臺灣花蓮地方法院民事-HLDV,100,訴,225,20120831,1

臺灣花蓮地方法院民事判決 100年度訴字第225號
原 告 陳鼎叡
林添喜
共 同
訴訟代理人 楊志航律師
被 告 東椰企業股份有限公司
法定代理人 黃俊凱
訴訟代理人 范晉魁律師

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國101年7月31日言
詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、按訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。
但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第245條第1項定有明文。
系爭花蓮縣秀林鄉富世村玻士岸段678地號土地已由林添喜於101年2月24日經拍賣程序取得，並辦理所有權移轉登記完竣，其依民事訴訟法第254條規定，聲請就該部分承當訴訟，經原告陳鼎叡及被告同意，自應由其承當訴訟，合先敘明。
二、原告主張：
(一)原告陳鼎叡於民國94年7月13日向訴外人張文明購買花蓮縣秀林鄉○○村○○○段674地號（重測前秀林鄉○○段182-12地號）、678地號（重測前秀林鄉○○段182-2地號）等土地（下稱系爭土地），並約定地上物權利皆隨。
惟原告陳鼎叡欲整理系爭土地時，始經占用土地之被告東椰企業股份有限公司表示，曾向前地主陳學益承租系爭土地，致使原告陳鼎叡誤以為確有租賃契約而應繼受其權利義務，惟原告陳鼎叡多次促請被告提出書面租賃契約以便確定兩造權利義務，詎被告始終未向原告陳鼎叡提示其租賃契約，原告陳鼎叡無奈乃於100年2月16日委請律師發函表示終止租賃契約，詎被告竟回信表示本件係不定期租賃，原告應以買受人之地位繼受租賃契約而拒絕返還系爭土地。
被告始終未提示租賃契約，則原告否認有此租約，應由被告就租賃契約及自行興建系爭地上物負舉證之責。
另系爭土地上占用面積約350 平方公尺（以實測為準）之綜合展演館為訴外人陳學益於75 年間申請興建使用，並隨同土地出售予訴外人張文明後，再由原告陳鼎叡購買，前手始終未表示有將該綜合展演館出售或出借，被告自屬不法占用，亦請求返還之。
又系爭花蓮縣秀林鄉○○村○○○段678地號土地已由林添喜於101年2月24日經拍賣程序取得系爭不動產，並辦理移轉完竣，乃由林添喜依民事訴訟法第254條規定，就此部分聲請承當訴訟。
(二)原告等為系爭土地之所有權人，有對系爭土地使用收益之權利，縱依被告所稱渠與原告前前手陳學益有租賃關係，然既無書面之租約，又無期限之約定，即使兩造可能有租賃關係，其性質亦應為不定期租賃，原告自得應依民法第450條第2項、第3項規定，通知終止契約。
據此，原告陳鼎叡已於100年2 月16日寄出催告函予被告告知終止契約，然被告仍以系爭租賃契約無終止年限為由不願返還，應認該催告已生效力，其效力並及於嗣後承受土地之原告。
原告於依法對被告終止租約後，被告已無法律上之權源而占有使用原告所有系爭土地，其無權占用系爭綜合展演館及無權興建房屋，屢經原告催告被告遷讓即拆屋還地而無結果，原告自得行使民法第767條第1項前段之物上請求權及民法第184條第1項前段之侵權行為損害賠償請求權，請求被告返還系爭綜合展演館，及請求被告應將地上物拆除回復原狀後，將土地返還原告。
(三)並聲明：被告應自座落花蓮縣秀林鄉○○村○○○段678 地號土地上如複丈成果圖所示K部分，占用面積約46.46平方公尺之綜合展演館(複丈圖稱跳舞場)遷出，並將前揭綜合展演館返還原告林添喜；
被告應將落花蓮縣秀林鄉○○村○○○段678地號土地上如複丈成果圖所示，門牌號碼花蓮縣秀林鄉富世村富世120號建物及其增建部分，占用面積約1244.89平方公尺之A部分賣場及餐廳；
占用面積約83.03平方公尺之B部分大理石機器；
占用面積約5.16平方公尺之C部分浴室；
占用面積約33.24平方公尺之D部分狗舍；
占用面積約77.36平方公尺之E部分儲藏室；
占用面積約0.74平方公尺之F部分廁所；
占用面積約229.41平方公尺之G部分雨棚走道；
占用面積約7.64平方公尺之H部分水塔等地上物拆除，並將土地返還原告林添喜；
被告應將座落花蓮縣秀林鄉○○村○○○段674地號土地上占用面積約2423.09平方公尺之便道及停車場(柏油路面)挖除，並將土地返還原告陳鼎叡；
