臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,113,訴,33,20240426,2

臺灣花蓮地方法院民事判決
113年度訴字第33號
原 告 許靖琴
訴訟代理人 賴淳良律師
胡孟郁律師
被 告 簡世峰
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國113年4月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

⒈被告應將門牌號碼花蓮縣○○市○○○街000號房屋騰空遷讓返還原告。

⒉被告應給付原告新臺幣(下同)3萬5,000元，及自民國113年3月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⒊被告應自民國113年3月24日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告1萬7,500元。

⒋原告其餘之訴駁回。

⒌訴訟費用由被告負擔百分之94，餘由原告負擔。

⒍本判決第1、2、3項得假執行，但被告如分別以180萬元、3萬5,000元、每期1萬7,500元為原告預供擔保，得各免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：㈠被告於民國111年11月16日以新臺幣(下同)600萬元出售其所有門牌號碼為花蓮縣○○市○○○街000號房屋(下稱系爭房屋)予原告後，再向原告租用系爭房屋，兩造遂於112年3月24日簽立買賣補充協議書(下稱系爭租約)，約定承租期間自112年4月1日起至117年3月31日止，被告應於每月5日前按月給付租金3萬元予原告。

嗣被告於000年0月間商請原告調降租金，兩造遂在將系爭租約改為每兩年一簽的前提下，由原告將租金調降至每月1萬7,500元。

㈡惟被告於112年11、12月均未繳納租金，經原告於112年12月7日以簡訊限期催告被告應於同年月10日前繳納完畢，否則即終止租約。

然被告仍無誠意給付，原告遂於112年12月12日以簡訊向被告為終止系爭租約的意思表示，並於同月19日以存證信函催告被告須於同年31日前將系爭房屋騰空返還及繳納積欠的房租，但均遭被告置之不理。

為求慎重，原告再次以本起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。

㈢系爭租約終止前，被告積欠原告之租金共計3萬5,000元(即112年11、12月租金各1萬7,500元)，且迄今仍占有系爭房屋，自應給付原告相當於租金之不當得利。

爰依民法第767條第1項、第455條前段、第439條、第179條規定及系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠如主文第1、2項所示。

㈡被告應自民國113年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬7,500元。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

三、本院之判斷：㈠經查，原告上揭主張之事實，業據其提出與所述相符之系爭租約、LINE對話紀錄、花蓮府前路郵局存證號碼000222號存證信函、系爭房屋及其坐落土地登記第一類謄本、系爭房屋建物所有權狀及其坐落之土地所有權狀等件為證(見本院卷第27-61頁)。

而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場陳述意見，亦未提出書狀答辯供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，應視同自認。

是本件原告主張之被告違約及受原告催告而未依約履行等情，堪信為真實，本院即據此為基礎事實，判斷原告各項請求有無理由如下：㈡原告於112年12月12日對被告所為終止租約之意思表示不合法，不生終止系爭租約之效力。

⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。

次按債權人催告定有期限而不相當(過短)時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生民法第254條所定之契約解除權，惟尚須債權人另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當期間後，契約即當然解除(最高法院83年度台上字第1899號、89年度台上字第2835號民事判決參照)。

而民法第440條第1、2項所定出租人之租賃契約終止權，同屬債權人對債務人之違約所得依法取得之契約解消事由，自得參照上揭實務見解，認縱使出租人催告承租人支付租金之期限有過短情事，惟於承租人受催告後經過相當期間仍不履行時，基於誠實信用原則，亦已發生上開條文所定契約終止權。

⒉經審視系爭租約第1條第1項後段所定：「每月租金為參萬元，乙方(即被告)應於當月5日前付清每月房租。」

之文義，可知系爭租約之月租金係約定於每月5日(即月初)給付。

準此，是至原告於112年12月12日以簡訊向被告為終止系爭租約意思表示時，被告尚未遲延給付租金逾2個月，必待113年1月1日(即至112年12月31日被告仍未繳納112年11、12月之租金)，始得謂遲延給付逾2個月。

