臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,99,訴,184,20110214,2

臺灣花蓮地方法院民事判決 99年度訴字第184號
原 告 莊雅清
訴訟代理人 林武順律師
被 告 黃春容
訴訟代理人 許嚴中律師
訴訟代理人 林政雄律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100年1月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落花蓮縣花蓮市○○段第297地號上如附圖斜線部分所示之建物即門牌花蓮市○○路191號（面積 185平方公尺）拆除，並將土地返還原告；

及自民國98年7月22日起至返還日止按日給付原告新台幣壹佰捌拾元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰柒拾陸萬元供擔保後，得假執行；

但被告如以新台幣伍佰貳拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：

（一）先位聲明：被告應將坐落花蓮縣花蓮市○○段297地號地上之建物拆除，並將占有之土地全部返還原告；

另自民國98年7月22日起至返還日止按日給付原告新台幣723元。

（二）備位聲明：被告應自民國98年7月22日起至返還日止按日給付原告新台幣1,446元。

（三）訴訟費用由被告負擔。並願供擔保請准為假執行之宣告。

二、陳述：

（一）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。」

民法第767條定有明文。

緣原告於鈞院97年度執字第9153號清償債務強制執行事件中，以新台幣（下同） 5,280,000元標得坐落花蓮縣花蓮市○○段 297地號土地，已於民國（下同）98年7 月22日辦妥所有權移轉登記，此有鈞院核發之不動產權利移轉證書及土地登記簿謄本可稽。

詎被告未有合法權源，竟在該土地上有違章建築物。

準此，原告自得本於所有權人之地位，依據上揭規定，請求被告將該土地上建物拆除，並將土地全部返還予原告。

（二）又被告占用原告所有土地，不僅侵害原告所有權，更因而獲有利益，原告自得依民法第179條規定請求被告返還不當得利，及依民法第184條第1項前段規定請求被告負擔侵權行為損害賠償責任。

茲為求計算之簡便，爰以原告標得該土地價格年息百分之五計算被告所獲相當於租金之不當得利及損害賠償金額。

查原告係以 5,280,000元標得該土地，依年息百分之五計算，每年不當得利及損害金額為264,000元，折為每日723元。

從而，原告得請求被告自98年7月22日起至返還日止按日給付723元。

（三）備位主張被告如抗辯其所有之系爭建物就所坐落之土地有合法權源，而認有租賃關係存在，則原告得依土地法第105條準用第97條之規定，請求被告給付依該土地總價百分之十之租金。

查原告係以 5,280,000元標得該土地，如以年息百分之十計付租金，每年租金為 528,000元，折為每日1,466元。

（四）對被告抗辯部分：⒈被告所提出之公證租賃契約書，係於 97年8月26日公證，乃在該不動產於97年2月1日查封登記後所為，依法對拍定人之原告不生效力。

至於被告雖又提出房屋租賃契約，陳稱該租賃契約之租期為94年2月1日至104年1月31日，認為應屬事後杜撰虛構之情節，因該土地原為被告（原名為吳黃春容，嗣因與吳聲順之弟吳聲良離婚，而去夫姓）於93年8月16日取得所有權登記，而於 94年2月1日移轉登記予當時之夫兄吳聲順，殊不可能竟自94年2月1日起，改由被告向其當時之夫兄吳聲順承租該土地，況且該土地於97年2月1日即遭法院查封登記，被告及吳聲順始終未曾提出任何租賃契約上呈執行法院，自不足採。

又該公證書所載每月租金36,000元，與該房屋租賃契約書所載租金每月為55,000元亦不相符。

⒉縱認於94年有租賃契約之存在，然未經公證且其租賃期限逾五年，依民法第425條第2項規定，該租賃契約應無同條第1項之適用。

⒊被告提出房屋稅籍證明，主張系爭土地上之未辦保存登記建物即門牌號碼花蓮市○○路 191號房屋為其所有。

然依該房屋稅籍證明記載，該房屋原為二層樓建物，一、二層面積均為 133平方公尺，惟經鈞院履勘現場，並經花蓮縣花蓮地政事務所測量結果，目前在系爭土地上之建物僅為一層，其面積則占用系爭土地全部（土地面積為 185平方公尺）。