原告願供擔保，請宣告准予假執行。
(四)對被告抗辯之陳述：
1.被告主張於66年間即以建築房屋為目的，就系爭土地與前地主陳學益簽訂不定期租賃契約，然被告所提公司登記事項卡，卻顯示被告係遲至67年6 月20日始完成登記設立，則於未登記設立前，被告顯然無法與任何人簽訂租賃契約，被告所辯明顯不實。
且依被告所提出之土地登記簿，系爭土地為原住民保留地，前地主陳學益於89年1 月28日始取得土地所有權（卷第32至35頁），於此之前，土地為中華民國所有，由行政院原住民族委員會（87年以前為台灣省政府民政廳）管理使用，前地主陳學益並無權同意租賃，遑論簽訂租地建屋契約，可見被告所言不實。
又按「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。
法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」
、「原住民取得原住民保留地之耕作權、地上權、承租權或無償使用權，除繼承或贈與於得於繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三親等內之原住民外，不得轉讓或出租。」
，民法第71條及第72條、原住民保留地開發管理辦法第15條第1項有明定。
因此，被告對於如何於登記成立公司前與他人簽訂契約乙事難以自圓其說，況又始終未提出合法之租賃契約，故其並未與前地主成立契約，遑論不定期之租賃契約。
縱有契約，亦係無效之法律行為，而不能認為生租賃之法律效果。
2.當事人締結不動產租賃之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，乃係契約成立之基本法理，而被告復主張租賃契約之約定有「租地建屋，期限為永久」之特別約定，此特別約定已經與土地買賣幾無二致，自應類推當時有效之民法第760條（修法後為第758條第2項）規定，以書面為約定，遑論ㄧ般坊間租賃土地建物，以書面為原則係屬常態，被告主張有類似土地買賣之租賃契約，卻並未簽立任何書面契約，則縱得解為有租賃關係存在，在無租賃契約佐證之情形，亦僅能認為有通常之租賃關係，而無租地建屋之特別約定。
3.倘假設本件有租地建屋之約定，依土地法第103條第2、3款規定，原告（或其繼受人）亦有終止租賃契約之權限。
按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。
二、承租人以基地供違反法令之使用時。
三、承租人轉租基地於他人時。
四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。
五、承租人違反租賃契約時。」
。
土地法第103條定有明文。
被告始終無法提出系爭租賃契約及租地建物之相關資料，縱有被告所稱基地租賃，惟被告自承於土地尚屬國有階段時，即已陸續興建，卻未提出任何申請興建之證明，自屬侵佔國有土地之不法建物。
且花蓮縣新秀都市計畫早於66年9月6日公布禁建，而系爭土地為林地，當依法施設水土保持等工法，始得辦理建築執照，此亦有主管機關花蓮縣秀林鄉公所函明確表示系爭土地開發應辦理水土保持計畫書得參照。
被告始終未提出建築或使用執照，衡情當係未取得土地所有權人同意，自未取得建築執照或使用執照，且按「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」
、「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」
、「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。」
、「違反第二十五條之規定者，依左列規定，分別處罰：一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；
必要時得強制拆除其建築物。
二、擅自使用者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續；
其有第五十八條情事之一者，並得封閉其建築物，限期修改或強制拆除之。」
，建築法第4條、第25條、第70條、第86條分別定有明文。
