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臺灣花蓮地方法院民事判決
110年度訴字第281號
原 告 吳陳耀
訴訟代理人 湯文章律師
被 告 黃京淇
訴訟代理人 吳明益律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國111年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告係花蓮縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土地），及其上同段150建號房屋（門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○街00號，下稱系爭房屋）所有權人。
緣原告於民國110年間因施作系爭房屋之鐡窗工程，而得悉被告欲出售系爭房地，原告為購買作為民宿使用，遂向被告洽談購買事宜，被告於商議過程中曾向原告表示系爭房屋前約有7米寬道路（即系爭土地及同段571-2地號土地【下稱571-2土地】各有3.5米寬，下稱系爭通道)可供對外通行，並要求原告同意「不必複丈」、「現況點交」，使原告陷於錯誤，於110年8月11日與被告簽訂系爭房地買賣契約（下稱系爭契約），雙方約定系爭房地總價為新臺幣（下同) 2,950萬元（其中簽約金為100萬元)，並約明原告擔保系爭土地未有被建管單位套繪管制，否則被告得主張解約並請求原告退還被告已給付之價金，簽約後原告即簽發面額為100萬元之支票予被告，用以給付簽約金。
㈡嗣原告因家人反對，旋於110年8月15日要求解約，兩造遂於同月17日至代書處協議暫緩履約後，原告於同月20日始悉被告所稱之7米寬系爭通道，係坐落在系爭土地與隔鄰之571-2土地上，且坐落系爭土地部分之道路已有電線桿設置，路寬僅約2.9米，又系爭土地係農牧用地，依法並不得私設通道，顯見被告誑騙原告、意圖掩飾系爭房屋無對外聯絡通道及路寬不足之事實。
另系爭土地受有套繪管制，依系爭契約第8條第2項規定，原告自得解除系爭契約請求返還簽約金。
惟經原告於110年8月23日以存證信函通知原告撤銷系爭契約，並請求退還已給付之簽約金100萬元，然未獲被告置理。
㈢退萬步言，縱認原告主張撤銷、解除系爭契約無理由，被告得沒收原告已給付之100萬元簽約金充作違約金，然本件自系爭契約簽約時至原告寄發存證信函之日止，僅相隔12日，社會經濟狀況變動不大，原告解約對被告並無任何損失，是原告以該100萬元簽約金充作違約金，其金額顯有過高情事，應得請求酌減。
㈣為此，爰依民法第92條第1項前段、第179條規定提起本件訴訟等語。
並聲明：⒈被告應給付原告100萬元，及自110年9月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉原告願提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地由被告於109年10月5日向訴外人江淑珍購得、571-2土地則由訴外人即被告之父黃次郎於109年10月3日向訴外人廖藍偉所購得，被告之系爭房地對如附圖所示坐落「系爭土地」及「571-2土地」之系爭通道本有使用權限，得以該通道連通至公路，且原告為系爭房地施作鐵窗，往來系爭房地過程中即可知悉系爭通道之寬度足夠對外通行，因此兩造並未對該通道進行複丈以約明路寬，反而於系爭契約第10條之特約事項中載明：「①雙方約定不必複丈。
②現況點交。」
等語，原告主張兩造已約定系爭房屋前應有7米寬對外通行道路，顯與事實不符。
實則本件係原告因其配偶反對，意圖解約才刻意捏造土地通行問題卸責。
㈡系爭房地在事實上得依系爭通道對外連通公路，原告並已如實告知，此情為原告所悉。
又「系爭房地事實上有通道出入」與「原告依系爭契約應提供寬7米之出入通道」，係屬二事，系爭契約既未載明被告負有上揭義務，復於特約事項載明「不必複丈、現況點交」等語，原告自無被詐欺可言，無從依民法第92條主張撤銷系爭契約。
㈢另系爭契約第8條第1項（下稱系爭套繪條款）雖約定：「賣方標的土地如有被建管單位套繪管制，買方得主張解約，賣方應將已收價金全數退還。」
，惟系爭房屋係被告興建之農舍，並已登記「民宿」之執照在案，依建築法規本受「套繪」之管制，此情並為兩造所知悉。
實則系爭契約除特別約定條款外，係一般不動產買賣之「制式合約」，並未考量系爭土地係因系爭房屋之建築而遭套繪之前提，是應探求系爭契約締約雙方之真意。
而本件系爭契約之買賣標的為「系爭房屋」及「系爭土地」，而系爭土地復因系爭房屋之建築而遭套繪，故「系爭土地」客觀上自無不被套繪管制之可能，足見系爭套繪條款係制式合約之條款，與兩造締約真意不合，自不生效力。
㈣另關於酌減違約金部分，原告之主張明顯有悖實務及法令之舉證責任原則，洵無可採，復無任何舉證，應予駁回。
㈤並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事項，本院基於下列括號內卷附資料，先予認定：㈠被告係系爭房地之所有權人，原告於110年間因施作系爭房屋之鐡窗工程，而得悉被告欲出售系爭房地，原告為購買作為民宿使用，遂向被告洽談購買事宜，雙方遂於110年8月11日簽立系爭契約，約定被告以總價2,950萬元出售系爭房地予原告，原告並已簽發面額為100萬元之支票予被告，用以給付簽約金。
