臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,111,訴,104,20240429,3

臺灣花蓮地方法院民事判決
111年度訴字第104號
原告即反訴被告 辜慶庸

訴 訟 代 理 人 張宗存律師
被告即反訴原告 張新舟
訴 訟 代 理 人 黃志文律師
受 告 知 人 臺灣土地銀行股份有限公司

法 定 代 理 人 何英明
訴 訟 代 理 人 張淵植
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、兩造共有如附表一所示不動產(附表一編號4建物範圍如附表二所示)應予變賣，所得價金按附表一原告、被告所有權應有部分之比例分配。

二、反訴原告之訴駁回。

三、本訴訴訟費用由原告負擔百分之57，由被告負擔百分之43。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

一、【本訴部分】原告訴之聲明：兩造共有坐落花蓮縣○○鄉○○段000○000○000地號土地及同段58建號建物(含未辦保存登記部分)應准予變價拍賣，所得價金依附表一所有權應有部分之比例分配(卷451頁)。

主張：前開土地及建物(下稱系爭房地)為兩造共有，權利範圍如附表一所示。

依民法第823條第1項、第824條第1、2、7項規定請求分割共有物。

被告答辯聲明請求駁回原告之訴，並提起反訴。

【反訴部分】反訴原告訴之聲明：①確認兩造間於96年7月2日就系爭土地權利範圍100分之60、系爭建物權利範圍2分之1之買賣契約關係不存在。

②反訴被告應將前項房地於96年7月13日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷(卷177頁)。

