臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,111,訴,288,20230928,2

臺灣花蓮地方法院民事判決
111年度訴字第288號
原 告 宋尚賢
被 告 高約伯
被 告 高瑛芳
共同訴訟代理人 萬鴻均律師(法扶律師)
參 加 人 高智
訴訟代理人 高瑪莉
受告知人 花蓮縣○○鄉○○

法定代理人 蕭萬生
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年9月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、兩造共有坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地、面積4,553.74平方公尺應分割由被告高約伯按應有部分36分之25、被告高瑛芳按應有部分36分之11比例保持共有。

二、被告高瑛芳應給付原告新臺幣1,493,627元。

三、訴訟費用由兩造按附表所示所有權應有部分比例負擔。

事實及理由

一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；

就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第254條第1項、第58條第1項分別定有明文。

高瑛芳為坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地(面積4,553.74平方公尺；

下稱系爭土地)之共有人，應有部分9分之2，嗣高瑛芳於本件訴訟繫屬中民國111年12月14日將其應有部分移轉登記予高智，有土地登記謄本可憑(卷19至21、101至103、109頁)。

依民事訴訟法第401條第1項規定，本件分割共有物判決之效力及於高智，是高智對本件訴訟即有法律上利害關係，則高智於112年6月12日聲明為輔助被告而參加訴訟(卷113至115頁)，與前開規定相符，應予准許。

又高智為訴訟參加，並未依民事訴訟法第64條規定經兩造同意代其所輔助之當事人承當訴訟，故本件被告仍為高約伯、高瑛芳。

二、原告訴之聲明：兩造共有系爭土地應予變價分割，所得價金由兩造按附表所示應有部分比例分配之。

主張：

(一)系爭土地為特定農業區之農牧用地，兩造共有持分如附表所示。

因原告持有之面積未達農業發展條例第16條第1項「分割後每人所有面積未達0.25公頃者」之規定，依法不得原物分配，系爭土地整筆變賣，以價金分配各共有人，並不發生農地細分情形，符合現今農地合理利用及保障各共有人之最大權益。

依民法第824條規定，分割仍以原物分配為原則，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人。

由於土地各共有人應有部分範圍不一，如依照應有部分分割，勢必影響系爭土地之經濟效用與價值，各共有人間倘無法協議分割，又無約定不能分割，為解決兩造共有關係，爰依民法第824條第2項第2款規定請求以變賣共有物之方式分割系爭土地。

(二)高約伯於112年6月14日言詞辯論程序就系爭土地使用現況陳述「現在租給第三人種植龍鬚菜，這是高瑛芳認識的朋友，我也同意讓高瑛芳認識的這位朋友承租來種植龍鬚菜」，顯見被告雖因繼承取得系爭土地，惟於取得系爭土地應有部分後即積極謀求使用收益，另租予第三人而非自行使用，且高瑛芳亦於111年11月2日以買賣為登記原因出售予高智，足證被告無感情上密不可分之依存關係。

原告認採行變價分割之方式，以透過市場的自由競爭，獲致最有利的出售價格，並以價金公平分配給各共有人，較有利於所有共有人，各共有人亦可參與自由競爭，且除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承購之權，若有多人均願優先承購者，依民法第824條第7項規定，尚得以抽籤定之，此可兼顧提高系爭土地價值，並保障共有人之優先承購權利，採行變賣系爭土地係最適宜的分割方案。

(三)系爭土地估價報告引用的標的1、2、3座向、位置、條件差距甚大，估價金額偏低。

原告於111年7月29日以約120萬元(詳細金額不確定)買賣取得系爭土地持分36分之3。

因高約伯姪子輩他們在急迫之下受到高約伯的壓力，要求無償交出，所以他們希望以現金收購，故我當下買的價格不是真正的市價。

我是透過法院標購得到前共有人高正輝的土地持分36分之1，之後經過調解程序認識高宇潔、高美鳳(即高約伯姪子輩)，他請求我收購他的土地。

我是中天資產管理顧問有限公司負責人，公司業務主要是買賣股票。

三、被告答辯聲明：原告之訴駁回。辯稱：

(一)兩造共有之系爭土地，係特定農業區之農牧用地，屬農發條例所稱耕地，而系爭土地登記總面積為4,553.4平方公尺，原告之應有部分比例僅36分之3(約379.48平方公尺)，高約伯及高瑛芳則各有36分之25(約3,162.32平方公尺)及9分之2(約1,011.94平方公尺)，依兩造持分比例觀之，除高約伯之持分超過0.25公頃外，原告及高瑛芳之持分，均未達農業發展條例第16條第1項所定最小分割面積0.25公頃。

