臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,92,訴,249,20040203,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 九十二年度訴字第二四九號
原 告 甲○○
訴訟代理人 吳美津律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 黃昆彬律師
右當事人間請求給付地上權地租事件，本院判決如左：

主 文

核定被告占有坐落花蓮縣玉里鎮○○段七九五、七七五地號土地，自民國八十八年六月起每月應給付原告之租金為新台幣捌佰伍拾貳元。

被告應給付原告新台幣伍萬壹仟壹佰零伍元，及自民國九十二年十一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國九十二年六月起，按月給付原告新台幣捌佰伍拾貳元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。

本判決第二、三項於原告以新台幣壹萬柒仟元供擔保後，得假執行；

但被告以新台幣伍萬壹仟壹佰零伍元供擔保後，得免假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實

一、原告方面：（一）聲明：(１)請求核定被告占有坐落花蓮縣玉里鎮○○段七九五、七七五地號土地，自民國（下同）八十八年六月起每月租金為新台幣（下同）一千零六十六元。

(２)被告應給付原告六萬三千九百六十元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(３)被告應自九十二年六月起，按月給付原告一千零六十六元。

(４)第二、三項聲明，原告願提供擔保，請准予宣告假執行（二）陳述：(１)緣坐落花蓮縣玉里鎮○○段七九五及七七五地號土地，其中七九五地號土地所有權二十六分之一及七七五號土地所有權全部，均為原告所有，而原告就此所有之土地應繳之地價稅，均已由原告自六十八年六月二十二日登記日期起繼續繳納至今。

然被告所有之門牌號碼花蓮縣玉里鎮○○路九十八號二層房屋（起訴後已由被告讓與所有權予訴外人），係坐落於系爭二筆土地上二十餘年，但土地使用費分文未付。

兩造就系爭土地之使用，依法應視為成立基地租賃關係，且因兩造並未約定租金，復無法協議其數額，為達訴訟經濟目的，原告自得同時訴請法院核定及判決被告給付租金。

(２)原告請求核定租金數額之給付方式：①據查，距離系爭土地約一、二百公尺處為玉里火車站，附近商家林立，交通便利，商業活動頻繁，交通便捷。

況據「花蓮縣政府營利事業登記公示」，被告將系爭房屋出租予第三人「東益油漆工程行」使用，故而被告按月收取系爭房屋之租金獲取利益，其總價已在原告請求賠償之金額之上，原告請求依土地法第一百零五條規定準用同法第九十七條規定，按申報總價額年息百分之十算租金，自屬正當。

②七九五地號土地當期申報地價為：每平方公尺為一四四○元；

七七五地號土地當期申報地價為：每平方公尺為一三二○元。

依「土地申報總價額年息百分之十」為準，又租金請求權之消滅時效為五年，茲核定八十八年六月起算之每年租金【（1440×54）＋（1320×（985÷26））=127920】×10﹪】=12792；

如此而推，每月應付租金數額為一○六六元（12792÷12=1066）。

③又上開租金中，原告慮及請求權時效，僅請求自八十八年六月至九十二年五月至租金已屆清償期之部分，原告自得請求被告給付此段期間所欠之租金（五年份），共計六三九六○元（1066×12×5=63960）。

④再依民事訴訟法第二百四十六條規定，有到期不履行之虞，得提起將來之訴。

今被告迄今未曾給付租金，顯有到期不履行給付租金義務之虞，自應許原告提起將來之訴，從而，原告自得請求被告自九十二年六月起，按月給付一○六六元，如訴之聲明第三項所示！（三）證據：提出所有權狀影本、土地登記謄本各二件、地價稅繳款書十六件、花蓮縣政府營利事業登記公示影本乙件、名片影本乙件為證。

二、被告方面：（一）聲明：(１)原告之訴及假執行之聲請均駁回。

(２)如受不利判決請准供擔保免為假執行之宣告。

（二）陳述：(１)前開房屋雖已由被告讓與給訴外人，但本件訴訟依法仍不受影響。

依據原告所陳其所有之系爭土地所有權範圍，及其所述之申報地價計算，按土地法第九十七條之規定計之，則前開第七七五地號之每年租金應為五千元點一六元，每月租金則為四百十六元點六八元；