被告未依法申請建築地上物，及未依法取得使用執照，及未辦理水土保持，其理由暨如前述，自屬以基地供違反法令之使用，除當依法由主管機關命令拆除外，亦屬違反法令而得由原告主張終止契約收回使用。
再依證人黃正一之證述：「（被告訴訟代理人問：當時有無跟地主約定租多大面積？）整個是四甲多，後來才有將舞蹈的地後方賣給別人或是租給別人。」
等語。
然而被告並非土地所有權人，自無出賣系爭土地之權，證人所言顯係表示被告轉租系爭土地予他人，惟不論出賣或轉租，皆無礙被告早已違反前揭承租人轉租基地於他人、承租人違反租賃契約之規定，原告自得終止契約收回使用。
(五)提出土地登記謄本、100年2月16日存證信函及其雙掛號回執、100年4月15日律師函、100年2月16日存證信函、100年5月5日律師函及其雙掛號回執（卷第9至17頁）、租賃書、申請書、圖說（卷第161至171頁）、土地登記謄本及異動索引（卷第223至225頁）等件影本為證。
三、被告之抗辯：
(一)兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在：
1.系爭山土地位於可供合法建築使用之山坡地，其上之建築為合法建築，而租賃契約為負擔行為乃債權行為之一種，該法律行為成立不以處分權存在為必要，故縱訴外人陳學益未取系爭土地所有權前即將國有土地出租予被告，亦不影響租賃契約之效力，而陳學益復於89年間取得系爭土地所有權，依民法第118條第2項規定，無權利人就權利標的物為處分後，因繼承或其他原因取得權利者，其處分為有效。
故其出租系爭土地之行為應自始有效。
縱使陳學益於89年間始取得系爭土地之所有權，陳學益與被告間之租賃契約自始未曾中斷且無論係陳學益或其後手（包含原告在內）均持續向被告收取租金，此觀原告及原告之代理人向被告收取租金之收據（卷第152至157頁），陳學益向被告借款，經被告同意以系爭土地租金抵償之收據（卷第158頁），即足以證實當事人間確有租約存在。
2.另依保留地租約第八條約定，雖約定不得轉租系爭土地之，惟若陳學益違反上開約定，僅出租人即秀林鄉公所「得」終止保留地租約或收回土地，亦即在秀林鄉公所終止保留地租約前，仍合法存續。
再依契約相對性原則，保留地租約既未經秀林鄉公所終止，則仍屬有效。
既保留地租約仍屬有效，則陳學益即有權對系爭土地使用收益，陳學益再將系爭土地轉租予被告使用收益，系爭租約當然有效，自不待言。
3.系爭租約係於66年間（即89年5月5民法債編修正施行前）由被告與訴外人陳學益所訂，以建築房屋為目的之不定期土地租賃契約，依最高法院98年台上字第692號判決見解可知，為維護法律之安定性，租賃契約因訂立在民法債編修止施行前，無民法第425條第2項之適用，故系爭租約有民法第425條第1項買賣不破租賃之適用，被告向前手買受系爭土地，仍不影響系爭租約之效力，亦即系爭租約仍應存在於原告與被告間。
(二)系爭租約為基地建築租約：證人黃正一於101年3月20日證述：「（法官問：是否知道富世村122號的房屋是在被告公司成立之前還是之後才有? ）房子應該是成立公司以後或同時由被告所蓋。
（法官問：當時承租情形如何? ）當初因為要做藝品館，經別人介紹跟地主洽談，洽談要租地建藝品館，地主說他的地沒有用，所以願意租地給我，當時有打合約。
」等語，上開證述可知系爭建物建築於租約成立之後，且被告承租系爭土地之目的即為建築系爭建物，故系爭租約當然屬基地建築租約。
且依最高法院74年度台上字第2562號判例意旨：「土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地，需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人利益而設。
因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。」
，可知無論系爭建物係土地上所原有亦或租地後始自建，只須承租人利用建物為目的租用基地，則無論建物完成於租賃關係成立前或後，均仍應解為租地建屋契約，故該租約應解為租地建屋契約。
(三)被告否認原告有得依土地法103條第2、3款行使解約權之情形：
1.原告雖稱，證人黃正一所言顯係表示被告轉租系爭土地予他人。
然其證述: 「整個是四甲多，後來才有將舞蹈的地後方賣給別人或租給別人。」