因此被告主張其具有所有權之房屋已不存在，並非目前坐落系爭土地上之建物，而目前坐落該土地上之建物，亦非被告所稱租地建屋之房屋。

從而，被告抗辯其就系爭土地有租地建屋之租約存在，顯然不能成立，法院亦無通知其行使優先承買權之必要。

⒋另被告主張有法定租賃權適用之部分，按民法第 425-1條所定之租賃關係乃屬推定性質，且係在當事人間並未另有約定時，始有其適用，若當事人間就租賃關係另有約定時，即應以約定之租賃關係為依據。

經查被告與吳聲順間，就系爭土地及房屋已於 97年8月26日簽訂租賃契約，並經公證在案。

準此，縱認系爭房屋就系爭土地存有法定租賃關係，然因另有約定租賃契約，被告即不得再主張法定租賃關係存在。

又上開法條之適用，應以房屋已取得所有權移轉登記為要件，被告雖提出花蓮縣地方稅局函文，主張系爭房屋為其所有，然該房屋稅籍資料並不能據以證明被告就系爭房屋即為其所有權人。

三、證據：提出臺灣花蓮地方不動產權利移轉證書影本一份、土地登記謄本、土地異動索引影本一份等為證。

乙、被告方面：

一、聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。

訴訟費用由原告負擔。

如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）被告為系爭土地即花蓮縣花蓮市○○段 297地號之承租人，出租人為訴外人即前所有權人吳聲順，租期為94年2月1日至104年1月31日，共計10年，並於 97年8月26日將前開租賃契約書公證，座落其上之建物門牌號碼花蓮市○○路191號（未經保存登記） 為被告所有，此有房屋稅籍證明可佐。

（二）於系爭土地拍賣時，被告為系爭土地之承租人，依土地法第104條第1項前段，應通知被告是否行使優先承買權，然系爭土地於98年6月9日拍定時，並未通知被告、踐行此項程序，依同條第2項規定，其拍賣不得對抗被告。

（三）被告為系爭土地之承租人，縱系爭土地移轉為原告所有，依民法第425條，其租賃契約對於原告仍應繼續存在，故被告對系爭土地為有權占有。

（四）況且系爭德安段297地號土地，與坐落其上之中正路191號房屋，原同屬於被告所有，後被告單獨將土地移轉與訴外人吳聲順，依民法第 425-1條規定，被告與吳聲順間即成立法定租賃關係，無需雙方間另訂立租賃契約，被告所有之房屋在得使用之期限內，均享有合法坐落系爭土地上之權源。

（五）該租賃契約之存續期間為 94年2月1日起至104年2月1日止，訂約日為日後補記，因而誤繕記載為92年2月1日。

租金自55,000元調整為 36,000元，係因當時中正路189號房屋內發生電梯夾死孩童之意外事件，影響該二棟房屋之客觀價值及被告經營糕餅烘培事業，因而調降租金。

（六）系爭房屋為二層樓建物，與房屋稅籍證明記載相符，房屋使用面積部分，因被告曾於系爭房屋後方加以擴建，其使用系爭土地之面積方較房屋稅籍證明書多出52平方公尺，惟此部分仍於原承租契約範圍內，與被告所有之系爭建物尚屬同一之標的。

（七）被告與系爭土地前手間之租賃契約若對於原告繼續存在，則租金金額自應以該租賃契約所約定之金額為準，即每月36,000元，但因租賃範圍上包含花蓮市○○段 298地號土地及其上建物，該部分租金應予扣除。

況依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」

，查系爭土地之申報地價為每平方公尺7,120元，系爭土地面積為185平方公尺，申報總價為 7,120*185=1,317,200元，故一年之租金不應超過131,720元，因此原告請求按日給付1,446元之主張亦無理由。

三、證據：提出租賃契約書影本一份、租賃契約公證書影本一份、花蓮縣地方稅務局房屋稅籍證明書影本一份、郵政跨行匯款申請書影本、土地銀行放款利息收據影本、花蓮縣地方稅務局99年12月15日函文影本一份等為證。