（見卷第17-25、109、219-222、225-227頁）㈡被告之父黃次郎係571-2土地之所有權人。
（見卷第223頁）㈢系爭契約第8條第1項（即系爭套繪條款）載明：「賣方標的土地如有被建管單位套繪管制，買方得主張解約，賣方應將已收價金全數退還。」
（見卷第20頁）㈣系爭契約第9條違約罰責第1項（下稱系爭違約金條款）載明：「買方不依約履行付款或本契約所定其他各項義務者，即為違約。
賣方得限期催告履行，逾期仍不履行，賣方得逕自解除契約，並將已收之價金全數沒收，充作違約賠償，但以不超過房地總價百分之15為限。」
（見卷第22頁）㈤系爭契約第10條特約事項（下稱系爭特約條款）載明：「①雙方約定不必複丈、②現況點交。
③買方如貸款不足，現金補足。
④賣方執照（民宿)須撤銷。」
（見卷第23頁）㈥原告於110年8月15日、19日，分別傳送內容為：「黃先生，很抱歉太太有查帳號付訂金的事，明日可能會打電話過去，得知消保法五日內解約可返還。
會要求。
很不好意思訂做的窗戶就當我賠償你的損失好嗎？抱歉。」
、「黃先生，很抱歉造成你的麻煩。
正值你治喪期間也夠心煩，能否再給我幾天時間跟家裡的人再溝通，從始至今都喜歡這房子，造成你的不便請包涵。」
之簡訊予被告之父黃次郎。
（見卷第27、29頁）㈦系爭房屋合法坐落於系爭土地，並註記已取得使用執照（即有套繪），且該基地並以花21線公路為聯外通行道路，而該基地與花21線公路間係以如附圖所示之系爭通道連通；
而系爭房地及571-2土地均得通行系爭通道（坐落系爭土地及571-2土地）對外連通至花21線公路。
（見卷第231-235、239頁）㈧原告知悉系爭土地為農牧用地，系爭房屋係以農舍名義興建；
另系爭土地會因系爭房屋（農舍）之興建而依法被套繪。
（見卷第167頁）
四、本件爭點：㈠原告主張其受被告詐欺，而依民法第92條第1項前段撤銷系爭契約，並請求被告返還簽約金100萬元，有無理由？㈡原告主張系爭土地遭套繪，而依系爭套繪條款主張解除系爭契約，並請求被告返還簽約金100萬元，有無理由？㈢若原告上揭㈠、㈡主張無理由，原告得否主張系爭違約金條款過苛，而主張酌減違約金？
五、本院之判斷： ㈠原告主張其受被告詐欺而撤銷系爭契約，並請求被告返還簽約金100萬元，為無理由。
⒈原告主張受有詐欺，係以被告於簽約前允諾提供「7米」通道供系爭房地出入使用，且隱匿系爭土地係農牧用地，依法並不得私設通道之情，使其陷於錯誤而同意締約為據。
⒉惟查，原告於110年間因施作系爭房屋之鐡窗工程，而得悉被告欲出售系爭房地，原告為購買作為民宿使用，遂向被告洽談購買事宜，雙方遂於110年8月11日簽立系爭契約，並於系爭特約條款載明：「①雙方約定不必複丈、②現況點交。」
等語；
另系爭房地及571-2土地均須透過系爭通道對外連通花21線公路，系爭通道所坐落之土地分別為被告及黃次郎所有等情，已如前揭三、㈠、㈡、㈤、㈦所述。
足認原告於系爭契約簽約前，已充分瞭解系爭房地之對外通行狀況，及系爭通道坐落之土地產權分屬原告及黃次郎，另黃次郎之571-2土地亦須透過系爭通道對外通行，原告購買系爭房地後通行系爭通道對外連通公路之權利可獲確保，始未將系爭通道之通行權利於系爭契約中訂明，而僅約定不經複丈、依現況點交等情為真，堪認被告所辯僅允諾系爭通道現況供原告通行乙節可採。
從而，原告執以被告所允供通行使用之系爭通道應寬7米云云，自屬無據。
⒊至原告主張系爭土地係農牧用地，依非都市土地使用管制規則第6條第1、3項之規定，並不得私設通道等語。
惟經審視非都市土地使用管制規則第6條附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」之「五、農牧用地」欄下，於第㈡、點分別就「農舍」、「私設通道」為規定，而第㈡點「農舍」項下，並無不得設置通道對外連通公路之限制（見卷第119-127頁），堪認農舍坐落之農牧用地上之對外連通通道，係屬農舍之附屬設施，不在限制範圍內；
而「私設通道」之限制，係指無農舍建築之農牧用地，僅於供其他無道路可出入之集村農舍通行使用，始得私設通道。
綜上，系爭通道既屬系爭房屋（農舍）之附屬設施，即不受上開附表一第點之限制，從而，原告主張系爭通道坐落系爭土地係農牧用地，不得私設通道等語，容有誤會。
況系爭房屋係合法坐落於系爭土地，系爭土地基地以系爭通道臨接花21線公路，系爭房屋業已合法取得使用執照等情，已如前揭三、㈦所述，益徵系爭通道之設置並無違法，是原告主張系爭土地不得私設通道對外通行，係屬無據。
⒋綜上，本件並無原告所主張之受被告詐欺情事，是原告主張依民法第92條第1項前段規定撤銷系爭契約，並請求返還簽約金100萬元，即屬無據。
㈡原告主張系爭土地遭套繪，而依系爭套繪條款主張解除契約，並請求被告返還簽約金100萬元，為無理由。
⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號裁判要旨參照）。