反訴被告答辯聲明請求駁回反訴。

兩造陳述及證據如附件一、二所示。

二、兩造不爭執之事實：㈠附表一編號1、2、3土地，依目前之土地登記謄本記載，為兩造共有，應有部分各為原告100分之60、被告100分之40。

㈡附表一編號4建物，依目前之建物登記謄本記載，為兩造共有，應有部分各為原告2分之1、被告2分之1。

建物登記謄本「權狀註記事項」記載：「本建物為臨時建物，公共設施開闢時，應無條件拆除。」

㈢附表一編號1土地目前為公共設施保留地(機關用地)。

三、本院之判斷：原告主張兩造共有系爭房地，惟被告提起反訴否認原告為所有權人，鑒於反訴原告之主張有無理由為本訴原告請求之前提事實，故先就反訴部分為審認。

四、【反訴部分】

㈠爭點①：反訴原告提起確認之訴請求確認兩造間於96年7月2日就系爭土地權利範圍100分之60、系爭建物權利範圍2分之1之買賣契約關係不存在，有無理由？ ⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，當事人主觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益(最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照)。 ⒉反訴原告請求確認兩造間於96年7月2日就系爭土地權利範圍100分之60、系爭建物權利範圍2分之1之買賣契約關係不存在，係因反訴被告目前登記為上述房地之所有權人(登記原因買賣、原因發生日期96年7月2日)，致原告主觀上認其在法律上地位有不安之狀態存在；惟反訴被告對於兩造於96年間就上開房地並無買賣關係存在乙節，並不爭執(反訴被告稱是反訴原告與皓中公司間之投資經營關係；卷221、222頁)，且反訴原告已在反訴中就前開房地之權利歸屬主張其為所有權人，請求反訴被告塗銷所有權移轉登記(反訴訴之聲明第2項)，即足以除去反訴原告此種不安之狀態，依據前述說明，難認反訴原告有受確認判決之法律上利益，其提起確認買賣契約關係不存在之訴，無確認利益。 ㈡爭點②：反訴原告依民法第767條、第179條、第113條規定(擇一勝訴即可)請求反訴被告將系爭土地權利範圍100分之60、系爭建物權利範圍2分之1之所有權移轉登記予以塗銷，有無理由？ ⒈按當事人透過債權行為及物權行為而完成其交易行為者，該債權行為雖係物權行為之原因，為保護交易安全，該債權行為於物權行為完成後，即自物權行為中抽離，使物權行為之效力不因債權行為之不存在、撤銷或無效而受影響，此為物權行為之無因性(即債權行為之效力不能左右物權行為之效力)。上開物權行為，除具備當事人間物權變動之合意，須結合公示之方法(不動產物權係書面與登記，動產物權則係交付)。是原所有權人因物權之變動而喪失所有權，不因債權行為之瑕疵(不成立、無效或具有撤銷之原因)而當然回復，除物權行為本身有不成立、無效或撤銷之事由外，其非得逕行使民法第767條規定之權利。 ⒉系爭房地原為反訴原告所有，嗣於96年7月13日經反訴原告以買賣為原因將土地權利範圍100分之60、建物權利範圍2分之1移轉登記予反訴被告，有不動產登記謄本、土地及建物所有權買賣移轉契約書等為憑(卷21至33、245至255頁)，堪信屬實。則反訴被告在反訴原告完成房地之所有權移轉登記後，即依法取得該房地所有權。兩造對於前開移轉所有權登記物權行為之原因即為96年合約(卷185、187頁)並不爭執，依物權行為無因性，物權行為之效力，尚不因債權行為(原因行為)不存在或無效而受影響，而反訴原告並未舉證證明前開房地所有權移轉登記之物權行為本身有不成立、無效等事由，依據前述說明，其不得依民法第767條規定為請求。 ⒊反訴原告固主張因皓中公司未履行出資義務致96年合約不成立或96年合約為無效等語。惟： ⑴96年合約之立合約當事人為反訴原告(甲方)、皓中公司(負責人張惠宜；乙方)，雙方各推其法定繼承人擔任見證人，及乙方指定產權接受人辜慶庸(反訴被告)，均在96年合約上簽名，當事人互相表示意思一致，契約即成立(民法第153條第1項規定參照)，反訴原告僅以皓中公司未履行出資義務為由主張契約不成立，難認有理。 ⑵按公司不得為他公司無限責任股東或合夥事業之合夥人，為公司法第13條第1項所明定。民法之合夥，係指二人以上互約出資以經營共同事業，分享其營業所生之利益及分擔所生損失之契約，此觀之民法第667條第1項之規定自明。是合夥應就如何出資及共同事業之經營為確實之約定，始足當之。基此，互約出資與經營共同事業乃係合夥契約之兩大要素，且當事人間應就出資額、出資標的以及共同事業之內容為確實之約定，始得認定當事人間之契約具備此二項要素。又所謂經營共同事業，必事業為共同，各合夥人就事業之成敗有共同利害關係為要件(最高法院69年度台上字第2596號裁判意旨參照)。 ⑶綜觀96年合約，反訴原告(甲方)與皓中公司(乙方)約定出資經營莫內花園咖啡農莊馬雅園區(即系爭房地與另2筆土地，地上物、生財設備)，各出資250萬元，反訴原告以土地價值150萬元之土地面積移轉給乙方指定之辜慶庸(反訴被告)折抵應付之股金(150萬元)，園區之管理委由甲方或雙方同意之第三者管理，財務支出資金調度委由乙方管理(卷185、187頁)，契約內容著重於資金之投入及皓中公司出資之保障(受土地權利移轉)，未有任何分擔成本、損失及營業損益分配之約定。反訴原告亦自承莫內花園之現況實為其近20年苦心灌溉之成果(卷183頁)，是96年合約顯然僅是經營者(反訴原告)為引進資金而與皓中公司所為協議，屬合資或共同出資之無名契約，並非合夥契約，故反訴原告主張合約違反公司法第13條第1項規定為無效，即屬無據。系爭合約既非無效，反訴被告依96年合約約定登記為房地所有權人，即非無法律上原因，且依前述物權行為無因性之說明，該移轉所有權登記之物權行為並非無效或不成立，反訴原告不得請求逕予塗銷登記。故反訴原告依民法第179條規定請求反訴被告塗銷所有權移轉登記，難認有理。綜上，反訴原告之請求，均無理由，反訴被告為系爭房地之共有人堪予認定。

五、【本訴部分】爭點：原告依民法第823條第1項、第824條第1、2、7項規定請求裁判分割共有物，有無理由？以何種分割方法為適當？ ㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

民法第823條第1項、第824條第2、3項定有明文。

分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束(最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照)。

⒈兩造為系爭房地之共有人，所有權應有部分如附表一所示，有房地登記謄本可參。

⒉按民法第823條第1項但書規定所謂物之使用目的不能分割者，係指共有物繼續供他物之用，而為該物之利用不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言。

