臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,97,訴,203,20090331,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 97年度訴字第203號
原 告 丙○○
己○○
共 同 鍾年展律師
訴訟代理人
被 告 乙○○
丁○○
共 同 戊○○
訴訟代理人
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國98年3月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

(一)坐落花蓮市○○段702地號土地（下稱系爭土地）為原告二人所共有（應有部分各二分之一），詎被告無正當權源，占用系爭土地經營卡拉OK，顯然侵害原告之所有權，爰依民法第767條規定提起本訴，並聲明：⑴被告乙○○應將坐落花蓮市○○段702地號土地上，如附圖所示A（面積69平方公尺）部分之建物拆除，並將前開土地返還原告。

⑵被告丁○○應將坐落花蓮市○○段702地號土地上，如附圖所示B（面積42平方公尺）、C（面積116平方公尺）部分之建物拆除，並將前開土地返還原告。

(二)對被告抗辯之陳述⑴本件原告於民國97年5月5日向訴外人甲○○、林年芬購買系爭土地時，訴外人甲○○二人並未告知原告系爭土地有出租之事實，原告若知有出租，絕不可能加以購買。

⑵被告所提之租金收據，原告無從查證其真偽，且該收據為90年至95年，根據修正後民法第425條第2項但書規定，被告等租地之事實縱然屬實，其租約為不定期，根據上揭規定，排除同條第1項之適用。

⑶縱被告能證明上開不定期租約係於89年5月5日前存在，然依據最高法院95年度台上字第521號判決意旨，仍可適用修正後民法第425條第2項之規定。

⑷退步言之，縱然本件租約有買賣不破租賃之適用，惟系爭土地為單純承租土地之租約，並非租地建屋，其理由為：①租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於訂立後1個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權登記，本件被告與原告之前手就系爭土地未設定地上權登記，足見非租地建屋契約。

②依花蓮縣政府97年12月31日函所示，系爭土地係於64年4月7日劃定為都市計畫住宅區，而系爭土地係訴外人林阿華於50年前購得，並託人管理，故系爭土地在劃為住宅區前並非建築用地，如有出租，亦僅作為菜園或簡陋豬寮使用，絕無被告所稱租用基地建築房屋，蓋如為租地建屋契約，被告建屋時定然會向地主索取土地使用權同意書，以符合建築法規定，取得合法建照，但目前被告之房屋仍為違章建築，足見原告之前手從未同意被告於系爭土地上建屋。

③又被告所提出之租金收據，亦僅記載私有土地租金，足見系爭土地租約之標的僅為單純租用私有土地，依民法第450條第2項規定，出租人得隨時終止租約，本件原出租人兼管理人甲○○業於97年8月16日向被告終止租約，租賃契約應已終止。

縱認甲○○之終止租約有疑義，原告亦以97年12月5日準備書狀送達被告二人，作為終止租賃契約之意思表示，足見系爭租賃關係業已消滅。

二、被告則辯以：

(一)被告於88年4月21日民法修正前，即已與甲○○、林年芬就系爭土地成立不定期租賃契約，甲○○與林年芬並年年向被告收取租金，本件情形應有買賣不破租賃原則之適用。

(二)依據最高法院96年台上字第976號判決意旨，本件情形並不適用修正後民法第425條第2項之規定。

(三)被告向原告之前手租用土地搭建房屋，原告於買受系爭土地前，依照一般買賣慣例應該會至系爭土地察看現狀，故原告稱其全然不知系爭土地上為被告占用云云，顯然不實。

(四)並聲明：原告之訴駁回。

三、系爭土地為原告二人所有，其上有被告二人所有之建物等情，業據原告提出土地登記謄本在卷，並經本院會同地政人員至現場勘驗屬實，亦有花蓮縣花蓮地政事務所97年10月21日花地所測字第0970014470號函附之土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第63-64頁）。

本件所應審究者為：被告是否無權占用原告之系爭土地？茲分述本院得心證之理由如下：

(一)按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，現行民法第425條定有明文。

次按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。

二、承租人以基地供違反法令之使用時。

三、承租人轉租基地於他人時。

四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。

五、承租人違反租賃契約時，土地法第103條亦定有明文。

再按民法債編施行法第24條第1項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。

係針對19年5 月7日民法債編施行前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後修正前（即19年5月7日至89年5月7日之間）所定之租賃契約並無適用餘地。

故在上開期間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無特別規定，自應依民法債編施行法第一條後段不適用修正施行後之規定。

原審本此見解，認系爭基地租賃契約係在民法債編施行後修正施行前之84年12月10日訂立，故於民法債編修正施行後之94年5月間雖由上訴人取得系爭土地所有權，但仍應適用民法債編施行法第1條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425條買賣不破租賃之規定，認該基地租賃契約繼續有效存在（最高法院96年度台上字第976號判決意旨參照）。