丙、本院依職權赴現場履勘，並命花蓮縣花蓮地政事務所依履勘結果繪製土地複丈成果圖（即附圖）送院。

理 由

一、本件原告主張：緣原告於鈞院97年度執字第9153號清償債務強制執行事件中，以 5,280,000元標得坐落花蓮縣花蓮市○○段297地號土地，並已於98年7月22日辦妥所有權移轉登記。

詎被告未有合法權源，竟在該土地有違章建築物，又其占用原告所有土地，不僅侵害原告所有權，更因而獲有利益。

準此，原告自得本於所有權人之地位，爰依民法第767條規定，請求被告將該土地上建物拆除，並將土地返還之，及依民法第179條、第184條第1項前段規定，請求被告返還不當得利及負擔侵權行為損害賠償責任，即自 98年7月22日起至返還日止按日給付723元等。

二、被告則以：被告為系爭土地即花蓮縣花蓮市○○段 297地號之承租人，出租人為訴外人即前所有權人吳聲順，租期為94年2月1日至104年1月31日，共計10年，並於 97年8月26日將前開租賃契約書公證，座落其上之建物門牌號碼花蓮市○○路 191號（未經保存登記）為被告所有。

於系爭土地拍賣時，並未依土地法第104條第1項前段通知被告是否行使優先承買權，因此依同條第2項規定，其拍賣不得對抗被告。

而縱系爭土地經拍賣程序移轉為原告所有，依民法第425條，該租賃契約對於原告仍應繼續存在，故被告對系爭土地為有權占有。

況且系爭德安段 297地號土地，與坐落其上之中正路191 號房屋，原同屬於被告所有，後被告單獨將土地移轉與訴外人吳聲順，依民法第 425-1條規定，被告與吳聲順間即成立法定租賃關係，被告所有之房屋在得使用之期限內，均享有合法坐落系爭土地上之權源等語，資為抗辯。

三、兩造不爭執事項：系爭297地號土地於97年2月1日已經本院 97年度執全字第57號假扣押，嗣於98年經拍賣程序由原告取得所有權並已於98年7月22日辦妥所有權移轉登記。

四、本件之爭點應為：（一）被告所提二份租約是否均有效？（二）被告就系爭土地可否主張優先購買權？（三）本件有無民法第425-1條之適用？（四）被告對系爭建物占用系爭土地有無正當權源？系爭租賃契約是否符合民法第425條第1項之規定，對原告繼續存在？（五）如被告係無權占用系爭土地，原告得請求返還之不當得利數額為若干？茲分述如下：

（一）被告所提二份租約是否均有效？本件被告雖主張其為系爭未辦保存登記建物即門牌號碼花蓮市○○路 191號之所有人，亦為建物所座落之土地即花蓮縣花蓮市○○段 297地號之承租人，出租人為訴外人即前所有權人吳聲順，租期為94年2月1日至104年1月31日，共計10年，並於 97年8月26日將前開租賃契約書公證云云。

然查依被告所提租約（置本院卷證物袋內，以下簡稱第一份租約）封面記載租期為92年2月1日至102年1月31日。

惟其內頁對租期之記載為94年2月1日至104年1月31日、每月租金伍萬仟元（似應為 55000元）；

然租期處明顯有塗改之痕跡，而系爭土地於 97年2月1日遭查封時、於97年9月1日指界時、及於 98年6月9日原告應買時，執行案之債務人即前所有權人吳聲順受合法通知，其與被告均未提出系爭土地有租賃之情事或提出租約以證明渠相互間就系爭土地有租賃關係；

及至97年9月7日執行法院就是否點交為履勘時，被告始主張就系爭土地有租賃關係存在，然被告並未提出第一份租約以資證明，反而提出其與吳聲順間97年8月26日經公證、租期為 97年3月1日至104年1月31日止、每月租金 36000元經公證之租約（以下簡稱第二份租約）以證明就系爭土地有租賃關係；