係指地主出租四甲多土地予被告，但之後又將其中一部分出租或出賣予他人，否則被告至多僅承租系爭土地，系爭土地自始至終均僅被告使用中，從未有任何人使用，不可能出賣系爭土地予他人。
2.系爭土地上之建築物雖未辦理保存登記，但仍不影響系爭租約適用土地法第103條，此有最高法院41年台上字第95號判例之意旨，「土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符。」
，可為參考。
據此，縱土地上之建物未辦理保存登記，惟非屬供違反法令之使用，仍是以建築房屋為承租該土地之目的，故仍受土地法第103條規定之保護。
(四)綜上所述，上訴人主張其依民法第450條第2項規定終止兩造之不定期基地租賃契約，並謂兩造租賃契約已終止，被上訴人為無權占有系爭土地，容有誤會。
蓋依土地法與民法之規定為特別法優於普通法，此有最高法院86年度台上字第2258號判決意旨可參，依前所述出租人並無原告所稱土地法103條款之情事，出租人即不得終止基地租賃契約收回土地，尤無因房屋之老舊與土地價值不相當，而得據為終止基地租賃契約之正當事由。
另原告又稱：「綜合展演館係陳學益所起造所有，原告價購系爭土地時，亦經前手表示將系爭綜合展演館一併轉讓，則該綜合所有權當移轉由原告取得。」
等語，然原告所提證物係陳學益向秀林鄉公所承租系爭土地之契約，尚無法證明綜合展演館為陳學益所有。
再者，由於系爭土地係由陳學益向秀林鄉公所承租，自亦係由其出名申請建築，而原告所提證物，僅係綜合展演館之圖說，尚無足證明該圖說之來源，亦無足證明綜合展演館為陳學益所興建，原告主張該綜合展演館為陳學益所有，應就此負舉證責任。
並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷及得心證之理由：
(一)經查，花蓮縣秀林鄉○○村○○○段674地號土地，登記面積為2423.09平方公尺，於98年10月31日重測前原係秀林鄉○○段182-12地號，乃於91年12月18日自母地即重測前秀林鄉○○段182-2地號土地分割而出；
同段678地號土地，登記面積為8202.17平方公尺，於同上日期重測前係為秀林鄉○○段182-2地號，係於73年10月27日自母地即重測前秀林鄉○○段182地號土地分割而出。
重測前秀林鄉○○段182地號土地原屬國有土地，58年12月30日登記為山地保留地，由台灣省政府民政局管理。
於73年10月24日編定為新秀都市計劃公共設施保留地，於79年6月27日改編定為山胞保留地，86年1 月30日再改編定為原住民保留地，87年6月3日改登記由台灣省政府原住民事務委員會管理，於83年7月22日重測前秀林鄉○○段182-2地號土地設定地上權予訴外人陳學益連同，89年1月28日因原住民保留地之地上權期間屆滿，由陳學益登記取得所有權。
陳學益於91年9月26日將上開重測前秀林鄉○○段182-2、182-12地號土地出賣及讓與訴外人張文明，張文明則於94年8月9日將上揭二宗系爭土地出賣及讓與原告陳鼎叡。
原告林添喜則於101年3月21日因拍賣取得花蓮縣秀林鄉○○村○○○段678地號土地，有土地登記謄本在卷可稽（卷第32至47頁、第223至225頁），堪予認定。
被告佔用原告所有系爭土地之情形，為兩造所不爭，並有本院堪驗筆錄、相片（卷第81至96頁）及花蓮縣花蓮市地政事務所土地複丈成果圖（卷第98頁）在卷可查，亦堪認定。
(二)陳學益於64年1月1日起至69年12月31日止之6年期間，以經營「山胞綜藝館」之用途，向花蓮縣秀林鄉公所承租重測前秀林鄉○○段182地號土地（卷210至212頁），嗣上揭租約屆期，因陳學益於67年5月間設立被告東椰企業股份有限公司，自67年5月22日起至70年5月21日止之期間，擔任被告公司之董事長（卷第193、194頁），而其承租上項土地之目的實際上為供被告公司做營業用途，於是乃擬改以被告公司名義向秀林鄉公所申請續租，惟因台灣省政府民政廳70年7月8日民四字第18318號函表示不得用公司名義申請承租原住民保留地，所以仍由陳學益以其自己名義於71年起申請續租，並經核准出租在案，有秀林鄉公所函所附之申請書影本（卷第213頁）及山地保留地租賃契約書影本（卷第214至第217頁）在卷可憑。
惟由上述陳學益承租系爭土地供被告公司經營商業用途之過程來看，參酌被告提出關於給付租金之「支出明細表」（卷第152頁至158頁），顯示陳學益有向被告收取每月租金新台幣28,000元之情事，故被告主張與陳學益間就系爭土地有成立不定期租賃關係，尚非無據，得堪採認。
