷219頁)，且空照圖顯示(原審卷377至389頁；

二審卷92頁當庭核對空照圖原本)40號屋自70年起即已存在凸出部分(即附圖2所示C部分)，參加人經當庭參看前開空照圖，對C部分在70年起即已存在亦不爭執(二審卷92頁)。

可見上訴人因使用40號屋而就「原有已建私有建物」(租約第五條)、「就地合法政策」(參加人自承)承租系爭土地的範圍，並非國有基地租約長年使用未經實際測量之附圖1編號47-2的長方形範圍；

被上訴人因使用42號屋而就「原有已建私有建物」、「就地合法政策」承租系爭土地的範圍，也非國有基地租約長年使用未經實際測量之附圖1編號47-1的長方形範圍；

並被上訴人自99年間起承租系爭土地，出租人即參加人從未曾交付附圖2所示C部分土地予被上訴人。

3.兩造國有基地租約雖有就「原有建物現況」標示面積，並在租約後附圖「放租位置圖」標示承租人承租範圍，且在租約第一條約定「承租面積以地政機關登記或複丈結果或雙方合意為準，如有異動應辦理更正。」

(原審卷22頁)；

然被上訴人租約記載「出租土地面積85平方公尺，原有建物42號屋現況44.30平方公尺」(原審卷22頁)，顯然與實際測量情形如附圖2所示不符；

上訴人租約記載「出租土地面積85平方公尺，原有建物40號屋現況面積66.8平方公尺」(原審卷128頁)，顯然與實際測量情形如附圖2所示不符。

如此明顯不符情形，參加人亦自承租約後附「放租位置圖」是從早期沿用至今，從未曾就承租戶之建物進行實際測量(二審卷90頁)，是自不能以承租人在租約及放租位置圖上蓋章，即認以上開未經實際測量明顯與實際現況不符之租約面積、放租位置圖記載，作為兩造承租範圍之認定依據。

按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。

兩造既然均為參加人轄管占建承租戶，租約之簽訂是對違法占用系爭土地建屋之住民，本於「就地合法政策」以房屋占用系爭土地範圍來放租，且上訴人所有40號屋自70年間起即包含附圖2所示C部分，則上訴人於80年1月1日(原審卷217頁，為參加人所提供上訴人最早之租約)起至今之承租範圍，應包含C部分，即應為附圖2所示B、C、F部分，而不能以租約中未經實際測量沿用數十年之「放租位置圖」編號47-2為長方形、租約第一條未曾實際測量之出租面積、建物現況面積所載，認定上訴人承租範圍不包含C部分。

(四)附圖2所示C部分既為上訴人承租範圍，上訴人就C部分為合法占用，且被上訴人不曾占有C部分土地，則被上訴人先位聲明依民法第184條第1項前段、第213條第1項侵害其承租權、第962條規定請求，暨備位聲明依民法第242條、第767條第1項前段規定請求上訴人拆屋還地，均無理由。

六、從而，被上訴人依前開法律關係為先、備位請求如其訴之聲明，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。

原審就被上訴人備位聲明中C部分之請求，為上訴人不利之判決，即有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，本院將原判決此部分(除確定部分外)予以廢棄，改判如主文第2項所示。

本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙勝負判斷，在此不一一論列。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
臺灣花蓮地方法院民事第一庭
審判長法官 范坤棠
法 官 沈培錚
法 官 楊碧惠
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 18 日
書 記 官 吳琬婷