則第一份租約是否存在，實堪懷疑；

而被告又未能提出其有按時支付租金之確實證據，其主張就系爭土地有租賃關係自不足採。

且於第一份租約收款明細欄中記明自 94年2月1日至99年1月31日之租金已收，然其自 97年3月起所收租金數額與第二份租約所約定之租金並不相符，則第一份租約，顯非實在。

以第一份租約有塗改之痕跡及草率馬虎（如每月租金伍萬仟元、98年2月1日至 99年1月31日收取之租金為肆拾貳萬貳仟元，實應為 36000×12＝432000）之方式，可見第一份租約係臨訟杜撰之作，自不足證明被告係系爭土地之承租人。

而被告所提出其與吳聲順間 97年8月26日經公證、租期為97年3月1日至104年1月31日止、每月租金 36000元經公證之租約，其係於原告向執行處應買後，始赴公證人處公證之前自97年3月1日起之租約，實與常情不合（如需公證以昭公信，應自租期開始前即公證，鮮少至租賃期中始公證者），被告又未能提出其有支付租金之確實證據，自不足採。

退萬步言，縱如被告所述第一份租約及第二份租約均存在，在相同之承租人，出租人間、就相同之租賃標的物所訂二份租期含括、租金不同之租約，應認承租人，出租人合意終止前租約（第一份租約），而以後租約（第二份租約）代之；

最多只能容認承租人，出租人間只有第二份租約存在。

（二）被告就系爭土地不可主張優先購買權：按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權」、「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

土地法第104條第1項前段、第2項後段固定有明文。

準此，土地法第104條第1項前段規定承租人之基地優先購買權，必須在基地出賣時，仍具租賃關係為前提，始有優先購買權之適用（最高法院78年台上字第1897號民事判決參照）。

然按「實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文，所謂其他有礙執行效果之行為，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言。」

（最高法院71年度台上字第3636號、94年度台上字第1924號判決要旨參照）本件被告雖主張其對系爭土地有土地法第104條之優先購買權，但系爭土地於拍賣時，未依土地法第104條第1項前段踐行告知程序，其拍賣應不得對抗被告云云。

然查於系爭土地之拍賣前之程序中，被告並未主張其為系爭土地之承租人，直至97年9月7日執行法院就是否點交為履勘時，被告始主張就系爭土地有租賃關係存在，並提出經公證之第二份租約為證。

惟系爭土地早於97年2月1日已經本院97年度執全字第57號假扣押事件所查封，依前揭說明，被告於查封後之97年3月1日始承租系爭土地，債務人將查封物出租，自有礙執行效果，對拍定人即原告不生效力，無從主張優先購買權存在。

而其所提第一份租約，顯係臨訟偽作，不足採信，已見前述，則被告亦無從主張優先購買權存在。

（三）本件無民法第425-1條法定租賃之適用：按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，「推定」在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425-1條第1項定有明文。

上開規定立法意旨係為避免建物無正當使用土地權源而遭拆除，有損社會經濟利益所為之立法，其效力乃「推定」同租賃關係，既屬「推定」性質，即係在當事人間未另有約定時，始有其適用，若當事人間就租賃關係另有約定時，即應以約定之租賃契約為其依據，而毋庸適用「推定」之效果。

經查本件雖系爭土地及其土地上之房屋於 93年8月同屬被告所有，嗣被告於94年2月1日將系爭土地讓與吳聲順（見本院卷第96頁），土地上之房屋並未隨同移轉，被告雖主張有民法第425-1條第1項之適用，其占用系爭土地具有正當權源云云。

然查無論依被告所提之第一份租約或第二份租約，皆係被告於94年間向當時土地所有權人即訴外人吳聲順訂定之租賃契約，則被告與訴外人吳聲順間就系爭土地已有租賃契約存在，毋庸適用「推定」之效果，應以雙方當事人之意定契約為主，自無適用民法第 425-1條規定推定有租賃關係之餘地，被告之主張即非可採。

（四）被告對系爭建物占用系爭土地無正當權源，系爭租賃契約對原告無依民法第425條第1項規定繼續存在之適用：按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

、「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

民法第425條第1項、第2項分別定有明文。

本件被告固辯稱其與系爭不動產原所有權人吳聲順間有租賃關係存在，租賃期限逾五年且契約經公證，其租賃契約對本件原告應仍存在而非無權占有云云，並提出租賃契約書二件為證。