例如界標、界牆、共有之契據，或共有之基地、道路等是(最高法院50年台上字第970號、58年台上字第2431號判例要旨參照)。

系爭房地目前由被告經營「莫內花園咖啡農莊」使用，現場建物範圍如附表二所示，並無前開所指物之使用目的不能分割情事，故被告辯稱系爭房地其使用目的不能分割，並不可採。

⒊96年合約第2條第3項約定「甲乙雙方同意，非經另一方書面同意，不得將所持有園區之股份、土地、地上建築物及生財設備出售、轉讓、贈與或出租給第三者」，該合約所稱「甲乙雙方」為被告與皓中公司，原告為乙方皓中公司指定產權接受人兼見證人，依合約第2條第8項約定應「無條件接受本條約之所有條款」(卷185、187頁)，然上述僅為對原告處分、收益權之限制，性質上非屬兩造不分割共有房地之約定，故被告辯稱變價分割與96年合約第2條第3項不分割之約定牴觸等語，難認有理。

⒋兩造就分割方法不能協議決定，且系爭房地並無因物之使用目的不能分割或兩造間訂有不能分割之契約存在的情形，依據前述說明，兩造既無法協議分割，原告請求裁判分割共有物，於法有據。

㈡本院審酌系爭房地之性質、使用情形、經濟效用、各共有人之利害關係及公平原則，認系爭房地之分割，以採變價分割，將賣得價金按共有人之應有部分比例分配之方法為適當。

〈系爭房地之現況〉 ⒈依房地登記謄本記載，491號地面積997.64平方公尺、492號地面積25.77平方公尺、502號地面積104.07平方公尺；

系爭建物層數1層，總面積299.59平方公尺(卷21至33頁)。

經本院會同兩造及花蓮地政事務所履勘現場測量，系爭房地現由被告經營莫內花園咖啡農莊營業使用，建物(保存登記及增建部分)如附表二，有勘驗筆錄、空照圖、現場照片、花蓮地政事務所函及附圖所示土地複丈成果圖可參(卷133至137、141至147、157、159頁)。

⒉按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條定有明文。

民法第66條第1項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言(最高法院63年度第6次民庭庭推總會決議㈠可資參照)。

又建物之增建部分，如足以避風雨，可達於經濟上之使用目的者，亦即已具構造及使用上之獨立性，則屬獨立之建築物，自得為物權之客體；

反之，如不符建築物獨立性之要求，自不得為物權之客體。

而判斷增建部分是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之。

增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張(最高法院88年度台上字第485號判決意旨參照)。

查附圖B、C部分、圍牆及門柱、A部分增建之第2層，依現場照片所示(卷141至147頁)，B、C部分為已辦理保存登記附圖A建物本體之延伸，作為民宿入口使用(卷449頁)，與圍牆及門柱(附表二編號2至4)已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用；

A部分增建之第2層須使用A建物1樓牆面之樓梯始能進出，為輔助附圖A建物之效用，並無獨立之經濟功能，均為附圖A建物(已辦保存登記部分)之附屬物，與原有建物(附圖A部分)所有權成為一體為原告、被告共有。

被告辯稱上開增建部分、花園走道設施、A部分改良範圍均為其所有，難認有理。

〈分割方法之決定〉 ⒈原物分配並不適當： ⑴依上可見，系爭建物大部分坐落在491號地上，492號地上有圍牆及門柱，顯然無法按附表一所示兩造應有部分比例為分割，原物分割顯有困難。

⑵若將系爭房地原物分配予兩造其中一人，則受原物分配者依民法第824條第3項規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償。

⑶經依兩造聲請對系爭房地進行鑑價，張書銘不動產估價師事務所函(卷411頁)檢附估價報告書(外放)記載略為：系爭土地總價為11,049,304元，建物部分(附表二編號1、2、3、5)總價為5,007,172元(0000000＋0000000＝0000000；

報告書第96頁)。

如將系爭房地原物分配予原告或被告，應補償對方之金額為6,923,308元(補償被告)或9,133,168元(補償原告)。

兩造曾就分割方法進行協議然無法達成協議(卷317、318、445、446頁)，原告無意願以金錢補償被告取得全部房地，請求變價分割，被告亦稱已年邁又有鉅額負債無力償還(卷73頁)，提出補償原告200萬元之和解方案原告並不接受(卷446頁)，顯無資力受原物分配而以前述金錢補償原告。