(二)證人甲○○於本院審理時具結證稱：系爭土地是先夫繼承自伊公公，後來先夫過世後，由伊繼承，伊從未見過系爭土地租賃契約書，伊有聽伊婆婆提過在花蓮的土地是委託一位姓賴的先生管理，那個賴先生每年會將租金寄給伊婆婆，後來換一位姓蔡的親戚管理，那位蔡先生從未寄過租金，伊婆婆有問蔡先生，蔡先生說租金因為承租人都是賣豬、雞肉的，他們用肉抵掉了。

伊繼承系爭土地後，於75年間過來花蓮這邊瞭解，蔡先生有告訴伊系爭土地租給誰，伊便到系爭土地看，上面有二間房子，並未看到菜園或豬舍，後來伊寄信給被告二人，請他們將租金寄過來，租金依照蔡先生說的收，並未另定租約，系爭土地就按蔡先生租給被告的模式，繼續租給被告二人，伊是於75年過來花蓮才知道系爭土地上有被蓋房子，之前沒有聽伊婆婆或先生提過等語（見本院卷第102-103頁）。

由證人甲○○之證述可知，系爭土地於證人甲○○繼承前，已經出租給被告二人，被告並建屋於上，可知在證人甲○○與其女即訴外人林年芬繼承系爭土地前，系爭土地即出租給被告二人作為建屋之用，而證人甲○○與林年芬知悉後，亦未為反對之意思，仍依循過去出租之模式繼續由被告二人承租且收取租金，由此可見，證人甲○○與林年芬係繼受系爭土地原本之租賃契約，則本件被告二人與證人甲○○間屬於租地建屋之不定期租賃契約無訛。

而本件原告二人既向證人甲○○、林年芬買受系爭土地，依據上揭現行民法第425條第1項規定，該租賃契約對原告二人仍應繼續存在。

(三)證人甲○○與林年芬和被告二人間，就系爭土地之不定期租賃契約係成立於民法修正施行前（88年4月21日修正公布；

89年5月5日施行），已如前述。

則原告主張被告所提之租金收據不能證明租賃契約係成立於民法修正施行後，故依前揭現行民法第425條第2項規定，證人甲○○及林年芬與被告二人間之租賃契約既未經公證，且為不定期限，自無同條第1項買賣不破租賃之適用云云，尚乏依據。

(四)至原告主張依最高法院95年度台上字第521號判決意旨：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；

固為民法第425條第1項所明定。

但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。

此項規定雖於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。

但上開規定，旨在以出租人出租後『讓與』租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。

因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有『讓與』租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有『讓與』租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定。」

等語可知，本件亦有現行民法第425條第2項之適用，故被告二人不得以租賃關係存在於兩造間作為抗辯云云。

然最高法院之判決，並無拘束下級法院之效力，本院仍得依法律之確信而為裁判，本院認為前開最高法院95年台上字第521號判決意旨，有違法律適用安定性原則，不適採為判決之基礎，況其後最高法院亦以上述96年台上字第976號判決推翻該院95年度台上字第521號判決判決之見解，故原告據最高法院95年度台上字第521號判決意旨主張兩造間並無租賃關係存在云云，不足採信。

(五)至原告另以系爭土地上建物為未辦保存登記建物，可知被告建屋當時並未取得原告前手之土地使用同意書，復未為地上權登記，加上租金收據上係記載私有土地租金，足以推論被告承租系爭土地並非建屋之用，故原告二人繼受之租賃契約並非租地建屋契約，僅為單純土地租賃契約，原告自得依民法第450條第2項規定終止本件租約云云。

然依據臺灣省建築管理規則第11條第1項第3款固規定申請建造執照應附土地使用同意書，惟此為申請建造執照之需要，並不能遽於推論被告二人即非租地建屋。

再者，被告二人與原告之前手，是否有設定地上權登記，並非租地建屋之必要條件，尚無法認定被告即非租地建屋。

另外，租金收據僅在於表彰原告之前手有收受租金，自不得以其上並未記載租地建屋租金字眼，即作為被告與原告之前手並未成立租地建屋契約之論據，故原告此部分之主張，洵不足採。

是以兩造間既為租地建屋之不定期限租賃契約，則原告二人欲終止系爭租賃契約，則端視是否符合上述土地法第103條規定之事由，惟兩造間既無該條規範之情形，原告終止系爭租賃契約，顯不合法，殆無疑義。

四、綜上，兩造間就系爭土地仍有租賃關係存在，被告二人即非無權占有系爭土地，從而原告主張被告二人應依民法第767條之規定拆除占用之建築返還系爭土地，為無理由，應予駁回。

五、兩造其餘陳述及攻擊防禦方法均無礙本件勝負之判斷，爰不一一論述，併此敘明。

六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 劉柏駿
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
法院書記官 蔡芬芳