(三)被告公司於67年6月27日設立登記時，其公司所在地即為花蓮縣秀林鄉富世村120號（卷第193頁），核與花蓮縣地方稅務局101年5月1日花稅財字第1010016392號函所附「房屋稅籍證明書」所載上開富世村120號房屋係自67年6月起課房屋稅之情事相符，足見此房屋乃於67年6 月間被告設立後由被告所興建無訛。
當時陳學益係被告公司之董事長，已如前述，且其自74年12月10日起至92年10月8日止期間均任被告公司之董事，足見陳學益就系爭土地由被告興建房屋，不惟並無反對之表示，且受領其地租有年，是雙方應有租用基地建築房屋合致之意思實現，乃屬灼然。
又陳學益雖迄至89年1月28日始取得系爭土地之所有權，其之前違反與秀林鄉公所間之租約或違反原住民保留地之地上權設定之相關規定，將系爭土地轉租予其所投資經營之被告公司使用，係屬秀林鄉公所或國有土地管理機關是否怠忽職責或圖利省議員的問題，並不影響陳學益與被告間租賃契約之效力。
再者，陳學益與被告間之不定期租賃契約關係，於陳學益89年1 月28日取得系爭土地之所有權後仍然繼續存在，則陳學益即轉變成為出租自己之物而不再是轉租他人之物，是以其於91年9月26日將系爭地土地出賣及讓與張文明，嗣後張文明又讓與原告，按民法第425條第1項之規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，故本件因被告自67年6月起迄今仍繼續占有使用系爭土地中，其與陳學益間之租賃契約，自屬仍對原告繼續存在。
(四)至於原告主張被告於土地尚屬國有階段時，即已違章興建房屋，自屬侵佔國有土地之不法建物，系爭土地為林地，當依法應施設水土保持等工法，始得辦理建築執照，被告未依法申請建築地上物，且未依法取得使用執照及未辦理水土保持，屬以基地供違反法令之使用之情事；
另依證人黃正一之證述，被告有將舞蹈的地後方賣給別人或是租給別人，則被告即有轉租系爭土地予他人之情事，原告乃得按土地法第103條第2款、第3款之規定，終止契約收回使用云云。
然查，系爭富世村120 號房屋乃在出租人陳學益擔任被告公司董事長期間即已興建，為供從事手工藝品販賣及民族舞蹈節目表演之用，至今使用之性質尚無改變。
系爭土地位於商業區，未編定使用類別，其供從事上述手工藝品販賣及民族舞蹈節目表演等商業營利使用，符合被告公司營利事業登記事項，尚難謂有何供違反法令之使用之情事可言。
至於富世村120號房屋未領有建築執照及使用執照，且違反山坡地水土保持之法令，何以仍能繼續使用至今，而未由建築管理機關查報拆除或處罰，有無涉及公務員違法包庇情事，固有疑問，但依被告所引最高法院41年台上字第95號判例意旨，及同院89年台上第1018號判決所謂：「土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。
倘承租人以之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序良俗，即無上開條款規定之適用。」
等語，將違法行為限縮於基地及房屋之「使用行為」，而不包括上開建物本身「建築行為」之違反建築管理或法令，故依原告所舉事證，尚難認已符合土地法第103條第2款之終止事由。
又依證人黃正一上開所證述之內容，係指陳學益承租及取得重測前秀林鄉○○段182地號土地後，有將土地分割轉租或出售之情形，並非指稱被告將系爭土地轉租他人，原告應有誤會。
(五)綜上所述，本件被告既仍與原告間存在不定期之基地租賃關係，原告並無法證明有何符合土地法第103條之終止事由，而土地法第103條係屬民法第450條第2項前段之特別規定，應優先適用，故被告有合法佔有使用系爭土地之權源，即不構成民法第767條第1項前段之無權佔有，復依原告所舉事證，無從認定被告有何民法第184條所規定之侵權行為事實。
從而，原告依民法第767條第1項前段之物上請求權及民法第184條第1項前段之侵權行為損害賠償請求權等法律關係，請求被告拆屋還地，即與法不合，應予駁回。
其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 沈培錚
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
書記官 李宜蓉