故兼採原物分割及金錢補償之分割方式，無法衡平兩造利益，亦與其等意願不符，並非妥適。

⒉變價分割為適當：若採行變賣分割之方式，可保持系爭房地之完整性，有利於共有物整筆統籌規劃使用，且在自由市場競爭之情形下，將使系爭房地之市場價值極大化，對於房地經濟效用及全體共有人而言，顯較有利。

再者，民法第824條第7項已增訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。

準此，倘共有人認有取得系爭房地全部所有權之必要，仍得於變價分配之執行程序時，行使依相同條件優先承買之權利。

是本院審酌系爭房地之使用情形、經濟效用、共有人意願、兩造之利益等一切情形後，認系爭房地以變價方式分割，並按兩造應有部分比例分配較為適當，且符合公平原則。

七、從而，(本訴部分)原告請求裁判分割兩造共有之系爭房地，酌定為如主文第1項所示之分割方法，為有理由，應予准許。

(反訴部分)反訴原告依民法第767條、第179條、第113條規定請求如反訴訴之聲明，為無理由，應予駁回。

本件事證已明，被告尚聲請傳喚原告進行當事人訊問，以查明其取得系爭房地之過程(卷477、485頁)，核無必要。

八、訴訟費用負擔：(本訴部分)按分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，關於訴訟費用負擔，依民事訴訟法第80條之1規定，因兩造就土地、房屋之應有部分比例不同，爰依估價報告書房地價值比例計算兩造應負擔之訴訟費用比例。