第七九五地號之每年租金應為七千七百七十六元，每月租金應為六百四十八元。

準此，原告所主張之五年租金，第七七五地號部分僅為二萬五千點八元，第七九五地號部分僅為三萬八千八百八十元，二者合計僅為六萬三千八百八十點八元，每月租金亦不過一千零六十四點六元而已，原告之請求金額，應屬錯誤。

(２)系爭土地位於花蓮縣玉里鎮寂靜地區，離鎮中心繁華區甚遠，位置欠佳，百業蕭條，地上物老舊，附近房屋多閒置多年，鐵門深鎖無人居住者比比皆是，參酌最高法院六八年台上字第三○七一號判例意旨，可知本件原告以申報地價高達百分之十之最高額，即非適當，由上可知，原告之請求為無理由。

（三）證據：提出系爭土地之地價謄本、玉里鎮○街路圖各一張、鄰近照片三幀為證。

理 由

一、原告主張其為系爭土地之所有權人，及其上之房屋於本件訴訟繫屬時屬被告所有，以及房屋先前因分別交易所有權致分屬兩造各別所有，而被告使用系爭土地尚未支付使用費用等事實，均為被告所不爭執，堪以認定為真正。

惟原告主張其得請求被告按月如其訴之聲明第一項之一千零六十六元之月租等情，被告則予以否認，並辯以所請金額過高等語置辯，是本件應予審查者厥為原告得否請求該項租金？及如屬得請求之租金，其金額應為若干？。

二、經查：(１)按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。

故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，此為最高法院目前所持之見解。

為杜爭議並期明確，八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一乃參照上開見解，予以明文規定，其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判（該法條之立法理由及最高法院九二年台上字第九五七號判決意旨可資參照）。

本件系爭土地及其上房屋分屬兩造所有，係形成於八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一實施前，依最高法院四八年台上字第一四五七號判例、七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議見解，除已有反證外，應可推定其間具有租賃關係，而本件被告並未提出反證，從而，本院自得推定兩造間就系爭土地已存有租賃之法律關係，故原告自得請求基於該租賃關係之租金，於兩造無法協議其租金時，原告自得請求核定其金額。

(２)土地法第九十七條第一項規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，於租用基地建築房屋之情形，亦準用（同法第一百零五條）。

基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六八年台上字第三○七一號判例意旨可資參照）。

故本院於審核系爭土地租金之多寡時，自應參酌此部分規定及意旨。

系爭土地之位置鄰近玉里火車站，其上復有油漆工程行及隔鄰之化妝品商行營業，此有被告提出之街路圖、照片，及原告提出之營利事業登記公示影本乙件、名片影本乙件為證；

再參諸前開第七七五地號及第七九五地號之公告現值，分別為每平方公尺四千八百六十五元、五千四百元等情，可知系爭土地並非位於極為繁華之地段，如逕以法定最高上限，即申報地價年息百分之十計算地租，顯屬偏高，應於以年息百之八計算之總額範圍內，始為適當。

準此，本院認系爭土地應予核定之每年租金即為一萬零二百二十一元【〔(1440×54)＋ (1320×985)÷26〕×8%=10221，經四捨五入】，每月租金即為八百五十二元【10221÷12 =852，經四捨五入】，故原告請求逾此部分之每月租金，為無理由。

而原告請求其於請求權時效未消滅之五年內租金，即為五萬一千一百零五元，亦有理由。

另被告就本件租金拒不給付，故就將來按月應付之租金，亦有不履行之虞，從而，原告就將來各月被告應付之租金於八百五十二元之範圍內，亦屬有據，應併予准許。

三、綜上，本件就系爭土地之租金，本院核定為每月八百五十二元，而原告請求被告就過去五年內積欠之租金於五萬一千一百零五元，及自九十二年十一月十一日（即本件訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息範圍內之部分，以及自九十二年六月起，每月八百五十二元之租金部分之請求，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。

四、原告陳明就其請求之給付訴訟部分願供擔保，聲請宣告假執行，核其勝訴部分尚無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許，並准被告於提供相當之擔保後，免為假執行。

五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十三 年 二 月 三 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
~B法 官 郝燮戈
右正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
~B法院書記官 高明正
中 華 民 國 九十三 年 二 月 三 日