又所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號裁判意旨參照）。
⒉原告主張系爭土地有遭套繪情事，故依系爭套繪條款，原告得主張解除契約並請求被告返還簽約金100萬元等語。
然原告向被告購買系爭房地之目的，係為經營民宿使用，而原告於簽約前即知悉系爭土地為農牧用地，系爭房屋係以農舍名義興建，系爭土地會因系爭房屋（農舍）之興建而依法被套繪等情，已如前揭三、㈠、㈧所述。
是系爭土地既因系爭房屋之興建而當然被套繪，而本件原告復為經營民宿購買系爭「房」與「地」，並非僅購買系爭土地，從而，系爭土地客觀上即無不被套繪管制的可能。
⒊又系爭契約除第10條特約事項外，均屬預立條款內容之制式不動產買賣契約，僅於當事人、土地及建物標示、價金等欄位留白供締約人填寫等情，有系爭契約附卷可證(見本院卷第17-24頁）。
本院審酌上情，並參酌原告係為經營民宿始購買系爭房地，系爭土地因系爭房屋興建而客觀上無不被套繪管制之可能等情，認被告所辯系爭契約係一般不動產買賣之「制式合約」，並未考量系爭土地係因系房屋之建築而遭套繪管制之前提，故系爭套繪條款與兩造締約真意不合，自不生效力等情可採。
⒋綜上，系爭套繪條款有違兩造之真意，對兩造不生效力。
從而，原告主張依系爭套繪條款解除系爭契約，並請求被告返還簽約金100萬元，為無理由。
㈢原告主張酌減違約金，為無理由。
⒈按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；
後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。
又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；
後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。
是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷（最高法院109年台上字第1013號民事判決意旨參照）。
⒉查系爭違約金條款，係載明：「買方不依約履行付款或本契約所定其他各項義務者，即為違約。
賣方得限期催告履行，逾期仍不履行，賣方得逕自解除契約，並將已收之價金全數沒收，充作違約賠償，但以不超過房地總價百分之15為限。」
，已如前揭三、㈣所述。
依其文義，可知此違約金係損害賠償預定性違約金無疑，不具懲罰色彩，揆諸上揭⒈之說明，本院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為違約金酌減之主要審定標準。
⒊本院審酌原告係因施作系爭房屋之鐡窗工程，而得悉被告欲出售系爭房地，始與被告接洽購買作為民宿使用，堪認原告有充足的時間、機會審視系爭房屋之屋況、位置等一切情狀，並衡酌其自身之經濟能力，以決定是否購買及商議買賣價金暨付款條件。
再參酌前揭三、㈥所示之簡訊，均可認原告係因配偶反對，始要求解約等情。
本院認兩造均為有一定智識經驗及資力之人，本得衡量自身履約意願及經濟能力，本諸自由意識及平等地位，自主決定同意系爭契約之違約金約款與否，且依社會經濟狀況，雙方並無締約地位不平等，是倘原告於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將其不履行契約之不利益歸由被告分攤，不僅對被告難謂為公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護。
又依內政部依消費者保護法所公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中規定買方逾期未付清期款並經賣方解除契約時，賣方得沒收已付價款充作違約金，惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款15%為限之規定(見本院卷第259-262頁），亦可知系爭違約金條款並無違反相關法規。
從而，以系爭契約總價2,950萬元、併同被告主張沒收之簽約款100萬元等情計算，被告沒收之違約金金額僅約總價款之3.4%，並無顯不具合理性及公平性而有違背契約正義情形，本院認尚無介入私法自治而酌減之必要。
是審酌前開法律規定及本案一切情狀後，本院認被告依照系爭違約金條款沒收原告已給付之簽約款100萬元之違約金，尚屬合理。
⒋綜上，原告主張酌減違約金，為無理由。
六、綜上所述，原告主張依民法第92條第1項前段及系爭套繪條款，以撤銷、解除系爭契約，並依民法第179條請求返還簽約金100萬元；
暨主張酌減違約金，俱無理由，應予駁回。
其假執行聲請，因失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 4 月 15 日
民事第一庭 法 官 李立青
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 20 日
書記官 洪美雪
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