系爭土地顯然無法以原物分割予共有人，僅能採行其他分割方案。

(二)系爭土地原為被告母親陳玉妹所有，後分由高約伯、高瑛芳及被告胞兄高明輝共有，而高明輝死亡後，其應有部分由子女高正輝、高宇潔、高美鳳及高慶龍繼承，各取得36分之1，嗣高慶龍因欠債致其應有部分遭法拍，高約伯為守住祖產，而將高慶龍之應有部分買回，然高正輝、高宇潔及高美鳳出賣其等之應有部分時，並未依土地法第34條之1第4項規定通知被告優先承購，逕自將其等應有部分合計36分之3出賣予原告，才會造成如今之局面。

若採變價分割，經公開拍賣競價結果，可能低於市價拍定，對持分較多之被告實屬不利。

系爭土地現在租給第三人種植龍鬚菜，是高瑛芳認識的朋友，高約伯也同意讓這位朋友承租來種植龍鬚菜。

請審酌原告並非一般自然人而是專業投資公司，就系爭土地無論感情上或生活上，均無密不可分之依存關係；

而系爭土地為被告之祖產，被告對系爭土地有著深厚的感情，希望能守住父母親留下的祖產，參加人為被告之妹高瑪莉之子，也表示希望能繼續維持共有不願變賣，盼能繼續維持共有關係，由參加人將原告之持分買下，以現金補償原告，故不同意原告主張之變價分割方案。

(三)原告於購買系爭土地前，即由公示之土地登記資料知悉系爭土地為農牧用地、共有人為被告，無法符合農業發展條例最小分割單位而無法以原物分割，但原告仍執意購買取得應有部分，且於111年7月29日登記取得應有部分後，於同年8月5日即向提起本件分割共有物訴訟，可見原告並非基於使用系爭土地之意思而購買應有部分，顯係為訴請鈞院變價分割為了損害被告為目的甚明。

縱依原告主張之變價分割方案，欲保留土地之共有人雖得行使優先承買權，但變價分割者為系爭土地之全部，倘遇競標較為熱烈之情形，則得標金額勢必較高，雖其他欲保留土地之共有人所分得之價金較多，惟同時欲保留土地之共有人，行使優先承買權所需支付之價金亦同時增加，對於較無資力之共有人而言，實屬無力行使優先承買權，迫使欲保留土地之共有人僅因資力欠佳而無法行使優先承買權，致土地由得標者購得，進而喪失土地應有部分之權利，此變價分割對於欲保留土地之共有人即失公允。

則裁判變價分割系爭土地亦難認對共有人屬公平及適當之分割方案。

原告若無與被告維持共有關係之意願，得轉讓應有部分予其他共有人或第三人以脫離共有關係，故原告請求均無理由。

四、參加人聲明：原告之訴駁回。主張：原告就系爭土地之應有部分僅36分之3，但高約伯及參加人應有部分合計為36分之33，兩者之權利範圍差距極大，原告因行使權利所能取得之利益甚少，卻使被告所受之損失甚大，原告請求分割共有物，顯係以損害被告為主要目的，而有權利濫用之情事。

況原告於買受系爭土地持分時，既知系爭土地為農牧用地，且土地面積4553.74平方公尺，只要2人以上共有，就無法依農業發展條例第16條第1項所定最小分割面積0.25公頃進行分割，仍執意購買，於完成移轉登記後即對被告提起裁判分割共有物之訴，可證原告取得系爭土地之目的，是以極少之權利，透過分割共有物訴訟，迫使鈞院不得不採行變價分割方案，以獲得更大之利益，明顯係以損害被告為主要目的。

原告就系爭土地之應有部分36分之3，是原告向高正輝、高宇潔及高美鳳等人所購買，若原告無意與被告及參加人共同使用、管理系爭土地，自可選擇將其應有部分出賣，高約伯及參加人無意出賣系爭土地，不應強迫被告與參加人必須接受變價方案。

五、本院之判斷：

(一)按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」

；

「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配」，民法第823條第1項、第824條第2項定有明文。

又前開法條所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言(最高法院50年度台上字第970號判例意旨參照)。

系爭土地為兩造共有，應有部分比例如附表所示，兩造間並無訂有不分割之協議，而系爭土地亦無因物之使用目的不能分割情形，而兩造迄今未能達成分割協議，則原告縱使於111年7月29日買賣取得系爭土地應有部分36分之3後即於111年8月10日起訴為本件分割共有物之請求(卷15、19頁起訴狀、土地登記謄本參照)，原告既為共有人，其請求分割之權利不因取得所有權期間過短而受影響，且不能因此認原告權利之行使是以損害被告為主要目的。

故原告依前開規定訴請分割系爭土地，核屬有據。

(二)按法院裁判分割共有物，得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

民法第823條第1項、第824條第1、2、3、4項明文可參。

又共有物裁判分割，有請求法院廢止共有關係，及聲請酌定分割方法之雙重性格，法院在廢止共有關係上，固仍受處分權主義之限制，惟對於酌定共有物之分割方法上，於不違反法令規定下，仍具有相當之裁量權(最高法院112年度台上字第226號判決意旨參照)。