惟查被告所提出租賃契約書，其中第一份租約顯係臨訟偽作，不足採信，已見前述，況該租約之租期為94年2月1日至104年1月31日，但未經公證（詳本院卷第 64-67頁），徵諸上引法條，自無買賣不破租賃原則之適用。

至被告所提之第二份租約，期間為97年3月1日至104年1月31日，並於 97年8月26日完成公證手續（詳本院卷第 68-71頁），形式上固符合上引法條之規定。

然查系爭不動產係於97年2月1日即經本院予以查封，並延續至98年7月8日原告經拍賣而取得權利移轉證書為止，此業經本院依職權調取民事執行處97年度執字第9153號、97年度執全字第57號等執行案卷查明無訛。

準此，倘認被告與吳聲順係於97年3月1日訂立該租約，因屬執行債務人查封後所為之處分行為，依強制執行法第51條第2項規定本不生效力。

退步言，縱如被告所辯該次公證之租約係就上述第一件租約尚未屆期部分予以公證，但本院認其公證之時間點仍應於系爭不動產遭查封前，始有買賣不破租賃原則之適用。

蓋「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。」

，此為上引民法425條第2項之立法理由。

故倘認執行債務人於遭查封後仍得就逾五年以上之租約為公證而適用同條第1項之規定，勢將使第2項之規定成為具文，當非立法本意。

故被告此部分之抗辯於法仍屬無據，毫無可採。

故被告主張該租賃關係存在於拍賣之前，原告應繼受該租賃關係，有民法第425條買賣不破租賃原則之適用云云，洵無可採。

綜上，本件被告縱與吳聲順間就系爭不動產有逾五年以上之租賃關係，但對原告已無法繼續主張租賃契約存在於兩造之間，是被告於原告取得系爭土地所有權後仍繼續占用系爭土地，對原告而言即屬無權占有，原告依民法第767條規定，主張被告所有之系爭建物無權占有原告所有系爭土地，其得本於所有權之行使，請求被告拆除地上建築物，並將土地返還予原告，為有理由，應予准許。

（五）次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條第1項前段、第179條前段定有明文。

所有人使用土地，可以獲得租金之利益為社會通常之觀念，則無權占用他人土地，即造成所有權人因無法使用收益土地，而受有相當於租金之損害。

本件被告無合法權源而占有使用原告所有之土地，已屬不法侵害原告對土地之所有權，如前所述，自應賠償原告相當於租金收入之損害。

再按基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限。

而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。

又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值，最高法院88年度台上字第108 號判決意旨可資參照。

至計算相當於土地租金之損害金額，尚須斟酌土地之位置、工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益、鄰近土地之租金等情事，以為決定。

查系爭土地 96年及99年1月申報地價均為每平方公尺7,120元，公告現值為每平方公尺40,000元，98年6月之前次移轉現值或原規定地價則為每平方公尺28,540.5元， 有花蓮縣花蓮地政事務所土地登記第二類謄本1份在卷可稽（詳本院卷第 178頁），是原告所主張之計算式，係以「 98年6月之前次移轉現值或原規定地價」作為計算標準，有違土地法之規定，尚非可採，故本件應以系爭土地之「申報地價」即每平方公尺 7,120元作為計算不當得利之標準。

又經本院審酌系爭不動產位置坐落在花蓮市區○○路旁，堪稱精華地段，認原告因被告無權占有系爭土地所受之損害，按土地申報價額年息百分之五計算為允當，且系爭土地之面積為 185平方公尺，故本件相當於租金之不當得利金額應為每日180元 （計算式：7,120×185×5%÷365＝180元，元以下四捨五入）。

綜上，原告本於不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利自民國98年7月22日起至返還房屋之日止，按日給付原告180元為有理由，逾上開範圍之請求，則為無理由，不應准許。

五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

六、原告先位聲明已獲准，其備位聲明自無審酌之必要。且因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，或與本件爭點無涉，或於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 2 月 14 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈士亮
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 100 年 2 月 14 日

法院書記官 杜依玹