從而，原告於112年12月12日對被告所為終止租約之意思，因原告此時尚未對被告取得終止系爭租約之權利，故其終止租約之意思表示並不合法，不生終止系爭租約之效力，則其於同月19日再以存證信函催告被告須於同年31日前將系爭房屋騰空返還，亦不生效力。

㈢原告得以本件起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示，系爭租約已於000年0月00日生終止之效力。

⒈原告於112年12月7日催告被告於同年月10日前支付112年11、12月之租金，本院認其期限僅有3日，而屬不相當。

惟自原告為上揭付款之催告後，迄至本件原告於113年1月16日起訴時，期間已歷近1個月，堪認被告已得於此期間妥為履行其債務，惟被告仍不履行，揆諸上揭㈠之說明，是原告於本件起訴時已取得系爭租約之終止權。

⒉本件原告主張以起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示(見卷第17頁)，而本件起訴狀繕本係於113年3月14日寄存於被告住所地之花蓮縣政府警察局吉安分局太昌派出所，有卷附送達證書可憑(見本院卷第79頁)，經10日(即自113年3月24日)發生送達效力，是系爭租約業於000年0月00日生終止之效力。

㈣茲就原告各項請求審核如下： ⒈騰空遷讓系爭房屋部分：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。

本件原告業於113年3月24日合法終止系爭租約，原告已無合法占用系爭房屋之權源，是原告主張依民法第455條前段或第767條第1項前段規定請求被告將系爭房屋全部騰空遷出交還原告，即屬有據，應予准許。

⒉積欠租金3萬5,000元及利息部分：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文；

又每月租金為參萬元，乙方應於當月5日前付清每月房租，系爭租約第1條第1項亦有約定。

查系爭房屋月租金原為3萬元，經原告調降為1萬7,500元，且原告於112年12月7日催告被告繳交112年11、12月租金時，該2期租金皆已屆清償期而未獲清償等情，已如前述。

是原告依民法第439條規定及系爭租約之約定，請求被告給付112年11、12月租金3萬5,000元(計算式：17,500元2月＝35,000元)，自屬有據，應予准許。

又原告就此欠租金額主張自起訴狀繕本送達翌日(即113年3月25日)起計算遲延利息，對被告既無不利，自亦有理。

㈤按月給付相當於租金之不當得利1萬7,500元部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又無權占有他人房屋者，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照)。

⒉原告請求自113年1月1日起至113年3月23日止相當於租金之不當得利，為無理由。

查系爭租約迄至113年3月24日始為原告合法終止，已如前揭㈢、⒉所述，是被告於113年1月1日至113年3月23日占有系爭房屋，因兩造間系爭租約仍有效存在，被告之占有自非無法律上原因。

從而，原告請求此期間之相當於租金之不當得利，自屬無據。

⒊原告請求被告自113年3月24日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬7,500元，為有理由。

系爭租約既經原告於113年3月24日合法終止，被告自斯時起即無占用系爭房屋之合法權源，然被告迄今仍未搬離系爭房屋，自屬無權占用。

揆諸上揭⒈之說明，並參酌本件原告合法解除系爭租約前，兩造已約定月租金調降為1萬7,500元，自以此金額計算被告無權占用系爭房屋所得之利益為當。

從而，原告依民法第179條規定，請求被告自113年3月24日起至騰空遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬7,500元，即屬有據，應予准許。

四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段；民法第439條前段及系爭租約第1條第1項；

民法第179條等規定及約定，請求被告騰空交還系爭房屋；

給付112年11、12月欠租3萬5,000元，及自113年3月25日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；

暨自113年3月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬7,500元，為有理由，應予准許。

逾此部分之相當於租金之不當得利請求，則屬無據，應予駁回。

五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰就原告勝訴部分酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告如預供擔保得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應併予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 4 月 26 日
民事第二庭 法 官 李立青
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 29 日
書記官 林政良