是分割方法應以原物分配為原則，即以原物分配於各共有人(原物分配)；

如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償(原物分配兼金錢補償)；

或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣，價金依共有部分價值分配(原物分配與價金分配併用)；

並審酌共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之部分維持共有；

變價分割(價金分配)為劣後之選擇。

又共有物採取原物分配兼金錢補償之方式，令共有人尚得享有共有物財產權之存續價值(包括金錢、感情、生活等)，此與共有物逕於自由市場出售取得交換價值再分配價金之方式，二者意義不同。

法律賦予法院有相當之裁量權，俾符實際並得彈性運用，使裁判分割方法多樣化、柔軟化，法院應依職權斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、使用狀況、價格、經濟效用、公共利益，暨共有人對共有物感情或生活上有密不可分之依存關係等，公平裁量，酌定妥適之分割方法(最高法院111年度台上字第1353號判決要旨參照)。

(三)分割方法之決定：⒈系爭土地為特定農業區之農牧用地(卷19頁)，屬農業發展條例第3條第11款所稱「耕地」，依該條例第16條第1項規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。

系爭土地面積為4,553.74平方公尺，如使兩造按應有部分比例為原物分配，即違反上開條例規定。

故以原物分配於各共有人因有法律上之困難，致不能依應有部分為分配。

⒉系爭土地為長方形之農地，目前由高瑛芳租給第三人種植龍鬚菜農作使用，為兩造所不爭，並有地籍圖謄本、照片可參(卷23至27、132頁)。

系爭土地原為被告母親所有(被告為兄妹，有戶籍資料置於證件袋內可參)，後由被告繼承取得，由被告使用至今，高智之母高瑪莉亦為被告之妹(卷132頁)，堪認被告對系爭土地於感情或生活上有密不可分之依存關係；

反觀原告僅係於111年7月29日經買賣取得系爭土地之應有部分，迄今未曾占有使用系爭土地，與系爭土地並無依存關係，其自承為中天資產管理顧問有限公司負責人(卷218頁)，本院以「宋尚賢」、「分割共有物」檢索司法院裁判書系統即有21筆，可見原告係單純投資買賣前述應有部分以獲利。

因此，被告主張將系爭土地分歸由被告共同取得，並按高約伯36分之25、高瑛芳(已將應有部分轉讓給高智)36分之11比例繼續保持共有，再由高瑛芳以金錢補償未受分配之原告分割方法，符合多數共有人之利益與意願。

是本院斟酌系爭土地之性質、使用用途、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情形，認前開分割方法，核屬適當可取。

⒊按關於共有物之分割，如須以金錢補償時，應依原物分割後之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，依各該短少部分之比例，定其給付金額(參最高法院110年度台上字第859號判決要旨)。

查本院認本件分割分法為將原物分歸被告繼續保持共有為適當，已如前述，是即應以系爭土地之價值按原告應有部分比例核算補償給原告。

又系爭土地於112年7月8日之價值為17,923,521元，有函、不動產估價報告書可參(見估價報告書36頁；

函附於卷157頁)，準此，原告未受原物分配所短少之部分即為其於系爭土地36分之3之價值1,493,627元(00000000×3/36＝0000000，元以下四捨五入)，而高瑛芳分割前就系爭土地之應有部分為9分之2，分割後應有部分增加為36分之3，是高瑛芳應就其取得超出原應有部分價值之差額部分即系爭土地36分之3之價值，對未受該部分分配之原告補償該部分價值1,493,627元。

前開估價報告書由王明朝不動產估價師以比較法衡量區域因素等勘估系爭土地市價，應屬可採，且核估之之價值亦高於原告於000年0月間買受系爭土地應有部分36分之3之價金(原告自承約120萬元買受；

卷218頁)，故原告主張估價金額偏低等語難認有理。

⒋按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。

但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分，民法第824條之1第2項第3款定有明文。

高約伯以系爭土地應有部分36分之25設定抵押權予花蓮縣吉安鄉農會，有土地登記謄本可憑(卷51頁)，而經本院為訴訟告知後，該農會具狀陳報不參加訴訟(卷81頁)，併此說明。

六、從而，原告依民法第823條、第824條規定請求判決分割系爭土地，為有理由。

本院斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情，認應採由被告繼續保持共有如主文第1項，並由高瑛芳給付原告補償金如主文第2項之分割方案為適當。

末按分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故關於訴訟費用負擔，依民事訴訟法第80條之1規定，應由共有人各按其應有部分比例負擔之，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第3項所示。

中 華 民 國 112 年 9 月 28 日
民事第一庭法 官 楊碧惠
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 112 年 9 月 28 日
書記官 汪郁棨
附表 共有人姓名 所有權應有部分比例 1 宋尚賢 36分之3 2 高約伯 36分之25 3 高瑛芳(111年12月14日因買賣移轉予高智) 9分之2