(反訴部分)依民事訴訟法第78條規定。

中 華 民 國 113 年 4 月 29 日
民事第一庭法 官 楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 29 日
書記官 汪郁棨
【附表一】 不動產標示(花蓮縣壽豐鄉) 所有權應有部分(權利範圍) 1 池南段491地號土地 原告100分之60 被告100分之40 2 池南段492地號土地 原告100分之60 被告100分之40 3 池南段502地號土地 原告100分之60 被告100分之40 4 池南段58建號建物(門牌號碼林園路3號之2) 原告2分之1 被告2分之1
【附表二】附表一編號4建物範圍(附圖如卷159頁) 建物部分 有無保存登記 坐落土地 面積(㎡) 1 附圖A斜線部分(第1層) 保存登記部分 491號地 342.24 2 附圖B斜線部分 增建部分(無保存登記) 491號地 186.54 3 附圖C斜線部分 增建部分(無保存登記) 491號地 28.32 4 附圖所示圍牆及門柱 增建部分(無保存登記) 492號地 2.37 5 附圖A斜線部分第2層 增建部分(無保存登記) 491號地 86.66(估價報告書第13頁)
【附件一本訴部分】 爭點：原告依民法第823條第1項、第824條第1、2、7項規定請求裁判分割共有物如訴之聲明(卷451頁)，是否有理？ 原告主張： 被告答辯： ⒈系爭房地現由被告經營「花蓮莫內花園咖啡農莊民宿」，土地及建物使用無法分離，以原物分配兩造顯有困難。
如採變賣共有物，將價金分配予各共有人之方法分割，可透過自由市場之價格求取房地最佳價值，被告如有意願取得亦得優先承買，為有利於全體共有人且公允之方法。
⒉附圖所示B、C及A第2層建築部分，早在96年間共同投資經營(此部分理由引用反訴被告之答辯)時即已存在，並非被告事後增建。
⒈兩造就系爭房地並無實質買賣關係存在(理由如反訴原告之主張)，原告並非系爭房地之共有人，不得請求分割共有物。
⒉系爭建物增建部分非僅有附圖B、C部分，尚有：①該建物原僅有1層，現有第2層為被告所增建。
②花園走道設施為增建。
③被告於96年後就附圖A部分為諸多改良，亦屬增建。
前述增建部分之所有權屬被告，原告不得請求分割。
⒊依96年合約，系爭房地乃用以經營莫內花園，若經變價分割即無法經營，則系爭房地依其使用目的不能分割。
又變價分割與96年合約第2條第3項有關不分割之約定牴觸，不應准許。
⒋系爭房地得為原物分割，方案如卷486至488頁書狀記載。
證據： 原證1：房地登記謄本、地籍圖謄本(21-35頁) 原證2：莫內花園網路資料(27、28頁) 原證3：房屋稅籍證明書(53頁) 4.現場照片(141-147頁) 5.莫內花園咖啡農莊登記資料(409頁) 證據： 1.花蓮縣政府函(99、101頁) 2.現場照片(421、423、493頁) 3.配置圖(489頁) 4.分配金額計算表(491、492頁)
【附件二反訴部分】 爭點：反訴原告依民事訴訟法第247條規定提起確認之訴如反訴聲明第1項，及依民法第767條、第179條、第113條規定(擇一勝訴即可)請求如反訴聲明第2項，是否有理？ 反訴原告主張： 反訴被告答辯： ⒈反訴原告於94年9月2日取得系爭房地所有權登記後，並未將之出售，兩造間無買賣關係存在。
兩造間爭議起源恐係基於96年間生效月份日期不詳之合約書(下稱96年合約)。
96年合約第2條第1項雖記載甲方(反訴原告)以土地「讓售」反訴被告，但反訴被告不曾給付價金給反訴原告，可見兩造間無買賣關係存在。
⒉96年合約不得作為反訴被告取得系爭房地移轉登記之基礎。
①合約記載土地為5筆非系爭土地3筆，②合約未載反訴原告應將系爭建物移轉登記予反訴被告，③第2條約定可見合約性質為要物契約，契約當事人皓中有限公司(前負責人張惠宜為反訴原告兄弟；
下稱皓中公司)於簽訂後未給付出資額，96年合約不成立。
另依96年合約，皓中公司與反訴原告為合夥關係，違反公司法第13條第1項規定，合約應屬無效。
⒊兩造間並無買賣關係存在，則系爭房地自仍為反訴原告所有。
反訴被告主張係依96年合約而取得系爭房地所有權登記，96年合約既屬無效，其自應塗銷所有權移轉登記，且反訴被告就系爭房地所有權登記為不當得利，反訴原告得依民法第767條、第179條規定請求反訴被告塗銷所有權登記。
⒈96年合約是經兩造協議後簽立，反訴原告亦依合約約定將系爭房地應有部分移轉登記予反訴被告，其合約自屬有效。
皓中公司為張惠宜(反訴原告弟弟，103年6月8日死亡)與反訴被告共同出資成立之公司，94年間應反訴原告邀約投資花蓮民宿事業，皓中公司於94至96年間依反訴原告要求陸續將資金匯至反訴原告帳戶，約定雙方共同經營「莫內花園咖啡農莊馬雅園區」，因坐落之土地及建物均登記在反訴原告名下，對股東張惠宜及反訴被告沒有保障，因此雙方協議簽立96年合約將莫內花園坐落土地及所屬建物約定為雙方共有，並依土地價值計算表之內容辦理系爭房地應有部分移轉，反訴被告即本於反訴原告之同意於96年7月13日取得系爭土地應有部分60%及系爭建物應有部分2分之1。
⒉系爭房地仍登記在反訴被告名下，反訴原告並無所有權，故其不得依民法第767條第1項規定請求塗銷。
96年合約既有效成立，反訴被告並非無法律上原因而受有登記利益，反訴原告依民法第179條規定請求塗銷亦屬無據。
縱使(純假設)反訴原告得依不當得利規定請求，自96年7月13日移轉登記日起計算至反訴原告112年3月27日提起反訴日止為15年又256天，亦已罹於15年時效，反訴被告為時效抗辯。
證據： 1.96年合約書、附件(185-187、321頁) 2.房屋稅繳款書(189頁) 3.照片(191-193頁) 證據： 1.皓中公司登記事項表、登記資料查詢(233-236、303頁) 2.張惠宜戶籍謄本(237頁) 3.張惠宜96年6月13日電子郵件(239-243頁) 4.土地及建物所有權買賣移轉契約書、土地建物登記謄本(245-255頁) 5.內政部「登記原因標準用語」函釋(257-270頁) 6.LINE對話截圖(271頁) 7.96年6月皓中公司員工旅遊照片(273-291頁) 8.111年9月15日會勘現場照片(293-301頁)